【正文】 數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。在 1998年～ 2021 年 5年多的時間里， 4年物價指數(shù)都很低。值得注意的是，微觀層專業(yè)好文檔 面的增長不是靠行政干預，像當年國企 脫困時實施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。 . 投資估算和資金籌措 本項目的建設資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實業(yè)有限公司的自有資金。 . 項 目建設速度 本項目已在二 OO三年即開始進行市場研究和方案設計，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 況且，隨著地鐵四號線的動工，龍華地產(chǎn)市場又掀起一輪熱潮，許多在售項目的銷售速度應于深圳市的平均水平，而且房價的增幅也大于全市平均水平。臨街鋪面售價可達 10000 元 /M 178。, 一層臨街商鋪售價在 10000 元 15000 元 /M 178。 . 項目建設和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 ，規(guī)定計容積率面積 平米，容積率為，其中住宅 ，商業(yè) 。 由于源發(fā)實業(yè) 有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強了公司人才建設，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。源發(fā)實業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個項目，有豐富的地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和較強的資金實力。專業(yè)好文檔 新華苑二期地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告 計劃立項可行性研究報告目錄 一、 一、 項目總論 1． 1 項目背景 1． 1． 1 項目名稱 1． 1． 2 開發(fā)公司 1． 1． 3 承擔可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項目建設和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結(jié)論 1． 2． 1 市場預測 1． 2． 2 項目建設進度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項目綜合評價結(jié)論 二、 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 2． 1 市場宏觀背景 2． 1． 1 全國投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3區(qū)域發(fā)展及前景預測 2． 1． 4 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場分析 2． 2． 1 區(qū)域市場界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調(diào)查 2． 2． 5 市場分析有關結(jié)論 三、 三、 項目分析及評價 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項目 SWOT分析 3． 3 項目評價 四、 四、 市場定位及項目評估 4． 1 項目定位 4． 2 方案評估意見 五、 五、 項目開發(fā)建設進度安排 5． 1 有關工程計劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項目總投資估算 6． 2 資金籌措 專業(yè)好文檔 七、 七、 銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 7． 2 銷售利潤 八、 八、 財務與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會效益和影響分析 九、 九、 可行性研究結(jié)論與建議 9． 1 擬建方案的結(jié)論性意見 9． 2 項目風險及防范建議 一、 一、 項目總論 項目背景 項目名稱 本項目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學，地塊編號為 A820041，項目一期已于 二 OOO 年成功開發(fā)建設，現(xiàn)進行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑” (二期 )。 . . 開發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司全資獨立開發(fā)。 . 承擔可行性研究的單位 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足 3000 萬元，因此，由源發(fā)實業(yè)有限公司策劃部擔任該項目的可行性研究。 . 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價信息、本項目的地塊價值。 . 可行性研究結(jié)論 專業(yè)好文檔 . 市場預測結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在 3300 元 4000 元 /M 178。根據(jù)本項目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達 3500 元 /M 178。保守估計，本項目的利潤可達_1489萬元。 總之， 本項目風險極小，利潤可觀，前景看好 。 計劃本項目于二 OO 四年七月動工，二 OO五年十二月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。 . 項目綜合評價 新華苑 (二期 )本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個升值潛力最大的熱點片區(qū)市場，加上對項目的準確市場定位和優(yōu)秀的方案設計，可以說，這是一 個 “短、平、快”的精品項目 ，風險極小，利潤可觀、前景樂觀 ! 二、 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 . 市場宏觀背景 . 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟環(huán)境狀況 2021 年中國經(jīng)濟運行的形勢，是亞洲金融危機以來最好的一年，不僅因為數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟運行中，出現(xiàn)了四個比較突出的亮點： 第一個亮點 :宏觀經(jīng)濟增長速度加快的同時，微觀企業(yè)的經(jīng)濟效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。 第二個亮點 :通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束 。國家制定擴大內(nèi)需的政策，實施積極的財政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。應該說物價指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟增長內(nèi)在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、 石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。未來中國人均 GDP 將達到 3000 美元以上，（上海已經(jīng)超過 5000 美元），中產(chǎn)階級在不斷擴大，這是可以形成競爭力的。 2021年，中國經(jīng)濟成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進入新一輪擴張周期。 2021年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。按季度統(tǒng)計，去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季 度增長９． ９％。 中國經(jīng)濟內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟將走出低谷等因素都將促進2021 年國民經(jīng)濟的進一步繁榮。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2021 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長近20%的基礎上， 2021 年前 11 個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到 8285 億元，同比 增長了% 。 2021 年上海房價漲幅超過 20%，成為全國增長速度最快的城市，對于 2021 年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預測。 導致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴張性的財政政策導致國民經(jīng)濟總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資 金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟過熱。 國家統(tǒng)計局預測 2021 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? ? 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空 置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2021 年，建設部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住 房的需求?！? ? ? 房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。“置業(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計劃入駐北京； 天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關注的焦點；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關注商鋪市場的投資。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應量持續(xù)增長。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費市場。 另一方面，對于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。 ? ? 房地產(chǎn)金融市場進一步多元化改革 2021 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金 融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟，都存在極大的不安全隱患。 2021 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天 有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。一部分資金將會在股市投資收益預期提高的情況下，進入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。 . 深圳市投資宏觀背景 專業(yè)好文檔 宏觀面持續(xù)向好 2021 年， GDP: 億元 ,比上年增長了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長 %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長 %。 在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響下， 2021 年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2021 年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。 . 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 2021 年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 SARS 風潮、二十四小時通關，年中的 CEPA 的簽署、國務院 18 號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)， 住宅、商鋪需求持續(xù)增長 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案預售合同資料顯示， 2021 年我市商品房銷售面積為 萬平方米，與去年的 萬平方米相比增加了 %，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年 23%高增長回復到 1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 從 2021 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。 根 據(jù) 1998 年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn) 98 年以來的平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。 圖 1 2021年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2021 年，我市商品房批準預售面積 萬平方米，比去年同期下降 %，其中住宅批準預售面積為 萬平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。針對 2021 年商品房供給增長過快的趨勢 ，政府加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，尤其是土地市場的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房