【正文】 ，樓盤在包裝、造勢方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價入世，對其銷售產生了一定的壓力。由于一期工程已入住兩年，本項目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件?？偨ㄖ娣e不足3萬平方米，雖然與一期工程合為一個小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應；緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長，躁音影響不可忽視。北側一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。到目前為止，已充分把握住了市場并獲得了一個較為理想的方案。見附件 萬元，(不含地價款)按可銷售面積計算，銷售建設成本為1017元/M178。計算 27945 m178。土地成本按樓面地價1300元/平米計算。本項目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實業(yè)在專業(yè)房地產開發(fā)運作上步上新臺階，對后續(xù)項目的開發(fā)提供成功經驗。 附 表《項目工程進度一覽表》《項目投資計劃估算表》野外作業(yè)　樁基隊伍人員、設備進場臨時搭建主體單位人員、設備進場、臨時搭建六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化七、調試驗收源發(fā)實早取得土地證2施工水電設施費一次性–—施工用電設施6萬元，水設施2萬元3界樁點測量放點費三次–—深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局地籍測繪中隊4重新繪制宗地圖費一次性含土建、設備 、人防、燃氣設計10室外電源點設計費一次性–—深圳供電局規(guī)劃設計研究院11效果圖、模型圖一次性–—專業(yè)設計及制作單位12小計2‰深圳市寶安區(qū)造價站(二次)18工程造價咨詢服務費深圳市地籍測繪大隊25白蟻防治費 分類序號投資分項名稱數(shù)量單位(元/平米)總價(萬元)備注50參照2004年第2期深圳建設工程(價格)信息44智能化工程建設費29344 M178。免費中國電信深大電話有限公司49小計7037人防工程設施費1110 M178。X2元X2年深圳市規(guī)劃與國寺資源局寶安分局23建筑灰線復測費一次性–—寶安分局地籍測繪中隊24預售和竣工查丈費規(guī)劃與國土資源局寶安分局指定設計審查單位14消防報建(設施費)三次–—取消深圳市公安消防局15地下管線查詢費一次性178。 勘察設計費8地質鉆探勘察費293445元/M178。小區(qū)道路施工提交檢測報告設計院提供施工圖　新 華 苑 二期 工 程 進 度 一 覽 建議**部加強工程管理人才的引進建立科學的施工管理流程、外部聘請專業(yè)務實的監(jiān)理隊伍，確保本項目優(yōu)質、高效的工程形象。本項目的成功開發(fā)，力爭打造成一個精品樓盤，成為龍華人居的一個人性典范。=1399萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入+商業(yè)銷售收入 +1339萬元=七、銷售及經營收入測定7．1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積27945m178。在方案設計上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點。. 項目威協(xié)龍華廣闊的市場前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團、富通等品牌開發(fā)商的進駐，這些大地產商無論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進入者構成威協(xié)。樓盤總體評價：本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農民房中居住白領的注意力，定位非常明確。嘉逸花園錦繡江南此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對日后的生活質量有一定的影響。樓盤主要賣點及突出營銷方式大社區(qū)與關內物業(yè)相比的價格優(yōu)勢投資客戶群深圳市的白領、附近換房的本地人、附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員. 典型物業(yè)調查二房兩廳面積需求在65%75M178。對建筑類型的需求：受訪者中30%愿意選擇高層物業(yè)，42%偏好小高層物業(yè)，15%選擇多層物業(yè)，13%回答無所謂。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費的良好習慣。除杭州、溫州等個別城市的房地產熱度偏高外，全國房地產市場可以說是健康良性地發(fā)。，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。 圖3 2003年與2002年銷售住宅的戶型結構對比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）住宅銷售價格分布基本保持穩(wěn)定，價格結構基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點： 單價在4000元以下的住宅，均價3208元，占住宅銷售總面積的29%； 單價在4000～6000元的住宅，均價5029元，占住宅銷售總面積的30%； 單價在6000～8000元的住宅，均價6917元，占住宅銷售總面積的22%； 單價在8000～10000元的住宅，均價8846元，占住宅銷售總面積的13%； 單價在10000元以上的住宅，均價12219元，占住宅銷售總面積的6%。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。從2002年和2003年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看，2003年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產市場熱點西移和向特區(qū)外轉移的趨勢十分明顯。2003年，政府采取了特區(qū)內停止新批房地產用地、繼續(xù)控制全年房地產用地供應（100公頃以內）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外“購房入戶”、啟動房地產預警系統(tǒng)等等調控手段。近年來，我市住宅市場一直保持著 “一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲”的銷售規(guī)律；而2003年9月1日國務院下發(fā)的《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【2003】18號），使房地產行業(yè)及消費者的信心明顯增強，促進了年末房地產市場的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長。在經濟持續(xù)快速增長的影響下，2003年深圳房地產業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產投資經過2002年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結構基本合理、房地產價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。 2003 年，我國房地產金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當前各種因素的影響，各地主要采用了信托產品的形式，2003 年年末，全國出現(xiàn)了房地產信托熱，但由于信托產品先天有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地產金融市場的創(chuàng)新需要。相關統(tǒng)計顯示，未來3 年中上海新增商鋪面積將達700 萬平方米。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。建設部住宅與房地產業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產市場里面消費的主體。 導致我國房地產投資增速過快的原因主要包括：擴張性的財政政策導致國民經濟總投資的高增長，也影響了房地產市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。按季度統(tǒng)計，去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季度增長９． ９％。 稅制調整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉型l ll l從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產品、通信、旅游、餐飲服務等行業(yè)，都成為國民經濟新的經濟增長點。. 全國投資環(huán)境宏觀經濟環(huán)境狀況2003年中國經濟運行的形勢，是亞洲金融危機以來最好的一年，不僅因為數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經濟運行中，出現(xiàn)了四個比較突出的亮點： 第一個亮點:宏觀經濟增長速度加快的同時，微觀企業(yè)的經濟效益明顯提高，民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。二、 二、 . 可行性研究結論源發(fā)實業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個項目，有豐富的地產項目開發(fā)經驗和較強的資金實力。九、 九、 銷售及經營收入測定7．1 各類物業(yè)銷售收放估算7．2 銷售利潤 項目總論1．1 項目背景 1．1．1 項目名稱 1．1．2 開發(fā)公司 1．1．3 承擔可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù)1. 1 .5. 項目建設和內容 1．2 可行性研究結論 1．2．1 市場預測 1．2．2 項目建設進度 1．2．3 投資估算和資金籌措 1．2．4 項目綜合評價結論新華苑二期地產項目計劃立項可行性研究報告 項目投資環(huán)境和市場研究2．1 市場宏觀背景2．1．1 全國投資環(huán)境2．1．2 深圳市投資宏觀背景2．1．3區(qū)域發(fā)展及前景預測2．1．4 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 2．2 區(qū)域市場分析 2．2．1 區(qū)域市場界定 2．2．2 供給分析 2．2．3需求分析 2．2．4 典型物業(yè)調查 2．2．5 市場分析有關結論 三、 三、 財務與敏感性分析8．1 贏利能力分析8．2 社會效益和影響分析一、 一、. . 開發(fā)公司新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司全資獨立開發(fā)。. 項目建設和內容 新華苑(二期)?？傊卷椖匡L險極小，利潤可觀，前景看好。. 市場宏觀背景 第三個亮點:消費結構升級和產業(yè)結構調整初見成效，中國出現(xiàn)了新的經濟增長點。２００４年，中國經濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢。 現(xiàn)實經濟接近潛在經濟增長水平，ＧＤＰ有望增長８