【正文】 、可貸比例、最長期限，主要是：堅決停止福利性建房和分房，實行貨幣化分房。允許房改房上市交易，鼓勵差價換購，以舊換新，以小換大。 b、住房公積金個人住房貸款可貸比例由原不超過購房價款總額的 50%調(diào)整為70%。 2. 調(diào)整稅收政策，鼓勵住房消費。 4. 拓寬空置商品住宅的消化渠道。包括： ⑴ 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案審查和設(shè)計審查。 ⑶ 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場，實行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場內(nèi)一次完成。 ⑸ 各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居民的生活。 ⑺ 同時重慶市也減少了商品房屋買賣的交易費用。 （三） 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 重慶市房地產(chǎn)的市場發(fā)育程度和價格水平與沿海城市相比存在著較大的差距，但發(fā)展速 度較快，特別是 97 年 3 月設(shè)立直轄市以來，持續(xù)增長的需求極大地刺激了重慶市房地產(chǎn)的發(fā)展。 重慶市的房地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個轉(zhuǎn)型時期，她已具有相當(dāng)厚實的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的實力及水平，樓盤的品質(zhì)，居民的消費水平一直影響和制約本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 按目前重慶市樓價指數(shù)分析，重慶市住宅價格分三個層次， 以下列出沙坪壩區(qū)住宅價格與渝中區(qū)、江北區(qū)相比表，以便作為本報告待分析樓盤的定價參照，如表 22所示。這說明重慶市房地產(chǎn)市場需求量較大，且潛力可挖，每年可消費的商品房屋面積 900萬平方米 ,按重慶市現(xiàn)行的市場均價1800 元 /m2估算，銷售總量應(yīng)在 162 億元。在重慶市政府進一步加快改革和發(fā)展的步伐的同時，確定要完善城市功能，不斷提高城市品位，在開發(fā)大西部的大形勢下，爭取樹立“龍頭”形象地位，因而加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，深化住房制度和土地使用制度改革，促進城市建設(shè)管理的全面發(fā)展，充分提升房地產(chǎn)業(yè)在重慶各物業(yè)的突出地位，這一切都給重慶市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了好的時機和環(huán)境。芷苑 105157 2100 松樹橋 嶺秀錦園 91240 1980 紅金路 陽光麗景 85． 2150． 62 1450 黃泥磅 二、重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征 (一 ) 重慶市沙坪壩區(qū)概況 沙坪壩區(qū)地處重慶主城區(qū)西部，是重慶主城區(qū)的重要組成部分。 2020 年末總?cè)丝? 萬人，其中城市人口 41 萬人。同時，重慶絕大多數(shù)的高等學(xué)府、重點中學(xué)、小學(xué)也坐落于此，文化氣氛十分濃厚，故此，新的《重慶市城市總體規(guī)劃》將沙區(qū)定位為全市科教文化中心。如此大好的形勢吸引了眾多的商家來此投資，成為各商家的必爭之地。全區(qū)人民正在區(qū)委 、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下、團結(jié)奮進、加快發(fā)展，力爭早日把沙區(qū)建成主城中心區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對外開發(fā)之“窗”。下面是對其經(jīng)濟和人文環(huán)境的一些介紹，從中我們可以獲得對本項目開發(fā)有用的訊息。 2020年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元、第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元、第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元。 2. 城市建設(shè) 近幾年來，沙坪壩新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模不斷擴大?！熬盼濉逼陂g，共建成車行道 萬平方米，人行道 萬平方米，下水道 5970 米，安裝路燈 610 盞，新建、改建公共廁所 12座，垃圾站 10 座，新增和更新環(huán)衛(wèi)專用車 30輛；人均公共綠化現(xiàn)以達到 平方米，建城區(qū)綠化覆蓋率 36%。城市供水、電、氣能力進一步提高， 2020 年月供水能力 萬噸，全年用電量 億千瓦時，城市用天然氣人口 人。到 2020 年底，改造、關(guān)停燃煤鍋爐、茶水爐 309臺， 51 家重點污染源基本作到達標(biāo)排放， 22家醫(yī)院建成污水治理設(shè)施，五年來否決不利于環(huán)境保的新建項目 40余件，取締關(guān)停“十五小”污染企業(yè) 17 家。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長 ，民營和個體私營工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大。工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增加，全年出口 億元，增長 %。按區(qū)報市口徑，工業(yè)整體減虧 億元，虧損企業(yè)虧損額下降 %。 沙區(qū)實施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)，打開了交通“頸瓶”。近幾年來，沙區(qū)多渠道籌集資金 23 億元，新建了濱江路、風(fēng)天路、龍泉路、磁童路；拓寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、沙梨路、烈歌路；鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時也加快， 1997 年實現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通公路的目標(biāo)，到 2020 年有 70%的社通公路， 2020 年底全區(qū)公路總里程 公里，比 95年增長 %。為進一步發(fā)揮交通樞紐作用，沙 區(qū)已形成了較為完善的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，便利的交通極大地吸引著外來客商、居民落戶沙區(qū)。同時也帶動了金融保險業(yè)的發(fā)展。金融網(wǎng)絡(luò)遍及城鄉(xiāng)。 2020 年 末，全區(qū)金融機構(gòu)網(wǎng)點 200 個，金融機構(gòu)貸款余額 億元，金融機構(gòu)存款余額 億元；保險業(yè)務(wù)發(fā)展迅速， 2020 年保險承保額突破百億元大關(guān)，保險費收入 億元，賠款給付 億元。 在已有重慶大酒店、沙坪壩百貨總公司、南開步行街等金融商貿(mào)業(yè)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建中心商貿(mào)區(qū)，先后建成綠色藝術(shù)廣場、商業(yè)文化廣場和歷史文化名人廣場，引進重百沙坪商 場、明日百貨、恒鑫觀景餐廳、芬斯特大酒樓等商貿(mào)企業(yè)，帶動了周邊商業(yè) 2020 年，結(jié)合 “ 結(jié)構(gòu)調(diào)整年 ” ，大力進行商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引進了肯德基快餐、國美家電城等新型商貿(mào)企業(yè)，繼金誠服裝廣場，新世紀(jì)超市和融信商店街開業(yè)，馬家?guī)r裝飾建材市場等五大專業(yè)市場也漸成規(guī)模。年底，商業(yè)文化廣場又被國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局評為 “ 全國 首批購物放心一條街 ” 。商貿(mào)銷售總額 2020 年達到 億元 （二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 自重慶直轄以來，一方面由于國家政策的傾斜，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實行擴大內(nèi)需刺激消費的政策，西部開發(fā)戰(zhàn)略亦進入實施階段。在這個階段實施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時、地利、人氣旺的三大優(yōu)越條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市做房地產(chǎn)開發(fā)不可具有的優(yōu)越條件。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。新增固定資產(chǎn) 億元，增長 %；竣工房屋面積 萬平方米，增長 %。 從此圖可以看出：雖然沙區(qū)住宅銷售均價有起有落，但從總的趨勢來看是上升的。 為 了獲得沙坪壩區(qū)的行情更為確切、詳實的資料，我們還對沙坪壩區(qū)的樓盤進行了抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查樓盤共 16 個，并制成了下表 24。 表 23 主城區(qū) 2020 年上半年房價對比表（單位： 元 /m2） 區(qū) 位 今年 16月商品房 去年 16月商品房 今年 16 月商品房住宅 去年 16 月商品房住宅 同期房價漲落 所有商品房 商品住宅 均價 漲幅 % % 渝中 江北 — — 沙坪壩 — 大渡口 九龍坡 — — 南岸 北碚 — 渝北 — （注：表列數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局有關(guān)資料） 2 0 0 1 年沙區(qū)住宅成交均價走勢 （元/ 平方米）11281606129118691333189505001000150020202 0 0 0 年3 季度 4 季度 2 0 0 1 年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 （三）周邊樓盤個案調(diào)研分析： （ l）開發(fā)商：重 慶勇智實業(yè)有限開發(fā)公司 （ 2）位 置：沙區(qū)政府舊址 （ 3）道路與交通：沙龍廣場位于沙坪壩小龍坎新街與北站東路交匯處，其對面為四路公交車站，通往牛角沱與石橋鋪、中梁山的中巴車均經(jīng)過于此，交通十分方便。 表 24 沙坪壩區(qū)樓盤 2020 年抽樣調(diào)查表 樓盤名 物業(yè)地址 面 積 起 價 （元 /平方米） 華宇都市家園 天星橋 m2 1450 鑫源大廈 渝碚路 50120 m2 1790 芳草地 鳳天路 m2 1980 融信商務(wù)公寓 雙巷子 9號 129244 m2 1999 金港大廈 沙南街 4號 104109 m2 2100 知聯(lián)大廈 正街 37 號 90150 m2 2020 紫荊花園 天陳路 31號 38231m2 1800 龍泉新苑 小龍坎龍泉路 62130 m2 1400 興宇花園 天馬支路 1號 40203 m2 1450 千竹景苑 上土灣 32125 m2 1500 天鑫花園 天星 橋都市花園 D區(qū) 53108 m2 1350 隆慶樓 小龍坎正街 228 號大公巷 135 號 30126 m2 1350 霧都大廈 小龍坎正街 139號 94163 m2 2020 三凌大廈 教院路 26號 70250 m2 1600 榕湖國際花園 沙坪公園 105220 m2 2200 （ 5）規(guī)模：項目占地 10189 平方米，建筑面積 9236 平方米，由九層群樓和三層塔樓組成，停車位多達 245 個。 （ 7）起價： 2100 元 /m2 均價： 2700 元 /m2 （ 8）物業(yè)定位 中青年人士，成功人士，二次置業(yè)者 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 一房一廳（ m2） 二房二廳（ m2 、 m2）、 二房三廳（ m2） 三臥一房三廳（ m2） （ 10）項目特色： 1）地段具有決定性的競爭優(yōu)勢 2）對文化進行了重點炒作，較為符合本區(qū)域消費者心態(tài) 3）價格優(yōu)勢及所體現(xiàn)的性價比較為明顯 （ 11）項目抗性 1）目標(biāo)客戶群不夠明確 2）周邊樓盤眾多，競爭激烈，客戶分流嚴(yán)重 3）開發(fā)商實力及操作經(jīng)驗有 限。主要原因是沙坪壩是全市的文化重地，在沙坪壩區(qū)購房可以獲得當(dāng)?shù)貞艨?，為孩子就讀重慶的一流學(xué)校創(chuàng)造條件；同時，還有眾多的在沙坪壩讀書畢業(yè)后留在重慶工作的學(xué)子，這些學(xué)子很多都具有一種“母校情結(jié)”，希望在沙坪壩區(qū)域內(nèi)置業(yè)購房。沙龍廣場是沙坪壩區(qū)眾多單體住宅的代表，也著力打文化牌吸引具有“沙區(qū)情結(jié)”購房者，而且沙龍廣場優(yōu)越的地理位置是 吸引這些潛在客戶最有力的武器，加上對文化氛圍著力宣傳和較高的性價比，使沙龍廣場的銷售朝者良好的方向發(fā)展。 （ 2）位 置：沙坪壩學(xué)府路 （ 3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間，上有學(xué)府路，下有 319 國道，交通方便。 （ 5）規(guī)模： 占地面積 70000m2，總建筑面積 209799m2，綠化率 %， 容積率 3。 （ 6）工程進度及銷售狀況： 一期交房時間為 2020 年 8 月，二期交房時間 2020 年 3 月，三期交房時間為2020 年 8 月。 （ 7）價格 起價： 2150 元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位 成功人士，二次置業(yè)者，主要針對沙區(qū)大學(xué)的教師群體。面積從 平方米。 2）聘請品牌的規(guī)劃設(shè)計公司、品牌的景觀設(shè)計公司、品牌的物業(yè)管理顧問公司打造品牌物業(yè)形象。 4）樣板間和現(xiàn)場包裝較好。 2）容積率偏高，房屋較密。隨著學(xué)林雅園項目的成功，開發(fā)商同創(chuàng)集團迅速成為重慶房地產(chǎn)界的新貴。在這些教師的帶動下，學(xué)林雅園銷售迅速取得成功。 華宇廣場 （ 1）開發(fā)商：重慶華宇物業(yè)（集團）有限公司 （ 2）位置：小龍坎新街 （ 3）道路與交通 華宇廣場東連沙坪壩區(qū)交通咽喉三角碑轉(zhuǎn)盤，南隔 32米寬的 城市次干道站東路與重慶火車北站為鄰，北面跨 48米寬城市主干道渝碚路與雙巷子相對。地理位置優(yōu)越，交通順暢便捷。 （ 5）規(guī)模 華宇廣場總用地面積 46332 平方米，總建筑面積 40萬平方米，綠地率 %，容積率 ，建筑覆蓋率 %，停車位 856個。 （ 6）工程進度及銷售情況 一期工程交房時間為 2020 年 7月，二期交房時間為 2020 年 6 月。 （ 7）價格： 2500 元 /平方米 3430 元 /平方米。加上開發(fā)商雄厚的實力和大力的宣傳。 4．天驕年華 （ 1）開發(fā)商：重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展公司 （ 2）位置：沙坪壩南部新城鳳天路 （ 3）道路與交通：該項目處于鳳天路與天馬路交會處，交通較為方便。 （ 5）規(guī)模：占地面積 160 畝，總建筑面積 27 萬平方米，容積率 ，綠化率 %，先期建設(shè) A區(qū)，占地面積 100 畝，建筑面積 17 萬平方米。 （ 7）價格：起價 2180 元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者 （ 9）戶型結(jié)構(gòu) ：主要戶型為二房二廳、三房二廳 （ 10）項目特色： 1）規(guī)劃設(shè)計先進，小區(qū)整體環(huán)境處理較好 2）戶型選擇多樣，采光、通風(fēng)俱佳 3）開發(fā)商實力雄厚，給業(yè)主以信心 4）品牌物業(yè)，物管較完善 （ 10）項目抗性： 1）小區(qū)所在地鳳天路屬新興開發(fā)區(qū)域，還不成熟 ，居家生活略有不便 。 3）周邊樓盤眾多，競爭激烈 。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團建立的天驕系列品牌迅速建立物業(yè)品牌。同時，沙坪壩區(qū)的另一個高品質(zhì)樓盤 — 學(xué)林雅園的 競爭也對天驕年華的銷售帶