【正文】 mp。 在此基礎(chǔ)上， 針對(duì) 該區(qū)域 作為 ￥￥ 鎮(zhèn)東大門的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和緊鄰兩條主 干路的便捷交通優(yōu)勢(shì) ， 根據(jù)企業(yè)自身需求和當(dāng)?shù)鼐C合性商務(wù)地產(chǎn)需求，決定與其子公司 —— ***市 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)建設(shè)一處綜合樓項(xiàng)目，為本企業(yè)建造辦公場(chǎng)所的同時(shí)向社會(huì)提供功能完善、配套齊全、交通便捷的綜合 性 商務(wù) 環(huán)境。區(qū)西側(cè) 10 公里 ￥￥ 鎮(zhèn) ， 項(xiàng)目地塊位于 ￥￥ 鎮(zhèn) 東北部 ， 場(chǎng)地 北 靠 109 國(guó)道 、 東 鄰 東環(huán)路 ， 總體 呈依東環(huán)路南北走向的矩形 平面結(jié)構(gòu)， 項(xiàng)目總占地面積為 平方米（約合 畝），凈用地 面積為 平方米 （約合 畝） ，地塊用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地 。 根據(jù)建設(shè)單位投融資計(jì)劃， 本項(xiàng)目 建設(shè)和運(yùn)營(yíng)所需資金全部以 6 自籌資金解決 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)值 備 注 一 基礎(chǔ)指標(biāo) 1 總占地面積 m2 畝 凈用地面積 m2 畝 2 總建筑面積 m2 69000 3 建筑密度 % % 規(guī)劃要求 ≤30% 4 容積率 規(guī)劃要求＜ 5 綠化率 % 規(guī)劃要求 ≥35% 6 停車位 個(gè) 690 1 個(gè)車位 /100m2 7 7 計(jì)劃建設(shè)期 年 2 二 技術(shù)指標(biāo) 1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 m2 69000 綜合樓 m2 69000 6 層 2 可 出租部分 m2 60720 商業(yè) m2 27600 12 層 辦公區(qū) m2 33120 36 層 3 自用部分 m2 8280 辦公區(qū) m2 8280 36 層 三 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資 萬(wàn)元 13000 其中：建設(shè)投資 萬(wàn)元 12915 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 86 2 資金籌措 萬(wàn)元 13000 其中：資本金 萬(wàn)元 13000 銀行借款 萬(wàn)元 0 3 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 4322 其中：銷售收入 萬(wàn)元 0 租賃收入 萬(wàn)元 4322 正常運(yùn)營(yíng)年份 4 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 813 正常運(yùn)營(yíng)年份 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 752 正常運(yùn)營(yíng)年份 6 土地增值稅 萬(wàn)元 0 正常運(yùn)營(yíng)年份 7 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 萬(wàn)元 2757 正常運(yùn)營(yíng)年份 8 所得稅 萬(wàn)元 689 正常運(yùn)營(yíng)年份 9 稅后利 潤(rùn) 萬(wàn)元 2068 正常運(yùn)營(yíng)年份 四 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 總投資收益率 % 按經(jīng)營(yíng)期年均 EBIT 8 2 資本金凈利潤(rùn)率 % 按經(jīng)營(yíng)期年均稅后利潤(rùn) 3 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前 4 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅后 5 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 5651 所得稅前 6 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 2547 所得稅后 7 全部投資投資回收期 年 所 得稅前（含建設(shè)期 2 年） 8 全部投資投資回收期 年 所得稅后（含建設(shè)期 2 年） 9 資本金內(nèi)部收益率 % 所得稅后 10 盈虧平衡點(diǎn) 18% 以出租率計(jì) 問(wèn)題與建議 通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析和敏感性分析看出，對(duì)于本項(xiàng)目最大的不確定因素是建設(shè)成本的變動(dòng)。 應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地區(qū)對(duì)節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標(biāo)方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 在工程竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)工程竣工驗(yàn)收規(guī)范和要求，積極配合建設(shè)、消防、環(huán)保、安全、衛(wèi)生等部 門 ，保證建設(shè)內(nèi)容的功能完善 和安全 。區(qū) ￥￥ 鎮(zhèn) 是 amp。根據(jù) 《 ***市 城市總體規(guī)劃》對(duì) ￥￥ 鎮(zhèn)的城市發(fā)展定位和 《 ***市 amp。 另外， ***市 人民政府編制的 《 ***市 城市總體規(guī)劃（ 20212020）》中也將 ￥￥ 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃納入全市城市總體規(guī)劃中，成為 ***市 總體規(guī)劃確定的“ 一主兩副十五鎮(zhèn) ” 中的 15 個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)之一，也是 amp。與此同時(shí)， ***市 總體規(guī)劃也將 ￥￥ 鎮(zhèn)確定為重點(diǎn)的生態(tài)移民安置區(qū)，要求大力開展移民安置住房建設(shè)工程， 以妥善安置規(guī)劃區(qū)及其周邊轉(zhuǎn)移的農(nóng)牧民。amp。危險(xiǎn)化學(xué)品園區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)、秦直道文化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 和重點(diǎn)生態(tài)移民安置區(qū) 等重大項(xiàng)目和園區(qū)的建設(shè)， 已初步 形成了煤炭、現(xiàn)代物流、石油化工、科技教育、絨紡、生物制藥、食品加工、文化旅游 、生態(tài)居住 等多產(chǎn)業(yè)發(fā)展局面 ，為 ￥￥ 鎮(zhèn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)一步提升打下了重要基礎(chǔ)。amp。 區(qū)域 產(chǎn)業(yè)布局 本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)地處 ￥￥ 鎮(zhèn)東戶門，靠近 ￥￥ 鎮(zhèn)原鎮(zhèn)區(qū)，周邊有 鎮(zhèn)政府、財(cái)稅、郵電、派出所等政府機(jī)構(gòu)以及小學(xué)、中學(xué)、衛(wèi)生院等公共設(shè)施， 是 ￥￥ 鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)片區(qū)。 另根據(jù)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的建筑限高 24 米的要求，本項(xiàng)目 建筑主體按 6 層設(shè)計(jì)， 其中 12 層按商業(yè)用房、 36 層按辦公寫字間設(shè)計(jì)。 根據(jù)前述建設(shè)規(guī)模，本項(xiàng)目總建筑面積為 69000m2，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)單位自用辦公區(qū)規(guī)模和建筑功能定位，本項(xiàng)目綜合樓按自用辦公區(qū)、出租辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)分為三個(gè)部分，其中自用辦公區(qū)為 18400m出租辦公區(qū)為 27600m商業(yè)區(qū)為 23000m2。 15 三、建設(shè)地 點(diǎn)與 建設(shè) 條件 建設(shè)地點(diǎn) 地塊位置 本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于 ￥￥ 鎮(zhèn) 東北部 ， 場(chǎng)地北靠 109 國(guó)道、東鄰東環(huán)路，總體呈沿東環(huán)路南北長(zhǎng)、東西寬的平面結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目總占地面積 （ ），其中公共綠化帶面積 ，本項(xiàng)目?jī)?用地 面積 （合 畝）。amp。amp。城區(qū)的近郊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域面積 平方公里。城區(qū) 9 公里。區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，也是 ***市 確定的自 16 治區(qū)級(jí)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)，總規(guī)劃面積 27 平方公里，總規(guī)劃人口10 萬(wàn)人。 交通運(yùn)輸 條件 ￥￥ 鎮(zhèn)距 amp。amp。amp。amp。amp。amp。amp。城市重要的水源之一 ， 并占有衛(wèi)星鎮(zhèn)的戰(zhàn)略地位。amp。依托資源優(yōu)勢(shì) ,在最近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度上已經(jīng)趕上并超過(guò)了 ****市 。 工程地質(zhì)情況 因本項(xiàng)目場(chǎng)地尚未進(jìn)行地震勘查， 根據(jù)場(chǎng)址 周邊地勘情況，下水對(duì)工程的影響 較小，工程設(shè)計(jì)和施工應(yīng)以詳細(xì)地質(zhì)勘查報(bào)告為準(zhǔn) 。 道路交通條件 ￥￥ 鎮(zhèn)位于 amp。主干道紅線寬度控制在 3660 米，次干道紅線寬度 2435 米，支路紅線寬度 24 米以下。amp。 排水條件 城鎮(zhèn)排水體制采用雨污分流制，規(guī)劃污水廠一處，規(guī)劃順應(yīng)地勢(shì)走向設(shè)置南北向的污水主干管，并設(shè) 4 座污水提升泵站，每處泵站用地 2021 平方米左右 。 市政電網(wǎng)采用 兩條 500KV 高壓電力線穿越，規(guī)劃控制 75 米寬的高壓走廊。電網(wǎng)。 交換機(jī)總?cè)萘繛? 萬(wàn)門，并安裝寬帶數(shù)據(jù)通信設(shè)備， 滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)的通信需求。 管網(wǎng)管徑 DN≥200 螺旋縫焊接鋼管，管徑 DN≤ 150 采用 PE 管 ， 管道采用直埋敷設(shè)，埋設(shè)深度 。覆土深度為 。 貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用水和節(jié)約原材料的基本國(guó)策，建筑單體平面組織合 理，空間分區(qū)明確，并有利于形成較完整的建筑體系和較豐富的空間環(huán)境。 豎向布置 本項(xiàng)目豎向布置以土石方平衡為原則進(jìn)行設(shè)計(jì) ， 豎向標(biāo)高與周圍場(chǎng)地和道路的標(biāo)高相適應(yīng)，建筑物的室內(nèi)標(biāo)高一般高出室外場(chǎng)地標(biāo)高 米。沿綜合樓兩設(shè)置 4 米 寬的支路， 南北兩側(cè)和居中位置與主路相連， 形成人行通道的同時(shí)兼作消防通道。 以此設(shè)計(jì)理念為指導(dǎo)，本項(xiàng)目在 建筑設(shè)計(jì) 上重點(diǎn)掌握城鎮(zhèn)規(guī)劃和周邊建筑群之間的關(guān)系與銜接 ， 并在充分考慮藝術(shù)風(fēng)格與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)文化的融合度的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)應(yīng)用代化設(shè)計(jì)理念 使建筑形態(tài)具有前瞻性和生命力， 使之成為城鎮(zhèn)建設(shè)中的一道亮點(diǎn)。 外立面風(fēng)格定位 立面色彩： 考慮 選用 明亮與穩(wěn)重相結(jié)合的色系搭配， 力求通過(guò)立面 色彩搭配與材質(zhì) 質(zhì)感對(duì)比獲 得簡(jiǎn)潔 而不失端莊大氣立面風(fēng)格 。 內(nèi)墻：除 結(jié)構(gòu)墻 部分鋼筋混凝土墻體外，采用 200 厚為陶?；炷?空心砌塊 墻 。 建筑 外門窗抗風(fēng)壓性能應(yīng)達(dá)到 6 級(jí)，水密性能達(dá)到 4 級(jí)，氣密性能 6 級(jí)，空氣隔聲性能 3 級(jí)，傳熱系數(shù)應(yīng)不大于 。 裝修 工程 （ 1）外裝修：本工程外裝修材料主要為高級(jí)防石涂料、外掛石材、鋁板復(fù)合材料。 防水防潮 設(shè)計(jì) （ 1） 屋面防水 屋面防水等級(jí)為 II 級(jí) ， 兩道設(shè)防 ， 采用 40 厚 C20 剛性防水細(xì)石混凝 土保護(hù)層 +聚乙烯胎改性瀝青防水卷材 ， 四周均貼至泛水高度。 （ 3）外墻 面防水： 外墻抹灰中宜摻 5%的防水粉 ， 并應(yīng)保證砌筑時(shí)臥漿飽滿 ， 垂直和水平縫中均不得有漏漿現(xiàn)象 . 27 （ 4）內(nèi)墻面防水：帶淋浴的衛(wèi)生間、公共浴室、廚房及 洗浴中心 的內(nèi)墻面均刷 厚 K11FLEX（標(biāo)準(zhǔn)型）防水漿料一道。 無(wú)障礙 設(shè)計(jì) 在各建筑出入口 處 設(shè)置無(wú)障礙 坡道和欄桿 ， 電梯 滿足 無(wú)障礙電梯 要求 ，在建筑物 各 入口臺(tái)階粘貼盲道專用地磚，并與 市政道路的盲道相銜接。因 規(guī)則結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)效應(yīng)和鞭端效應(yīng)較小，遭遇地震后的破壞較輕，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) 應(yīng)盡量 采用均勻?qū)ΨQ的型體 。 30 三級(jí)負(fù)荷 : 除二級(jí)負(fù)荷外的其 他負(fù)荷。A/m2估算，變壓器 裝置容量 約為 4600KVA。 變配 電系統(tǒng)采用室外箱式變電站，由變電站配出的低 31 壓線路采用埋地方式敷設(shè)至各建筑物。負(fù)荷計(jì)算中使單臺(tái)變壓器負(fù)荷率控制在 70—85%，達(dá)到技術(shù)可靠，經(jīng)濟(jì)合理。 為了 便于安裝、改造和降低能耗 ，本項(xiàng)目 利用在強(qiáng)電豎井內(nèi)的封閉式插接銅母線配電給各樓層照明配電箱。疏散指示燈和標(biāo)志照明燈具的選型應(yīng)符合市消防局的有關(guān)規(guī)定，并且應(yīng)急照明持續(xù)時(shí)間應(yīng)不少于 30min。 在向重要設(shè)備供電的末端配電箱的各相母線上，應(yīng)裝設(shè) SPD。 本項(xiàng)目采用共用接地裝置，以建筑物、構(gòu)筑物的金屬體、構(gòu)造鋼筋和基礎(chǔ)鋼筋作為接地體，其接地電阻小于 1Ω。 通信網(wǎng)絡(luò) CNS 和綜合布線系統(tǒng) GCS 為滿足本項(xiàng)目對(duì)通信和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的需要，根據(jù)先進(jìn)性、開放性、可靠性、可擴(kuò)充性原則，設(shè)計(jì)一套主干為千兆位的標(biāo)準(zhǔn)、靈活、開放的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，采用光纖加千兆位雙絞銅纜布線，集語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、文字、圖像于一體，可滿足高速數(shù)據(jù)傳輸?shù)陌l(fā)展需要。語(yǔ)音及數(shù)據(jù)均以放射性方式敷設(shè) 3 類大對(duì)數(shù)語(yǔ)言銅纜和 4 芯數(shù)據(jù)光纖至各層弱電間網(wǎng)絡(luò)配線柜，由配線柜至 35 平面端口則采用超五類非屏蔽八芯雙絞線纜 ， 從而構(gòu)成 24 小時(shí)在線式聯(lián)接的組網(wǎng)方式。 （ 2） 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)： ① 在辦公室、會(huì)議室、餐廳、樓梯間、走道廳等場(chǎng)所設(shè)置感煙探測(cè)器；在開水間 、 廚房等平時(shí)煙塵較大的場(chǎng)所設(shè)置感溫探測(cè)器；在煤氣表 間、 廚房等處設(shè)置可燃?xì)怏w探測(cè)器。 （ 3） 消防聯(lián)動(dòng)控制： 在 消防控制室內(nèi)設(shè)置柜式聯(lián)動(dòng)控制，其控制方式為手動(dòng)控制、手動(dòng)硬線直接控制、通過(guò)聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)、可實(shí)現(xiàn)對(duì)消火栓滅火系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)， 以及對(duì) 防排煙系統(tǒng) 、 電梯運(yùn)行 、 火災(zāi)應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明疏散指示等的監(jiān)視及控制 ，當(dāng) 火災(zāi)發(fā)生時(shí)可手動(dòng)自動(dòng)切斷空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)及一般照明等非消防電源。 給 排水 設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50015— 2021 37 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016—2021 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842021（ 2021 年版） 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB501402021 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500132021 設(shè)計(jì)范圍 室內(nèi)外的給水系統(tǒng)，消防 給水， 污 廢水排水系統(tǒng) ， 雨水排水系統(tǒng)，室內(nèi)外消火栓系統(tǒng) ， 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)