【正文】 第一章 總 論項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目建設(shè)單位： 項(xiàng)目建設(shè)單位法人：目建設(shè)地址：建設(shè)內(nèi)容：，擬建項(xiàng)目為1棟，地下1層地上16層框架結(jié)構(gòu)的商業(yè)與住宅高層樓房，其中13層為商業(yè)樓房，416層為住宅樓房。建設(shè)目標(biāo)：充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住縣提升縣城品位、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)、打造宜居縣城、強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良好契機(jī)，將本區(qū)建設(shè)成為具有較大吸引力與品牌效應(yīng)并達(dá)到以下目標(biāo)的商業(yè)與住宅小區(qū)：1．自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)；2．景觀優(yōu)美的小區(qū)；3．功能完善、質(zhì)量?jī)?yōu)良的小區(qū)；　4．人居文化上乘的小區(qū)；　5．物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)。6. 商貿(mào)交易集中、物流快捷便利小區(qū)。項(xiàng)目總投資：。資金籌措：項(xiàng)目資金全部由承辦單位自籌解決。 工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃：17個(gè)月 磐石市房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2009年6月5日，注冊(cè)資金2000萬元人民幣，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。現(xiàn)有工程部、售樓部、招商部、財(cái)務(wù)部、人力資源保障部和公司直屬辦公室6個(gè)部門組成。公司現(xiàn)有職工26人，其中，具有高級(jí)職稱工程師1人，中級(jí)職稱工程師3人，初級(jí)職稱工程師3人，中級(jí)職稱會(huì)計(jì)2人，中級(jí)職稱統(tǒng)計(jì)師1人，中級(jí)職稱經(jīng)濟(jì)師1人。公司始終堅(jiān)持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場(chǎng)”的宗旨，致力于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“讓建筑適應(yīng)生活”的居住理想，在開發(fā)項(xiàng)目中倡導(dǎo)“以人為本”的思想，致力打造“高品質(zhì)、園林式、新社區(qū)”的商業(yè)居家生活典范。 樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，持續(xù)性進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā)，又利于規(guī)范管理。 適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項(xiàng)建設(shè)用地。 注重環(huán)境效益，力爭(zhēng)使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。 繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造縣的人文景觀，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)，樹立天人合一的觀點(diǎn)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，合理實(shí)施。 堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 受建設(shè)場(chǎng)地相對(duì)固定和建設(shè)投資額的局限，本項(xiàng)目要在功能完善的基礎(chǔ)上，盡量做到簡(jiǎn)潔、大方。 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 項(xiàng)目可研報(bào)告編制委托書 國(guó)家建設(shè)部及吉林省頒布的住宅建設(shè)的相關(guān)法律和政策 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 富苑綜合樓規(guī)劃平面圖 《縣城市總體規(guī)劃》（20102030） 吉林省建筑工程概算定額 有關(guān)其它國(guó)家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料根據(jù)國(guó)家政策、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項(xiàng)目的必要性。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和適度超前的要求，考慮項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)條件、資金來源、建設(shè)規(guī)模和建筑材料等情況，研究項(xiàng)目的可行性。根據(jù)環(huán)保要求，當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響，提出相應(yīng)的環(huán)保措施。研究項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)效益，作出對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)論。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注一規(guī)劃占地面積㎡二總建筑面積㎡1棟三建筑層數(shù)地下1層地上16層四商鋪層㎡13層 東西長(zhǎng)：南北寬：五住宅層㎡416層 東西長(zhǎng)：南北寬：四住宅套數(shù)套96四個(gè)單元五結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)六建筑密度%七容積率%八綠地率%九項(xiàng)目總投資萬元十建設(shè)工期月17項(xiàng)目建設(shè)的宗旨是采用一流的設(shè)計(jì)，一流的技術(shù)，打造*縣一流環(huán)境的商業(yè)住宅小區(qū)。隨著項(xiàng)目的建成，將會(huì)大大提高縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，提高人們居住水平。同時(shí)，為縣的市容、市貌建設(shè)增添了一道亮麗的風(fēng)景線。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性城市概況縣位于吉林省東部長(zhǎng)白山西側(cè)，第二松花江上游，地處東經(jīng)126o 30′～127176。16′，北緯42176。06′～42176。48′。東鄰撫松縣，西靠輝南縣和柳河縣，南與江源縣相連，北與樺甸市接壤。其中：農(nóng)業(yè)人口78786人，％。境內(nèi)有滿、朝、蒙、回、錫伯、白、水、苗、藏、侗等10個(gè)少數(shù)民族，％。2013年我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)15%，；規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)17%，；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng)25%，達(dá)到68億元。%，；%，；%，達(dá)到83億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別比上年增長(zhǎng)15%和17%，達(dá)到15617元和5686元?？h礦產(chǎn)資源十分十富，有煤、鐵、石灰?guī)r、輝綠巖、磷礦、金礦、銅礦等礦產(chǎn)資源?？h是全國(guó)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣，煤炭查明資源總量2490萬噸，是吉林省的后備煤田。金礦查明資源總量為882公斤。目前縣的礦產(chǎn)資源除被小量開采外，其他仍處于原生狀態(tài)。水文、地質(zhì)條件區(qū)域地質(zhì)項(xiàng)目區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造由地礦通化地質(zhì)工程勘察院進(jìn)行勘探，確定項(xiàng)目建設(shè)地質(zhì)結(jié)構(gòu)為，第①層雜填土，第②層粗沙，第③層卵石層，第④層安山巖。項(xiàng)目建設(shè)地地質(zhì)結(jié)構(gòu)適于高層樓房建設(shè)。地形地貌該場(chǎng)地位于縣大街72號(hào)，原老林業(yè)局院內(nèi)，地勢(shì)較平坦，位于縣城中心地段，交通便利，周邊無高大建筑，視野開闊。場(chǎng)地水文地質(zhì)條件（1）地下水的類型及埋藏、分布特點(diǎn)本次勘察深度內(nèi)，未揭露到地下水。（2）地下水補(bǔ)給、排泄條件及動(dòng)態(tài)變化地下水主要補(bǔ)給來源為大氣降水補(bǔ)給及河流側(cè)向補(bǔ)給，場(chǎng)地地下水位隨季節(jié)變化。（3）地下水與土的腐蝕性評(píng)價(jià)根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，地下水及土對(duì)混凝土和鋼筋無腐蝕性。（4）抗浮水位無地下室，不需提供抗浮水位。水文資料地下水水源地保護(hù)區(qū)位于縣城西南部濛江鄉(xiāng)境內(nèi)，從四海龍灣一帶的龍崗起經(jīng)丁小山至青龍河口，為老嶺—龍崗山脈中間延展的熔巖臺(tái)地，其面積近300km2,玄武巖層總厚度8～120m。據(jù)吉林省地礦局調(diào)查資料，該臺(tái)地分布著許多的火山渣孔隙潛水。地下水沿巖層的裂隙、孔洞和構(gòu)造破碎帶運(yùn)移，受地形的制約，流向呈東北向。由于青龍河及支流的切割，在低洼的山谷地及構(gòu)造破碎帶，地下水大量富集，在低洼處溢出地表，形成冬季不凍的暖水泉群。巨龍泉群、青龍泉群、吊水湖泉、錯(cuò)草泉、五龍泉、飛龍泉等，均為各河的源頭。地下水類型分為玄武巖孔洞裂隙水、火山渣孔隙潛水、斷裂破碎帶構(gòu)造裂隙水以及第四孔隙水等四種類型。水質(zhì)為低礦化、低鈉、重碳酸鎂鈣型偏硅酸礦泉水，已有多處泉群經(jīng)省級(jí)國(guó)家鑒定，符合GB5539199577天然飲用礦泉水標(biāo)準(zhǔn)，是理想的供水水源地。縣位于渾江河谷沖積盆地，構(gòu)成兩峽一川的窄谷地貌特征，場(chǎng)址地形較平坦地層自上而下為：第一層為雜填土，第二層粗砂，第三層為卵石層，第四層為安山巖層，無不良工程地質(zhì)構(gòu)造。本項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)現(xiàn)已完成市級(jí)勘察評(píng)價(jià)。場(chǎng)地穩(wěn)定性和適宜性評(píng)價(jià)抗震設(shè)防烈度根據(jù)吉林省地震參數(shù)區(qū)劃工作圖，地區(qū)抗震設(shè)防烈度為Ⅵ度，，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 建筑場(chǎng)地類別場(chǎng)地雜填土、粗沙、為軟弱土，建筑場(chǎng)地類別為Ⅱ類。 不良地質(zhì)作用評(píng)價(jià)本場(chǎng)地?zé)o滑坡、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)作用。場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為Ⅵ度，場(chǎng)地?zé)o液化土層，不存在液化問題。綜上所述：場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜建筑。凍深、凍脹評(píng)價(jià)根據(jù)《中國(guó)季節(jié)性凍土標(biāo)準(zhǔn)凍深線圖》。凍脹性評(píng)價(jià)：場(chǎng)地雜填土、粗沙為強(qiáng)凍脹，凍脹等級(jí)為Ⅳ級(jí)。項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃縣為了認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、省關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作的安排意見，先后出臺(tái)了一系列城建工作措施，以進(jìn)一步優(yōu)化城市基礎(chǔ)實(shí)施配置，提升城市品味，推進(jìn)城市全面發(fā)展，滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。該項(xiàng)目建設(shè)完全符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。項(xiàng)目建設(shè)有利于增強(qiáng)縣的城市綜合實(shí)力城市綜合實(shí)力是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。在全球化的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，縣必須奮起直追，必須加快建設(shè)商務(wù)區(qū)，使之產(chǎn)生強(qiáng)大的吸納、集聚、輻射效應(yīng)，取得新一輪競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必然手段。項(xiàng)目建設(shè)可較好地滿足消費(fèi)者購(gòu)房需求項(xiàng)目建成后，無疑可有效緩解城市住房供求矛盾，較好地滿足工礦企業(yè)主進(jìn)城購(gòu)房、林業(yè)在職、轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)崗工人、外地來我縣經(jīng)商辦企業(yè)購(gòu)房、年青人結(jié)婚購(gòu)房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。為建設(shè)和諧社會(huì)、和諧城市創(chuàng)造有利條件。項(xiàng)目建設(shè)有利于加快縣的城市發(fā)展進(jìn)程?！　〕鞘惺墙?jīng)濟(jì)、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個(gè)創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)是城市化水平的競(jìng)爭(zhēng)，是城市與城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，鑒于此，商務(wù)區(qū)建設(shè)成為城市發(fā)展的一股潮流，經(jīng)濟(jì)要素加速流動(dòng)，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。這對(duì)于縣融入全國(guó)城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢(shì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，具有重要意義?！　』谝陨显?，擬建項(xiàng)目順應(yīng)縣社會(huì)發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)，真正做到質(zhì)量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項(xiàng)目的興建是十分必要的。第三章 市場(chǎng)分析2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面萎縮，房地產(chǎn)交易量、交易價(jià)格普遍下跌，企業(yè)面臨困境。1998年2007年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷黃金十年，%，%。2008年初，全國(guó)商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，%，%，十年來首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌。2009年春節(jié)后，中國(guó)房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些2008年推遲了購(gòu)房計(jì)劃的居民開始入市購(gòu)房。這一階段的特點(diǎn)是購(gòu)房者主要是自用的首次購(gòu)房者，投資性購(gòu)房、改善型購(gòu)房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，%，%，實(shí)際下跌幅度可能更大。而吉林省，有其得天獨(dú)厚的自然資源，依據(jù)資源而富裕起來的人不在少數(shù)，他們完全有能力為各地新建的高品質(zhì)房買單；另外，由于縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到產(chǎn)生泡沫的時(shí)候，在全國(guó)出現(xiàn)冷淡階段而不會(huì)受到任何影響，因此以發(fā)展的眼光來看，縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大發(fā)展?jié)摿Φ?。綜合分析，2013年加快我縣房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。一方面，近兩年國(guó)家雖然出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的新政策，但其目的都是為了促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。另一方面，縣地產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。我縣房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢(shì) 隨著我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費(fèi)需求將會(huì)與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之農(nóng)夫山泉、大連萬達(dá)、娃哈哈等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的進(jìn)入和安居工程的實(shí)施、宜居城市評(píng)選活動(dòng)的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我縣的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。 住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度將趨向理性回歸、需求量大在國(guó)家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策作用下，尤其是我縣加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度不會(huì)太大，局部區(qū)域的商品住宅價(jià)格較快上漲的勢(shì)頭將得到有效遏制，全年住宅價(jià)格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。從目前我縣房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，大部分消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨于合理 隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國(guó)家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)更加合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加健康快速發(fā)展，縣已將健全和完善住房保障體系、解決城