【正文】 的需求動(dòng)力開始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活力也逐漸增長(zhǎng)。國(guó)家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。 第二個(gè)亮點(diǎn):通貨緊縮的趨勢(shì)基本結(jié)束。. 全國(guó)投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn):宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，民間投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究二、 二、. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 新華苑(二期)本身具有地處龍華中心廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說，這是一個(gè)“短、平、快”的精品項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀、前景樂觀!. 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。計(jì)劃本項(xiàng)目于二OO四年七月動(dòng)工，二OO五年十二月份通過竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。況且，隨著地鐵四號(hào)線的動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平。臨街鋪面售價(jià)可達(dá)10000元/M 178。, 一層臨街商鋪售價(jià)在10000元15000元/M 178。 . 可行性研究結(jié)論. 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足3000萬元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國(guó)土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為A820041，項(xiàng)目一期已于二OOO年成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑”(二期)。 可行性研究結(jié)論與建議9．1 擬建方案的結(jié)論性意見9．2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議九、 九、 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定7．1 各類物業(yè)銷售收放估算7．2 銷售利潤(rùn) 投資估算與資金籌措6．1 項(xiàng)目總投資估算 6．2 資金籌措 七、 七、六、 六、 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估4．1 項(xiàng)目定位4．2 方案評(píng)估意見四、 四、 項(xiàng)目總論1．1 項(xiàng)目背景 1．1．1 項(xiàng)目名稱 1．1．2 開發(fā)公司 1．1．3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù)1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1．2 可行性研究結(jié)論 1．2．1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1．2．2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1．2．3 投資估算和資金籌措 1．2．4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論一、 一、新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄二、 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2．1 市場(chǎng)宏觀背景2．1．1 全國(guó)投資環(huán)境2．1．2 深圳市投資宏觀背景2．1．3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)2．1．4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2．2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2．2．1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2．2．2 供給分析 2．2．3需求分析 2．2．4 典型物業(yè)調(diào)查 2．2．5 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 三、 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3．1 地塊解析3．1．1 交通條件3．1．2 地形、地勢(shì)3．1．3 規(guī)劃限制條件3．2 項(xiàng)目SWOT分析3．3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)五、 五、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5．1 有關(guān)工程計(jì)劃說明5．2 施工橫道圖八、 八、 財(cái)務(wù)與敏感性分析8．1 贏利能力分析8．2 社會(huì)效益和影響分析一、 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景. . 開發(fā)公司新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。 由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開發(fā)管理隊(duì)伍。. 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑(二期)。. 市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在3300元4000元/M 178。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá)3500元/M 178。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)可達(dá)_1489萬元?？傊?，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀，前景看好。. 項(xiàng)目建設(shè)速度 本項(xiàng)目已在二OO三年即開始進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。. 市場(chǎng)宏觀背景值得注意的是，微觀層面的增長(zhǎng)不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國(guó)企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤(rùn)的增長(zhǎng)是實(shí)實(shí)在在的。在1998年～2002年5年多的時(shí)間里，4年物價(jià)指數(shù)都很低。在2003年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。 第三個(gè)亮點(diǎn):消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國(guó)出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)將是可以持續(xù)的。 第四個(gè)亮點(diǎn):我們保持了國(guó)際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國(guó)金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。初步預(yù)測(cè)，２００３年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)８．６％，比上年提高０．６個(gè)百分點(diǎn)。２００４年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)。 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，ＧＤＰ有望增長(zhǎng)８．５％l l 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加l l 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)l l 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少l l 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng)l l2004年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)９．１％ ，是１９ ９７年以來增長(zhǎng)最快的年份。這表明連續(xù)6 年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了很大的促進(jìn)作用，1997 年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后， 一直困擾我國(guó)的通貨緊縮壓力的問題將進(jìn)一步緩解，我國(guó)連續(xù)6 年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)在2003 年即轉(zhuǎn)負(fù)為正，2004 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢(shì)。 2003 年房地產(chǎn)市場(chǎng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對(duì)改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2004 年我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國(guó)近年來消費(fèi)主要增長(zhǎng)點(diǎn)的住房消費(fèi)，2004 年將繼續(xù)升溫。據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，2003 年，% 。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)。 改革開放以來，我國(guó)出現(xiàn)過三次經(jīng)濟(jì)過熱，即1984 年1985 年、1988 年1989 年和1993 年1994 年的經(jīng)濟(jì)過熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過熱都是由于投資過高增長(zhǎng)造成的。 針對(duì)這種危險(xiǎn)，2003 年政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，2004 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 2004 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。 中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體 目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2004 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。” l l二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間，2004 年房地產(chǎn)二手市場(chǎng)將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。２００４年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會(huì)在投資意識(shí)的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。 l l多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計(jì)劃入駐北京； 天津商鋪投資市場(chǎng)也開始啟動(dòng)，外來投資者逐步增加；上海市10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會(huì)上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)；杭州商鋪投資市場(chǎng)走勢(shì)依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場(chǎng)的投資。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，主要來自三個(gè)方面的需求：一是國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國(guó)的需求；三是國(guó)內(nèi)其他投資者的需求。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，已經(jīng)形成梯級(jí)型消費(fèi)市場(chǎng)。 另一方面，對(duì)于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。 l l 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等形式來自行籌資，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會(huì)大大提高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。 2004 年， 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國(guó)近3 個(gè)月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá)500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)，尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。2003年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，本市生產(chǎn)總值(GDP)，%，%，%。總體來看，2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、