【正文】 品房價格依然會保持較高的增長。高端、中高端**場的活躍，來源于以下幾個因素：①居民收入水平的提高，推進(jìn)改善生活的需求；②越來越壯大的區(qū)外高收入人群對高端產(chǎn)品的需求；③近幾年來絕大多數(shù)開發(fā)商忽略高端產(chǎn)品的開發(fā)，壓抑了潛在需求；④更多開發(fā)商自我開發(fā)理念的更新，及不斷由一線城**進(jìn)入二線城**的開發(fā)商對居住理念的引導(dǎo)，刺激了潛在需求；⑤中高端產(chǎn)品的自我改良；⑥居民對中低端產(chǎn)品的不滿足；⑦中高端產(chǎn)品總供應(yīng)量的比例偏小。受70/90等政策影響，同質(zhì)化競爭加劇，會放大這種競爭。這一現(xiàn)象在未來幾年內(nèi)，將越來越明顯。2007年，無論是外來開發(fā)商，還是本地開發(fā)商，紛紛注重營造企業(yè)品牌、企業(yè)形象，精細(xì)化服務(wù)、責(zé)任地產(chǎn)名詞紛紛涌現(xiàn)。對客戶資源的重視程度日益加強(qiáng)，高端樓盤注重圈子營銷方式的深入執(zhí)行，使中高端**場更重視客戶生態(tài)群的建立，從而更加促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)商們對客戶服務(wù)、物業(yè)服務(wù)方面的重視程度。這是**場良性發(fā)展的表現(xiàn)，這種良性發(fā)展的趨勢將不可逆轉(zhuǎn)，品牌的競爭，將會超越價格競爭，甚至產(chǎn)品競爭層面，成為主要競爭元素。，**中心大戶型樓盤將更受熱捧值得重視的是，人們對資源占有的意識正在影響客戶的購房動機(jī)。現(xiàn)在客戶對房產(chǎn)的購買動機(jī)，大多帶有投資意識，尤其是中國傳統(tǒng)的房產(chǎn)保值增值的意識漸濃，及投資客的推波助瀾，投資行為變得越加強(qiáng)烈。**城**規(guī)劃和城**建設(shè)在經(jīng)過了十多年的快速發(fā)展，在本來就三面環(huán)山 政策使得偏遠(yuǎn)區(qū)域的樓盤更加集中，投放量更大，戶型面積趨同，而城中住宅越來越少。這和因收入增長帶來的不斷改善居住條件的需求，南北疆團(tuán)場、地方的客戶對舉家遷入的要求，人們對資源占有的意識的覺醒等，形成反差。 關(guān)注中高端產(chǎn)品的開發(fā)，改進(jìn)樓盤綜合品質(zhì)。 城南重點關(guān)注民族群體，城中重點關(guān)注經(jīng)營商及投資客，城北重點關(guān)注中高端居住群體。第四章 項目建設(shè)條件**概況Zzx 今日的 趣的獨(dú)特風(fēng)貌。**有著特殊的地緣優(yōu)勢， 文明。**地域遼闊，擁有豐富的自然資源， 野生動植物種類繁多。：**春天 作物十分有利。：**的秋天從8月24日開始。：**城區(qū)的冬天， 旅游活動。 “**巖土工程勘察設(shè)計研究院” 經(jīng)過對項目建設(shè)地實地勘察，于2007年11月14日提出《巖土工程勘察報告》內(nèi)容如下：、規(guī)程《巖土工程勘察規(guī)范》（GB500212001）；《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB500072002）；《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001）；《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ9494）；5.《高層建筑巖土工程勘察規(guī)程》(JGJ722004)；《建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范》(GB503302002)；《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》(JGJ792002)；《土工試驗方法標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T501231999）擬建“**股份有限公司綜合樓”位于烏**阿勒泰路以東，太原路以西，**場內(nèi)。查明建筑范圍內(nèi)巖土層的類型、深度、分布、工程特性，分析和評價地基的穩(wěn)定性、均勻性和承載力。劃分建筑場地類別，提供抗震設(shè)計有關(guān)參數(shù)。選擇適宜的建筑物基礎(chǔ)持力層，根據(jù)建筑物類別，提出切實可行的地基處理方案。巖土工程勘察等級本次勘察為詳細(xì)勘察?？碧近c間距與勘探深度勘探點沿建筑物周邊及中心點布置。在鉆孔旁布置一定數(shù)量的探井，用于取樣及測定地下水位。地勢由南向北微傾，地形較平坦，無明顯坡降。擬建場地內(nèi)有人防地道分布。 稍濕 松散第②層：卵石，青灰色、灰黃色， m,，卵石顆粒成份以硬質(zhì)巖為主，顆粒磨圓度較好，呈亞圓狀，一般粒徑20～80mm，10m以下含較多漂石，最大粒徑達(dá)500mm。顆粒級配良好。 稍濕飽和 中密第③層：全風(fēng)化砂巖，紅褐色～灰黃色。第④層：強(qiáng)風(fēng)化砂巖，紅褐色～灰黃色，本層未揭穿。巖芯難以采取，巖體基本質(zhì)量等級為V級。由大氣降水、上游地表水等補(bǔ)給，主要以地下逕流方式排泄。本次勘察根據(jù)場地工程地質(zhì)條件，對場地土進(jìn)行了顆粒分析試驗、土化學(xué)分析試驗、水化學(xué)分析試驗、波速測驗、載荷試驗。由“顆粒大小分配曲線”得知，地基土不均勻系數(shù)平均值 =；曲率系數(shù)平均值=。水、土化學(xué)分析試驗在擬建場地4勘探點內(nèi)采取易溶鹽樣5件，進(jìn)行土化學(xué)分析試驗，在8勘探點內(nèi)采取水樣1件，進(jìn)行水化學(xué)分析試驗，用于判定場地水、土對建筑材料的腐蝕程度。重型動力觸探試驗，試驗結(jié)果統(tǒng)計如下：試驗土層孔號試驗深度擊數(shù)（未修正）試驗土層孔號試驗深度擊數(shù)（未修正）卵石118卵石430128430115卵石520127518130530強(qiáng)風(fēng)化砂巖128518130525卵石320522326卵石717330725330730強(qiáng)風(fēng)化砂巖327723330730卵石425強(qiáng)風(fēng)化砂巖724417730428（未修正）最小值15擊，最大值大于30擊。波速測試波速測試采用面波法，使用設(shè)備是WZG24A工程地震儀，其數(shù)據(jù)采樣精度22bit，動態(tài)范圍126db，最大增益37db。測試結(jié)果為：3鉆孔：，土層等效剪切波速Vse=362 m/s；7鉆孔：，土層等效剪切波速Vse=323m/s；判定該場地土類型為中硬場地土，場地類別為II類建筑場地。根據(jù)試驗結(jié)果求得fak=600kPa，E0=。全風(fēng)化砂巖厚度較小，力學(xué)性質(zhì)差，不宜做建筑物基礎(chǔ)持力層。場地適宜性和穩(wěn)定性評價根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB500112001)，場地抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計地震分組為第一組。根據(jù)業(yè)主提供的擬建場地規(guī)劃設(shè)計圖，場地內(nèi)分布有一條晚更新世地震斷裂帶，大致為南北走向，建議做專項地震安全性評價。人防地道對擬建建筑的影響評價與處理措施擬建場地內(nèi)分布有多條人防地道，地道主干道走向為東西向，規(guī)模較大，縱橫連接較規(guī)整。地道側(cè)壁及拱頂為片石砂漿砌筑。**地質(zhì)工程勘察院于2000年12月20日至2001年3月20日對該人防地道進(jìn)行了加固處理，加固方法為對地道側(cè)壁的兩側(cè)及拱頂上部空隙高壓注漿，并用卵石及C20砼回填地道。本綜合樓工程設(shè)計地上27層，地下2層，對上部結(jié)構(gòu)影響極大，必須采取以下措施確保上部結(jié)構(gòu)的整體穩(wěn)定?？紤]到加固施工受地下水、作業(yè)空間及施工方法等的影響，加固效果不好評價。如仍采取對地道進(jìn)行加固的處理方案，則應(yīng)首先對已加固部分地道的加固效果進(jìn)行復(fù)核、檢測，然后對擬建建筑基礎(chǔ)影響范圍內(nèi)的未加固部分地道采用同樣的方法進(jìn)行加固。（2）采取樁基礎(chǔ)跨越地道本方案不對地道進(jìn)行加固。如不允許破壞地道，則可采取偏心樁或樁+連梁方式進(jìn)行解決，同時應(yīng)復(fù)核人防地道的準(zhǔn)確位置?？紤]到部分樁基可能緊貼或穿越人防地道，建議設(shè)計時樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值宜按：qsik= 0 考慮。土的腐蝕性評價本次勘察在擬建場地4勘探點內(nèi)采取5件土樣進(jìn)行土化學(xué)分析試驗，用于判定場地土對建筑材料的腐蝕性。[Cl]含量為75209mg/kg土，利用[Cl]+ [SO42]=，場地土對混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。水的腐蝕性評價本次勘察在擬建場地8勘探點內(nèi)采取1組水樣進(jìn)行水化學(xué)分析試驗，用于判定場地地下水對建筑材料的腐蝕性。[Cl]，利用[Cl]+ [SO42]=，場地地下水對混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具中等腐蝕性。土 層載荷試驗動力觸探法當(dāng)?shù)亟?jīng)驗值選擇值卵 石600kPa400800kPa300500 kPa500kPa全風(fēng)化砂巖180300 kPa250kPa強(qiáng)風(fēng)化砂巖400600kPa200500kPa400kPa擬建場地為中硬場地土，II類建筑場地。該場地屬抗震不利地段。各巖土層計算指標(biāo)及承載力特征值如下：第②層：卵石fak=500kPa,E0=，K=80000kN/m3,γ=21kN/m3,φ=45176。, c=15kPa第④層：強(qiáng)風(fēng)化砂巖fa=400kPa,E0=，K=80000kN/m3, qpk=3500kPaγ=23kN/m3,φ=40176。設(shè)計時建議進(jìn)行下臥層強(qiáng)度驗算。（2）樁基礎(chǔ)采取樁基礎(chǔ)直接跨越地道?？紤]到部分樁基可能緊貼或穿越人防地道，建議設(shè)計時樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值宜按：qsik= 0 考慮。由大氣降水、上游地表水等補(bǔ)給，主要以地下逕流方式排泄。場地土對混凝土結(jié)構(gòu)及混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均無腐蝕性；場地地下水對混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具中等腐蝕性。，基坑開挖后處于不穩(wěn)定狀態(tài)。本區(qū)抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計地震分組為第一組；。地道側(cè)壁及拱頂為片石砂漿砌筑。處理方法見本報告第七條第3款“人防地道對擬建建筑的影響評價與處理措施”所述。勘探點高程采用絕對高程，高程數(shù)據(jù)取自建設(shè)單位提供的地形圖。供水：由**城**自來水公司供水管網(wǎng)供水。場內(nèi)外供、排水設(shè)施完善。供氣：**內(nèi)全部實現(xiàn)了管道天然氣，天然氣供應(yīng)有保障。電視：**有線電視臺覆蓋全**每一個角落，可直接接入。第五章 項目設(shè)計及設(shè)備配置本項目地塊東臨太原路，南接**場，西臨阿勒泰路。擬建建筑為餐飲、商業(yè)、住宅一體的綜合樓。以合理功能布局為基點，注重用地分配、結(jié)構(gòu)體系、交通組織、空間秩序的原則，追求社會、經(jīng)濟(jì)等綜合效益的整合。人本——體現(xiàn)現(xiàn)代人的生活方式，形成一種鬧中取靜、綠意盎然、自然和諧、經(jīng)典高尚的生態(tài)居住環(huán)境。經(jīng)濟(jì)——作為商業(yè)和住宅區(qū)，道路、建設(shè)等都應(yīng)充分考慮地形因素，力求便捷高效?？萍肌獜?qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用，以科技為向?qū)?，加?qiáng)**政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃，注重物業(yè)管理。設(shè)置不同出行道路及出入口，避免交叉干擾。努力創(chuàng)造自然、優(yōu)雅、生態(tài)的居住環(huán)境以滿足現(xiàn)代人生活個性化、生活模式理想化的要求，讓居住者體會到生命的真諦，享受綠色、健康、尊貴的同時充分體驗生命的價值和新時代的美好。創(chuàng)造良好的私密性、易識別的鄰里、共同的界域感、歸屬感，使整個小區(qū)成為健康生活、修養(yǎng)身心的住區(qū)。體現(xiàn)現(xiàn)代生活的延續(xù)性，使來此區(qū)域的人們身心得到最大限度的放松、休養(yǎng)。力爭在設(shè)計理念、建筑形式和風(fēng)格、建筑技術(shù)和材料設(shè)備上有新的突破，增加高科技的含量，通過多種設(shè)計手法，融自然、生態(tài)、休閑、度假于一體，建成一個高品味、人文氣息濃郁的自然生態(tài)環(huán)保型住區(qū)。做到建設(shè)布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、管理規(guī)范、造型優(yōu)美、裝飾適度、高效文明的投資、購物、休閑、娛樂、消費(fèi)環(huán)境。合理確定其功能、規(guī)模、發(fā)展方向和實施步驟，合理配套城**公共設(shè)施，努力營造新穎高品質(zhì)的人居環(huán)境，提升小區(qū)人氣，與此同時，重點對城**綠地、公共空間、輔助設(shè)施及小區(qū)入口商業(yè)景觀空間進(jìn)行相應(yīng)的景觀環(huán)境融合設(shè)計。以建設(shè)文明社區(qū)、建設(shè)和諧社會為目標(biāo)，注重居住區(qū)人與人的關(guān)系，營造良好的鄰里環(huán)境，建立完善的居住區(qū)步行綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造安全、方便、舒適的居住生活環(huán)境。力求以現(xiàn)代設(shè)計手段詮釋外觀新穎、秩序清晰、內(nèi)涵豐富、功能齊全，集功能完善、賞心悅目為一體的商業(yè)建筑與住宅建筑集群。裙樓： 1－4層，1層為商業(yè)用房和酒店大堂組成。住宅樓：5－22層，由兩棟塔式住宅樓組成。負(fù)1層全部為停車庫。簡單、直接、明了，可合理解決各功能分區(qū)及交通流線的組織。本建筑設(shè)計方案在追求日照、朝向、景觀和經(jīng)濟(jì)實用的同時，突破所有的框式，給住宅建筑單體賦予了更多的思想理念。住宅房型緊湊合理。建筑立面通過對比和變換，將褐色鋁合金窗框線，金屬欄桿和通高欄桿柱，通過體量的變化，給人以高貴典雅的感覺。這不僅解決了技術(shù)要求，而且?guī)碡S富的立面視覺享受，起到了美觀與技術(shù)結(jié)合的效果。創(chuàng)造空間豐富、親近且具人情味的居住環(huán)境。公建布局區(qū)位性與方便性——考慮到本地段的區(qū)位和周圍設(shè)施狀況，將人行主入口設(shè)置在小區(qū)南面。戶型以區(qū)內(nèi)住宅體現(xiàn)多樣性、合理性原則，為用戶提供多種套型進(jìn)行選擇。住宅家庭內(nèi)部公私分離；居寢分離；潔污分離。住宅單體設(shè)計適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，并以經(jīng)濟(jì)實用為原則，強(qiáng)調(diào)大廳活動空間，基本做到明廳、明廚、明廁、明衛(wèi)。戶內(nèi)公共活動空間與就寢空間通過躍層加強(qiáng)了動靜自然分區(qū)。衛(wèi)生間采取分離式設(shè)計。地塊東西面各有一個地下車庫的坡道。平面功能群房：地下兩層，地上四層。負(fù)一層為車庫。2－4層為餐飲和商業(yè)用房空間。主體：由兩棟塔式住宅樓組成。立面效果本設(shè)計采用現(xiàn)代的立處理手法，在構(gòu)圖與均衡方面細(xì)加推敲，不做復(fù)雜的裝飾，只是通過窗型的變化，形體的收退來營造豐富的空間動感和陰影效果，來表達(dá)一種現(xiàn)代建筑簡潔、大方，又具有很強(qiáng)住居感的建筑風(fēng)格。全部采用高科技含量的智能化樓宇配置，包括周界防范報警系統(tǒng)、重點部位CCTV監(jiān)視系統(tǒng)、房間緊急報警系統(tǒng)、背景音樂聲控系統(tǒng)、垃圾生化處理系統(tǒng)、寬帶視頻通訊系統(tǒng)、安全保障維護(hù)系統(tǒng)等。建一座智能型、生態(tài)型、個性化的商務(wù)物流商場。形成休閑、購物、娛樂、餐飲、觀光為一體的網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化商務(wù)物流商場。第六章 先進(jìn)技術(shù)集成與應(yīng)用“**綜合樓”住宅小區(qū)將在住宅結(jié)構(gòu)體系、節(jié)能體系、住宅廚衛(wèi)體系、住宅管網(wǎng)體系、住宅設(shè)備體系、小區(qū)現(xiàn)代管理體系、居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障體系、建筑施工等方面，根據(jù)不同住宅類型或預(yù)購戶的要求，將分別采用建筑先進(jìn)集成