【正文】 2003年，%，%，供給下降幅度較大。隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。表1 2003年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動，這種發(fā)展趨勢將會越來越明顯。雖然各區(qū)價格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價格較低、交易量所占比例大且價格增長幅度小，導致全市房地產(chǎn)總體價格水平上漲幅度不大。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價格差距較大。從主力戶型的價格來看，三房住宅的均價為每平方米5006元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達到5340元；四房住宅均價達到6464元。 由上述數(shù)據(jù)看，2003年住宅價格分布結(jié)構(gòu)與2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低價位住宅占總交易量的比例比2002年下降了5個百分點，而8000元以上的高價位住宅則上升5個百分點。. 區(qū)域發(fā)展及前景預測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積98萬平方公里。龍華的各項經(jīng)濟指標多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長。龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。地鐵四號線進入實質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。國家對房地產(chǎn)信貸的嚴控也正是防止“泡沫”的有力手段。這種重市場研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學態(tài)度，是本項目發(fā)值得借鑒的財富。. 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴建，地域上的優(yōu)勢共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號線開通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺資、港資、中資大型企業(yè)的進駐；在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近100萬㎡的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈40萬㎡，泰華圈13萬㎡，金地圈26萬㎡，龍華經(jīng)濟發(fā)展公司圈18萬㎡），加上萬科和深圳物業(yè)集團及上海凱城集團等大型房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來樓市定會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。由于沒有大型商場，居民若購買大件或耐用品要到市內(nèi)購買，令這里中小型商家沒生意或生意淡薄，導致這里的商品房面積未能進一步放大，價格也不能得到相應的提高。隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高目前龍華市場以多層為主，二OO二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。商業(yè)配套、學校、交通車也受到了較大關(guān)注。三房兩廳的面積需求在85105 M178。就是理性價格區(qū)向。山湖林海銷售階段開盤期樓盤總體評價：山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場的認可程度更好，現(xiàn)價格已上漲。物業(yè)名稱惠寧閣位置梅龍公路與民治公路交匯處發(fā)展商深圳潛龍實業(yè)有限公司代理商自售物管公司深圳潛龍物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費園林規(guī)劃不詳開盤時間.入伙時間.樓宇狀況封頂售樓電話83761533建筑面積/占地面積/銷售階段中后期折后均價3600戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析11157201485%一房銷售70%左右，兩房約65%，三房銷售不理想，約30%左右221798560423221051146344自身配套泳池、幼兒園、專車裝修標準住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：農(nóng)村信用社教育：民治小學、星星幼兒園、潛龍幼兒園服務：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓交通狀況45030F62620樓盤主要賣點及突出營銷方式交通便利價格優(yōu)勢成熟的社區(qū)投資客戶群關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民現(xiàn)階段銷售的三期麗紅苑開盤市場反應良好。物業(yè)名稱錦繡江南位置人民路與布龍公路交匯處發(fā)展商龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司代理商黑馬物管公司深圳萬廈物業(yè)管理公司承建商中外建南方有限公司物管收費園林規(guī)劃范亞易道開盤時間2002/5入伙時間2003/7樓宇狀況在建、封頂售樓電話28133333建筑面積400000占地面積21萬銷售階段中期折后均價3500戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析22168812526888一期已銷售完畢，三房比較好銷321818866173221001295411422127128184自身配套會所、幼兒園、小學、泳池、運動場、商業(yè)步行街、專車裝修標準住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、教育：新華中學、英文幼兒園服務：萬眾城交通狀況無直達公交車樓盤主要賣點及突出營銷方式大社區(qū)的成熟配套江南情懷的、民族居住文化品牌物管戶型投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務員，在龍華工作的私企業(yè)主物業(yè)名稱嘉逸花園位置東環(huán)二路與建設路交匯處發(fā)展商龍華經(jīng)濟發(fā)展有限公司代理商泛亞物管公司萬廈承建商不詳物管收費園林規(guī)劃不詳開盤時間2002/6入伙時間2002/12樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話28119888建筑面積10942總占地面積/銷售階段中后期折后均價2900戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析2217579844587銷售近75%32182892111322981067037422141147自身配套/裝修標準住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學、三聯(lián)小學、松和小學、中心小學、金橋幼兒園服務：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場　交通狀況370，302，315，508，410樓盤主要賣點及突出營銷方式名校廣場物業(yè)成熟地段、成熟配套投資客戶群本地的原居民、公務員、工薪階層樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強。龍華的房地產(chǎn)市場正逐漸入“大盤時代”，繼“風和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗365花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見；龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳全民置業(yè)的當然之選；但是隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必然之勢，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過度；目前，龍華的均價比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素；高起點、高標準的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價格得到實質(zhì)性的提升，同時也意味著龍華具有廣闊的升值空間； 項目分析及評價. 地形地勢本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學校運動場，視野開闊，滿眼翠綠。容積率，覆蓋率35%，商業(yè)面積占計容積率面積不超過5%，停車位不少于總戶數(shù)的50%。. 項目劣勢項目占地面積僅8384 M178。政府在龍華劃出19萬平方公里的儲備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。龍華已有的風和日麗、豐澤湖山莊、錦秀江南、美麗365花園等幾十萬平米的大盤，帶領(lǐng)龍華地產(chǎn)進入了“大盤時代”，這些品牌樓盤其多樣的戶型，優(yōu)美的園林，完善的配套，對中小樓盤構(gòu)成了壓力。四、 四、做出了以下特色：總體布局上采用排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為18層，北側(cè)一排為8層，充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個中心庭院。建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的色彩和的景觀設計創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。 目開發(fā)建設進度安排. 有關(guān)工程計劃說明新華苑二期籌備工作從二OO三年五月份即已經(jīng)展開，請專業(yè)的市場策劃公司進行了充分的市場調(diào)研，對項目的市場定位和物業(yè)品質(zhì)進行了深入的策劃，并邀請了三家甲級設計院進行了建筑投標。二OO五年五月份主體全面封頂。. 項目開發(fā)橫道圖 投資估算與資金籌措現(xiàn)已積累了較強的資金實力。,為保守起見，整體均價按3400元/ m178。均價按10000元/ m178。7．2 銷售利潤。=?？鄢枚愵~15%。八、財務與敏感性分析8．1 敏感性分析開發(fā)商源發(fā)實業(yè)，尚有三塊儲備用地，待建面積近30萬平方米。加之科學的市場調(diào)研、精心的方案設計、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個風險極小安全度高的項目。 進場準備　樁基施工單位確定　三、樁基檢測檢測單位確定四、主體工程施工封頂主體施工單位確定五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工砌體、抹灰、水電安裝上述施工單位進場小區(qū)園林及綠化建設用地面積8384M178。自行組織施工7小計專業(yè)地質(zhì)勘察單位9方案初步設計、施工圖環(huán)境綠化設計2934415元/M178。深圳市城檔案館16總包合同鑒證費一次性–—深圳市工商行政管理局寶安分局17工程造價審核費‰深圳市建設工程交易中心21投資許可證費一次性178。5元/M178。120專業(yè)基坑支護施工單位35樁基工程建設費37190 M178。80專業(yè)人防設施施工單位38地下室水電工程費6735 M178。參照2004年第2期深圳建設工程價格信息。1047環(huán)保工程建設費29344 M178。