【正文】 市空間的關(guān)系。 總 規(guī)劃方案 總體規(guī)劃 原則 以可持續(xù)發(fā)展的原則，正確處理人、建筑和環(huán)境的相互關(guān)系，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃 條件和功能布局 ，進(jìn)行總體布局滿足功能需要的同時(shí)，將 商務(wù)功能與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求 相 融合 ，為 ￥￥ 鎮(zhèn)城市建設(shè)和區(qū)域功能提供 一處功能齊全、交通便捷的綜合樓 。遠(yuǎn)景共設(shè)熱力站 50 座，每座供熱面積 15～ 20 萬(wàn) m2。供熱管網(wǎng)采用枝狀布置，直埋敷設(shè)。 供熱條件 規(guī)劃集中供熱熱源廠一座， 熱源廠內(nèi)設(shè) 29 30MW 熱水鍋爐，供熱負(fù)荷為 870MW。 燃?xì)夤?yīng)條件 氣源來(lái)自長(zhǎng)慶氣田，天然氣門站位于在鎮(zhèn)區(qū)東北側(cè) 109 國(guó)道以南，燃?xì)夤艿啦捎弥械蛪簝杉?jí)系統(tǒng)， 即管道氣采用中壓管網(wǎng)輸至箱式調(diào)壓器或?qū)Ｓ谜{(diào)壓器調(diào)壓成低壓進(jìn)戶的供氣方式。電信線路均采用通信電纜穿排管沿道路埋地敷設(shè)，光纜連接到小區(qū)和電話集中用戶。 電信規(guī)劃條件 規(guī)劃設(shè)一個(gè)郵電中心局、一個(gè)郵電端局和一個(gè)郵政所。 10KV 電力線由 110 千伏變電站引出，接入各 10 千伏配電所或開閉所。amp。 110KV 高壓線沿 109 國(guó)道接 amp。 1110KV 變電站位于 109 國(guó)道與規(guī)劃三路交叉口西北側(cè)，占地面積 公頃； 2110KV 變電站旅游專線以南、東環(huán)路以東，占地面積 公頃。雨水就近排向水體，雨水管線均枝狀布置，直埋敷設(shè)，管徑為 D400D800。 給水管網(wǎng)根據(jù)管網(wǎng)等級(jí)不同采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式布置， 給水壓力 滿足多層建筑直接供水，管材選用氯乙稀 (PE)給水管， 19 熱熔接口 ， 管徑 DN150DN300，消火栓沿主干供水管道設(shè)置 ，供水壓力為 。amp。 供水條件 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn) 規(guī)劃共設(shè)兩處配水廠，另外在旅游專線以南、東環(huán)路以東新建配水廠接 amp。規(guī)劃形成“四橫六縱”的城鎮(zhèn)主干道路系統(tǒng)和方格網(wǎng)狀的次、支路系統(tǒng)。區(qū)西側(cè) 10 公里處， 109 國(guó)道 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn) 規(guī)劃道路分為主干道、次干道和支路三級(jí)。amp。 主要建設(shè)條件 ￥￥ 鎮(zhèn)自 2021 年初開始全面建啟動(dòng)城市化建設(shè)以來(lái)，城市公共設(shè)施條件已逐步完善，本項(xiàng)目場(chǎng)址周邊的城市道路、供配 電線路、給排水及供氣供熱管網(wǎng)、通訊網(wǎng)絡(luò)等城市公共設(shè)施條件已基本完善，可完全滿足本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要。 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》附錄 條， 該地區(qū) 抗震設(shè)防烈度為 7度 ， 加速度值為 （第三組）。同時(shí)人口轉(zhuǎn)移步伐也隨之加快， 2021 年以來(lái) ***市 累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村牧區(qū)人口 20 多萬(wàn)人，有效地帶動(dòng)了農(nóng)村牧區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展 ，促進(jìn)了農(nóng)牧民收入的增加。尤其 “十一五”規(guī) 劃 以來(lái)， ***市 不斷推進(jìn)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面、健康、快速發(fā)展。amp。地區(qū)是 ***甚至全國(guó)近幾年發(fā)展速度最快的城市之一 ,amp。amp。境內(nèi)有豐富的煤炭、石英沙、高嶺土、陶土、粘土、硫磺等礦產(chǎn)資源， 其中煤炭、鈾的儲(chǔ)量大，易開采，分布也相 對(duì)集中。amp。區(qū)蔬菜生產(chǎn)和農(nóng)畜產(chǎn)品的開發(fā)基地 ；同時(shí)也 是 amp。amp。amp。 資源條件 ￥￥ 鎮(zhèn) 是 amp。amp。 amp。amp。 郵電通訊 amp。機(jī)場(chǎng) 47 公里。amp。amp。主 城區(qū) 僅 10 公里，距市府所在地 amp。amp。 （ 2）水文氣候 ￥￥ 鎮(zhèn) 屬溫帶大陸性氣候 ，年無(wú)霜期在 135 天左右，降水少而集中，年平均降雨量為 ，日照時(shí)間長(zhǎng)，常 年平均氣溫在 2℃ ，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)。 區(qū)域條件 自然地理環(huán)境 （ 1）地形地貌 ￥￥ 鎮(zhèn)區(qū)地勢(shì) 以 109 國(guó)道為中軸分別向南北兩面傾斜， 屬典型的丘陵溝壑地 貌 ，地勢(shì)南北高中部略 低 。amp。 ￥￥ 鎮(zhèn) 是 ***市 中心城區(qū) 拉大城市框架、提升服務(wù)功能而重點(diǎn)打造的新型城鎮(zhèn)，是 amp。amp。 ￥￥ 鎮(zhèn) 北與 達(dá) 拉特旗接壤，西與泊 爾 江海相連，東接 塔拉壕 鎮(zhèn)，南靠 伊金霍洛旗 ， 距 amp。amp。區(qū) 西 部，為 amp。amp。amp。 區(qū)域 概況 ￥￥ 鎮(zhèn) 位于 amp。 場(chǎng)地現(xiàn)已由 ￥￥ 鎮(zhèn)政府開發(fā)整理為熟地，場(chǎng)地較為平坦，無(wú)其他建構(gòu)筑物。 另外根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)總體租金行情和項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套等條件，本項(xiàng)目初步確定辦公區(qū)平均租金為 元 /，商業(yè)用房平均租金為 元 / ，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需情況靈活制定租金水平，同時(shí)應(yīng)盡量保持租金水平的相對(duì)穩(wěn)定性，以避免價(jià)格水平的較大波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 另外根據(jù)商業(yè)物業(yè)停車需求，本項(xiàng)目按 1 個(gè)停車位 /100m2 設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，采用地上集中停車形式。 建筑功能 根據(jù) 項(xiàng)目區(qū)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求和建設(shè)單位開發(fā)意向 ，本項(xiàng)目 主體 按多層綜合體 商業(yè)辦公樓 設(shè) 計(jì) ， 形成一座集 辦公、 商業(yè)和寫字 間為一體的 商務(wù) 綜合 樓 ， 以充分開發(fā)利用項(xiàng)目所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 和商業(yè)價(jià)值 。在層高選擇上，商業(yè)部分 層高按 米、 辦公部分 層高按 米設(shè)計(jì)，總高度 約 為 23 米，符合地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求。 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 總占地面積 ，其中 建設(shè)用地面積 （凈用地）為 ， 根據(jù)地塊規(guī)劃條件和 建設(shè)單位規(guī)劃要求 ， 本項(xiàng)目 按土 13 地利益最大化原則， 規(guī)劃總建筑面積初步確定為 69000m2， 容積率為，符合地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的容積率＜ 要求，同時(shí)獲得最大的土地利用規(guī) 模 。 根據(jù)新編制的“ ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃”，該區(qū)域現(xiàn)規(guī)劃為商業(yè)與老年公寓片區(qū)， 主要形成為周邊大型社區(qū)服務(wù)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)為主 的功能區(qū)域。 項(xiàng)目用地性質(zhì) 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)布局結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施用地規(guī)劃 ，本項(xiàng)目建設(shè)用地屬于商業(yè)金融用地 ， 地塊規(guī)劃要求為：容積綠＜ ，建筑密度≤ 12 30%，綠地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。區(qū)進(jìn)入 ￥￥ 鎮(zhèn)及去往杭錦旗等地的必經(jīng)之地。amp。 綜上所述，本項(xiàng)目根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城市 建設(shè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求， 通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作 建設(shè)一處 功能齊全、配套完善的綜合樓，是符合 ￥￥ 鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)需求的 。amp。區(qū)的重要衛(wèi)星城鎮(zhèn)， 隨著神華李家壕煤礦、華研物流園區(qū)、 amp。amp。 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃， ￥￥ 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃為“四心五片”，既 指 “ 商業(yè)中心、行政文化中心、特色商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 ”等 4 個(gè)城市中心 和 “ 鎮(zhèn)中心片區(qū)、藍(lán)天路片區(qū)、 ￥￥ 廟片區(qū)、九成 11 宮及產(chǎn)業(yè)片區(qū) ” 等 5 個(gè)城市片區(qū)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)確定的 “ 兩中心八組團(tuán)兩節(jié)點(diǎn) ” 中八組團(tuán)之一。amp。區(qū) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃 》 確定的城市發(fā)展定位 ， ￥￥ 鎮(zhèn) 總規(guī)劃面積 27 平方公里，總規(guī)劃人口 8 萬(wàn)人 ， 總體 功能 定位為 ：以休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 以居住配套功能為主體 ，兼有商貿(mào)及加工業(yè)等綜合功能的現(xiàn)代化、生態(tài)型小城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)。amp。區(qū) 拉大城市框架、提升服務(wù)功能而重點(diǎn)打造的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，也是 ***市 確立的自治區(qū)級(jí) 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū) 。amp。amp。 10 二、 建設(shè)背景 與項(xiàng)目定位 建設(shè)背景 本項(xiàng)目 擬建地 —— ***市 amp。 在 工程實(shí)施過(guò)程 建立健全全程 監(jiān)控 方案， 確保本工程不出現(xiàn) 9 任何人為的毗漏。 積極、及時(shí)落實(shí) 建設(shè) 資金，確保工程建設(shè)如期、順利進(jìn)行。 另外 針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)， 建議 建設(shè)單位 ： 加緊 做好 前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開工前各項(xiàng)審批手續(xù)。對(duì)此，本報(bào)告特別建議建設(shè)單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強(qiáng)成本控制力度的基礎(chǔ)上， 在投資 建設(shè) 過(guò)程中，根據(jù) 市場(chǎng) 價(jià)格行情 通過(guò)招標(biāo)等方式把握主要材料的購(gòu)入時(shí)機(jī)和價(jià)位， 同時(shí)加強(qiáng) 財(cái)務(wù)核算、費(fèi)用 控制 ，在保證工程質(zhì)量 的基礎(chǔ)上盡量壓縮不必要的費(fèi)用 ， 以獲得預(yù)期效益 。 根據(jù)項(xiàng)目收入與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)，本 項(xiàng)目總投資收益率為 %、資本金凈利潤(rùn)率為 %；項(xiàng)目 投資 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前為%、 所得稅后為 %，項(xiàng)目 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 所得稅前為 5651 萬(wàn)元、所得稅后 為 2547 萬(wàn)元 ，項(xiàng)目所得稅后 投資回收期為 年。 （ 2） 效益 情況 預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目辦公區(qū)除建設(shè)單位自用部分外，其余辦公區(qū)和商業(yè)部分全部出租。 投資與效益情 況 總體投資 與 效益情況 本項(xiàng)目估算總投資為 13000 萬(wàn)元，其中： 建設(shè)投資 12915 萬(wàn)元、流動(dòng)資金投資 85 萬(wàn)元 。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目 規(guī)劃 總建筑面積 69000m2， 擬建 1 座集 辦公、 商業(yè)、 寫字間 一體的 綜合樓 ， 計(jì)劃 建設(shè) 2 年， 既 2021 年 7~2021 年 6 月。amp。 5 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn)為 位于 ***市 amp。 在 ￥￥ 鎮(zhèn)城市建設(shè)全面啟動(dòng)之際，根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)需求， ***公司 看 中 了 ￥￥ 鎮(zhèn) 作為 ***市 重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)的發(fā)展 潛力，在該鎮(zhèn)建設(shè)用地掛牌轉(zhuǎn)讓過(guò)程中購(gòu)得 位于 109 國(guó)道南側(cè)、東環(huán)路西側(cè)地塊的建設(shè)用地使用權(quán) 。amp。 ￥￥ 鎮(zhèn) 自 2021 年初確定為 amp。區(qū) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》， 4 ￥￥ 鎮(zhèn)總規(guī)劃面積 27 平方公里，總規(guī)劃人口 10 萬(wàn)人。amp。 在此背景下，為了積極有效推進(jìn)“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集約發(fā)展”新戰(zhàn)略的實(shí)施， ***市 委、市政府決定將 ￥￥ 鎮(zhèn)作為全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范 區(qū)。amp。amp。新區(qū) 、 amp。amp。amp。amp。、 amp。amp。amp。為中心組團(tuán)，以 210 和 109 國(guó)道為發(fā)展主軸，以旗府鎮(zhèn)、工礦集鎮(zhèn)為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以旅游景點(diǎn)為特色區(qū)的城鎮(zhèn)發(fā)展體系，提出重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) amp。新區(qū) 、 amp。amp。amp。 堅(jiān)持工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化促進(jìn)工業(yè)化的互動(dòng)戰(zhàn)略，經(jīng)過(guò)重新論證和科學(xué)規(guī)劃，確立了以 amp。amp。 為此， ***市 抓住撤盟設(shè)市的契機(jī)， 適時(shí)地提出了加快 城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)， 制訂了《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化的決定》，編制了《城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》，將城鎮(zhèn)化作為新形勢(shì)下加快 amp。 尤其“十一五”以來(lái)， ***市 全力實(shí)施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強(qiáng)市”和“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、集約發(fā) 3 展”戰(zhàn)略，全市經(jīng) 濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展 ，并與呼和 浩特市、包頭市并列構(gòu)成“ ***經(jīng)濟(jì)金三角”，成為我國(guó)西部最為活躍的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一 。隨著國(guó)家西部大開發(fā)的實(shí)施，***市 的煤炭、電力、天然氣、化工、毛紡等支柱產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建設(shè)的速度不斷加快。amp。 隨著全球經(jīng)濟(jì)的高速 發(fā)展 ，全球性的能源 供求緊張 為 amp。 2 編制依據(jù) （ 1）《 ***市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》 （ 2） 《 ****鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》 （ 3）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522021 （ 4）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016 （ 5） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112021； （ 6） 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892021； （ 7） 《 ***市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 （ 8） 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ 3）在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針，貫徹執(zhí)行國(guó) 家和 地區(qū)對(duì)環(huán)保、安全及消防方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 ***綜合樓 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 *******工程咨詢有限公司 二 ○ 一 ○ 年 七 月 目 錄 一、總 論 ................................................................................................................... 1 項(xiàng)目背景 .................................................................................................................. 1 項(xiàng)目概況 ........