【正文】 窗，玻璃墻幕，高級裝飾構件 大堂：地面及墻身用名貴石材或高級瓷磚 電梯：知名廠商名牌電梯， OTIS、三菱或其它知名品牌 園林：現(xiàn)代風格園林，由大面積 藝術廣場 及休閑綠化組成 智能化：可視對講，有線電視、電話、寬帶入戶 二、項目背景分析 (一 ) 全國及廣東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 全國房地產(chǎn)市場簡況 2021 年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā) 完成投資 億元，同比增長 %，增幅比去年回落了 個百分點，比同期固定資產(chǎn)投資增幅（ %）低 個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 %。此外，由于整個二期項目均是小面積的戶型，符合國家有關房地產(chǎn)的支持政策，肯定受到廣大工薪階層的歡迎，銷售一定不成問題。這是比較可靠的估算， 因為，緊鄰的《逸彩新世界》現(xiàn)銷售價均在 6000 元 /平方米左右（毛坯房）；現(xiàn)在正熱賣中的、相距《 XX 花園》約 2021M 左右的黃岐《中南海暉園》銷售價均在 4100 元 /平方米以上。 （ 2）項目累計已投入情況： 及前期費用 ： 110000 ㎡ x400 元 =4400 萬元 （地面部份）： 80000 ㎡ x800 元 =6400 萬元 兩 層地基（含樁基礎）： 4000 萬元 合計： A+B+C=14800萬元 （ 3）項目容積率 ，建筑密度 40%，設計總戶數(shù) 1150 戶，汽車車位 150 個，臨時停車 2 位約 100 個。 項目由 2 棟 31 層高層住宅建筑及 1 棟 41 層酒店式公寓組成， 首層至 五層的商場裙樓，地下負一負二層是停車場和設備層 。特別是作為地鐵上蓋物， 2021 年底廣州五號線地鐵通車，更為其升值帶來了非?？煽康谋Ｕ?。項目整體置身于大廣佛商圈中心位置，周邊有全國最大的茶葉市場、鮮花批發(fā)場和國際包裝印刷城，還有大型板材裝飾市場及大型小五金商品批發(fā)市場等，商機無限，發(fā)展?jié)摿薮蟆?1 XX 花園二期項目可行性研究報告 一、項目概況 (一 ) 項目地理位置及條件 《 XX花園》項目位于廣州荔灣區(qū)窖口汽車客運 和廣州五號線地鐵總站（已在建設中，2021 年底通車）旁約 150 米，臨近廣州西南方向必經(jīng)出 入 口 —— 國道 廣佛公路上。具體位置：北至南海大廈南側分界線，西與黃竹岐居民住宅相鄰，南、東分別與廣州市芳村土地相接，人稱廣州“中山九路”。項目雖然屬于南海地 域，但確可以說是“廣州概念”樓盤（電話可安裝廣州市話）。 （二）項目用地、建筑規(guī)模及已投入情況 整個《 XX 花園》項目開發(fā)分為一、二、三、四期，總占地面積 49574 平方米，總建設規(guī)模 240000 平方米，其中一、三期已建好并銷售，現(xiàn)啟動建設第二期（以下簡稱二期項目，或項目），二期項目的基本情況： （ 1） 二期項目總用地面積為 23880 平方米，總建筑面積約 112021 平方米，其中，住宅建筑面積為 71500 平方米，商業(yè)建筑面積為 30500 平方米。項目現(xiàn)狀是： 目前已建好框架的住宅、商場、酒店式公寓（可作寫字樓）共 80000 平方米，含帶二層地下室、面積達 30000 多平方米的五層裙樓大型綜合商場，其中二幢高級住宅樓已建至 23 層、一幢酒店式公寓已建到 23層。 （ 4）項目住宅和公寓部分每套平均建筑面積及比例如下表所示： 戶型比例分布表 建筑類型 戶型 平均建筑面積（㎡） 戶數(shù)（戶） 總戶數(shù)比 (%) 741F公寓 套間 4565 750 70% 7F31F高層 二房一廳 66 200 13% 二房兩廳 88 200 17% 合計 1150 100% （三）市場價格 定位預測 根據(jù)周邊的市場情況，結合市場價格增長情況，估計到項目推出時（明年底），本項目住宅市場價格可達 4000 元 /㎡左右；小戶型公寓樓約 4000 元 /㎡；商鋪均價約 8000 元 /㎡，汽車位約 10 萬元 /個。目前在黃岐銷售的比較大型的樓盤總價售價均在 4000 元 /平方米（毛壞）以上，再考慮到該盤是地鐵上蓋物，所以《 XX花園》將 來銷售價均肯定在 4000 元 /平方米以上，整體投資收益非?？捎^。 （四）建設方式 項目由于占地面積大，計劃進行一次性全面開發(fā)建設，項目從前期復工到基本銷售完畢，計劃用 30 個月左右時間 。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅投資占 %，其中，經(jīng)濟適用房占商品住宅的比重為 %。東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。 隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制，但是當前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。這一新的中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控舉措，效果值得關注。全社會固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %，增幅同比回落 個百分點。 （ 1） 房地產(chǎn)投資 A. 完成開發(fā)投資 上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %。辦公樓、商業(yè)用房同比均下降 5％多，與去年同期辦公樓 %、商業(yè)用房 %的增幅，形成強烈反差。其中，國內(nèi)貸款、利用外資分別同比下降 %、 %，自籌及其它（包括訂金、預付）資金分別同比增加 %、 %。 （ 2） 土地開發(fā)與購置 與去年同期相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)投資下降 %，土地開發(fā)面積增長%；土地購置投資增長 %，而土地購置面積下降了 %，出現(xiàn)了購置土地面積同比減少，開發(fā)土地面積同比增加的現(xiàn)象。 （ 4） 商品房交易 商品房銷售額和實際銷售面積同比分別增長 %和 %。其中，商品住宅平均價格為 3525 元 / m2，同比下降 %。 （ 5） 商品房空置 5 商品房空置情況有明顯改善，空置面積共 萬平方米，同比下降 ％，這是自 2021 年以來再次降至 2021 萬 平方米以內(nèi)。合理空置（ 待銷部分）占空置總量 %，不合理空置（ 滯銷和積壓部分）占空置總量 %，而去年同期這兩個比例是 %和 %。 各類型物業(yè)，空置住宅大幅下降，降幅達 %；空置辦公樓有小幅增長；空置商業(yè)用房與去年同期基本持平，增速比去年同期