【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年與 2021 年住宅銷售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為 2021 年數(shù)據(jù)） . 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98 萬(wàn)平方公里。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52平方公里，已開(kāi)發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn) ” 稱號(hào)。 龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個(gè)次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開(kāi)了龍華發(fā)展專業(yè)好文檔 歷史的篇章。 龍華的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長(zhǎng)。 龍華交通四通八達(dá)，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。 龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué) 20 所，幼兒園 19 所， 龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分別是省一級(jí)學(xué)校和市一級(jí)學(xué)校。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的 ，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。地鐵四號(hào)線進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。而相對(duì)于中心區(qū)約 800 元 /M 178。的住宅價(jià)格。龍華僅每平米 3000多元的住宅價(jià)格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭(zhēng)相“屯兵”龍華的誘因所在。 . 寵觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是 否過(guò)熱的爭(zhēng)論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房?jī)r(jià)仍大穩(wěn)步上升。除杭州、溫州等個(gè)別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是健康良性地發(fā)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境中開(kāi)發(fā)的。 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比全國(guó)更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這說(shuō)明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對(duì)何種目標(biāo)市場(chǎng)。這種重市場(chǎng)研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項(xiàng)目發(fā)值得借鑒 的財(cái)富。 . 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。 而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。 . 供給分析： 龍華的商品房開(kāi)發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。 就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)專業(yè)好文檔 擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢(shì)共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大 的居住區(qū)之一；地鐵四號(hào)線開(kāi)通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國(guó)的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺(tái)資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐； 在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近 100萬(wàn)㎡的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈 40萬(wàn)㎡，泰華圈 13萬(wàn)㎡，金地圈 26萬(wàn)㎡，龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司圈 18萬(wàn)㎡），加上萬(wàn)科和深圳物業(yè)集團(tuán)及上海凱城集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來(lái)樓市定會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬(wàn)科四季花 城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗 365等幾個(gè)大盤(pán)外，其余項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)水平都比較粗放。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，還是從后期的營(yíng)銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說(shuō)超前意識(shí)；而另一方面，許多項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未能站在消費(fèi)者角度考慮問(wèn)題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。 由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。由于沒(méi)有大型商場(chǎng)，居民若購(gòu)買大件或耐用品要到市內(nèi)購(gòu)買，令這里中小型商家沒(méi)生意或生意淡薄，導(dǎo)致 這里的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價(jià)格也不能得到相應(yīng)的提高。 應(yīng)該說(shuō)，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來(lái)。 龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來(lái)將會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 目前龍華房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。 隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高 . 需求分析： 龍華的開(kāi)發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二 OO 三年全年銷售面積達(dá) 80萬(wàn)平方米。 從對(duì)龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論： 對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求： 51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)， 46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有 3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。 對(duì)建筑類型的需求：受訪者中 30%愿意選擇高層物業(yè)， 42%偏好小高層物業(yè)， 15%選擇多專業(yè)好文檔 層物業(yè)， 13%回答無(wú)所謂。目前龍華市場(chǎng)以多層為主，二 OO二年開(kāi)始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場(chǎng)前景廣闊。 對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤(pán)的重要因素。會(huì)所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注。 對(duì)戶型的需求，置業(yè)者對(duì)二房?jī)蓮d的戶型需求占 85%。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。二房?jī)蓮d面積需求在 65%75M178。，三房?jī)蓮d的面積需求在 85105 M178。 對(duì)價(jià)格的承受力：價(jià)格方面 30003500 元 / M178。是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。但考慮到地價(jià)，建材的上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)惠心理，超出 10%即 33003800元 / M178。就是理性價(jià)格區(qū)向。調(diào)查客戶中， 95%的客戶選擇銀行按揭付款方式， 70%的業(yè)主希望朋代在 1500元 2021元之間，對(duì)物業(yè)的總價(jià)希望在 30萬(wàn)元左右。 . 典型物業(yè)調(diào)查 山湖林海 物業(yè)名稱 山湖林海 位置 梅林關(guān)口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管 收費(fèi) 多層 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 . 入伙時(shí)間 . 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30萬(wàn) m178。 銷售階段 開(kāi)盤(pán)期 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 7589 161 67% 89% 認(rèn)購(gòu)三房的客戶 相對(duì)較多一些房 3 2 2 105118 77 32% 自身配套 會(huì)所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶專車 售樓電話 83122888 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 折后均價(jià) 4300 區(qū)域配套 該項(xiàng)目地處梅林關(guān)口，周邊基本無(wú)完善配套 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤(pán)主要賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式 大社區(qū) 與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 投資客戶群 深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、 附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤(pán)是其吸引客戶購(gòu)買的主要因素，待專業(yè)好文檔 外墻建筑包裝拆除之后，市場(chǎng)的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價(jià)格已上漲。其實(shí)該項(xiàng)目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開(kāi)發(fā)對(duì)一期住戶帶來(lái)的影響等。 惠 寧 閣 物業(yè)名稱 惠寧閣 位置 梅龍公路與民治公路交匯處 發(fā)展商 深圳潛龍實(shí)業(yè)有限公司 代理商 自售 物管公司 深圳潛龍物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 . 入伙時(shí)間 . 樓宇狀況 封頂 售樓電話 83761533 建筑面積 / 占地面積 / 銷售階段 中后期 折后均價(jià) 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 1 1 1 57 20 14 85% 一房銷售 70%左右，兩房約 65%， 三房銷售不理想，約 30%左右 2 2 1 7985 60 42 3 2 2 105114 63 44 自身配套 泳池、幼兒園、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：農(nóng)村信用社 教育：民治小學(xué)、星星幼兒園、潛龍幼兒園 服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 F 62 620 樓盤(pán)主要賣點(diǎn)及 突出營(yíng)銷方式 交通便利 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 成熟的社區(qū) 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)的定位是面向工薪階層的低價(jià)物業(yè)，但實(shí)際價(jià)格在 龍華處于高端市場(chǎng)，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。在銷售過(guò)程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。此樓盤(pán)的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對(duì)日后的生活質(zhì)量有一定的影響。 風(fēng)和日麗 物業(yè)名稱 風(fēng)和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開(kāi)發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管公司 深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021/4 入伙時(shí)間 2021/9 樓宇狀況 脫外墻 售樓電話 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17萬(wàn)平米 銷售階段 中后期 折后均價(jià) 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 6878 172 37 87 三期已銷售 95%左右 3 2 1 8088 42 9 3 2 2 92104 196 42 專業(yè)好文檔 4 2 2 121126 56 12 自身配套 會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤(pán)主要賣點(diǎn)及 突出營(yíng)銷方式 大社區(qū)的成熟配套 獨(dú)特的社區(qū)文化 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 交通便利 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)開(kāi)啟了龍華大盤(pán)的外銷市場(chǎng)局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛(ài)的社區(qū)文化塑造樓盤(pán)形象，成功的吸引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶?，F(xiàn)階段銷售的三期麗紅苑開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)反應(yīng)良好。 錦繡江南 物業(yè)名稱 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬(wàn) 廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 范亞易道 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021/5 入伙時(shí)間 2021/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21萬(wàn) 銷售階段 中期 折后均價(jià) 3500 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 252 68 88 一期已銷售完畢，三房比較好銷 3 2 1 8188 66 17 3 2 2 100129 54 11 4 2 2 127128 18 4 自身配套 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)步行街、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城 交通狀況 無(wú)直達(dá)公交車 樓盤(pán)主要賣點(diǎn)及 突出營(yíng)銷方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶型 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主 專業(yè)好文檔 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計(jì)受到市場(chǎng)的認(rèn)同 和追捧。尤其開(kāi)盤(pán)伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動(dòng)（請(qǐng)魯豫主持開(kāi)盤(pán)典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。 嘉逸花園 物業(yè)名稱 嘉逸花園 位置 東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 代理商 泛亞 物管公司 萬(wàn)廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021/6 入伙時(shí)間 2021/12 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 28119888 建筑面積 10942 總占地面積 / 銷售階段 中后期 折后均價(jià) 2900 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1