【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，北京市住宅市場(chǎng)交易持續(xù)活躍，消費(fèi)量穩(wěn)步上揚(yáng)，在市場(chǎng)有效需求的推動(dòng)下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)顯著增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，在政策指導(dǎo)和刺激下，特別是房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，使市民對(duì)住宅的潛在消費(fèi)需求得以釋放。 商品房銷售繼續(xù)保持旺勢(shì)。今年前 6 個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房屋 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 倍。其中住宅 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 倍。 從銷售情況看，上半年，全市共銷售住宅 萬(wàn)平方米，銷售額達(dá) 億元。同比分 別增長(zhǎng)了 %和 %。銷售項(xiàng)目集中在三、四環(huán)之間，西部中關(guān)村、北部亞運(yùn)村地區(qū)的銷售量仍占各區(qū)榜首。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 從供應(yīng)量來(lái)看，截止 6 月底，全市住宅竣工面積為 萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng)了 %，新開(kāi)工面積達(dá) 453 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)一步增加。上半年，全市共有超過(guò) 70 個(gè)新盤(pán)推出（包括原有項(xiàng)目的二，三期的開(kāi)盤(pán)）。從新增供應(yīng) 區(qū)位 來(lái)看 ，主要 集中在東部和北部，分 9 別各占了 %，南部地區(qū)受交通設(shè)施的改善，政府的大力扶持，上半年現(xiàn)開(kāi)盤(pán)數(shù)也近 20 個(gè)，占總數(shù)的 23%。北京經(jīng)濟(jì)適用房成 熱點(diǎn) ， 自 1988年到今年 4 月底，北京全市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)開(kāi)工 546 萬(wàn)平方米，竣工 176 萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售 169 萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格控制在每平方米 2400 至 4450 元，其中價(jià)格在每平方米 2021 至 3000 元的 9 個(gè)項(xiàng)目計(jì) 萬(wàn)平方米，占總量的 %；價(jià)格在每平方米 3000 至 4000元的有 14 個(gè)項(xiàng)目計(jì) 萬(wàn)平方米，占總量的 %；價(jià)格在每平方米4000 元以上的有 2 個(gè)項(xiàng)目 萬(wàn)平方米，占總量的 %。僅 今年 上半年竣工面積達(dá) 18 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米。其中回龍觀文化居住 區(qū)于六月竣工的面積即達(dá) 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 在福利分房被取消后，自購(gòu)住房成為人們不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，消費(fèi)觀念的改變，特別是投資意識(shí)的加強(qiáng)，據(jù)調(diào)查表明在個(gè)人購(gòu)房中有 1/3的購(gòu)房者抱有投資理念，同時(shí)市場(chǎng)可供選擇余地大，住房金融信貸進(jìn)一步放寬，再加上實(shí)實(shí)在在價(jià)格的持續(xù)走低，更刺激了個(gè)人消費(fèi)者的購(gòu)買欲。今年前四個(gè)月，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱，北京個(gè)人購(gòu)房量比去年同比增長(zhǎng) 313． 5%。這一明顯的市場(chǎng)放量證實(shí)，住房消費(fèi)在北京人家庭消費(fèi)中已經(jīng)占據(jù)日趨重要的位置，購(gòu)買商品房 已成為越來(lái)越多百姓家庭投資的主選方向。 隨著 個(gè)人購(gòu)房明顯增多， 說(shuō)明 相當(dāng)一部分人看好北京房地產(chǎn)市場(chǎng)前景走勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)投資置業(yè)。 從進(jìn)入 2021 年以來(lái)的形勢(shì)看，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)已逐漸走出上年前三個(gè)季度需求不足的陰影，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)拉動(dòng)方式也由單純的投資拉動(dòng)發(fā)展 變 為投資與消費(fèi)雙向拉動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)控程度進(jìn)一步提高，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景將繼續(xù)看好。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 今年上半年北京共推出新樓盤(pán) 58 個(gè)，其中 40005000 元 /平方米的項(xiàng)目最多，共有 18 個(gè)，而在 99 年期間新盤(pán)以售價(jià)在 60007000 元 /平方 米 所 占 比 例 最 大 。 今 年 上 半 年 在 東 南 西 北 各 個(gè) 方 位 中 都 是 以40005000 元 /平方米的項(xiàng)目為最多。它們分別集中在東部的十里堡、管 10 莊、石佛營(yíng)、酒仙橋；西部的學(xué)清路；南部的方莊、東鐵營(yíng)、潘家園、陶家園、豐益橋及豐臺(tái)；而北部則分布在亞北地區(qū)。而房?jī)r(jià)高于 7000元 /平方米的中高檔住宅，今年上半年推出的新盤(pán)則都集中在京城的東部及西部。從 99 年下半年以來(lái)，京城西部紫竹橋附近，中關(guān)村、萬(wàn)柳地區(qū)這幾個(gè)地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目數(shù)量增多。樓盤(pán)以中高價(jià)位推出并多維持在 7000 元 8500 元 /平方米左右，從而帶動(dòng)了城西的整體房?jī)r(jià)。今 年在東二環(huán)以內(nèi)只有一個(gè) “ 俊景苑 ” ，以 12021 元 /平方米面市。而東三環(huán)國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)只有一個(gè) “ 世貿(mào)國(guó)際公寓 ” 推出，并以相對(duì)低價(jià)的 888 美元 /平方米的起價(jià)。這個(gè)價(jià)位比起去年另一個(gè)高檔外銷分寓 “ 京華豪園 ”1388 美元 /平方米的起價(jià)下降了約 40%。今年上半年，城東新盤(pán)的平均價(jià)比城西高出了 768 元 /平方米，而 1999 年城東比城西的平均價(jià)則要高出 370 多元 /平方米。在京城各區(qū)位中，城北整體房?jī)r(jià)下降較明顯，比起 1999 年上半年下降了約 1300 多元 /平方米，這主要是由于今年所有北面新盤(pán)均在北四環(huán)以外，而北二、三環(huán)只有一個(gè)新項(xiàng)目面市，所以，房?jī)r(jià)呈大幅下降。在 99 年同期，城東主要以 60007000元 /平方米的項(xiàng)目最多，而在 2021 年上半年城東多數(shù)項(xiàng)目在 4000－ 5000元 /平方米之間。城西房?jī)r(jià)下調(diào)幅度相對(duì)較小，預(yù)計(jì)京西地區(qū)在未來(lái)三至五年中會(huì)像幾年前城東那樣蓬勃發(fā)展，來(lái)消化、滿足這一地區(qū)積蓄了幾年的購(gòu)買力。而東部二、三環(huán)內(nèi)將會(huì)有少量高檔公寓繼續(xù)建造，大面積開(kāi)發(fā)普通住宅會(huì)出現(xiàn)在東四環(huán)附近。由于北二、三環(huán)目前用地現(xiàn)狀及其開(kāi)發(fā)成本等因素的影響，近期內(nèi)在此地區(qū)出現(xiàn)大供應(yīng)量是不太可能的，城北的開(kāi)發(fā)將集中出現(xiàn)在亞北、望京地區(qū)，大批中等價(jià)位的住 宅將在此興建。盡管城南舊城拆遷面積巨大，但綜合商住條件還是落后于其它三個(gè)方位。另外由于在 9 99 年南城幾個(gè)高價(jià)位商品房的銷售與市場(chǎng)接 受 能力還不太吻合，因此，南城房?jī)r(jià)有望回落。 從平均售價(jià)上看，北京 1995－ 1999 年末商品住宅每平方米平均售價(jià)分別為 3505 元、 3869 元、 5478 元、 4769 元和 4787 元，今年上半年為 3793 元。雖然所售住宅的構(gòu)成對(duì)平均售價(jià)有相當(dāng)影響，但經(jīng)濟(jì)適用房等相對(duì)低價(jià)的商品住宅進(jìn)入市場(chǎng)，從而拉動(dòng)平均售價(jià)下降也已是不爭(zhēng)的事實(shí)。價(jià)格的下降尤其能吸引個(gè)人消費(fèi)者的購(gòu)買欲，以至推動(dòng)商品住 11 宅的 銷售。 本項(xiàng)目位于北四環(huán)東路，臨近機(jī)場(chǎng)高速路， 為望京社區(qū)之門(mén)戶。無(wú)論北上亞運(yùn)村、南下東四環(huán)，或是進(jìn)城、下鄉(xiāng)均方便異常， 但周邊配套還不是很完善， 因此綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位條件、交通條件以及配套設(shè)施等因素，預(yù)計(jì)建成后銷售均價(jià)在 5200 元 /平方米左右。 12 第四章 項(xiàng)目總投資估算 一、總投資估算 本次項(xiàng)目總投資估算主要基于目前北京市商品住宅的一般市場(chǎng)水平和有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際市場(chǎng)定位及其已經(jīng)投入資金狀況進(jìn)行測(cè)算。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，相見(jiàn)下表： 項(xiàng)目投資估算表 單位 :萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 總 額 備 注 一 開(kāi)發(fā)成本 1 至 8 項(xiàng)之和 1 土地費(fèi)用 包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)地價(jià)款及契稅 2 前期工程費(fèi) 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研等費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括紅線內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用及綠化費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi)用 參照項(xiàng)目的定位檔次進(jìn)行估算 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 無(wú) 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 計(jì)入管理費(fèi)用 7 其他費(fèi)用 監(jiān)理、招投標(biāo)代理、咨詢、竣工圖等 費(fèi)用 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 5%估算 二 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1 至 3 項(xiàng)之和 1 管理費(fèi)用 按前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 5%估算 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照基準(zhǔn)利率 %，期末一次性還本付息 3 銷售費(fèi)用 按銷售收入的 %計(jì)算 三 總投資 一 + 二 投資估算具體說(shuō)明如下： 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括： 包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅。 （ 1）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：按照初步協(xié)商結(jié)果，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用為 6500 萬(wàn)元， 8樓總建筑面積為 27441 平方米， 10樓總建筑面積為 54691 平方米。按照建筑面積分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用。 13 （ 2）地價(jià)款：根據(jù)區(qū)域內(nèi)低價(jià)水平，按地上建筑面積每平方米 500 元估算。 （ 3）契稅： 按照土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及其地價(jià)款的 3%計(jì)算。 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用主要包括前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)、可行性研究費(fèi)等費(fèi)用。前期工程費(fèi)用結(jié)合實(shí)際情況及市場(chǎng)水平進(jìn)行估算，其中水文地質(zhì)勘察按照5萬(wàn)元估算，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按照市場(chǎng)一 般收費(fèi)水平按照建筑面積每平方米 20元估算，可行性研究費(fèi)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)行情按照 10 萬(wàn)元估算。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。紅線外基礎(chǔ)設(shè)施及綠化建設(shè)費(fèi) 150 元 /平方米；紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用參照項(xiàng)目實(shí)際情況按照建筑面積每平方米 50 元估算。 建筑安裝工程費(fèi)用 項(xiàng)目具體結(jié)構(gòu)裝修等情況如下： 結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆鋼筋混凝土 外墻：鋼筋混凝土外墻， 6CM 保溫層，主體部分為彩色高級(jí)涂料 內(nèi)墻：膩?zhàn)诱移? 大堂：花崗巖地面，大理石墻面，頂棚乳膠漆 電梯：每樓設(shè)三部廣 州日立牌合資 VVVF 電梯 門(mén)窗：防盜分戶門(mén)，居室雙玻塑鋼保溫推拉窗，陽(yáng)臺(tái)為單玻塑鋼 廚房：地面水泥找平不壓光，墻面、頂棚膩?zhàn)诱移剑舷滤? 衛(wèi)生間：地面水泥找平