【正文】 ．５％l l 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng)l l2004年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)９．１％ ，是１９ ９７年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。 2004 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求?？罩梅康拇罅可鲜校瑢⒊蔀榇龠M(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問(wèn)題的有效途徑。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。 l l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過(guò)債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等形式來(lái)自行籌資，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。2003年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，本市生產(chǎn)總值(GDP)，%，%，%。 從2003年各月份的住宅銷售情況來(lái)看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)。針對(duì)2002年商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，政府加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，尤其是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來(lái)看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的20%、27%、21%、18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。 從2003年和2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比來(lái)看， 2003年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購(gòu)房者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個(gè)次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過(guò)熱的爭(zhēng)論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房?jī)r(jià)仍大穩(wěn)步上升。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，還是從后期的營(yíng)銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說(shuō)超前意識(shí)；而另一方面，許多項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未能站在消費(fèi)者角度考慮問(wèn)題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。從對(duì)龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論：對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求：51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)，46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析221758916167%89%認(rèn)購(gòu)三房的客戶相對(duì)較多一些房3221051187732%自身配套會(huì)所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶專車售樓電話83122888裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯折后均價(jià)4300區(qū)域配套該項(xiàng)目地處梅林關(guān)口，周邊基本無(wú)完善配套交通狀況45030370、F2在銷售過(guò)程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。物業(yè)名稱綠茵華庭位置龍觀大道與東環(huán)二路交匯處發(fā)展商龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司代理商自售物管公司萬(wàn)廈承建商不詳物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開(kāi)盤時(shí)間2002/9/8入伙時(shí)間2002/12/31樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話27749111建筑面積9611總占地面積/銷售階段中期折后均價(jià)2400戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析22168811085389銷售近60%左右3218586361832291986029自身配套/裝修標(biāo)準(zhǔn)提供裝修套餐　區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng)交通狀況370、302，315，508，312，410，616，620樓盤主要賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式行政中心區(qū)高實(shí)用率，低容積率交通便捷成熟地段、成熟配套升值概念投資客戶群工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層三、 三、. 交通條件本項(xiàng)目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場(chǎng)隔路相望 ，屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè)，交通十分便捷，有508路、370路、302路、315路、312路、410路、616路、620路等公交大巴可達(dá)本項(xiàng)目。. 項(xiàng)目SWOT分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等，配套完善，生活便利無(wú)； 開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開(kāi)發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷售中極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。. 方案評(píng)估意見(jiàn)新華苑二期項(xiàng)目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽(yáng)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司中標(biāo)?？傊?，經(jīng)過(guò)近半年的時(shí)間，反復(fù)幾易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值又貼近市場(chǎng)，符號(hào)目標(biāo)客戶的需求。二OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。*10000元/ m178?？鄢贤』ǘ?，城建維護(hù)稅，%，即：。 由于龍華的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營(yíng)排列，或“農(nóng)民房”形象，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。如何將一個(gè)好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益工程環(huán)節(jié)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。內(nèi)業(yè)資料整理　施工準(zhǔn)備及放線已有工程檢測(cè)應(yīng)繳政府部門規(guī)定13施工圖審查費(fèi)293448384M178。50039地面以上土建工程費(fèi)2934460040地面以上水電工程費(fèi)293443041消防工程建設(shè)費(fèi)293442042電話通訊建設(shè)費(fèi)29344543電梯工程建設(shè)費(fèi)29344 M178。其它50綜合管理費(fèi)2%以建安工程總投資為基數(shù)51小計(jì)1045變配電所建設(shè)費(fèi)29344 M178。建筑安裝工程費(fèi)用33土方挖掘外運(yùn)費(fèi)25000M179。178。2‰深圳市專業(yè)工程造價(jià)咨詢公司(二次)19房地產(chǎn)協(xié)會(huì)上網(wǎng)費(fèi)二年.010同上5施工現(xiàn)場(chǎng)平整費(fèi)一次性室外管網(wǎng)施工外架拆除現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)作業(yè)　2004年4月2004年7月2004年12月2005年5月2005年8月2005年12月銷售成本按銷售額的6%計(jì)算。*3400元/ m178。其中： 前期費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 政府規(guī)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元其它費(fèi)用 萬(wàn)元六、 六、本項(xiàng)目計(jì)劃二OO四年七月份破土動(dòng)工。五、 五、沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計(jì)受到市場(chǎng)的認(rèn)同和追捧。物業(yè)名稱風(fēng)和日麗位置人民路與工業(yè)東路交匯處發(fā)展商深圳市物業(yè)工程開(kāi)發(fā)公司代理商世聯(lián)物管公司深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開(kāi)盤時(shí)間2003/4入伙時(shí)間2004/9樓宇狀況脫外墻售樓電話28125888總建筑面積360000總占地面積17萬(wàn)平米銷售階段中后期折后均價(jià)3600戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析22168781723787三期已銷售95%左右321808842932292104196424221211265612自身配套會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社教育：新華中學(xué)、英文幼兒園服務(wù)：萬(wàn)眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓交通狀況45030370、F2樓盤主要賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式大社區(qū)的成熟配套獨(dú)特的社區(qū)文化價(jià)格優(yōu)勢(shì)交通便利投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來(lái)將會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比全國(guó)更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。的住宅價(jià)格。現(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。 圖4 2003年與2002年住宅銷售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）住宅市場(chǎng)繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來(lái)看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場(chǎng)的主力戶型，占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上。 從各區(qū)住宅銷售價(jià)格來(lái)看，2003年各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。從2002年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷售面積對(duì)比來(lái)看，2002年新增商品住宅尚有206萬(wàn)平方米未銷售，因此2003年的市場(chǎng)供求狀況有利于消化前年過(guò)剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)總