【正文】 36603 今年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積為 397 萬平方米，去年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積為 443萬平方米，今年同比下降了 ％。 2． 供給市場(chǎng)分析 新盤數(shù)量 2021 年上半年深圳市推出樓盤共有 120 個(gè)，市場(chǎng)供應(yīng)面積上看，熱點(diǎn)集中在南山、福田、寶安三個(gè)區(qū)。 （ 2）深圳市投資宏觀背景： 房地產(chǎn)投資總量分析 ① 上半年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 深圳 2021 年上半年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)表 投資類別 投資 (億元 ) 所占比率 (％ ) 去年同期投資 (億元 ) 同比增長(zhǎng) (％ ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 100 住宅 辦公用房 商服用房 其它 11 上半年深圳市房地產(chǎn)投資中住宅開發(fā)仍占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，住宅投資總額為 億元，所占比率為 ％，比去年同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 在《通知》中有“支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼 并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集 10 團(tuán)”的內(nèi)容，另外在整頓市場(chǎng)秩序上“對(duì)空置最大的房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)”，在加強(qiáng)信貸管理上“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。 關(guān)于房地產(chǎn)地位， 98 年國(guó)家曾明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過其后幾年的快速發(fā)展，特別是 99 年后房地產(chǎn)行業(yè)每年的增長(zhǎng)速度達(dá)到了 30%左右，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)達(dá)到 %，如果加上間接貢獻(xiàn)，這一數(shù)字接近 3%，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來源之一，成為真正的支柱產(chǎn)業(yè)。 被稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新“五年計(jì)劃”的 18 號(hào)文，進(jìn)一步宣示了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的市場(chǎng)化方向，國(guó)家一直將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)對(duì)待，在通知中，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，通知中說：“ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 二．項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 1． 市場(chǎng)宏觀背景 （ 1）全國(guó)投資環(huán)境： 2021 年８月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了被業(yè)界簡(jiǎn)稱為１８號(hào)文的《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，其中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位 9 的確定尤其引人注目。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬元（含已付地價(jià)款 1500萬元），尚需投資 5934 萬元，尚需投資的來源為：自有資金 1847 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預(yù)售回籠款 2087 萬元。 （ 3） 投資估算和資金籌措： 本項(xiàng)目總投資額為 7534 萬元，其中計(jì)入開發(fā)成本 7161 萬元。 項(xiàng)目已取得開發(fā)手續(xù)一覽表 文號(hào)或編號(hào) 取得時(shí)間 土地出讓合同 深龍地合字（ 1995） 160 號(hào) 1995 年 6 月 18 日 土地轉(zhuǎn)讓合同 2021 年 12 月 6 日 房地產(chǎn)證 深房地字第（ 600008107）號(hào) 2021 年 12 月 16 日 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表 0620210118 2021 年 深圳市經(jīng) 濟(jì)特區(qū)建 筑物命名批復(fù)書 2021 年 2．可行性研究結(jié)論 （ 1） 市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 本項(xiàng)目具備獨(dú)特的小區(qū)規(guī)劃、優(yōu)美的自然景觀、充足的休閑空間、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等特質(zhì)，其物業(yè)形象定位在中高檔，而價(jià)格卻在中低價(jià)位，因此該項(xiàng)目在市場(chǎng)上將具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景較為樂觀。 ③本評(píng)估根據(jù)《深圳市規(guī) 劃與國(guó)土資源局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表》認(rèn)定本項(xiàng)目建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求。 （備注：上述指標(biāo)以《房地產(chǎn)證》及〈深圳市規(guī) 劃與國(guó)土資源局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)〉為依據(jù)） （ 6）項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)： ①本評(píng)估根據(jù)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》認(rèn)定項(xiàng)目開發(fā)商深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)。 ③ 本次評(píng)估掌握的有關(guān)資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察所獲資料。 （ 3）承擔(dān)可行性研究工作的單位： 深圳市格衡房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司 6 （ 4）研究工作依據(jù)： ① 國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)家土地管理局、深圳市人民政府、深圳 市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策。公司內(nèi)設(shè) 6 部2 室， 各類專業(yè)技術(shù)人員齊備，下屬全資子公司深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司為深圳市甲級(jí)物業(yè)管理公司。公司成立以來，承擔(dān)了福田區(qū)內(nèi)的舊村改造業(yè)務(wù)，先后完成了對(duì)石廈村、福田東頭村、埔尾村、上下梅林村及崗廈村的舊村改造，取得了良好的社會(huì)效益，為特區(qū)城市建設(shè)做出了積極貢獻(xiàn)。 1 “錦龍名苑”項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng) 可行性研究報(bào)告 深格項(xiàng)評(píng)字（ 2021） 03020 號(hào) 項(xiàng)目名稱： “錦龍名苑” 開 發(fā) 商： 深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 評(píng)估單位： 深圳市格衡房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司 主評(píng)估人： 審 定： 二 OO 三年十一月四日 2 “錦龍名苑”項(xiàng)目計(jì)劃 立項(xiàng)可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 開發(fā)公司 承擔(dān)可行性研究工作的單位 研究工作依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 深圳市投資宏觀背景 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定 供給分析 需求分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 典型物業(yè)調(diào)查 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件 地形、地勢(shì) 3 水電氣保障 規(guī)劃限制條件 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 四、 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位 方案評(píng)估意見 五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說明 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 固定資產(chǎn)投資總額 流動(dòng)資金估算 資金籌措 資金來源 項(xiàng)目籌資方案 投資使用計(jì)劃 投資使用計(jì)劃 借款償還計(jì)劃 七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 各類物業(yè)銷售收入估算 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 資金來源與運(yùn)用分析 銷售利潤(rùn) 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 贏利能力分析 項(xiàng)目不確定性分析 社會(huì)效益和影響分析 九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見 4 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 十、附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來源與運(yùn)用表 損益及 利潤(rùn)分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表 十一、附件 5 一．項(xiàng)目總論 1．項(xiàng)目背景 （ 1）項(xiàng)目名稱：經(jīng)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局及深圳市龍崗區(qū)地名管理委員會(huì)辦公室批準(zhǔn)，由深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的該項(xiàng)目正式命名為 “錦龍名苑”。 （ 2）開發(fā)公司：深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，前身系深圳市福田區(qū)舊村改造開發(fā)公司，成立于 1992 年 12 月， 法定代表人為郭永威，注冊(cè)資本 萬元，目前已改制為有限責(zé)任公司，在深圳市福田區(qū)上步南路錦峰大廈 28 樓辦公，為福田區(qū)屬國(guó)有控股企業(yè)，主要在深圳市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)。該公司在完成舊村改造任務(wù)的同時(shí)，積極開展主營(yíng)業(yè)務(wù)，不斷開拓發(fā)展空間，現(xiàn)已形成了從土地開發(fā)、建設(shè)、樓盤租售、物業(yè)管理“一條龍”的房地產(chǎn)綜合開發(fā)體系。錦峰公司以“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高效運(yùn)作、追求卓越、貢獻(xiàn)社會(huì)”為宗旨，不斷向著更高層次的企業(yè) 目標(biāo)闊步邁進(jìn)。 ② 委托人提供的有關(guān)資料。 （ 5）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容： 名 目 基 本 資 料 項(xiàng)目名稱 錦龍名苑 位置 龍崗鎮(zhèn)南聯(lián)龍溪村 發(fā)展商 深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 地塊編號(hào) G093023 號(hào) 占 地 面 積 25000 平方米 宗地取得方式 協(xié)議 用地性質(zhì) 商住混合用地 土地使用年限 70 年（ 1995 年 6 月 19 日至 2065 年 6月 18日） 建筑容積率 ≤ 建筑覆蓋率 ≤ 30% 總建筑面積 規(guī)定建筑面積 36400 平方米，其中住宅建筑面積 32700 平方米，商業(yè)建筑面積 2100 平方米，幼兒園建筑面積 1600 平方米。 7 ②本評(píng)估根據(jù)《房地產(chǎn)證》（深房地字第 600008107 號(hào)）確 認(rèn)深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 通過協(xié)議方式于 2021 年 12月獲得位于龍崗鎮(zhèn)南聯(lián)龍溪村的一塊宗地，宗地編號(hào)為 G093023，土地面積為 25000平方米，土地用途為住宅用地，土地使用年限為 70 年（ 19950619至 20650618 止）。