【正文】 ，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設(shè)計(jì)盡量使三相負(fù)荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。(2)低壓電器的選型為DZDWAE、AH型。(3)設(shè)備機(jī)泵用電機(jī)選擇節(jié)能型，可降低能耗10%以上。(4)照明負(fù)荷功率因數(shù)采用分散補(bǔ)償。(5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風(fēng)和自然采光，采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關(guān)，以達(dá)到節(jié)約用電的效果。 設(shè)備部分選擇節(jié)能產(chǎn)品。所耗主要能源用途如下：電：塔吊、動力源和照明；燃油：建筑材料運(yùn)輸消耗。主要能源消耗見下表：能源消耗預(yù)測表序號能源種類年 耗 量折 標(biāo) 系 數(shù)折標(biāo)煤（tce/年）當(dāng)量值等價(jià)值當(dāng)量值等價(jià)值1電104kWhkgce/kWhkgce/kWh2燃油9 t kgce/kg合 計(jì)第十章 投資估算與資金籌措本估算按照國家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對工程建設(shè)內(nèi)容，認(rèn)真分析影響投資的各種因素。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標(biāo)、價(jià)格體系，以動態(tài)的形式進(jìn)行投資分析，使投資估算比較準(zhǔn)確地反映建設(shè)實(shí)際費(fèi)用，提高估算的科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性。 編制依據(jù)1．吉林省建筑工程預(yù)算定額(2009) 2．吉林省建設(shè)工程費(fèi)用定額(2009年) 3.《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》( 2002年)4. 《吉林省建筑工程預(yù)算定額》（JYD—101—2000）5.《吉林省建設(shè)工程費(fèi)用定額》( 2009年)6.《建設(shè)工程造價(jià)管理信息》(2009)7.《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500—2003）8.《吉林省建設(shè)工程費(fèi)用定額》(2009)9. 《吉林省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格》（JLYJ—2004）施工建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。開發(fā)成本估算（1）前期費(fèi)：含場地平整、地勘、規(guī)劃、報(bào)建等（主要是城市配套費(fèi)及材料費(fèi)）約50萬元。（2）建安工程費(fèi)，㎡㎡=2100萬元；（3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：。（4）監(jiān)理費(fèi)：按內(nèi)插法計(jì)算約37萬元。（5）配套費(fèi)用：含道路、廣場、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來水接口費(fèi)及配電設(shè)施，社區(qū)管理及服務(wù)配套設(shè)施等約120萬元。（6）不可預(yù)見費(fèi)：按前面（15）項(xiàng)之和（）的5%計(jì)取。開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（15）項(xiàng)之和的1%為23..56萬元。（2）商鋪銷售費(fèi)用：取銷售收入（4680萬元）的1%銷售收入如下：商業(yè)建筑銷售收入：%5000/10000＝住宅樓房銷售收入：%3200/10000＝。合計(jì)銷售收入：4680萬元。（3）應(yīng)扣減的各種稅費(fèi)：a、%，46803%=。b、土地增值稅4680%=。開發(fā)建設(shè)投資估算表序號項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）備注1前期工程費(fèi)502勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3監(jiān)理費(fèi)374建筑安裝工程費(fèi)用21005配套費(fèi)用1206不可預(yù)見費(fèi)7銷售費(fèi)用8管理費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)營業(yè)稅及附加10土地增值稅合 計(jì)。由項(xiàng)目單位自籌解決。本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家發(fā)改委，建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，來計(jì)算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模，提供住宅96戶。項(xiàng)目計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，確定計(jì)算期3年，其中建設(shè)期17個(gè)月，經(jīng)營期1年。項(xiàng)目總資金構(gòu)成，由建設(shè)資金構(gòu)成。成本費(fèi)用估算，全部形成成本費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用中其它管理費(fèi)用按建設(shè)投資中（15）項(xiàng)之和的1%，銷售費(fèi)用按銷售收入的1%。也形成成本費(fèi)用。銷售收入、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅依據(jù)縣房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況和發(fā)展趨勢，確定銷售價(jià)格。住宅層預(yù)計(jì)銷售價(jià)格:3200元/㎡，商業(yè)層預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：5000元/㎡，合計(jì)銷售收入4680萬元。銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，按銷售額的3%計(jì)。%計(jì)征。所得稅、盈余公積金本項(xiàng)目所得稅按25%計(jì)。所得稅后提取盈余公積金10%。財(cái)務(wù)損益狀況詳見附表2投資利潤率=100%=%投資利稅率=100%=% 項(xiàng)目損益狀況詳見附表2損 益 表附表2 單位：平方米、元、萬元序 號項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)、經(jīng)營期（萬元）1銷售收入46802總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤7盈余公積金8可分配利潤9投資利潤率%10投資利稅率%本項(xiàng)目以上評價(jià)指標(biāo)同房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上看是可行的。第十一章 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對擬建項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化因素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)。 社會風(fēng)險(xiǎn) 社會風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法是盡快完成項(xiàng)目建設(shè)。 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。第十二章 招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目。根據(jù)該工程的特點(diǎn)制定招標(biāo)計(jì)劃和方案。為保證質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動，保護(hù)國家利益、社會公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了本項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)方案。在招標(biāo)過程中要遵循公開、公正和誠實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)招標(biāo)。采用公開招標(biāo)的方式。鑒于本項(xiàng)目法人不具備自行招標(biāo)所需具備的編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力，該項(xiàng)目的招標(biāo)活動委托給依法成立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體程序如下：本項(xiàng)目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項(xiàng)目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)。招標(biāo)人在國家指定媒體發(fā)布招標(biāo)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。本項(xiàng)目的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。吉林省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和招標(biāo)申請表項(xiàng)目名稱縣富苑綜合樓建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位磐石市房屋開發(fā)有限責(zé)任公司單位負(fù)責(zé)人及電話劉濤聯(lián)系人及電話18643970606建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容為1棟高層商業(yè)與住宅樓以及小區(qū)內(nèi)綠化、硬化等附屬設(shè)施的建設(shè)。建設(shè)地點(diǎn)和起止年限大街72號,原老林業(yè)局院內(nèi)2013年5月一2014年12月總投資額資金來源及構(gòu)成由建設(shè)單位自籌解決合同估算額（萬元）招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√√建筑安裝工程2100√√√監(jiān)理37√√√設(shè)備重要材料情況說明：建設(shè)單位（蓋章）2013年 6月 26 日富苑綜合樓戶型圖:各單元平面圖①單元平面圖（A、B型） ②單元平面圖（C、D型） ③單元平面圖（E、F型） ④單元平面圖（G、H型）