【正文】 （二）主要污染源、污染物及防治措施 廢水、污水 （ 1）工程的污廢水來(lái)源于住宅的衛(wèi)生間、廚房等。 （四）化學(xué)消防 發(fā)電機(jī)房設(shè)置 SDE氣體滅火系統(tǒng)，氣體滅火劑用量為 42kg。天 氣源及供應(yīng)范圍 天然氣由城市天然氣管道供 應(yīng)，小區(qū)總住宅戶數(shù)為 216 戶，考慮 5％不可預(yù)見用氣量，天然氣總耗量為 341M3/天。 四、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) （一）空調(diào)設(shè)計(jì) 空調(diào)冷負(fù)荷 根據(jù)計(jì)算，本工程空調(diào)系統(tǒng)的冷負(fù)荷約為 3042KW；冷負(fù)荷指標(biāo)為 230W/m2。 消防負(fù)荷采用雙電源末級(jí)切換配電，切換箱采用備用電源自投自復(fù)裝置。 （三）排水 排水制度為生活污水及雨水分流制，污水經(jīng)生化處理達(dá)到國(guó)家一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政管網(wǎng)，雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。頂部躍層均設(shè)置露天曬臺(tái)。另外，停車位現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格是 5～ 8萬(wàn)元 /個(gè)，本報(bào)告采用 8 萬(wàn)元 /個(gè)進(jìn)行測(cè)算。所以，對(duì)沙區(qū)房地產(chǎn)嚴(yán)峻形式有所了解的房地產(chǎn)商也應(yīng)該感受到，要想本相目開發(fā)成功不僅僅要有前期成功的策劃，還要有后續(xù)建設(shè)的控制、管理與協(xié)調(diào)，并且跟隨市場(chǎng)及時(shí)的變化作出反饋，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不斷調(diào)整，只有這樣本項(xiàng)目所作的種種預(yù)測(cè)才能充分為項(xiàng)目發(fā)揮作用，才更貼近實(shí)際。 3）周邊樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 。地理位置優(yōu)越，交通順暢便捷。 （ 7）價(jià)格 起價(jià)： 2150 元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位 成功人士，二次置業(yè)者，主要針對(duì)沙區(qū)大學(xué)的教師群體。 表 24 沙坪壩區(qū)樓盤 2020 年抽樣調(diào)查表 樓盤名 物業(yè)地址 面 積 起 價(jià) （元 /平方米） 華宇年底，商業(yè)文化廣場(chǎng)又被國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局評(píng)為 “ 全國(guó) 首批購(gòu)物放心一條街 ” 。按區(qū)報(bào)市口徑，工業(yè)整體減虧 億元，虧損企業(yè)虧損額下降 %。下面是對(duì)其經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的一些介紹，從中我們可以獲得對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)有用的訊息。 按目前重慶市樓價(jià)指數(shù)分析，重慶市住宅價(jià)格分三個(gè)層次， 以下列出沙坪壩區(qū)住宅價(jià)格與渝中區(qū)、江北區(qū)相比表，以便作為本報(bào)告待分析樓盤的定價(jià)參照，如表 22所示。 2. 調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。 近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來(lái)成為開發(fā)熱土。由于投資資金到位良好，從而保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。 重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖?；噩F(xiàn)為一塊平地，占地面積 平方米。 第八章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃與銷售計(jì)劃 .. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目所在地 —— 重慶市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 文星大廈、利得爾 加之受長(zhǎng)江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大因素直接影響著樓盤的投資與收益。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2020 年 1至 9月我市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，其中住宅為 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，投資增長(zhǎng)迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。為加大住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放力度，在保證資金安全的前提下，用好、用活住房公積金。 ⑹ 本年初國(guó)家再次降低存貸利率。由于歷史等原因，沙區(qū)遺留了眾多的人文景觀，如渣滓洞、白公館等，成為了全國(guó)人民憶 苦思甜、教育子孫后代的基地之一。并強(qiáng)化環(huán)境監(jiān)督管理和執(zhí)法力度，加快了老污染源治理步伐，嚴(yán)格控制新污染源產(chǎn)生。目前，沙區(qū)已形成了以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，其他商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)相結(jié)合的金融組織體系。沙坪壩區(qū)成為重慶市住宅建設(shè)和消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域，在 2020 年重慶市房地產(chǎn)交易會(huì)上交易成績(jī)躍升第二 下表 23 給出各個(gè)區(qū)位的房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)比情況，以獲得對(duì)重慶沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在重慶中的地位及其發(fā)展勢(shì)頭有一個(gè)直觀的了解。 （ 1）開發(fā)商：重慶同創(chuàng)置業(yè)有限公司。 （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 學(xué)林雅園自 2020 年春交會(huì)推出以來(lái)，一期、二期迅速取得理想的銷售業(yè)績(jī)，現(xiàn)三期也銷售過(guò)半，是沙坪壩區(qū)最成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，銷售率達(dá)到總建筑面積的 70%。自開盤以來(lái)銷售一直呈上升趨勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)較好。因此，沙坪壩房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。 67%，能承受 3000 元以上的占被訪者的 10%。 該設(shè)計(jì)合理組織城市空間，做到布局合理，節(jié)約用地；內(nèi)外交通組織順暢便利，減少了人流、車流的相對(duì)干擾，減輕 城市交通壓力，激活地域人氣，充分發(fā)揮了地塊價(jià)值，設(shè)置了地面、屋面為一體的綠化體系。變形縫寬 100 毫米。 （ 2） 低壓供電系統(tǒng) 變電所內(nèi)設(shè)兩臺(tái)變壓器，變壓器 B1容量為 1250KVA，主要供大樓的生活用電；變壓器 B2 容量為 1000KVA， 主要供大樓的商業(yè)用電。在各樓梯口、樓梯平臺(tái)、電梯前室、商業(yè)出入口、各種設(shè)備用房出入口及地下車庫(kù)各疏散口，設(shè)帶應(yīng)急電源事故照明燈。新風(fēng)通過(guò)新風(fēng)管引進(jìn)。 七、動(dòng)力設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)中沒(méi)有做動(dòng)力設(shè)計(jì)。 地下三層汽車庫(kù)設(shè)一個(gè)排煙系統(tǒng)，地下二層車庫(kù)分二個(gè)防煙分區(qū)，設(shè)二個(gè)排煙系統(tǒng)，排煙量按 6 次 /時(shí)換氣計(jì)算。 。裙樓防煙樓梯只對(duì)樓梯間送風(fēng)，每隔一層設(shè)一個(gè)自垂百葉風(fēng)口。 為了住宅的安全，設(shè)置了 可視對(duì)講系統(tǒng)。 調(diào)風(fēng)系統(tǒng) （ 1） 地下一層商場(chǎng)采用新風(fēng)加吊式空調(diào)器系統(tǒng)，氣流組織擬上送上回。商場(chǎng)照明燈具選型及布置由二次裝修確定，這里只考慮預(yù)留配電箱。 供電系統(tǒng) （ 1） 高壓供電系統(tǒng) 在 10KV 變配電所中，高壓系統(tǒng)采用單母線分段系統(tǒng)。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 建設(shè)方提供的《工程地質(zhì)勘察報(bào)告》 各專業(yè)提供的資料 國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ68— 84 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GBJ9— 87 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ11— 89 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ10— 89 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ7— 89 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94— 94 《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》 JGJ3— 91 （二 ）活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GBJ987）》 住 宅 KN/M2 商 場(chǎng) KN/M2 車 道 25KN/M2 停 車 庫(kù) 衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái) （三）自然條件 地震設(shè)防烈度 按國(guó)家地震局建設(shè)部頒發(fā)的震發(fā)辦 [1992]160 號(hào)文件和地方有關(guān)文件規(guī)定， 本工程設(shè)防烈度為 6 度。 二、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想 （一）設(shè)計(jì)原則 在滿足消防、環(huán)保等現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定的前提下，充分尊重自然現(xiàn)狀條件，文脈特征，充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造人居與商業(yè)環(huán)境相互適應(yīng)，相互協(xié)調(diào)的優(yōu)美環(huán)境，達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的和諧統(tǒng)一。 。春節(jié)后，隨著項(xiàng)目工程形象的初步確立和廣大購(gòu)房者對(duì)鳳天路認(rèn)知度的加深，天驕年華的銷售進(jìn)度有加快的趨勢(shì)。 （ 8）戶型 從一室一廳到去七室二廳四衛(wèi)，從 37 平方米到 252 平方米以中小型為主，以適應(yīng)多樣化的要求 （ 9）特點(diǎn)： 1）地段具有決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2）戶型多樣，采光、通風(fēng)俱佳 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好 （ 10）簡(jiǎn)評(píng)： 由于該項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，戶型多樣，很好的抓住了沙區(qū)的消費(fèi)群體。 （ 11）項(xiàng)目抗性： 1）單價(jià)相對(duì)偏高，總價(jià)偏高，消費(fèi)群體范圍受到一定限制。這些現(xiàn)象的存在，造成了沙坪壩的單體住宅銷售情況較好。其中，基本建設(shè)投資 億元，下降 %；更新改造投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %；其他投資 億元，增長(zhǎng) %。 沙區(qū)自身環(huán)境的改善，吸引了眾多的客商來(lái)投資。城市交通事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，新批一條旅游專線，改造、延伸公交路線 21條、新增和更 新公共交通運(yùn)營(yíng)車輛 220 輛。沙區(qū)下轄 13個(gè)街道辦事處、 12 個(gè)鎮(zhèn)和 1 個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，全區(qū)總面積 383 平方公里，其中城區(qū)面積 35 平方公里。 ⑷ 強(qiáng)化開放企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理 ，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購(gòu)房。主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售狀況對(duì)比如下圖 21()所示。 9 月重慶商品住宅新開工面積 萬(wàn)平方米，施工面積新增 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，超過(guò)竣工面積 萬(wàn)平方米。近幾年重慶在中國(guó)西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，她的獨(dú)特的作用決定了它在中國(guó)跨世紀(jì)的地區(qū)發(fā) 展中占據(jù)著越來(lái)越重要的地位。目前正處在開發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目有：重慶 一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)、原則及方法 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 可行性研究小組通過(guò)對(duì)“利得爾大廈”項(xiàng)目所在區(qū)域嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查工作，獲得了該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤、行業(yè)分析、居民狀況以及目標(biāo)客戶的第一手資料，整理分析后 總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過(guò)對(duì)比，從財(cái)務(wù)和營(yíng)銷的角度分析了“利得爾大廈”項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性，最后形成了本報(bào)告。 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模為： 主體分為 A、 B 兩個(gè)塔樓，消防車道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地下三層，地上四層商業(yè)裙房，A棟塔樓為 29+1 層住宿樓， B棟塔樓為 16+1 層住宿樓。 重慶市利得爾 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書。 2020 年完成地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %。 1998 年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資量位居前 6 位的依次是渝中區(qū) ( 億元 )、江北區(qū)（ 億元）、九龍坡區(qū)（ 億元）、南岸區(qū)（ 億元）、渝北區(qū)（ 億元）、沙坪壩區(qū)（ 億元）。 4. 拓寬空置商品住宅的消化渠道。這說(shuō)明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大，且潛力可挖，每年可消費(fèi)的商品房屋面積 900萬(wàn)平方米 ,按重慶市現(xiàn)行的市場(chǎng)均價(jià)1800 元 /m2估算，銷售總量應(yīng)在 162 億元。 2020年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元、第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元、第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元。 沙區(qū)實(shí)施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)，打開了交通“頸瓶”。商貿(mào)銷售總額 2020 年達(dá)到 億元 （二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 自重慶直轄以來(lái)，一方面由于國(guó)家政策的傾斜，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策，西部開發(fā)戰(zhàn)略亦進(jìn)入實(shí)施階段。都市家園 天星橋 m2 1450 鑫源大廈 渝碚路 50120 m2 1790 芳草地 鳳天路 m2 1980 融信商務(wù)公寓 雙巷子 9號(hào) 129244 m2 1999 金港大廈 沙南街 4號(hào) 104109 m2 2100 知聯(lián)大廈 正街 37 號(hào) 90150 m2 2020 紫荊花園 天陳路 31號(hào) 38231m2 1800 龍泉新苑 小龍坎龍泉路 62130 m2 1400 興宇花園 天馬支路 1號(hào) 40203 m2 1450 千竹景苑 上土灣 32125 m2 1500 天鑫花園 天星 橋都市花園 D區(qū) 53108 m2 1350 隆慶樓 小龍坎正街 228 號(hào)大公巷 135 號(hào) 30126 m2 1350 霧都大廈 小龍坎正街 139號(hào) 94163 m2 2020 三凌大廈 教院路 26號(hào) 70250 m2 1600 榕湖國(guó)際花園 沙坪公園 105220 m2 2200 （ 5）規(guī)模：項(xiàng)目占地 10189 平方米，建筑面積 9236 平方米，由九層群樓和三層塔樓組成，停車位多達(dá) 245 個(gè)。面積從 平方米。 （ 5）規(guī)模 華宇廣場(chǎng)總用地面積 46332 平方米，總建筑面積 40萬(wàn)平方米，綠地率 %，容積率 ，建筑覆蓋率 %，停車位 856個(gè)。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團(tuán)建立的天驕系列品牌迅速建立物業(yè)品牌。 ，社會(huì)環(huán)境比較成熟，附近有商業(yè)步行街、名人文 化廣場(chǎng)、山峽廣場(chǎng)（ 正在修建）、重百沙坪商場(chǎng)、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、重點(diǎn)大、中、小學(xué)等。 第三章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 一、規(guī)劃依據(jù) 重慶市沙坪壩區(qū)建設(shè)委員會(huì)沙建委初審（ 2020）第 46 號(hào)文。負(fù)一層為地下商場(chǎng)，負(fù)三層及負(fù)二層為地下停車庫(kù)及設(shè)備用房，設(shè)置兩個(gè)不同方向不同的車輛出入口，