【正文】 （ 2） 報(bào)案控制室 與消防控 制室合用 ，負(fù)責(zé) 總體安全 防范控制，監(jiān)控室對(duì)所有報(bào)警裝置及閉路攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。每個(gè)防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置 一 個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕及消防對(duì)講電話插孔 ，并在 在消火栓箱內(nèi)設(shè)置消火栓報(bào)警按鈕。 災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) （ 1） 消防控制室 消防控制室設(shè)在一層，其隔墻及樓板的耐火極限分別不低 4 小時(shí)，并與其它部位隔開和設(shè)置直接通往室外的安全出口。數(shù)據(jù)網(wǎng)采用 FTTB+LAN 寬帶網(wǎng)絡(luò)傳輸形式，弱電井內(nèi)設(shè) 19 英寸主配線 MDF（內(nèi)置 HUB SWITCH），各樓層設(shè)層配線架 IDF。 建筑物作總等電位連接，在配變電所內(nèi)安裝一個(gè)總等電位連接端子箱，將所有 進(jìn)出建筑物的金屬管道、金屬構(gòu)件、接地干線等與總等電位端子箱有效連接。 對(duì)重要的信息設(shè)備、電子設(shè)備和控制設(shè)備的訂貨，應(yīng)提出裝設(shè)SPD 的要求。 為預(yù)防雷電電磁脈沖引起的過電流和過電壓，在下列部位裝設(shè)電涌保護(hù)器（ SPD）：在變壓器低壓側(cè)裝一組 SPD。 應(yīng)急照明系統(tǒng)中，在 消防控制室、變配電所、配電間、弱電間、樓梯間、前室、水泵房、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房、重要機(jī)房的值班照明等處的應(yīng)急照明按 100%考慮；門廳、走道按 30%考慮；其他場(chǎng)所按 10%考慮。消防動(dòng)力設(shè)備、應(yīng)急照明、消防控 制設(shè)備、變配電所等用電采用雙電源供電，并在末端互投。接線為單母線（或單母線分段方式）。另外設(shè)置 1 臺(tái) 400 kW 柴油發(fā)電機(jī)組，作為備用電源當(dāng)主電源發(fā)生故障時(shí)保障各區(qū)二級(jí)負(fù)荷中供電，并采用 主備電源采用自動(dòng)切換方式供電。 根據(jù)建筑功能特點(diǎn)，本項(xiàng)目 電力負(fù)荷根據(jù)不同的建筑功能按采用 綜合 單位指標(biāo)法計(jì)算， 即 辦公部分單 位面積變壓器裝置指標(biāo)按 60 V 同時(shí)在 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 和施工中，應(yīng) 選擇可靠的持力層，加大基礎(chǔ)的埋深， 以保障 該建筑的抗傾覆能力。 基礎(chǔ) 與 樓 板 選型 因本項(xiàng)目 作為 集辦公與商業(yè)為一體的綜合樓工程 ， 根據(jù)上部荷載和地下使用功能， 建筑基礎(chǔ) 選用 柱下獨(dú)立 基礎(chǔ) ， 樓板 選擇現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。 建筑內(nèi)部 設(shè) 置消火栓、 滅火器 ，在辦公區(qū)設(shè)置 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 和自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng) 。 （ 2）樓層防水 衛(wèi)生間、 盥洗室、水房、浴室 等需做防水處理的房間均采用 厚 K11FLEX（標(biāo)準(zhǔn)型）防水漿料（至少 2 遍以上） ，地面低于 樓地面標(biāo)高 20mm， 并向地漏找 ~1%坡度 ， 以不積水為原則。 26 豎向交通 為了滿足辦公環(huán)境的高效快捷和檔次 ， 本項(xiàng)目辦公部分豎向交通考慮配置電梯， 其中 自用部分設(shè)置 3 部電梯（ 1 部兼作消防電梯），出租部分設(shè)置 5 部電梯（ 2 部兼作消防電梯）， 在電梯型號(hào)、功能的選擇上，應(yīng)考慮品牌知名度高、安全功能性完善的品牌電梯。 屋面工程 本各建筑物屋面均采用現(xiàn)澆 鋼筋混凝土面板加 100mm 聚苯板保溫層和 4mm 聚酯胎 SBS 改性瀝青防水卷材，外層做涂料或細(xì)石混凝土保護(hù)層。 所有穿過墻體的管線，嵌入墻內(nèi)的設(shè)備安裝完畢后，須將洞口周邊堵塞密實(shí)。 立面選材： 考慮 質(zhì)感強(qiáng)烈的石材 與 涂料墻面和通透玻璃構(gòu)成質(zhì)感對(duì)比 搭配，以獲得與建筑功能協(xié)調(diào)的立面視覺效果 。 建筑功能布局 擬建綜合樓 12 層按商業(yè)用房設(shè)計(jì)，在具體設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮 一層按獨(dú)立商鋪 、 2 層按 開敞式商業(yè)，以增強(qiáng)建筑功能的多樣性，滿足不同的客戶需求。 雨水排水 方案 場(chǎng)地內(nèi)部道路最小縱坡 按 ％，橫坡 按 ％ 設(shè)計(jì) ，主要道路采用雙坡，次要道路采用單坡， 地面雨水由雨水口收集經(jīng)雨水管系統(tǒng)有組織排入市政雨水管，道路結(jié)構(gòu) 采用混凝土路面做法。 交通 組織體系 根據(jù)總平面布置和周邊交通條件， 本項(xiàng)目 出入口按綜合樓兩側(cè)布置，其中北側(cè)為入口、南側(cè)為出口，形成與東側(cè) 東環(huán)路行車方向一致、 進(jìn)出有序的 交通組織體系 。綜合考慮主干道、次干道及各出 入 口的要求，設(shè)計(jì)快捷、方便、安全的交通系統(tǒng)。 21 四、 規(guī)劃建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃功能 特點(diǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求 和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)，本項(xiàng)目擬以“ 自用辦公、優(yōu)質(zhì)寫字間和配套商業(yè) ”為一體的 綜合樓 作為規(guī)劃設(shè)計(jì)主體，以 創(chuàng)造 商務(wù)功能完備、配套條件完善 的 現(xiàn)代化商務(wù)綜合樓 。供熱介質(zhì)為水，供回水溫度按 130/70℃考慮。 ￥￥ 鎮(zhèn) 規(guī)劃 高起點(diǎn)建 設(shè)多功能有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，集宣傳、娛 20 樂、信息傳遞、服務(wù)為一體， 有線電視傳輸網(wǎng)采用光纜網(wǎng)，傳輸線規(guī)劃采用埋地敷設(shè)方式，并與電信線路共管。 10KV 高壓線路 主要 采取地下電纜敷設(shè)。amp。 電力供應(yīng)條件 ￥￥ 鎮(zhèn) 規(guī)劃 2 座 110KV 變電站作為供電電源點(diǎn)，主變?nèi)萘繛?*30000KVA。城區(qū)供水管網(wǎng)。 為了便于市民出行， 規(guī)劃設(shè)公交樞紐兩處，分別位于 109 國道與經(jīng)一路交叉口東北側(cè)、九成功路和南外環(huán)輔路交叉口東北側(cè) ， 公共汽車 站距在 500800 米之間。amp。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān) 18 規(guī)定， 初步判斷 擬建場(chǎng)區(qū)地基土為中硬場(chǎng)地土，建筑場(chǎng)地類別為二類，屬建筑抗震有利地段。工業(yè)化速度加快、城鎮(zhèn)化水平提高、農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營穩(wěn)步推進(jìn)。amp。主要分布在撖家塔村、色連村、 ￥￥ 村、永勝村等區(qū)域內(nèi)，為 ￥￥ 鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了充足的原料 地區(qū) 發(fā)展情況 amp。amp。區(qū) 的以生態(tài)旅游、休閑度假旅游為主的城鎮(zhèn)； 是amp。區(qū)下各鎮(zhèn)市內(nèi)電話均已實(shí) 17 現(xiàn)程控化；中國移動(dòng)、中國聯(lián)通基站遍布全旗，移動(dòng)通訊無盲區(qū)；互聯(lián)網(wǎng)已覆蓋各鎮(zhèn)鄉(xiāng)，信息傳輸迅捷。郵電通信業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施完善，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，通訊方便快捷，通訊基本實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化。 10 210 國道、 ****高速公路、 ***鐵路以及在建的 *******縱橫貫穿全境， 距 ***市 飛機(jī)場(chǎng) 30 公里，立體交通網(wǎng)絡(luò) 已 初步形成。35 公里，距 amp。amp。 海拔 高度在 ~米 之間 ， 其中西半部地形相對(duì)平坦，坡度起伏和緩，東半部屬山地丘陵地貌，溝壑縱橫。amp。amp。amp。amp。 土地權(quán)屬情況 本項(xiàng)目 建設(shè)用地由項(xiàng)目開發(fā)單位通過 招拍掛 方式取得土地使用權(quán)，無 其他 權(quán)屬紛爭(zhēng)情況 。 14 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 根據(jù)上述建設(shè)規(guī)模設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模 指標(biāo)如下表所示： 規(guī)劃建設(shè)規(guī)模一覽表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 規(guī)模指標(biāo) 備 注 1 基礎(chǔ)指標(biāo) 總占地面積 m2 畝 建設(shè)用地面積 m2 畝 2 建設(shè)規(guī)模 m2 69000 綜合樓 m2 69000 6 層 3 建筑密度 % % 規(guī)劃要求 ≤30% 4 容積率 規(guī)劃要求＜ 5 綠化率 % 規(guī)劃要求 ≥35% 6 停車位 個(gè) 690 1 個(gè)車位 /100m2 經(jīng)營 方案 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃和項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)、商業(yè)物業(yè)需求，結(jié)合項(xiàng)目單位經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目擬建綜合樓部分辦公區(qū)留作自用外，其余辦公區(qū)和商業(yè)用房全部出租，以實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營、獲得長(zhǎng)期效益。 按上述規(guī)劃建設(shè)規(guī)模，本項(xiàng)目建筑密度為 %，滿足地塊規(guī)劃條件中建筑密度不高于 30%的要求；另本項(xiàng)目綠化率按 %設(shè)計(jì)，以滿足綠化率不低于 35%的規(guī)劃 條件 要求 。 本項(xiàng)目 市場(chǎng) 定位 根據(jù)上述擬建區(qū)域區(qū)位條件、用地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)布局，結(jié)合該區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和功能定位對(duì)商業(yè)、辦公等物業(yè)的市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：以地處 ￥￥ 鎮(zhèn)東大門的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和 109 國道與東環(huán)路交匯點(diǎn)的交通條件， 建設(shè)一處交通便捷、環(huán)境良好、功能齊全、配套完善的集商業(yè)與辦公為一體的現(xiàn)代化商務(wù)綜合樓，以此充分發(fā)揮地塊有利條件獲得最大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。場(chǎng)地北靠 109 國道、東鄰 ￥￥ 鎮(zhèn)東環(huán)路， 西接 ￥￥ 鎮(zhèn)特色商業(yè)中心、南通產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)，具有便捷的交通條件。 項(xiàng)目 定位 地塊區(qū)位條件 本項(xiàng)目擬建地塊位于 ￥￥ 鎮(zhèn)東 北 部 109 國道與東環(huán)路交匯處，屬于 ￥￥ 鎮(zhèn)東門戶區(qū)域， 是由 amp。amp。 與此同時(shí)， ￥￥ 鎮(zhèn)作為 ***市 唯一的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)和 amp。amp。amp。amp。amp。 精心安排，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。 。 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求、 類似物業(yè)租金 水平 和建設(shè)單位運(yùn)營計(jì)劃 ， 本項(xiàng)目正常運(yùn)營年份可 實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 4322 萬元，其中商業(yè)租金收入 2981 萬元、辦公區(qū)租金收入 1341 萬元 ， 年 繳納 營業(yè)稅金及附加 752 萬元 ， 年 總成本費(fèi)用為 813 萬元 ，實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn)總額 2757 萬元，扣除企業(yè)所得稅 689 萬元，可實(shí)現(xiàn)稅后 凈 利潤(rùn) 2068 萬元。 本項(xiàng)目 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃、地塊規(guī)劃條件要求和當(dāng)?shù)?商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求， 結(jié)合建設(shè)單位自身的辦公場(chǎng)所需求， 通過市場(chǎng)化運(yùn)作， 擬建成 一處基礎(chǔ) 設(shè)施齊全、 配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)良、 安全衛(wèi)生、 出行便捷的 現(xiàn)代化 綜合樓工程 ，為 ￥￥ 鎮(zhèn)促進(jìn)城市建設(shè)、完善城市功能、提升城市品質(zhì)作出積極貢獻(xiàn) 。amp。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示 范區(qū)以來 ， 以“寬馬路、大綠地、低密度、歐式建筑風(fēng)格、花園式人居環(huán)境”為總體規(guī)劃理念， 全面啟動(dòng)了 移民安置社區(qū)、老年公寓、高檔別墅三大居住片區(qū) 的開發(fā)建設(shè) ， 并 輔之以中高端的教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施 建設(shè)項(xiàng)目 。 城鎮(zhèn)建設(shè) 將以休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 、 以居住配套功能為主體 、 兼有商貿(mào)及加工業(yè)等綜合功能的現(xiàn)代化、生態(tài)型小城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū) 為總體規(guī)劃目標(biāo)和功能定位 。 根據(jù)《 ***市 amp。新區(qū) 、 amp。amp。、 amp。amp。amp。amp。amp。amp。 ***市 在全球性能源緊張的背景下依托資源優(yōu)勢(shì)抓住機(jī)遇實(shí)施科學(xué)合理的能源戰(zhàn)略，其經(jīng)濟(jì)建設(shè)在短短幾年之內(nèi)得到了迅速的發(fā)展，成為一座經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的新興工業(yè)化城市。amp。 （ 4）堅(jiān)持“獨(dú)立、客觀、科學(xué)、可靠”的原則，提出可供項(xiàng)目單位決策 的建 議，也為有關(guān)部門審批項(xiàng)目提供參考依據(jù)。 ***綜合樓 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 *******工程咨詢有限公司 二 ○ 一 ○ 年 七 月 目 錄 一、總 論 ................................................................................................................... 1 項(xiàng)目背景 .................................................................................................................. 1 項(xiàng)目概況 .................................................................................................................. 5 二、建設(shè)背景與項(xiàng)目定位 ............................................................................................. 10 建設(shè)背景 ................................................................................................................ 10 項(xiàng)目定位 ................................................................................................................ 11 建設(shè)規(guī)模 ................................................................................................................ 12 經(jīng)營方案 ................................................................................................................ 14 三、建設(shè)地點(diǎn)與 建設(shè) 條件 ...........................................