【文章內(nèi)容簡介】 時還有較好的氣候、降水等自然條件，適合發(fā)展熱帶農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。近年來，海南省旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，海南良好的地理環(huán)境、潛力巨大的旅游資源，吸引不少島外購房者和投資者前來購房置業(yè)。 海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)二十年以來，全省能源、交 通、通訊和房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展。尤其是經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟低谷多年后 ,海南房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了穩(wěn)健成熟的發(fā)展軌道。近幾年來海南省不斷夯實經(jīng)濟基礎(chǔ) ,經(jīng)濟發(fā)展速度已明顯回升 ,經(jīng)濟環(huán)境也大為改善。 粵海鐵路的建成通車 ,進一步改善了海南的交通條件 ,島內(nèi)外經(jīng)濟交流會更快捷 ,更方便。優(yōu)越的自然條件 ,加上日益改善的投資環(huán)境、逐步規(guī)范的市場機制、穩(wěn)中有升的商業(yè)氛圍和置業(yè)群體日趨成熟的消費理念 ,吸引了一批又一批島外人士前來海南購房置業(yè)。隨著中國加入 WTO，以及海南投資環(huán)境和人居環(huán)境的進一步改善，加上“博鰲亞洲論壇”由概念變 成現(xiàn)實，海南的房地產(chǎn)投資逐漸升溫，一方面過去積壓的房地產(chǎn)項目紛紛處置完成都市，另一方面設(shè)計新穎、品質(zhì)獨特的新樓盤陸續(xù)上市，目前海南房地產(chǎn)投資、樓盤消費需求回升，樓市日趨興旺。 由此可見，具有全新超前設(shè)計理念，充分表現(xiàn)其相應(yīng)潛在客戶群生活方式的 瓊海 萬泉美地 國際生活村 項目的開發(fā)正適應(yīng)了海南房地產(chǎn)發(fā)展的需要。 20 第三章 市場情況分析與需求預(yù)測 第一節(jié) 市場情況簡析 一、 綜合經(jīng)濟實力明顯增強 。 瓊海市全面貫徹落實省五次黨代會關(guān)于加快 “東部沿海經(jīng)濟帶 ”建設(shè)和 “兩翼推進 ”的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)一發(fā)展思想，理清發(fā)展思路， 立足特色資源，釋放比較優(yōu)勢，著力打造東部沿海增長極，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到了新的調(diào)整，全市經(jīng)濟在 2021 年恢復(fù)增長的基礎(chǔ)上跳出谷底發(fā)力一路走高，進入了周期性擴張發(fā)展的新階段。 2021 年全市生產(chǎn)總值 億元（現(xiàn)行價，下同），增長 % 。完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長 % 。地方財政收入 億元，增長 % 。金融機構(gòu)存款期末余額 億元，增長 % ，貸款期末余額 億元，增長 % 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9115 元，增長 % 。農(nóng)民人均純收入 4087 元，增長 % 。全市經(jīng)濟呈現(xiàn)出速度快、效益好、活力強的良好局面。 二、 新農(nóng)村建設(shè)扎實推進 瓊海充分發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢和特色資源優(yōu)勢，致力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，積極推進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，建立了冬季瓜菜、名優(yōu)水果、橡膠、胡椒、檳榔、椰子、商品糧、肉雞、生豬和水產(chǎn)品等十大生產(chǎn)基地，呈現(xiàn)出農(nóng)林牧漁協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)加 21 銷一條龍、農(nóng)工貿(mào)一體化的格局。 2021 年完成農(nóng)業(yè)增加值 億元 ,同比增長 %，增速高于全省平均水平。農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)取得較好收成，科技服務(wù) “三農(nóng) ”工作更加快捷高效，服務(wù)體系更加健全，服務(wù)手段更加科學(xué)，服務(wù)內(nèi)容更加豐富，農(nóng)業(yè)科技 “110”成為新時期科技服務(wù)“三農(nóng) ”的有效平臺。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進一步加強，以改造中低產(chǎn)田為重點的農(nóng)田綜合整治及水利設(shè)施建設(shè)取得良好成效，農(nóng)村生產(chǎn)生活條件明顯改善， 2021 年，我市被列為全國農(nóng)村商務(wù)信息體系建設(shè)試點市。 三、 第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 瓊海不斷強化重點企業(yè)拉動作用，推動第二產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 2021 年完成工業(yè)增加值 億元，增長 %。大中型工業(yè)企業(yè)拉動作用明顯，新天久公司、斯達制藥廠累計產(chǎn)值分別為 億元和 億元 ,分別占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %和 %,有力地拉動了工業(yè)經(jīng)濟增長，企業(yè)經(jīng)濟效益顯著改善。緊緊抓住省政府與中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團開展信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展與信息化建設(shè)進行戰(zhàn)略合作的機遇，全力做好跟蹤服務(wù)工作，促使海南軟件產(chǎn)業(yè)園成功落戶我市，為加快發(fā)展新興工業(yè)打下了良好基礎(chǔ)。建筑業(yè)成為第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐步提升的重要支撐，全市建筑業(yè)增加值 億元，增長 %，拉動 GDP 增長 個百分點，對第二產(chǎn)業(yè)增長貢獻率達%。 四、 第三產(chǎn)業(yè)快速增長 22 以房地產(chǎn)為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快形成。在成功地開發(fā)嘉博花園、富?；▓@ 、碧海苑、大東南萬泉豪廷、兆南萬泉綠洲、瑞景花苑、白石嶺頤溫泉度假山莊、天來泉度假中心等 40多處高檔住宅小區(qū)的基礎(chǔ)上， 2021年，瓊海進一步加快旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，以建設(shè)高品位、大規(guī)模的住宅小區(qū)為重點，大力推進寶蓮城、萬泉綠洲、瑞海景苑、京博雅苑、萬泉龍域、天來泉二期、陽光花園、南方花園、博海假日風(fēng)情商住區(qū)等項目建設(shè)。 2021年，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 元，同比增長 ％，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，完成增加值 ，增長 ％，房地產(chǎn)業(yè)對我市經(jīng)濟增長的貢獻率達 ％。積極參 與 “旅游宣傳促銷年 ”活動，取得良好成效， 2021年共接待國內(nèi)外游客 ，增長 %，旅游總收入 ，增長 %。全市社會消費品零售總額為 ，比 2021年同期增長 ％，增速加快 。與此同時，郵政、電信通訊業(yè)務(wù)收入分別比 2021年增長 %和 %。對外貿(mào)易方面， 2021年進出口總額 。 五、 城市化進程明顯加快 近年來，瓊海按照唯美主義的要求，不斷加快城市化進程 ， 以重點項目建設(shè)為抓手，通過完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，配套完善城市服務(wù)功能 ，擴大城市規(guī)模，提升城市品位，做精做美城市，把瓊海建成恬靜、溫馨、精致、安寧、浪漫、宜居的城市，打造成 “全國人民第二居住地 ”。城市化率達 52%。 23 截至 2021 年底，共確定重點建設(shè)項目 75 個，項目總投資 億元，已開工項目 53 個，實際投入資金 億元。沙美內(nèi)海環(huán)湖路、城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造、潭門中心漁港、自來水廠擴建、南港大橋及嘉積大橋等大項目建設(shè)取得良好成效。旅游房地產(chǎn)項目中，已建成、在建或即將投資的上億元的項目共有 23 個，天來泉、萬泉綠洲、寶蓮城、陽光花園、萬泉龍域等項目極大地提高了我市房地產(chǎn)的品質(zhì)。 第二節(jié) 需求預(yù)測 一、 博鰲效應(yīng)激活房地產(chǎn)業(yè) 瓊海市建設(shè)局局長何廉健說：博鰲亞洲論壇成立后，吸引了一大批國內(nèi)外著名企業(yè)到此投資。海南博鰲中遠發(fā)展公司鎖定博鰲亞洲論壇現(xiàn)代化項目，已投入近 20 個億，興建包括博鰲金海岸溫泉大酒店、亞洲論壇會議中心等高檔設(shè)施；上海錦江酒店集團早在博鰲亞洲論壇成立前，就投資近8000 萬元，興建了博鰲錦江大酒店；北京紅石集團在海南注冊的 “海南紅石有限責(zé)任公司 ”專司博鰲房地產(chǎn)，在博鰲買了1000 畝地，首期投資 5000 萬元，建設(shè) “藍色海岸 小區(qū) ”；廣州鐵路集團公司正在興建占地 220 畝的職 工培訓(xùn)中心；瓊海萬利貿(mào)易公司決定投入 4000 萬元，興建博鰲萬利大酒店 。 二、 博鰲效應(yīng)＋生態(tài)美景：瓊海市房地產(chǎn)業(yè)火爆的根本 24 所在 瓊海市區(qū)金海路、銀海路沿街地價暴漲，最能說明博鰲效應(yīng)對瓊海市的房地產(chǎn)業(yè)的影響。據(jù)介紹，博鰲亞洲論壇成立前，金海路、銀海路沿街地價最高為 600 元／平方米，現(xiàn)在漲到最高 3000 元／平方米。瓊海市 “黃金 ”段地價比?？诤腿齺喌?“黃金 ”段地價高出近 100％。盡管地價暴漲，仍然供不應(yīng)求。就連靠近瓊海市區(qū)的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地價也一路攀升。遠離市區(qū)約 10公里的長坡鎮(zhèn)，過去地價最高也就是 800 元／平方米，現(xiàn)在漲到 2200 元／平方米。 有些開發(fā)商不僅看重博鰲效應(yīng)，更看好瓊海萬泉河的生態(tài)美景。瓊海華升投資開發(fā)公司在博鰲亞洲論壇剛成立，就投資 1500 多萬元搶占到瓊海市區(qū) 115 畝最好的生態(tài)地段，興建 “長升花園 ”商品房；瓊海嘉利實業(yè)有限公司主動掏出1500 多萬元，先為瓊海市興建 “萬泉河生態(tài)公園 ”和 “市政生態(tài)廣場 ”，然后才搶占到市區(qū)緊鄰萬泉河岸邊的 1200 畝生態(tài)“寶地 ”，興建面水靠街的 “亞洲華人家園 ”商住區(qū)。 三、博鰲要走達沃斯的路子 瓊海的房價在理論上應(yīng)該逼近海口。瓊海處于海口與三亞之間，著名的國家 5A 級景區(qū)萬泉河、五指 山就在其境內(nèi)，集江河、綠島、海港、沙堤等景觀于一體，被認為是世界河流入海口自然景觀保存最完美的處女地。此外，瓊海還有白 25 石嶺、官塘溫泉度假區(qū)、紅色娘子軍紀念園、沙洲島、博鰲海濱玉帶灘與 “博鰲亞洲論壇 ”國際會議中心等著名景點。2021 年以來，瓊海市的樓市快速攀高，今年均價已經(jīng)逼近3800 元 /平方米。 瓊海市通過進一步加強和規(guī)范對房地產(chǎn)有形市場的管理，促使有形市場有形配合政府對積壓商品房進行促銷、協(xié)助監(jiān)督和及時反饋情況，吸引國內(nèi)及境外投資和購房者前來合作開發(fā)，或購房置業(yè)，給瓊海市房地產(chǎn)市場注入新的活力。 四、項目 周圍房價對比 序號 樓盤名稱 均價 1 博鰲假日海岸 4400 元 /M2 2 椰海雅苑 3800 元 /M2 3 水岸怡園 3400 元 /M2 第三節(jié) 項目市場分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2021 年 前三季度，瓊海房地產(chǎn)投資完成 億元，增長 %。 二、房屋施工、新開工和竣工情況 從開發(fā)情況來看， 瓊海市商品房報建面積增速十分快，截止 2021 年 7 月份，全市商品房總報建面積已經(jīng)超過 300萬平米， 2021 年 前三季度施工面積近 100 萬平米，在建項目已達到 25 個 。 26 今年 1－ 3 月份，瓊海城鄉(xiāng)開工建設(shè)面 積 16． 36 萬平方米，投入建設(shè)資金 1． 8 億元，分別增長 79． 8％和 32％。房地產(chǎn)業(yè)成為瓊海經(jīng)濟新的增長點。 三、商品房銷售情況 2021 年 上半年，瓊海房地產(chǎn)市場銷售情況良好，僅第一季度銷售面積達 10 萬平米，而在進入第三季度后，隨著海南島地震海嘯謠言和金融危機的雙重影響， 不但不受到影響，而且 銷售業(yè)績 有一路走高現(xiàn)象。特別是 萬泉河概念樓盤。 四、房屋平均銷售價格 瓊海的房價在 2021年僅 900元平米，到 2021年年底均價已經(jīng)接近 3000元 /平米，而在 2021年上半年最高價更是接近了均價 3500元 /平米，但在第三季 度，部分非萬泉河概念的樓盤價格趨緩并有小幅折扣優(yōu)惠。瓊海主要的營銷訴求點是萬泉河和博鰲亞洲論壇概念。 從 9 月份的房價走勢看，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，瓊海 市房地產(chǎn)價格漲幅趨緩，整體仍處于穩(wěn)步上漲之勢，其主要原因有兩方面：一是 瓊海 擁有得天獨厚的自然優(yōu)勢、良好的居住環(huán)境，目前房產(chǎn)價位處于全國低位，隨著居民收入的增長，購房需求逐漸增加， 瓊海 房地產(chǎn)價格仍有較大的上漲潛力；二是土地成本、建筑和運輸費用等價格的提高，使得房地產(chǎn)成本價格有所上漲。 三是 博鰲 亞洲論壇， 瓊海最大的特色資源是博鰲。瓊海就是要圍繞著博鰲，把博鰲片 區(qū)打 27 造成一流的國際會議會展中心，以博鰲為龍頭帶動整個瓊海的發(fā)展。 四是 博鰲機場就要動工了 ， 帶動整個瓊海的發(fā)展 。 五、商品房購買對象情況 111 月，島內(nèi)購買商品住宅 萬平方米，占總銷售面積的 %；島外購買商品住宅 萬平方米，占銷售總面積的 %。 由此可見，今年的市場需求并沒有發(fā)生變化，仍以住宅需求為主，而商業(yè)營業(yè)用房由于一些商業(yè)廣場等項目的帶動，市場需求也逐漸活躍。瓊海市主要以住宅型樓盤為主，本項目開發(fā)后針對的購買人群是白領(lǐng)、中檔消費者及島外人士，在銷售價格上會很實惠。項目 的開發(fā)完全能順應(yīng)市場的需要。 六、經(jīng)濟危機對海南房地產(chǎn)的影響 從海南省統(tǒng)計局獲悉 ,今年前 11 個月 ,海南房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ,比上年同期增長 %。從銷售數(shù)據(jù)看 ,前11 個月 ,海南房屋銷售面積 萬平方米 ,比上年同期增長 32%。房屋銷售額 億元 ,比上年同期增長 63%。 投資增速接近六成 ,銷售面積增速三成 ,銷售額也有六成以上的增長速度 ,如果不加對比 ,這組數(shù)據(jù)完全能夠說明 :海南房地產(chǎn)對于開發(fā)商和消費者來說 ,具有不可否認的吸引力。但與該省上半年的數(shù)據(jù)相比較 ,下半年 ,海南房地產(chǎn)在投資、銷售面 積、銷售額三方面增速均大幅放緩。 全國樓市都在起變化 ,海南不會獨善其身。雖然跟內(nèi)地 28 房地產(chǎn)市場相比 ,海南有其獨特性 ,但是在全國整個房地產(chǎn)大背景下 ,總體上海南不可能置身局外 ,海南的房地產(chǎn)發(fā)展必然受到全國房產(chǎn)發(fā)展大趨勢的影響。 為促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 ,海南省政府近期出臺了一系列措施 ,包括下調(diào)、減免了一系列購房交易中的稅費 ,可以提取住房公積金用于裝修房屋等 ,給瓊海樓市注入了強有力的支持。不過 ,對于大部分購房者來說 ,國家經(jīng)濟運行增速趨緩 ,主要城市的房價一再下跌 ,讓他們放慢了買房的腳步 ,大多選擇持幣觀望態(tài)度。 由此可見 ，經(jīng)濟危機對海南房地產(chǎn)業(yè)影響不是很大，本項目開發(fā)后針對的購買人群是白領(lǐng)、中檔消費者及島外人士，在銷售價格上會很實惠。項目的開發(fā)完全能順應(yīng)市場的需要。 29 第四章 項目方案 第一節(jié) 場地選址 一、地理位置及現(xiàn)狀 瓊海市位于海南省東部，東鄰南海，東北方向為文昌市，西與定安、屯昌、瓊中縣交界，南接萬寧市。萬泉河自西向東，從瓊海市境內(nèi)蜿蜒流過。 基地處于“大東?！卑l(fā)展戰(zhàn)略 —— “博鰲水城”、“加積城區(qū)”“官塘溫泉”三大重點城區(qū)發(fā)展的中心地帶，城市景觀大道沿萬泉河北岸延伸，周邊規(guī)劃有人民廣場、千綠島、沿河 帶狀公園等多種形態(tài)的城市公共休閑空間。 本項目地處瓊海新城中心區(qū)，南臨萬泉河（基地臨河面寬達 390m），西與東線高速公路相鄰，東連新城區(qū)沿河帶狀公園，北接新城區(qū)景觀大道，擁有優(yōu)越的城區(qū)地理位置，優(yōu)美開闊的