商住綜合樓項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-05-20 22:55本頁面
【正文】 利潤(rùn)=當(dāng)期銷售收入－總成本費(fèi)用－營(yíng)業(yè)稅－所得稅 從表五中看出：工程項(xiàng)目在建設(shè)期第一年內(nèi)沒有創(chuàng)造利潤(rùn),則第二年創(chuàng)造利潤(rùn)。在營(yíng)業(yè)期的第一年凈現(xiàn)金流量為正，到項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期結(jié)束時(shí)，.（二）項(xiàng)目資金來源與資金占用平衡表（見表五） 資金來源=銷售收入+自有資金+貸款 資金占用=建設(shè)投資+貸款償還+利息償還+營(yíng)業(yè)稅+所得稅 資金盈余=資金來源－資金占用 從表五看出,此工程項(xiàng)目的基本建設(shè)投資分別由銀行貸款和企業(yè)自有資金取得,。建設(shè)期不付款償息，建設(shè)期利息在第二年末一次性付清。2005年12月“某某大廈”奠基開發(fā)建設(shè) 2007年4月前封頂2007年4—8月成立經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)機(jī)構(gòu)2007年10月前全部交付使用，商廈全部投入經(jīng)營(yíng)，住宅開始入住附項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表:六、項(xiàng)目投資估算表一 項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)數(shù)量單位備注A開發(fā)成本一+二+三+四+五+六+七萬元一土地成本萬元1土地面積畝2土地單價(jià)萬元/畝3其它土地費(fèi)用二前期工程費(fèi)用萬元1可行性研究費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)*3%3審查費(fèi)5場(chǎng)地平整、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三建安工程費(fèi)萬元四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)萬元1供電工程2供水工程3排水工程4設(shè)備費(fèi)5綠化、道路工程9245㎡6煤氣工程7智能化工程五公共設(shè)施配建費(fèi)萬元六開發(fā)期間費(fèi)稅萬元1城規(guī)綜合服務(wù)費(fèi)2城建配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)*3%3教育費(fèi)附加建安工程費(fèi)*1%4人防建設(shè)費(fèi)10元/㎡5白蟻防治費(fèi)2元/㎡6工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)建安工程費(fèi)*‰7工程招標(biāo)費(fèi)建安工程費(fèi)*1‰8監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)*%9工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程費(fèi)*2%七預(yù)備費(fèi)萬元1基本預(yù)備費(fèi)(一+二+三+四+五+六)*2%2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)B開發(fā)費(fèi)用八+九+十萬元八管理費(fèi)用A*3%萬元九銷售費(fèi)用銷售額*%萬元十財(cái)務(wù)費(fèi)用P=5500萬元 i=% 2年 萬元C總投資A+B萬元表二：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建安工程、項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)數(shù)量單位備注D經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一總用地面積㎡二建筑密度26%三容積率四綠地率30%五地上總建筑面積㎡1住宅建筑面積㎡2商業(yè)建筑面積㎡3辦公建筑面積㎡4地下車庫(kù)建筑面積㎡5地下公共配建面積㎡六道路、綠化面積㎡1道路面積㎡2綠化面積㎡E建安工程費(fèi)萬元1住宅建安費(fèi)1000元／㎡萬元2商場(chǎng)建安費(fèi)1000元／㎡萬元3辦公建安費(fèi)元／㎡0萬元4車庫(kù)建安費(fèi)1000元／㎡萬元5公建建安費(fèi)元／㎡0萬元F總投資成本萬元G銷售利潤(rùn)萬元一銷售總額萬元1住宅銷售額2500元／㎡萬元2商場(chǎng)銷售額萬元 一層商場(chǎng)銷售額15000元／㎡萬元 二層商場(chǎng)銷售額12000元／㎡萬元 三層商場(chǎng)銷售額9000元／㎡ 四層商場(chǎng)銷售額7000元／㎡ 五層商場(chǎng)銷售額6000元／㎡3車庫(kù)銷售額175個(gè)車庫(kù)二營(yíng)業(yè)稅銷售額*5%萬元H稅后利潤(rùn)萬元1應(yīng)納稅所得額萬元2所得稅33%萬元J利潤(rùn)率1銷售利潤(rùn)率%營(yíng)業(yè)稅后2稅后利潤(rùn)率%所得稅后七、借貸償貸計(jì)劃（見表三）該項(xiàng)目投資均發(fā)生在第一年建設(shè)期，所需投資資金5500萬元依靠銀行,，則項(xiàng)目貸款總額為：5500萬元 ，自有資金為：。（二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度建議2005年4月—2005年10月完成項(xiàng)目土地的報(bào)批手續(xù)，落實(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?？尚行匝芯繄?bào)告審批后，應(yīng)立即開展全面工作。綜上所述，基于《時(shí)代廣場(chǎng)大廈》商住綜合樓其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地理位置，本項(xiàng)目把中高檔商住樓作為目標(biāo)市場(chǎng)，主要面向南寧X市及來南寧X市投資置業(yè)的各地商賈，針對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)，力求建成一座匯人文氣息、無限商機(jī)、安家立業(yè)于一體的綜合性大廈。隨著開發(fā)商的觀念更新和購(gòu)房者的日趨理性，“以人為本”的設(shè)計(jì)開發(fā)理念開始成為南寧X房地產(chǎn)業(yè)界的共識(shí)，樓盤的熱銷帶動(dòng)了南寧X市房地產(chǎn)的快速發(fā)展。（二）銷售價(jià)格分析據(jù)我們對(duì)最近南寧X幾十個(gè)樓盤的調(diào)查，南寧X市房?jī)r(jià)（住宅）起價(jià)基本如下：?jiǎn)挝?元/㎡最高起價(jià)最低起價(jià)平均起價(jià)瑯東新區(qū)4500元/㎡2700元/㎡3490元/㎡江南區(qū)3200元/㎡1458元/㎡2293元/㎡城北區(qū)2800元/㎡1966元/㎡2320元/㎡新城區(qū)3500元/㎡2500元/㎡3183元/㎡興寧區(qū)3700元/㎡1887元/㎡3017元/㎡本項(xiàng)目的類比樓盤基本情況表名稱名稱地理位置樓盤性質(zhì)主要配套起步價(jià)最高價(jià)均價(jià)開盤日期工程狀況銷售情況陽光100民族大道住宅地上停車場(chǎng)308865003500竣工90%商鋪35000兩河流域民族大道商住樓地下停車場(chǎng)299835803200竣工80%新朝陽廣場(chǎng)朝陽路商住樓地下停車場(chǎng)2880080%從以上的數(shù)據(jù)可以看出，南寧
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