【正文】 1047環(huán)保工程建設(shè)費(fèi)29344 M178。參照2004年第2期深圳建設(shè)工程價(jià)格信息。120專業(yè)基坑支護(hù)施工單位35樁基工程建設(shè)費(fèi)37190 M178。5元/M178?！肷钲谑薪ㄔO(shè)工程交易中心21投資許可證費(fèi)一次性自行組織施工7小計(jì)小區(qū)園林及綠化四、主體工程施工封頂主體施工單位確定樁基施工單位確定　進(jìn)場準(zhǔn)備　加之科學(xué)的市場調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目。八、財(cái)務(wù)與敏感性分析8．1 敏感性分析=。均價(jià)按10000元/ m178?，F(xiàn)已積累了較強(qiáng)的資金實(shí)力。二OO五年五月份主體全面封頂。建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的色彩和的景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。四、 四、政府在龍華劃出19萬平方公里的儲備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。容積率，覆蓋率35%，商業(yè)面積占計(jì)容積率面積不超過5%，停車位不少于總戶數(shù)的50%。 項(xiàng)目分析及評價(jià)龍華的房地產(chǎn)市場正逐漸入“大盤時(shí)代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗365花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見；龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴(kuò)關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳全民置業(yè)的當(dāng)然之選；但是隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必然之勢，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過度；目前，龍華的均價(jià)比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價(jià)格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素；高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格得到實(shí)質(zhì)性的提升，同時(shí)也意味著龍華具有廣闊的升值空間；現(xiàn)階段銷售的三期麗紅苑開盤市場反應(yīng)良好。物業(yè)名稱惠寧閣位置梅龍公路與民治公路交匯處發(fā)展商深圳潛龍實(shí)業(yè)有限公司代理商自售物管公司深圳潛龍物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間.入伙時(shí)間.樓宇狀況封頂售樓電話83761533建筑面積/占地面積/銷售階段中后期折后均價(jià)3600戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析11157201485%一房銷售70%左右，兩房約65%，三房銷售不理想，約30%左右221798560423221051146344自身配套泳池、幼兒園、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：農(nóng)村信用社教育：民治小學(xué)、星星幼兒園、潛龍幼兒園服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓交通狀況45030F62620樓盤主要賣點(diǎn)及突出營銷方式交通便利價(jià)格優(yōu)勢成熟的社區(qū)投資客戶群關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民銷售階段開盤期就是理性價(jià)格區(qū)向。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注。隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價(jià)格也會逐步穩(wěn)定提高就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號線開通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐；在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近100萬㎡的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈40萬㎡，泰華圈13萬㎡，金地圈26萬㎡，龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司圈18萬㎡），加上萬科和深圳物業(yè)集團(tuán)及上海凱城集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來樓市定會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。這種重市場研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項(xiàng)目發(fā)值得借鑒的財(cái)富。龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。. 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積98萬平方公里。從主力戶型的價(jià)格來看，三房住宅的均價(jià)為每平方米5006元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達(dá)到5340元；四房住宅均價(jià)達(dá)到6464元。雖然各區(qū)價(jià)格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價(jià)格較低、交易量所占比例大且價(jià)格增長幅度小，導(dǎo)致全市房地產(chǎn)總體價(jià)格水平上漲幅度不大。表1 2003年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn)“供”小于“求”的局面 2003年，%，%，供給下降幅度較大。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，%，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年23%高增長回復(fù)到1998年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時(shí)間，主要來自三個(gè)方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。 中低價(jià)房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2004 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會安定。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，2003 年，% 。 經(jīng)濟(jì)增長對就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加l l初步預(yù)測，２００３年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８．６％，比上年提高０．６個(gè)百分點(diǎn)。在2003年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的利潤可達(dá)_1489萬元。. 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景五、 五、 項(xiàng)目分析及評價(jià)3．1 地塊解析3．1．1 交通條件3．1．2 地形、地勢3．1．3 規(guī)劃限制條件3．2 項(xiàng)目SWOT分析3．3 項(xiàng)目評價(jià)一、 一、 投資估算與資金籌措6．1 項(xiàng)目總投資估算 6．2 資金籌措 七、 七、. 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足3000萬元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。, 一層臨街商鋪售價(jià)在10000元15000元/M 178。計(jì)劃本項(xiàng)目于二OO四年七月動(dòng)工，二OO五年十二月份通過竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。 第二個(gè)亮點(diǎn):通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束。未來中國人均GDP將達(dá)到3000美元以上，（上海已經(jīng)超過5000美元），中產(chǎn)階級在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競爭力的。 投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍l l 中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn)2004 年國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。也就是說我們要更多的來提供一些中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求。 房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。隨著幾年來一手商品房投資回報(bào)率的下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對象。 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 2003 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強(qiáng)。一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。. 深圳市房地產(chǎn)市場狀況商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于1998～2001平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 從供求對比來看，：1，求略大于供。 圖2 2002年與2003年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為2002年數(shù)據(jù)）各區(qū)住宅價(jià)格均有一定上漲，總體價(jià)格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價(jià)格來看，2003年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為每平方米5680元/平方米，%。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場的價(jià)格差距也將逐漸減小。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域高價(jià)位住宅的熱銷有關(guān)，但是總體來看低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的消費(fèi)需求。龍華交通四通八達(dá)，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。而相對于中心區(qū)約800元/M 178。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價(jià)格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會首先被挖掘出來。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場前景廣闊。對價(jià)格的承受力：價(jià)格方面30003500元/ M178。物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關(guān)口發(fā)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間.入伙時(shí)間.樓宇狀況部分封頂其實(shí)該項(xiàng)目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對一期住戶帶來的影響等。風(fēng)和日麗樓盤總體評價(jià)：本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。樓盤總體評價(jià)：此項(xiàng)目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念