【正文】 ，樓盤在包裝、造勢(shì)方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價(jià)入世，對(duì)其銷售產(chǎn)生了一定的壓力。由于一期工程已入住兩年，本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。總建筑面積不足3萬平方米，雖然與一期工程合為一個(gè)小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)；緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長(zhǎng)，躁音影響不可忽視。北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧?kù)o。到目前為止，已充分把握住了市場(chǎng)并獲得了一個(gè)較為理想的方案。見附件 萬元，(不含地價(jià)款)按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為1017元/M178。計(jì)算 27945 m178。土地成本按樓面地價(jià)1300元/平米計(jì)算。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實(shí)業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作上步上新臺(tái)階，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)。 附 表《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》野外作業(yè)　樁基隊(duì)伍人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)臨時(shí)搭建主體單位人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)、臨時(shí)搭建六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化七、調(diào)試驗(yàn)收源發(fā)實(shí)早取得土地證2施工水電設(shè)施費(fèi)一次性–—施工用電設(shè)施6萬元，水設(shè)施2萬元3界樁點(diǎn)測(cè)量放點(diǎn)費(fèi)三次–—深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì)4重新繪制宗地圖費(fèi)一次性含土建、設(shè)備 、人防、燃?xì)庠O(shè)計(jì)10室外電源點(diǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)一次性–—深圳供電局規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院11效果圖、模型圖一次性–—專業(yè)設(shè)計(jì)及制作單位12小計(jì)2‰深圳市寶安區(qū)造價(jià)站(二次)18工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)25白蟻防治費(fèi) 分類序號(hào)投資分項(xiàng)名稱數(shù)量單位(元/平米)總價(jià)(萬元)備注50參照2004年第2期深圳建設(shè)工程(價(jià)格)信息44智能化工程建設(shè)費(fèi)29344 M178。免費(fèi)中國(guó)電信深大電話有限公司49小計(jì)7037人防工程設(shè)施費(fèi)1110 M178。X2元X2年深圳市規(guī)劃與國(guó)寺資源局寶安分局23建筑灰線復(fù)測(cè)費(fèi)一次性–—寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì)24預(yù)售和竣工查丈費(fèi)規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局指定設(shè)計(jì)審查單位14消防報(bào)建(設(shè)施費(fèi))三次–—取消深圳市公安消防局15地下管線查詢費(fèi)一次性178。 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)8地質(zhì)鉆探勘察費(fèi)293445元/M178。小區(qū)道路施工提交檢測(cè)報(bào)告設(shè)計(jì)院提供施工圖　新 華 苑 二期 工 程 進(jìn) 度 一 覽 建議**部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，力爭(zhēng)打造成一個(gè)精品樓盤，成為龍華人居的一個(gè)人性典范。=1399萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入+商業(yè)銷售收入 +1339萬元=七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定7．1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積27945m178。在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。. 項(xiàng)目威協(xié)龍華廣闊的市場(chǎng)前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商無論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢(shì)，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)。樓盤總體評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。嘉逸花園錦繡江南此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對(duì)日后的生活質(zhì)量有一定的影響。樓盤主要賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式大社區(qū)與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)投資客戶群深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員. 典型物業(yè)調(diào)查二房?jī)蓮d面積需求在65%75M178。對(duì)建筑類型的需求：受訪者中30%愿意選擇高層物業(yè)，42%偏好小高層物業(yè)，15%選擇多層物業(yè)，13%回答無所謂。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。除杭州、溫州等個(gè)別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說是健康良性地發(fā)。，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。 圖3 2003年與2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）住宅銷售價(jià)格分布基本保持穩(wěn)定，價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價(jià)格梯度分布來看，具有以下特點(diǎn)： 單價(jià)在4000元以下的住宅，均價(jià)3208元，占住宅銷售總面積的29%； 單價(jià)在4000～6000元的住宅，均價(jià)5029元，占住宅銷售總面積的30%； 單價(jià)在6000～8000元的住宅，均價(jià)6917元，占住宅銷售總面積的22%； 單價(jià)在8000～10000元的住宅，均價(jià)8846元，占住宅銷售總面積的13%； 單價(jià)在10000元以上的住宅，均價(jià)12219元，占住宅銷售總面積的6%。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。從2002年和2003年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對(duì)比來看，2003年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯。2003年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外“購(gòu)房入戶”、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。近年來，我市住宅市場(chǎng)一直保持著 “一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲”的銷售規(guī)律；而2003年9月1日國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)【2003】18號(hào)），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費(fèi)者的信心明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過2002年的高速增長(zhǎng)后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。 2003 年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式，2003 年年末，全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新需要。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，未來3 年中上海新增商鋪面積將達(dá)700 萬平方米。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)沈建中說：“我們國(guó)家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。 導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長(zhǎng)，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地方政府對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)，成為總投資需求增長(zhǎng)的一個(gè)重要組成部分。按季度統(tǒng)計(jì)，去年一季度ＧＤＰ 增長(zhǎng)９．９％， 二季度增長(zhǎng)６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長(zhǎng)９．６％ ，四季度增長(zhǎng)９． ９％。 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型l ll l從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。. 全國(guó)投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn):宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，民間投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。二、 二、 . 可行性研究結(jié)論源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。九、 九、 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定7．1 各類物業(yè)銷售收放估算7．2 銷售利潤(rùn) 項(xiàng)目總論1．1 項(xiàng)目背景 1．1．1 項(xiàng)目名稱 1．1．2 開發(fā)公司 1．1．3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù)1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1．2 可行性研究結(jié)論 1．2．1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1．2．2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1．2．3 投資估算和資金籌措 1．2．4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2．1 市場(chǎng)宏觀背景2．1．1 全國(guó)投資環(huán)境2．1．2 深圳市投資宏觀背景2．1．3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)2．1．4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2．2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2．2．1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2．2．2 供給分析 2．2．3需求分析 2．2．4 典型物業(yè)調(diào)查 2．2．5 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 三、 三、 財(cái)務(wù)與敏感性分析8．1 贏利能力分析8．2 社會(huì)效益和影響分析一、 一、. . 開發(fā)公司新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑(二期)。總之，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀，前景看好。. 市場(chǎng)宏觀背景 第三個(gè)亮點(diǎn):消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國(guó)出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。２００４年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)。 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，ＧＤＰ有望增長(zhǎng)８