【正文】 逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來。但是就現(xiàn)狀而言，梅林關外除萬科四季花城、風和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗365等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。而目標客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。. 寵觀市場與本項目發(fā)展借鑒而相對于中心區(qū)約800元/M 178。全鎮(zhèn)已有中學兩所，小學20所，幼兒園19所，龍華中心小學民治小學分別是省一級學校和市一級學校。龍華交通四通八達，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點，高標準進行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積52平方公里，已開發(fā)25平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進鎮(zhèn)”稱號。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價格結構基本合理，能夠滿足不同層次的消費需求?？傮w來看，%左右。隨著深圳基礎設施的不斷完善、通關進一步便利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場的價格差距也將逐漸減小。 近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應求，導致2003年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。 圖2 2002年與2003年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為2002年數(shù)據(jù)）各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看，2003年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米5680元/平方米，%。批準預售面積（萬m2）比例（%）實際銷售面積（萬m2）比例（%）新增供求比羅湖區(qū)：1福田區(qū)：1南山區(qū)：1鹽田區(qū)：1寶安區(qū)：1龍崗區(qū)：1合　計：1 從供求對比來看，：1，求略大于供。 總體來看，剛剛過去的2003年是深圳房地產(chǎn)市場供求關系大調(diào)整的一年。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于1998～2001平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 從銷售商品房的類型來看，%，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的93%；，%，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的1%；，占商品房銷售總面積的11%，%。. 深圳市房地產(chǎn)市場狀況. 深圳市投資宏觀背景宏觀面持續(xù)向好2003年，GDP:,%；固定資產(chǎn)投資:,%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值:,%。一部分資金將會在股市投資收益預期提高的情況下，進入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。 房地產(chǎn)金融市場進一步多元化改革 2003 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟，都存在極大的不安全隱患。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應持謹慎態(tài)度。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強。 目前上海商鋪的平均回報率則達到8％到10％ 。 商鋪成為新的投資熱點 2003 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。 房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應市場，來滿足中低收入家庭的需求。2004 年，建設部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應結構進行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 房地產(chǎn)市場結構發(fā)生變化 l l如果現(xiàn)在這種投資趨勢進一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟過熱。 2003 年上海房價漲幅超過20%，成為全國增長速度最快的城市，對于2004 年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預測。 中國經(jīng)濟內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟將走出低谷等因素都將促進2004 年國民經(jīng)濟的進一步繁榮。 堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 投資增速高位回落，市場導向型企業(yè)投資依然活躍l l 社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回升l l未來中國人均GDP將達到3000美元以上，（上海已經(jīng)超過5000美元），中產(chǎn)階級在不斷擴大，這是可以形成競爭力的。應該說物價指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟增長內(nèi)在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。 第二個亮點:通貨緊縮的趨勢基本結束。 項目投資環(huán)境和市場研究. 項目綜合評價 新華苑(二期)本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個升值潛力最大的熱點片區(qū)市場，加上對項目的準確市場定位和優(yōu)秀的方案設計，可以說，這是一個“短、平、快”的精品項目，風險極小，利潤可觀、前景樂觀!計劃本項目于二OO四年七月動工，二OO五年十二月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。況且，隨著地鐵四號線的動工，龍華地產(chǎn)市場又掀起一輪熱潮，許多在售項目的銷售速度應于深圳市的平均水平，而且房價的增幅也大于全市平均水平。, 一層臨街商鋪售價在10000元15000元/M 178。. 承擔可行性研究的單位 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足3000萬元，因此，由源發(fā)實業(yè)有限公司策劃部擔任該項目的可行性研究。 項目名稱本項目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學，地塊編號為A820041，項目一期已于二OOO年成功開發(fā)建設，現(xiàn)進行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑”(二期)。 可行性研究結論與建議9．1 擬建方案的結論性意見9．2 項目風險及防范建議 投資估算與資金籌措6．1 項目總投資估算 6．2 資金籌措 七、 七、四、 四、一、 一、計劃立項可行性研究報告目錄二、 二、 項目分析及評價3．1 地塊解析3．1．1 交通條件3．1．2 地形、地勢3．1．3 規(guī)劃限制條件3．2 項目SWOT分析3．3 項目評價五、 五、八、 八、 項目總論 項目背景. 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價信息、本項目的地塊價值。. 市場預測結論 目前龍華房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在3300元4000元/M 178。保守估計，本項目的利潤可達_1489萬元。. 項目建設速度 本項目已在二OO三年即開始進行市場研究和方案設計，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。值得注意的是，微觀層面的增長不是靠行政干預，像當年國企脫困時實施債轉股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。在2003年，生產(chǎn)制造價格指數(shù)和消費價格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟回升是以市場需求為基礎的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。初步預測，２００３年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８．６％，比上年提高０．６個百分點。 經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加l l 進出口恢復平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少l l這表明連續(xù)6 年的擴張性宏觀經(jīng)濟政策對經(jīng)濟增長起了很大的促進作用，1997 年亞洲金融危機爆發(fā)后， 一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進一步緩解，我國連續(xù)6 年的擴張性財政政策取得了良好成效，居民消費價格指數(shù)變動在2003 年即轉負為正，2004 年居民消費價格指數(shù)和社會零售價格指數(shù)都將轉入上漲趨勢。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，2003 年，% 。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟過熱，即1984 年1985 年、1988 年1989 年和1993 年1994 年的經(jīng)濟過熱， 這三次經(jīng)濟過熱都是由于投資過高增長造成的。 2004 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當控制房地產(chǎn)市場價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟和社會安定。 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。所以從結構調(diào)整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。２００４年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導下投資房產(chǎn)。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費市場。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。 在今年股市轉暖、利率市場化改革不斷推進的金融大背景下，出于比價效應，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時，對信托產(chǎn)品的收益預期必然會大大提高，進而拉升了房地產(chǎn)項目投資的財務成本。總體來看，2003年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案預售合同資料顯示，%，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年23%高增長回復到1998年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 根據(jù)1998年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)98年以來的平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn)“供”小于“求”的局面