【正文】 些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的21 / 34社區(qū)便利店遠遠低于北京市的社區(qū)數(shù)量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴張，以期搶先占領(lǐng)市場。 本項目所在亞運村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競爭風(fēng)險會很大。 2022—2022 年間，北京市城八區(qū)的落成項目以東城區(qū)為最，達到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因為東城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項目；已落成項目最少的區(qū)是豐臺區(qū)，比例僅為 43%，豐臺區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠遠少于其他城區(qū)； 在建項目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達 35%，眾所周知，北京市 2022 年將舉行奧運會，奧運的巨大商機帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的 CBD 地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼； 待建商業(yè)項目數(shù)量最多的是豐臺，因為豐臺區(qū)已落成項目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因為崇文區(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時難以消化。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5 號線于 2022 年 6 月率先進入運營，加上奧運的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的 5 號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。 地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。受到北京古都風(fēng)貌保護和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護北京的歷史風(fēng)貌，同時又解決了交通問題。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經(jīng)驗。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業(yè)的發(fā)展。公路建設(shè)每投入 100 億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值 1000 億元人民幣。近年來四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計六環(huán)建成后，五個環(huán)線總長將達到 公里，到 2022年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標準，作為城市規(guī)劃的重要實施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD 東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點發(fā)展的部分。以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型 shoppingmall 可能將成為人們購物的首選。 新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化， 從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習(xí)慣。 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。北城則或以奧運為依托，發(fā)展奧運經(jīng)濟；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項目。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項目主要集中在郊縣大興，本項目所在的區(qū)域是熱點開發(fā)區(qū)域之一。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵 5 號線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動，相對而言發(fā)展比較穩(wěn)定。而南部二三環(huán)間由于居民消費水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項目相對較少，沒有能夠形成強有力的商圈。 二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點，擁有大片 5A 級寫字樓和高尚住宅11 / 34區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進一步發(fā)展，這里將形成一個頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個高品質(zhì)的富人生活區(qū)。但同時我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈。其它環(huán)路項目，在體量上并無明顯差異。 10 / 34 各環(huán)路項目分布情況分析如圖表，從開發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括 CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時間較長、輻射力強勁、相互之間能夠形