【正文】 規(guī)劃的中心城區(qū)總面積 1507 平方公里，包括安寧渠鎮(zhèn)、古牧地鎮(zhèn)、鐵廠溝鎮(zhèn)、蘆草溝鄉(xiāng)、頭屯河農(nóng)場、三坪農(nóng)場、五一農(nóng)場、西山農(nóng)場、 104 農(nóng)場和烏昌路街道辦事處。 XX 提出要按照國際國內(nèi)一流標(biāo)準(zhǔn)，打造新城區(qū)典 范 ” 過去遠(yuǎn)離內(nèi)陸的邊城 XX 將通 過開拓 “ 空中 ” 和 “ 地面 ” 交 通網(wǎng)絡(luò)，縮小與全國和世界的距離。連續(xù)舉辦了 19 年的烏洽會是 XX 不斷加大開放的最 有力 “ 見證 ” ，由最初的地方性邊貿(mào)洽談會逐步演變成為全國區(qū)域內(nèi)最大的對外經(jīng)貿(mào)洽談會，今年 9 月將正式 “ 升格 ” 為中國－亞歐博覽會。未來 10 年， XX 將以更加開放的姿態(tài)登上國內(nèi)、國際舞臺。規(guī)劃預(yù)計(jì)，到 2020 年， XX 將會成為一個擁有 7 區(qū)一縣、 500 萬人口、市域面積達(dá) 13787 平方公里的大中型城市。 從發(fā)改委近日發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占到總社會固定投資額的 60%以上 ，說明房地產(chǎn)行業(yè)投資信心十足，有條件相信在未來相當(dāng)長時期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持旺盛的投資力度，確保供應(yīng)充足 。 XX 市十四屆人民代表大會指出：繼續(xù)按照“一主兩副多中心 ”城市發(fā)展格局的新要求，繼續(xù)堅(jiān)持“南控北擴(kuò)、東延西進(jìn)”的戰(zhàn)略；“穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，人均住房建筑面積達(dá)到 25 平方米。2021 年 5 月中央關(guān)于 XX 工作會議的召開，內(nèi)地 19 個省區(qū)市對口支援XX，必將加快 XX 的跨越式發(fā)展，同時也將促進(jìn) XX 房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定 、快速 發(fā)展 。對于既具有投資價(jià)值又具有消費(fèi)功能的商品住宅來說，相對于其它消費(fèi)品，房產(chǎn)投資、房價(jià)已成為群眾非 17 常關(guān)注的社會熱點(diǎn)，也影響到人們對未來社會發(fā)展和安定的期望信心。從宏觀經(jīng)濟(jì)分析， XX 的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不僅有利于 房地產(chǎn) 市場的培育，也表明 房地產(chǎn) 市場仍處于一個上升發(fā)展時期，特別是 房地產(chǎn) 業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中比重較大的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了 房地產(chǎn) 較高的增長速度。 國際經(jīng)驗(yàn)表明，國民生產(chǎn)總值（ GDP）每增長 1 個百分點(diǎn)，可以促進(jìn) 房地產(chǎn) 增長 %，人均可支配收入達(dá)到 1000～ 3000 美元時， 房地產(chǎn)為高速增長期。 2021 年， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長%；商品房銷售額 億元， 同比增長 %。 專家預(yù)測 ，目前 XX 的房地產(chǎn)正處于新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展必然會帶動房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)因性的上漲，其中也不排除階段性調(diào)整的可能。 XX自 1990 年以來，第一個周期約 8～ 9 年，其中高漲期達(dá) 5～ 6 年；第二個周期 1999 年 開始，高漲發(fā)展期維持了 3 年， 2021 年進(jìn)入投資回落、市場畏縮、價(jià)格低迷的低潮期。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期是房價(jià)波動的內(nèi)在動因 從國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史和我國 30 多年來改革開放的歷程來看，商品房價(jià)格水平的變動具有一定的規(guī)律性和周期性。首先，土地價(jià)格的變動決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的高低，收緊或?qū)捤傻耐恋毓?yīng)政策直接影響商品房價(jià)格的變動 。 XX 流動人口 高達(dá) 460 萬 人 ，其中 近 40%流動人口生活在 XX～昌吉地區(qū) ， 目前商品房購買人中約 50%屬于 非 XX 市 戶籍人口 ，在房源 市場供應(yīng)減少，房價(jià)預(yù)期看漲的影響下，市場需求迅速擴(kuò)大，是造成 2021 年以來 房價(jià)快速上漲的根本原因。 市場特征與預(yù)測 XX 市作為 XX 最大的房地產(chǎn)市場，商品房市場的發(fā)展趨勢，對全疆的房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的作用。 XX區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會的跨越式發(fā)展，將為 XX市房地產(chǎn)開發(fā) 帶來巨大空間。 “ 十二五 ” 期 間將以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)共同 發(fā)展的道路，著力打造新 XX， 把 XX 區(qū)建成全疆重要的石油化工、煤電煤化工、制造業(yè)、建材 業(yè) “ 四大 ” 產(chǎn)業(yè)基地；重點(diǎn)發(fā)展 XX 化工、氯堿化工、建材、機(jī)電等化工產(chǎn)業(yè)，甘泉堡煤電煤化工和高耗能、高產(chǎn)值產(chǎn)業(yè)，三道壩綜合加工為主工的 “三大 ”產(chǎn)業(yè)園區(qū)；全疆最大的汽車（包括 4S 店、二手車）銷售、活禽（屠宰）交易、絨毛“ 三大 ” 市 場和重要的工業(yè)物流區(qū)。 2021 年 XX 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，顯示出明顯回升。需要住房的客戶基本脫離觀望、等待的狀態(tài)。 住宅改善性消費(fèi)增加，購買單套面積在 100 平方米以上的 客戶量加大，強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)與品位的提高。本項(xiàng)目建設(shè)正好填補(bǔ)了這一空白。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的各樓盤在建筑外形、外觀以及規(guī)模大小有所區(qū)別外。 20212021 年 XX 市商品房成交量示意圖 萬平方米 市 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場擁有獨(dú)有的優(yōu)勢 目前 XX 市城區(qū)中心主要集中在城市南部的天山區(qū)、沙依巴克區(qū)，人口和建筑密度大，道路擁擠，市民出行、孩子上學(xué)、百姓就醫(yī)等矛盾逐步顯現(xiàn)。另外一個，中央嚴(yán)控土地供應(yīng)這一 12 塊是對開發(fā)商來說相對是有好處的，因?yàn)橥恋乜刂凭湍軌蚩刂乒?yīng)量，對開發(fā)商來說是一個機(jī)會。 19 個援疆省區(qū)市將建立起人才、技術(shù)、管理、資金等全方位對援疆的有效機(jī)制，把保障和改善民生置于優(yōu)先位置，著力幫助各族群眾解決就業(yè)、教育、 住房等基本民生問題，還在 XX 率先進(jìn)行資源稅費(fèi)改革，將原油、天然氣資源稅由從量計(jì)征改為從價(jià)計(jì)征。在經(jīng)過調(diào)整后，經(jīng)濟(jì)增長趨于穩(wěn)定將更有利于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。 市商品房市場預(yù)測 房地產(chǎn)市場面臨的機(jī)遇 XX 市 2021 年房地產(chǎn) 市場需求兩極化發(fā)展進(jìn)一步明顯，隨著國內(nèi)知名房企的進(jìn)入，促進(jìn) 了 城市中高端物業(yè)的迅速發(fā)展，對于本土開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該提高自身塑造產(chǎn)品的能力，向一線品牌開發(fā)企業(yè)看齊；此外，烏市的剛需客戶市場需求比較旺盛，如何尋找到剛需市場的突破口，實(shí)現(xiàn)掘金，是每個開發(fā)商需要著重考慮的問題。這標(biāo)志著 XX 房地產(chǎn)行業(yè)也將步入一個快速發(fā)展期。 2021 年 XXGDP 總值為 3305 億元 ， 人均 GDP 16164 元 （折合 11 2214 美元）。這必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有一個高速的發(fā)展。但我國房地產(chǎn)業(yè)無論其發(fā)展規(guī)模還是行業(yè)水平都與與發(fā)達(dá)國 家有較大差距，仍處于初級發(fā)展階段。供需雙方正在博弈，但市場的需求仍然旺盛。過快的房價(jià)上漲勢頭得到了遏制。 10 2021 年 4 月 8 號在北京舉行的北京市春季房產(chǎn)交易會充分的說明了這一點(diǎn)。這一新政策對有效遏制部分城市房價(jià)過快增長、消 除房地產(chǎn)業(yè)的泡沫起到了積極有效的作用。高科技含量的迅猛發(fā)展也為房地產(chǎn)開發(fā)注入了全新的科技理念，提升了房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的整體品質(zhì)，從而為市場就能提供更多符合新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝的“四新”要求的房源。 房地產(chǎn)的市場需求將逐步回升 國家“十二五”期間宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持健康、平穩(wěn)、高速、發(fā)展的態(tài)勢，并把改善民生提高社會服務(wù)水平作為十二五發(fā)展的重點(diǎn)。強(qiáng)烈的購買欲再加上一定的購買力，使中檔樓盤的有效需求不斷增強(qiáng)。擁有一定的固定資產(chǎn)是中產(chǎn)階層的標(biāo)志之一。 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和收入的 快速提高，城市中的中產(chǎn)階層將呈幾何級數(shù)增長，成為不可忽視的社會主流消費(fèi)群體。從國際經(jīng)驗(yàn)看，小康階段初期，住房消費(fèi)將保持較長時期的增長。然而，由于住房消費(fèi)比轎車消費(fèi)的價(jià)值量大，消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)對住房，特別是高檔住房的消費(fèi)，一般需要較長的積累期。 未來居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的總體趨勢是： 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性的變化，即從物質(zhì)消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉俏镔|(zhì)消費(fèi)為主；生存資料消費(fèi)比重將進(jìn)一步降低，享受和發(fā)展資料消費(fèi)比重上升；消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化越來越體現(xiàn)生活質(zhì)量階段的特征，各種高檔消費(fèi)品 ，如住房、汽車的有效需求上升，對服務(wù)消費(fèi)的需求和質(zhì)量要求意識大大提高等。 7 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 指標(biāo) 序號 名 稱 單位 指標(biāo) 一 建筑參數(shù) 四 總成本 萬元 1 總用地面積 m2 41243 五 稅后利潤總額 萬元 2 總建筑面積 m2 257299 六 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 3 地上建筑面積 m2 182887 1 投資利潤率 % % 4 地下建筑面積 m2 74412 2 投資利稅率 % % 5 建筑基底面積 m2 17332 3 投資回收期 季 6 容積率 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 7 建筑密度 % 42 所得稅后 % % 8 日照間距系數(shù) ＞ 所得稅前 % % 9 投資強(qiáng)度 元/m2 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 10 綠地率 % 30 6 所得稅后 萬元 二 項(xiàng)目總投資 萬元 7 所得稅前 萬元 1 其中：工程建設(shè)費(fèi)用 萬元 8 借款償還期 年 4 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元 9 盈虧平衡點(diǎn) % 3 預(yù)備費(fèi)用 萬元 七 借款及還本付息計(jì)算 列入財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息 萬元 1 利息備付率 、 、 、 三 總銷售收入 萬元 2 償債備付率 8 第 二 章 市場預(yù)測 及 營銷策略 房地產(chǎn)行業(yè)市場分析 未來我國居民消費(fèi) —— 住房仍然是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的重點(diǎn) 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民收入水平的不斷提高， 我國居民的消費(fèi)不斷升級換代，消費(fèi)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)。 因此， XX 廣場高層綜合樓 建設(shè)項(xiàng)目可行。 對 項(xiàng)目 可行性研究結(jié)果是： 項(xiàng)目建設(shè)方案，在技術(shù)上是先進(jìn)的，在生產(chǎn)上是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的； 項(xiàng)目 投資利潤率、 投資 利 稅 率 、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 在行業(yè)中處于中 上 等水平，具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力 和償債能力 。 （ 7）上繳 銷售稅金及附加 ： 萬元。 （ 5）利稅總額： 萬元?！?的響應(yīng) 。 住宅樓 建設(shè)以中、 高 端產(chǎn)品為主， 銷售 對象 定位是 面向中 、高 收入人群 ，適當(dāng)?shù)恼疹櫟褪杖氲娜巳盒枨?；符合國家 提出 的 70/90 等政策， 符合 黨的十八大三中全會提出“ 實(shí)現(xiàn)發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，必須加快社會事業(yè)改革，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，更好滿足人民需求。 項(xiàng)目規(guī)劃符合 XX 區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的要求。 （ 6） 進(jìn)行工程建設(shè)投資估算和財(cái)務(wù)評價(jià)，測算和評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 （ 4） 估算項(xiàng)目建設(shè)投 資和資金 籌措 。 （ 2） 確定項(xiàng)目主體工程、輔助配套工程、土建工程、公用工程、環(huán)保工程和質(zhì)量保證及維護(hù)體系等系統(tǒng)的技術(shù)方案。 可行性研究工作的依據(jù)和范圍 研究工作的依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 國家發(fā)展和改革委員會：《關(guān)于促進(jìn)和引導(dǎo)民間投資的若干意見》； 國家發(fā)改委、建設(shè)部：《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； XX 維吾爾自治區(qū)人民政府《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（新政發(fā)【 1999】 39 號） 《 XX 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》 ； 6， XX 市 城市總體規(guī)劃綱要（ 2021～ 2020 年） ； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 ； 4 《 XX 區(qū)十二五規(guī)劃綱要 》 ； XX 市城市規(guī)劃管理局 XX 區(qū) 規(guī)劃 局出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 自治區(qū)及 XX 市估價(jià)表及各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 1 XX 市城市規(guī)劃管理局：“建筑、用地紅線說明書”； 1 《 XX 市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 ； 1 2021 年 3 月 9 日 XX 市政府“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見” 1 自治區(qū)及 XX 市估價(jià)表及各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 1 其它相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)范和技術(shù)規(guī)定 等 ； 1 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。 滾動開發(fā)： 萬元 ，占總投資 %。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 萬元 。 占總投資 %） 。 其中： 工程建設(shè)費(fèi)用 萬元， 占總投資 %。 建筑耐久年限： 50 年 。 建筑等級： 本工程屬于一類建筑，建筑防火等級一級，地下防火等級為一級。 總建筑面積： 257299 平方米 。 用地北側(cè)為現(xiàn)狀多層建筑，毗鄰新華路；東側(cè)臨文化路；西側(cè)臨規(guī)劃支路；南側(cè)為豐源市場及現(xiàn)狀多層建筑。 1 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 廣場高層綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告書 XXXX 工程咨詢有限公司 2 目 錄 第一章 總論 ................................................................................................ 1 項(xiàng)目概況 ............................................................................................... 1 建設(shè)規(guī)模 ............................................................................................... 1 項(xiàng)目總投資 ..................................................................