【正文】 新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄一、 一、 項(xiàng)目總論1．1 項(xiàng)目背景 1．1．1 項(xiàng)目名稱 1．1．2 開發(fā)公司 1．1．3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù)1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1．2 可行性研究結(jié)論 1．2．1 市場預(yù)測 1．2．2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1．2．3 投資估算和資金籌措 1．2．4 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論二、 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究2．1 市場宏觀背景2．1．1 全國投資環(huán)境2．1．2 深圳市投資宏觀背景2．1．3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測2．1．4 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2．2 區(qū)域市場分析 2．2．1 區(qū)域市場界定 2．2．2 供給分析 2．2．3需求分析 2．2．4 典型物業(yè)調(diào)查 2．2．5 市場分析有關(guān)結(jié)論 三、 三、 項(xiàng)目分析及評價(jià)3．1 地塊解析3．1．1 交通條件3．1．2 地形、地勢3．1．3 規(guī)劃限制條件3．2 項(xiàng)目SWOT分析3．3 項(xiàng)目評價(jià)四、 四、 市場定位及項(xiàng)目評估4．1 項(xiàng)目定位4．2 方案評估意見五、 五、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5．1 有關(guān)工程計(jì)劃說明5．2 施工橫道圖六、 六、 投資估算與資金籌措6．1 項(xiàng)目總投資估算 6．2 資金籌措 七、 七、 銷售及經(jīng)營收入測定7．1 各類物業(yè)銷售收放估算7．2 銷售利潤八、 八、 財(cái)務(wù)與敏感性分析8．1 贏利能力分析8．2 社會(huì)效益和影響分析九、 九、 可行性研究結(jié)論與建議9．1 擬建方案的結(jié)論性意見9．2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為A820041，項(xiàng)目一期已于二OOO年成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑”(二期)。. . 開發(fā)公司新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。. 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足3000萬元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。 由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊(duì)伍。. 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑(二期)，。 . 可行性研究結(jié)論. 市場預(yù)測結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場價(jià)格情況，住宅售價(jià)在3300元4000元/M 178。, 一層臨街商鋪售價(jià)在10000元15000元/M 178。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá)3500元/M 178。，臨街鋪面售價(jià)可達(dá)10000元/M 178。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的利潤可達(dá)_1489萬元。況且，隨著地鐵四號(hào)線的動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房價(jià)的增幅也大于全市平均水平?？傊?，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤可觀，前景看好。. 項(xiàng)目建設(shè)速度 本項(xiàng)目已在二OO三年即開始進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。計(jì)劃本項(xiàng)目于二OO四年七月動(dòng)工，二OO五年十二月份通過竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。. 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。. 項(xiàng)目綜合評價(jià) 新華苑(二期)本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場，加上對項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說，這是一個(gè)“短、平、快”的精品項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤可觀、前景樂觀!二、 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究. 市場宏觀背景. 全國投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況2003年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn):宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層面的增長不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實(shí)實(shí)在在的。 第二個(gè)亮點(diǎn):通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束。在1998年～2002年5年多的時(shí)間里，4年物價(jià)指數(shù)都很低。國家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。在2003年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該說物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在的需求動(dòng)力開始增長，市場的活力也逐漸增長。 第三個(gè)亮點(diǎn):消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。未來中國人均GDP將達(dá)到3000美元以上，（上海已經(jīng)超過5000美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競爭力的。 第四個(gè)亮點(diǎn):我們保持了國際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。２００３年，中國經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。初步預(yù)測，２００３年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８．６％，比上年提高０．６個(gè)百分點(diǎn)。２００４年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢。l l 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，ＧＤＰ有望增長８．５％l l 社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升l l 經(jīng)濟(jì)增長對就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加l l 外匯儲(chǔ)備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定l l 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)l l 投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍l l 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少l l 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型l l 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長l l 堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展2004年全國房地產(chǎn)市場前瞻經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長９．１％ ，是１９ ９７年以來增長最快的年份。按季度統(tǒng)計(jì)，去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季度增長９． ９％。這表明連續(xù)6 年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對經(jīng)濟(jì)增長起了很大的促進(jìn)作用，1997 年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后， 一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進(jìn)一步緩解，我國連續(xù)6 年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)在2003 年即轉(zhuǎn)負(fù)為正，2004 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢。 中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn)2004 年國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。 2003 年房地產(chǎn)市場成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2004 年我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國近年來消費(fèi)主要增長點(diǎn)的住房消費(fèi)，2004 年將繼續(xù)升溫。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2003 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù)5 年年均增長近20%的基礎(chǔ)上，2003 年前11 個(gè)月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到8285 億元，% 。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，2003 年，% 。 2003 年上海房價(jià)漲幅超過20%，成為全國增長速度最快的城市，對于2004 年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預(yù)測。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個(gè)重要組成部分。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟(jì)過熱，即1984 年1985 年、1988 年1989 年和1993 年1994 年的經(jīng)濟(jì)過熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過熱都是由于投資過高增長造成的。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。 針對這種危險(xiǎn)，2003 年政府出臺(tái)了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策，2004 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產(chǎn)金融市場以及房地產(chǎn)