【正文】 該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒(méi)有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為 43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)； 在建項(xiàng)目最多的是是朝陽(yáng)區(qū)，比例高達(dá) 35%，眾所周知，北京市 202218 / 30年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來(lái)亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)，同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)的 CBD 地區(qū)及朝陽(yáng)北路大量的寫(xiě)字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼； 待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來(lái)有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門(mén)地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來(lái)大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過(guò)多，一時(shí)難以消化。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬(wàn)，人均商業(yè)面積 平米，依據(jù)北京市 2022 年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來(lái)五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到 200—300 萬(wàn)平米，因此預(yù)計(jì)到 2022 年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬(wàn)平米以上。 本項(xiàng)目所在亞運(yùn)村商圈屬于典型的餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來(lái)龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。商圈的消費(fèi)規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。19 / 30 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫(xiě)字樓底商越來(lái)越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的歡迎，這是因?yàn)閷?xiě)字樓本身有大量的消費(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛(ài)，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來(lái)發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市的社區(qū)數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來(lái)一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等；寫(xiě)字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。20 / 30第三章 區(qū)域分析及經(jīng)營(yíng)定位 項(xiàng)目區(qū)域分析 亞運(yùn)村商圈位于北京城正北部，在風(fēng)水學(xué)理論中處于上風(fēng)上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。20 世紀(jì)末，隨著北京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城區(qū)外擴(kuò)，京城北部逐漸發(fā)展成為又一新興居住區(qū)。由于亞運(yùn)會(huì)的影響，京北發(fā)展迅速，人民生活水平不斷提高帶動(dòng)商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，該地區(qū)建立起大量的中高檔商品房，吸引了北京高端人群遷入此地，亞運(yùn)村逐漸成為京城“富人區(qū)” 。（1） 、百貨業(yè)百貨業(yè)是亞運(yùn)村地區(qū)主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，盡管本區(qū)域內(nèi)百貨檔次偏低、數(shù)量較少，但是，由于本區(qū)域住宅建設(shè)速度較快，目前已經(jīng)成為北京市重要的交通主干道。加之周邊百貨數(shù)量較少，沒(méi)有出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)，且?guī)准野儇浄植技?，群聚效?yīng)較為顯著，商業(yè)區(qū)域逐步形成。受這些大環(huán)境的影響，目前，本區(qū)域內(nèi)幾家百貨物業(yè)總體經(jīng)21 / 30營(yíng)狀況良好。同時(shí)，百貨的良性經(jīng)營(yíng)更加帶動(dòng)了其周邊的商業(yè)發(fā)展。（2） 、大型超市該區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有家樂(lè)福、易初蓮花、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營(yíng)的品牌超市。同時(shí)，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營(yíng)的超市，但品牌知名度和市場(chǎng)認(rèn)知度不高，無(wú)法以商業(yè)龍頭項(xiàng)目引導(dǎo)并帶動(dòng)消費(fèi)人群對(duì)其商品的認(rèn)可。（3） 、休閑娛樂(lè)業(yè)由于該區(qū)域餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，特別是在目前的亞運(yùn)村商圈內(nèi)，數(shù)百家餐飲供應(yīng)體量大、分布集中，因此，在就餐后對(duì)休閑娛樂(lè)的需求自然較高。而本區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)稀缺，目前區(qū)域內(nèi)幾家大型的娛樂(lè)場(chǎng)所即使檔次及內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平較低，但由于消費(fèi)人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經(jīng)營(yíng)狀況都基本良好。而目前隨著青鳥(niǎo)、錢(qián)柜這些品牌商戶的陸續(xù)進(jìn)駐，解決了區(qū)域內(nèi)相當(dāng)一部分娛樂(lè)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，受到了大家的歡迎，區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)休閑業(yè)的整體發(fā)展水平直線上升，經(jīng)營(yíng)前景十分樂(lè)觀。 集聚區(qū)規(guī)模：亞運(yùn)村集聚區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓個(gè)數(shù)及總建筑面分別為 19 個(gè)及 萬(wàn)平方米，是一個(gè)高級(jí)的寫(xiě)字樓核心集聚區(qū)。商務(wù)配套設(shè)施的檔次及數(shù)量：亞運(yùn)村寫(xiě)字樓商圈其實(shí)是依托其比較成熟的居住社區(qū)而興起的，具有配套齊全，生活設(shè)施完善等優(yōu)點(diǎn)，商住氛圍濃厚，但比較缺乏商務(wù)氛圍。就商業(yè)而言，亞運(yùn)村商業(yè)的特點(diǎn)在于其社區(qū)商業(yè)特別發(fā)達(dá)，以餐飲、超市、便利店等生活配套為主，作為商業(yè)主體、商圈核心的百貨業(yè)卻不能形成規(guī)模，難于承擔(dān)區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心的重任。會(huì)22 / 30議、酒店等配套也比較缺乏。不過(guò)作為從亞運(yùn)村發(fā)展而來(lái)的社區(qū)，區(qū)內(nèi)的體育場(chǎng)館比較完善?？傮w而言，其商務(wù)配套設(shè)施的檔次及數(shù)量只能算是一般。 區(qū)域內(nèi)部的商務(wù)資源：亞運(yùn)村區(qū)內(nèi)一個(gè)比較有特色的商務(wù)資源是其良好的社區(qū)氛圍及商住傳統(tǒng)，區(qū)內(nèi)的很多商戶對(duì)該區(qū)域有深厚的情結(jié)，其業(yè)務(wù)雖不存在區(qū)域?qū)傩?，但他們?huì)從亞運(yùn)村內(nèi)的一個(gè)樓搬到另一個(gè)樓，卻很少會(huì)遷出亞運(yùn)村核心區(qū)。正是這種客戶忠誠(chéng)度及其良好的商住氛圍保證了亞運(yùn)村商務(wù)資源的內(nèi)斂性。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（1）優(yōu)勢(shì)◆區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于亞奧商圈的核心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；◆規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目建筑規(guī)模 4 萬(wàn)平米,可形成規(guī)模效應(yīng)；◆投資商資源整合優(yōu)勢(shì)： 在商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和資源整合方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和可利用資源。（2）劣勢(shì)◆宏觀劣勢(shì) 2022 年北京市商用物業(yè)供應(yīng)面積較大，空置率高，商業(yè)市場(chǎng)整體不景氣。◆業(yè)態(tài)劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊配套已有相同業(yè)態(tài)存在，容易互形成競(jìng)爭(zhēng)；◆交通劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊不鄰主路，進(jìn)出不便，對(duì)商業(yè)影響較大◆建筑本身劣勢(shì)（1）項(xiàng)目地下面積過(guò)大，可產(chǎn)生商業(yè)利益有限，對(duì)投資者有著巨大經(jīng)濟(jì)損失。23 / 30（2）項(xiàng)目層高較底，對(duì)商業(yè)部分招商影響較大。（3）項(xiàng)目上層垂直交通不便，不利于后期經(jīng)營(yíng)。（4）停車位相對(duì)于建筑面積不足，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)