【正文】 數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。在 1998年～ 2021 年 5年多的時(shí)間里， 4年物價(jià)指數(shù)都很低。值得注意的是，微觀層專業(yè)好文檔 面的增長(zhǎng)不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國(guó)企 脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤(rùn)的增長(zhǎng)是實(shí)實(shí)在在的。 . 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。 . 項(xiàng) 目建設(shè)速度 本項(xiàng)目已在二 OO三年即開始進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 況且，隨著地鐵四號(hào)線的動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平。臨街鋪面售價(jià)可達(dá) 10000 元 /M 178。, 一層臨街商鋪售價(jià)在 10000 元 15000 元 /M 178。 . 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 ，規(guī)定計(jì)容積率面積 平米，容積率為，其中住宅 ，商業(yè) 。 由于源發(fā)實(shí)業(yè) 有限公司尚有幾十萬(wàn)平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開發(fā)管理隊(duì)伍。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了樂(lè)景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。專業(yè)好文檔 新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告 計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄 一、 一、 項(xiàng)目總論 1． 1 項(xiàng)目背景 1． 1． 1 項(xiàng)目名稱 1． 1． 2 開發(fā)公司 1． 1． 3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結(jié)論 1． 2． 1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1． 2． 2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2． 1 市場(chǎng)宏觀背景 2． 1． 1 全國(guó)投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 2． 1． 4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2． 2． 1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調(diào)查 2． 2． 5 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 三、 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢(shì) 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項(xiàng)目 SWOT分析 3． 3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 四、 四、 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 4． 1 項(xiàng)目定位 4． 2 方案評(píng)估意見 五、 五、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5． 1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 5． 2 施工橫道圖 六、 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項(xiàng)目總投資估算 6． 2 資金籌措 專業(yè)好文檔 七、 七、 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 7． 2 銷售利潤(rùn) 八、 八、 財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會(huì)效益和影響分析 九、 九、 可行性研究結(jié)論與建議 9． 1 擬建方案的結(jié)論性意見 9． 2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 一、 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國(guó)土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為 A820041，項(xiàng)目一期已于 二 OOO 年成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑” (二期 )。 . . 開發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。 . 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足 3000 萬(wàn)元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。 . 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。 . 可行性研究結(jié)論 專業(yè)好文檔 . 市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在 3300 元 4000 元 /M 178。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá) 3500 元 /M 178。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)可達(dá)_1489萬(wàn)元。 總之， 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀，前景看好 。 計(jì)劃本項(xiàng)目于二 OO 四年七月動(dòng)工，二 OO五年十二月份通過(guò)竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。 . 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 新華苑 (二期 )本身具有地處龍華中心廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說(shuō)，這是一 個(gè) “短、平、快”的精品項(xiàng)目 ，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀、前景樂(lè)觀 ! 二、 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 . 市場(chǎng)宏觀背景 . 全國(guó)投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況 2021 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來(lái)最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn) :宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。 第二個(gè)亮點(diǎn) :通貨緊縮的趨勢(shì)基本結(jié)束 。國(guó)家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在的需求動(dòng)力開始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活力也逐漸增長(zhǎng)。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、 石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。未來(lái)中國(guó)人均 GDP 將達(dá)到 3000 美元以上，（上海已經(jīng)超過(guò) 5000 美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競(jìng)爭(zhēng)力的。 2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。 2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì) 。按季度統(tǒng)計(jì)，去年一季度ＧＤＰ 增長(zhǎng)９．９％， 二季度增長(zhǎng)６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長(zhǎng)９．６％ ，四季 度增長(zhǎng)９． ９％。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長(zhǎng)的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn)2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。 房產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將趨于平穩(wěn) 2021 年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來(lái)投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長(zhǎng)近20%的基礎(chǔ)上， 2021 年前 11 個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 8285 億元，同比 增長(zhǎng)了% 。 2021 年上海房?jī)r(jià)漲幅超過(guò) 20%，成為全國(guó)增長(zhǎng)速度最快的城市，對(duì)于 2021 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)出現(xiàn)各種預(yù)測(cè)。 導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資增速過(guò)快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長(zhǎng)，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地方政府對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率吸引大量資 金涌入，造成房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)，成為總投資需求增長(zhǎng)的一個(gè)重要組成部分。如果現(xiàn)在這種投資趨勢(shì)進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè) 2021 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過(guò)仍會(huì)高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? ? 中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體 目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空 置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2021 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來(lái)看主要是要更多的來(lái)滿足中低收入家庭住 房的需求?！? ? ? 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念?！爸脴I(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。 被稱為一級(jí)半市場(chǎng)的“空置房”市場(chǎng)將因政策及市場(chǎng)等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢(shì)而受到購(gòu)房者的格外青睞，“有人沒(méi)房住，有房沒(méi)人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。隨著幾年來(lái)一手商品房投資回報(bào)率的下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對(duì)象。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計(jì)劃入駐北京； 天津商鋪投資市場(chǎng)也開始啟動(dòng)，外來(lái)投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會(huì)上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)；杭州商鋪投資市場(chǎng)走勢(shì)依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場(chǎng)的投資。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，主要來(lái)自三個(gè)方面的需求：一是國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國(guó)的需求；三是國(guó)內(nèi)其他投資者的需求。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)形成梯級(jí)型消費(fèi)市場(chǎng)。 另一方面，對(duì)于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來(lái)越多的特殊要求。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。 ? ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步多元化改革 2021 年出臺(tái)的一系列政策使房地產(chǎn)金 融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中銀行所占比例過(guò)大對(duì)于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。 2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天 有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新需要。一部分資金將會(huì)在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場(chǎng)，從而分散對(duì)房地產(chǎn)的投資。 . 深圳市投資宏觀背景 專業(yè)好文檔 宏觀面持續(xù)向好 2021 年， GDP: 億元 ,比上年增長(zhǎng)了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長(zhǎng) %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。 在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下， 2021 年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò) 2021 年的高速增長(zhǎng)后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。 . 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2021 年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 SARS 風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國(guó)際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平穩(wěn)， 住宅、商鋪需求持續(xù)增長(zhǎng) 根據(jù)市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示， 2021 年我市商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，與去年的 萬(wàn)平方米相比增加了 %，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從去年 23%高增長(zhǎng)回復(fù)到 1998 年以來(lái)的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開始趨于平穩(wěn)。 從 2021 年各月份的住宅銷售情況來(lái)看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)。 根 據(jù) 1998 年以來(lái)的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn) 98 年以來(lái)的平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個(gè)別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。 圖 1 2021年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2021 年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。針對(duì) 2021 年商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì) ，政府加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，尤其是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房