【正文】 么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對何種目標(biāo)市場。. 供給分析：龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費的良好習(xí)慣。目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。對建筑類型的需求：受訪者中30%愿意選擇高層物業(yè)，42%偏好小高層物業(yè)，15%選擇多層物業(yè)，13%回答無所謂。會所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。二房兩廳面積需求在65%75M178。但考慮到地價，建材的上漲因素，及消費者的實惠心理，超出10%即33003800元/ M178。. 典型物業(yè)調(diào)查建筑面積/占地面積30萬m178。樓盤主要賣點及突出營銷方式大社區(qū)與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢投資客戶群深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員惠 寧 閣此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對日后的生活質(zhì)量有一定的影響。樓盤總體評價：本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場局面，引進和諧、關(guān)愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶。錦繡江南尤其開盤伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動（請魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。嘉逸花園樓盤總體評價：本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。. 市場分析有關(guān)結(jié)論 全國房地產(chǎn)市場在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一；深圳房地產(chǎn)市場的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國，地產(chǎn)投資安全性最大。. 規(guī)劃限制條件 本項目地塊較好， M178。. 項目機會 龍華撤鎮(zhèn)建街道辦，是龍華城市化進程的重要標(biāo)志，區(qū)位地位的變化必將人口聽增加，投資的增大，住房需求的旺盛。. 項目威協(xié)龍華廣闊的市場前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團、富通等品牌開發(fā)商的進駐，這些大地產(chǎn)商無論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進入者構(gòu)成威協(xié)。. 項目定位市場定位：龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū)形象定位：龍華首席景觀住宅目標(biāo)客定位區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主；特征：首次置業(yè)的住家。在方案設(shè)計上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點。單體設(shè)計，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟合理，實用率高。 二OO四年十二月份達到正負零。6．2資金籌措發(fā)展商源發(fā)實業(yè)公司已在龍華獨立或合作開發(fā)了多個樓盤，而且均為有資金開發(fā)。七、銷售及經(jīng)營收入測定7．1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積27945m178。= 商業(yè)：可售面積1399 m178。=1399萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入+商業(yè)銷售收入 +1339萬元=。本項目的成功開發(fā)，力爭打造成一個精品樓盤，成為龍華人居的一個人性典范。九、可行性研究結(jié)論9．1項目風(fēng)險及防范 由于本項目較低的地價成本。建議**部加強工程管理人才的引進建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請專業(yè)務(wù)實的監(jiān)理隊伍，確保本項目優(yōu)質(zhì)、高效的工程形象。新 華 苑 二期 工 程 進 度 一 覽 一、地質(zhì)勘探設(shè)計院提供施工圖　打樁施工提交檢測報告主體結(jié)構(gòu)施工封頂室外給排水及強弱電施工單位確定小區(qū)道路施工新華苑(二期)項目開發(fā)成本估算表分類序號投資分項名稱數(shù)量單位總價(萬元)備注自行組織施工6施工現(xiàn)場圍墻費一次性 勘察設(shè)計費8地質(zhì)鉆探勘察費293445元/M178。規(guī)劃與國土資源局寶安分局指定設(shè)計審查單位14消防報建(設(shè)施費)三次–—取消深圳市公安消防局15地下管線查詢費一次性178。深圳市房地產(chǎn)協(xié)會20建設(shè)工程交易費X2元X2年深圳市規(guī)劃與國寺資源局寶安分局23建筑灰線復(fù)測費一次性–—寶安分局地籍測繪中隊24預(yù)售和竣工查丈費專業(yè)防治施工單位26墻體改造保證金12專業(yè)土方挖運施工單位34基坑護坡工程1500 M178。37人防工程設(shè)施費1110 M178。702046250KVA發(fā)電機組29344 M178。免費中國電信深大電話有限公司49小計*52建設(shè)成本費總計148寬頻網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費參照2004年第2期深圳建設(shè)工程(價格)信息44智能化工程建設(shè)費29344 M178。50400人工控孔樁施工單位36地下室土建工程費6735 M178。 分類序號投資分項名稱數(shù)量單位(元/平米)總價(萬元)備注深圳市寶安區(qū)建設(shè)局27燃氣工程質(zhì)監(jiān)費100萬2%深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站28燃氣工程監(jiān)理費100萬3%深圳市燃氣工程建設(shè)監(jiān)理有限公司29工程建設(shè)監(jiān)理費17606%專業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理單位(不含裝修費)30工程質(zhì)量監(jiān)理費176061‰深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站31施工安全監(jiān)理費176061‰深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站32小計深圳市地籍測繪大隊25白蟻防治費深圳市寶安區(qū)計劃統(tǒng)計局22土地使用費2‰深圳市寶安區(qū)造價站(二次)18工程造價咨詢服務(wù)費含土建、設(shè)備 、人防、燃氣設(shè)計10室外電源點設(shè)計費一次性–—深圳供電局規(guī)劃設(shè)計研究院11效果圖、模型圖一次性–—專業(yè)設(shè)計及制作單位12小計源發(fā)實早取得土地證2施工水電設(shè)施費一次性–—施工用電設(shè)施6萬元，水設(shè)施2萬元3界樁點測量放點費三次–—深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局地籍測繪中隊4重新繪制宗地圖費一次性前期費用1地塊地價款七、調(diào)試驗收施工前準(zhǔn)備六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化外墻及室內(nèi)裝飾裝修主體單位人員、設(shè)備進場、臨時搭建檢測單位進場及設(shè)備就位樁基隊伍人員、設(shè)備進場臨時搭建二、樁基施工野外作業(yè)　 附 表《項目工程進度一覽表》《項目投資計劃估算表》本項目的風(fēng)險在于建筑工程上面。本項目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運作上步上新臺階，對后續(xù)項目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗。8．2 社會效益和影響分析 由于本項目地處龍華中心廣場南側(cè)，對市政廣場的景觀有很大影響，成功開發(fā)新華苑項目，使之成為與中心廣場相得益彰的一道城市風(fēng)景線?？鄢隣I業(yè)稅5%為542萬元。土地成本按樓面地價1300元/平米計算。計算 1399 m178。計算 27945 m178。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 萬元，(不含地價款)按可銷售面積計算，銷售建設(shè)成本為1017元/M178。見附件二OO五年八月基本完成主體外裝。到目前為止，已充分把握住了市場并獲得了一個較為理想的方案。交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增；地鐵四號線的實質(zhì)性進展，將使龍華進一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)?？偨ㄖ娣e不足3萬平方米，雖然與一期工程合為一個小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)；緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長，躁音影響不可忽視。由于一期工程已入住兩年，本項目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。. 地塊解析綠茵華庭樓盤總體評價：此項目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念，樓盤在包裝、造勢方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價入世，對其銷售產(chǎn)生了一定的壓力。樓盤總體評價：本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計等方面在龍華都位于前列。風(fēng)和日麗樓盤總體評價：本樓盤的定位是面向工薪階層的低價物業(yè)，但實際價格在龍華處于高端市場，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。其實該項目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對一期住戶帶來的影響等。物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關(guān)口發(fā)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費園林規(guī)劃不詳開盤時間.入伙時間.樓宇狀況部分封頂調(diào)查客戶中，95%的客戶選擇銀行按揭付款方式，70%的業(yè)主希望朋代在1500元2000元之間，對物業(yè)的總價希望在30萬元左右。對價格的承受力：價格方面30003500元/ M178。對戶型的需求，置業(yè)者對二房兩廳的戶型需求占85%。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場前景廣闊。. 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二OO三年全年銷售面積達80萬平方米。應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會