【正文】 ，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設計盡量使三相負荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。(2)低壓電器的選型為DZDWAE、AH型。(3)設備機泵用電機選擇節(jié)能型，可降低能耗10%以上。(4)照明負荷功率因數采用分散補償。(5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風和自然采光，采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關，以達到節(jié)約用電的效果。 設備部分選擇節(jié)能產品。所耗主要能源用途如下：電：塔吊、動力源和照明；燃油：建筑材料運輸消耗。主要能源消耗見下表：能源消耗預測表序號能源種類年 耗 量折 標 系 數折標煤（tce/年）當量值等價值當量值等價值1電104kWhkgce/kWhkgce/kWh2燃油9 t kgce/kg合 計第十章 投資估算與資金籌措本估算按照國家的方針、政策和有關規(guī)定，針對工程建設內容，認真分析影響投資的各種因素。依據建設內容、結構特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標、價格體系，以動態(tài)的形式進行投資分析，使投資估算比較準確地反映建設實際費用，提高估算的科學性、合理性、準確性。 編制依據1．吉林省建筑工程預算定額(2009) 2．吉林省建設工程費用定額(2009年) 3.《工程勘察設計收費標準》( 2002年)4. 《吉林省建筑工程預算定額》（JYD—101—2000）5.《吉林省建設工程費用定額》( 2009年)6.《建設工程造價管理信息》(2009)7.《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（GB50500—2003）8.《吉林省建設工程費用定額》(2009)9. 《吉林省建設工程材料預算價格》（JLYJ—2004）施工建設費用本項目開發(fā)建設投資包括前期工程費用、建筑安裝工程費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費等。開發(fā)成本估算（1）前期費：含場地平整、地勘、規(guī)劃、報建等（主要是城市配套費及材料費）約50萬元。（2）建安工程費，㎡㎡=2100萬元；（3）勘察設計費：。（4）監(jiān)理費：按內插法計算約37萬元。（5）配套費用：含道路、廣場、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來水接口費及配電設施，社區(qū)管理及服務配套設施等約120萬元。（6）不可預見費：按前面（15）項之和（）的5%計取。開發(fā)費用估算（1）管理費用取以上（15）項之和的1%為23..56萬元。（2）商鋪銷售費用：取銷售收入（4680萬元）的1%銷售收入如下：商業(yè)建筑銷售收入：%5000/10000＝住宅樓房銷售收入：%3200/10000＝。合計銷售收入：4680萬元。（3）應扣減的各種稅費：a、%，46803%=。b、土地增值稅4680%=。開發(fā)建設投資估算表序號項目費用（萬元）備注1前期工程費502勘察設計費3監(jiān)理費374建筑安裝工程費用21005配套費用1206不可預見費7銷售費用8管理費用9開發(fā)期稅費營業(yè)稅及附加10土地增值稅合 計。由項目單位自籌解決。本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家發(fā)改委，建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，來計算項目的經濟效益。項目設計規(guī)模，提供住宅96戶。項目計算期根據項目實際情況，確定計算期3年，其中建設期17個月，經營期1年。項目總資金構成，由建設資金構成。成本費用估算，全部形成成本費用。運營費用中其它管理費用按建設投資中（15）項之和的1%，銷售費用按銷售收入的1%。也形成成本費用。銷售收入、經營稅金及附加、土地增值稅依據縣房地產市場的實際情況和發(fā)展趨勢，確定銷售價格。住宅層預計銷售價格:3200元/㎡，商業(yè)層預計銷售價格：5000元/㎡，合計銷售收入4680萬元。銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加，按銷售額的3%計。%計征。所得稅、盈余公積金本項目所得稅按25%計。所得稅后提取盈余公積金10%。財務損益狀況詳見附表2投資利潤率=100%=%投資利稅率=100%=% 項目損益狀況詳見附表2損 益 表附表2 單位：平方米、元、萬元序 號項 目合 計建設、經營期（萬元）1銷售收入46802總成本費用3銷售稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤7盈余公積金8可分配利潤9投資利潤率%10投資利稅率%本項目以上評價指標同房地產行業(yè)相應指標比較可以接受，故項目從財務上看是可行的。第十一章 項目主要風險及其防范措施為了確保風險分析的質量，有必要對擬建項目投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發(fā)商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化因素主要是指一系列與經濟環(huán)境和經濟發(fā)展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。 技術風險 房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。 社會風險 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。及早地發(fā)現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施： 通過加快進度來回避風險 開發(fā)經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發(fā)經營風險的辦法是盡快完成項目建設。 通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。 通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。第十二章 招標方案根據《中華人民共和國招標投標法》等有關規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標的項目。根據該工程的特點制定招標計劃和方案。為保證質量，縮短工程建設期，防范和化解工程建設中的違規(guī)行為，規(guī)范招標、投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權益，按照《中華人民共和國招標投標法》，編制了本項目的招標投標方案。在招標過程中要遵循公開、公正和誠實信用的原則，并應當接受依法實施的監(jiān)督。本項目招標范圍包括項目的施工、監(jiān)理、設計招標。采用公開招標的方式。鑒于本項目法人不具備自行招標所需具備的編制招標文件和組織評標的能力，該項目的招標活動委托給依法成立、從事招標代理業(yè)務并提供相關服務的招標代理機構，具體程序如下：本項目按照國家有關規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準后委托招標代理機構進行公開招標。招標人在國家指定媒體發(fā)布招標公告。公告應當載明招標人名稱和地址，招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。本項目的招標文件應當包括項目的技術要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。吉林省建設項目招標方案和招標申請表項目名稱縣富苑綜合樓建設項目建設單位磐石市房屋開發(fā)有限責任公司單位負責人及電話劉濤聯系人及電話18643970606建設內容建設內容為1棟高層商業(yè)與住宅樓以及小區(qū)內綠化、硬化等附屬設施的建設。建設地點和起止年限大街72號,原老林業(yè)局院內2013年5月一2014年12月總投資額資金來源及構成由建設單位自籌解決合同估算額（萬元）招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標委托招標自行招標公開招標邀請招標勘察設計√√√建筑安裝工程2100√√√監(jiān)理37√√√設備重要材料情況說明：建設單位（蓋章）2013年 6月 26 日富苑綜合樓戶型圖:各單元平面圖①單元平面圖（A、B型） ②單元平面圖（C、D型） ③單元平面圖（E、F型） ④單元平面圖（G、H型）