【正文】 。 噪聲控 制 設(shè)計(jì)所選用的設(shè)備滿足環(huán)保要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行吸聲減噪措施，最大限度地降低噪聲污染。污水排放量為 350m3/天。由于地塊內(nèi)戶數(shù)較多，戶型相對(duì)復(fù)雜，因此排水量較大，排水管道較多。 二、環(huán)境保護(hù) （一）設(shè)計(jì)范圍及原則 本工程環(huán)保設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)按建筑物及環(huán)保設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)。 進(jìn)出 空調(diào)機(jī)房的送回風(fēng)管上均設(shè) 70。 地下一層商場(chǎng)分為八個(gè)防煙分區(qū)，設(shè)二個(gè)排煙系統(tǒng)，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行排煙。 地下三層汽車庫(kù)設(shè)一個(gè)排煙系統(tǒng)，地下二層車庫(kù)分二個(gè)防煙分區(qū)，設(shè)二個(gè)排煙系統(tǒng)，排煙量按 6 次 /時(shí)換氣計(jì)算。裙樓防煙樓梯只對(duì)樓梯間送風(fēng)，每隔一層設(shè)一個(gè)自垂百葉風(fēng)口。 （五）暖通消防 防煙樓梯間及合用前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，由于塔樓防煙樓梯間為剪刀梯，加壓送風(fēng)量 按兩獨(dú)立樓梯間計(jì)；風(fēng)口分別設(shè)置，每隔三層設(shè)一個(gè)自垂百葉風(fēng)口。 配電間按一只 /30 m2標(biāo)準(zhǔn)，配置 MT27 型 CO2滅火器。 車庫(kù)、商場(chǎng)按一只 /220m2設(shè)置 MF5 型干粉滅火器。 耐火構(gòu)造 建筑結(jié)構(gòu)梁、板、柱均為現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)按一級(jí)耐火等級(jí)進(jìn) 行設(shè)計(jì)，隔墻采用復(fù)合砼空心磚、太空板等不燃材料，防火卷簾為耐火極限≥ 3h 的復(fù)合鋼質(zhì)卷簾，防火門則根據(jù)不同類型分別采用甲、乙、丙級(jí)防火門。 （三）建筑消防 利得爾大廈為雙塔式高層住宅樓，按一類一級(jí)防火等級(jí)設(shè)計(jì)， 負(fù)三層負(fù)二層為車庫(kù)，負(fù)一層為地下商場(chǎng)，一 ~四層為商場(chǎng)，均設(shè)置自動(dòng)報(bào)警和滅火系統(tǒng)，均小于單個(gè)防火分區(qū)所需面積，五層為架空屋頂花園，六層以上為住宅，筒體部分均設(shè)置自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)設(shè)備以及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。 （二）設(shè)計(jì)范圍及原則 本設(shè)計(jì)是對(duì)該項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)進(jìn)行的消防設(shè)計(jì)。 七、動(dòng)力設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)中沒(méi)有做動(dòng)力設(shè)計(jì)。 為了住宅的安全，設(shè)置了 可視對(duì)講系統(tǒng)。 六、監(jiān)控、防盜系統(tǒng)設(shè)計(jì) 在大樓的一層監(jiān)控室內(nèi)設(shè)置監(jiān)控裝置。室外天然氣管道應(yīng)埋地 — 米敷設(shè)，管道用玻璃纖維包裹后并涂上瀝青瑪蹄脂作加強(qiáng)絕緣防腐，管材采用無(wú)縫鋼管。 設(shè)計(jì)原則 室外天然氣管道采用樹枝狀系統(tǒng)。 居民住宅 （ 2）高、低壓配電間， 6次 /時(shí)換氣； （ 3）水泵房、制冷機(jī)房， 4 次 /時(shí)。補(bǔ)風(fēng)量按排風(fēng)量的70%計(jì)算。新風(fēng)通過(guò)新風(fēng)管引進(jìn)。 調(diào)風(fēng)系統(tǒng) （ 1） 地下一層商場(chǎng)采用新風(fēng)加吊式空調(diào)器系統(tǒng)，氣流組織擬上送上回?？照{(diào)供回水總管上設(shè)壓差旁通閥。膨脹水箱為開式，位于架空層。 空調(diào)冷源 空調(diào)冷源采用離心式冷水機(jī)組二臺(tái)，置于地下三層制冷機(jī)房。 電視 大樓電纜電視主要為后端分配系統(tǒng)，信號(hào)由市網(wǎng)引來(lái)，用戶點(diǎn)按商業(yè)：1~2/100M住宅： 1個(gè) /戶設(shè)置，大樓共有 800 個(gè)用戶點(diǎn)，供各樓層使用。本 工程需 800 對(duì)電話，在弱電控制室內(nèi)設(shè) 800 門電話交接箱。 三、通訊及電視設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 郵電部《工業(yè)企業(yè)通信設(shè)計(jì)規(guī)范》 業(yè)主提供的資料和要求 （二）通訊及電視設(shè)計(jì) 通訊 電話交換站設(shè)在大樓負(fù)一層的弱電控制室內(nèi)。在各樓梯口、樓梯平臺(tái)、電梯前室、商業(yè)出入口、各種設(shè)備用房出入口及地下車庫(kù)各疏散口，設(shè)帶應(yīng)急電源事故照明燈。商場(chǎng)照明燈具選型及布置由二次裝修確定，這里只考慮預(yù)留配電箱。照明支干線及支線采用 BV500 型電線穿阻燃 PVC 管敷設(shè)。消防設(shè)備線路均采用阻燃型電纜或?qū)Ь€。各樓樹干式、放射式配電主干線采用VV1KV 型電纜；支干線及支線采用 BV500 型電纜。 配電 動(dòng)力設(shè)備配電采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式，電梯、水泵等大容量的用電設(shè)備采用放射式供電，其余設(shè)備均采用樹干式配電。其他負(fù)荷采用放射式和樹干式相結(jié)合的方式供電。變電所低壓側(cè)均為 AC220/380V， TNS 制系統(tǒng)供電。 （ 2） 低壓供電系統(tǒng) 變電所內(nèi)設(shè)兩臺(tái)變壓器，變壓器 B1容量為 1250KVA，主要供大樓的生活用電；變壓器 B2 容量為 1000KVA， 主要供大樓的商業(yè)用電。 供電系統(tǒng) （ 1） 高壓供電系統(tǒng) 在 10KV 變配電所中，高壓系統(tǒng)采用單母線分段系統(tǒng)。大樓內(nèi)動(dòng)力、照明負(fù)荷采用 380/220V 電壓供電。在大廈負(fù)三樓設(shè)置變配電房，內(nèi)設(shè)兩臺(tái)變壓器。 排水量按給水量的 90％計(jì)，每天約排放污水 250m3/。 （ 3）建筑于負(fù)三層設(shè)成品玻璃鋼生活水池一座，水 池有效容積 V=70m3。 給水方式 （ 1）本建筑室外給水采用消防、生活合一制、管網(wǎng)布置成環(huán)狀，管徑為DN150mm。剪力墻為二級(jí)。變形縫寬 100 毫米。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 建設(shè)方提供的《工程地質(zhì)勘察報(bào)告》 各專業(yè)提供的資料 國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ68— 84 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GBJ9— 87 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ11— 89 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ10— 89 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ7— 89 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94— 94 《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》 JGJ3— 91 （二 ）活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GBJ987）》 住 宅 KN/M2 商 場(chǎng) KN/M2 車 道 25KN/M2 停 車 庫(kù) 衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái) （三）自然條件 地震設(shè)防烈度 按國(guó)家地震局建設(shè)部頒發(fā)的震發(fā)辦 [1992]160 號(hào)文件和地方有關(guān)文件規(guī)定， 本工程設(shè)防烈度為 6 度。主要房間主動(dòng)采用符合環(huán)保要求的塑鋼陽(yáng)光凸窗，并結(jié)合空調(diào)室外機(jī)的放置位置，挑板等統(tǒng)一設(shè)計(jì)，使整個(gè)建筑洋溢著美妙的現(xiàn)代氣息。主體住宅戶型平面緊湊，布局合理，客廳及臥室空間獨(dú)立，采光通風(fēng)較好，明廚明廁互不干擾，每戶均設(shè)有放置空調(diào)的位置。大廈裙樓一至四層為商場(chǎng)，底樓設(shè)有自動(dòng)扶梯，商場(chǎng)大空間靈活劃分，符合現(xiàn)代商業(yè)的需求。 B 棟為 13+1 層一梯六戶住宅，其中一室一廳為二戶，二室二廳二戶，四室二廳兩衛(wèi)二戶， 滿足了城市不同消費(fèi)層次的需求，筒體內(nèi)設(shè)置兩部消防電梯及一部消防剪刀梯。 三、建筑設(shè)計(jì) 建筑物的使用功能、層數(shù)、層高 建筑物的使用功能、層數(shù)、層高詳見(jiàn)下表： 序號(hào) 建筑物 建筑面積（ m2） 層 數(shù) 總高度 工程等級(jí) 使用功能 備注 1 A棟 26HF/3F 90m 二級(jí) 住宅商業(yè) 2 B棟 13+1F/3F 51m 二級(jí) 住宅商業(yè) 平面設(shè)計(jì) 利得爾大廈共分為二棟塔式高層住宅，其中 A棟為 26+1 層一梯八戶，戶型均為三室二廳與二室二廳。設(shè)計(jì)考慮在人口較集中的場(chǎng)地內(nèi)部采用垃圾袋裝后統(tǒng)一集中于專設(shè)的垃圾收集點(diǎn)，既滿足了業(yè)主要求，又有益環(huán)境保護(hù)，在滿足上述要求的同時(shí)，各專業(yè)設(shè)計(jì)盡量做到了技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理。 該設(shè)計(jì)合理組織城市空間，做到布局合理，節(jié)約用地；內(nèi)外交通組織順暢便利，減少了人流、車流的相對(duì)干擾，減輕 城市交通壓力，激活地域人氣，充分發(fā)揮了地塊價(jià)值，設(shè)置了地面、屋面為一體的綠化體系。 二、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想 （一）設(shè)計(jì)原則 在滿足消防、環(huán)保等現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定的前提下，充分尊重自然現(xiàn)狀條件，文脈特征，充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造人居與商業(yè)環(huán)境相互適應(yīng)，相互協(xié)調(diào)的優(yōu)美環(huán)境，達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的和諧統(tǒng)一。 業(yè)主提供的設(shè)計(jì)委托書和有關(guān)地形、地質(zhì)鉆探 和管網(wǎng)等資料。 重慶市規(guī)劃局重規(guī)建審（ 2020）沙字第 0088 號(hào)文。 5．銷售建議： 應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目所在地區(qū)的特點(diǎn)，打出教育和文化特色。 ，并考慮到區(qū)位的因素，結(jié)合本項(xiàng)目作為優(yōu)秀單體樓盤的項(xiàng)目定位，確定市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目可接受的價(jià)格均價(jià)在 20203000 元 /m2左右，在后面的經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)取 2600 元 /m2。 根據(jù)本項(xiàng)目組對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查并分析后可以得到如下數(shù)據(jù)：客戶的購(gòu)房面積主要集中在 70150 m2這個(gè)范圍內(nèi)，其中面積在 80125 m2的住房成為客戶關(guān)注的熱點(diǎn)，占總體的 %，這說(shuō)明客戶還是比較注重實(shí)用型 因此，本報(bào)告建議本擬建項(xiàng)目的戶型定位如下： 80125 m2（兩室兩廳或三室兩廳）為主占 75%； 80 以下（一室一廳）占 10%； 125 以上（四室兩廳及躍層）占15%。 （ 3）沙坪壩區(qū)的消費(fèi)者在對(duì)于購(gòu)房目的的選擇上面，與其他各區(qū)最具差別性的就是：該區(qū)消費(fèi)群體具有明顯的多元化傾向：其 中，對(duì)于“解決人口增加的居住問(wèn)題”、“追求更為寬松 的居住面積”、“追求更好的居住環(huán)境”、“對(duì)目前的午夜管理不滿意”、“為 解決子女的入學(xué)問(wèn)題”、“投資”、和“其他目的”等，均有從 4%20%不等的選擇率；這一方面表明該區(qū)正在日益成為一個(gè)以教育為核心、以商貿(mào)為資助 的復(fù)合性區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，另一方面也表明該區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)構(gòu)成多元性和復(fù)雜性；因此可以看出該區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場(chǎng)前景的。 67%，能承受 3000 元以上的占被訪者的 10%。 。價(jià)格定位適中，易于為中青年這一主要購(gòu)買群體所接受。 3項(xiàng)目周邊環(huán)境較好，緊臨華宇小區(qū)，與沙龍廣場(chǎng)對(duì)望，環(huán)境較好。 （二）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 1. 本項(xiàng)目位于重慶市火車北站以東，側(cè)緊 華宇廣場(chǎng)，南面為 32 米城市主干道—— 站東路，地理位置優(yōu)越，交通方便。競(jìng)爭(zhēng)肯定也不會(huì)停留在價(jià)格的層 面，那將是來(lái)自品質(zhì)、特色、細(xì)節(jié)等全面的競(jìng)爭(zhēng)。且隨著沙區(qū)政府的遷移，從而引起的沙區(qū)南部新城的熱潮，必將搶奪該盤的市場(chǎng)份額。是沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)及改造的黃金口岸地段，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：一 .附近商圈成熟，有重百、新世紀(jì)超市、明日百貨等知名商場(chǎng)，購(gòu)物極其方便；二 .商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、綠色藝術(shù)廣場(chǎng)和正在修建的三峽廣場(chǎng)進(jìn)在咫尺，必將帶來(lái)巨大的人氣；三 .沙坪壩作為全國(guó)知名的科技文化區(qū)，重大、師院、西政、川外、三軍醫(yī)大等知名大學(xué)，全市 1/3 的科研機(jī)構(gòu) 和國(guó)家新批建設(shè)面積為 平方公里的重大科技圓區(qū)都集中于此，科研工作者逾 5萬(wàn)，具有穩(wěn)定強(qiáng)勁的消費(fèi)市場(chǎng) ；四 .為鼓勵(lì)中外商家來(lái)本區(qū)投資，重慶市政府、沙區(qū)政府制定了一系列相關(guān)的財(cái)政稅收、工商登記、金融信貸、土地房產(chǎn)等諸多方面的優(yōu)惠政策，為投資者創(chuàng)造了制勝優(yōu)勢(shì)。因此，沙坪壩房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。春節(jié)后，隨著項(xiàng)目工程形象的初步確立和廣大購(gòu)房者對(duì)鳳天路認(rèn)知度的加深，天驕年華的銷售進(jìn)度有加快的趨勢(shì)。 2020 年春節(jié)前，由于上客量得不到保證，天驕年華的銷售推廣速度很慢。但是，為什么天驕年華的銷售業(yè)績(jī)遲遲沒(méi)有起色呢？主要是由于鳳天路整個(gè)大環(huán)境不景氣的原因造成的，當(dāng)然天驕年華偏高的單價(jià)也對(duì)銷售造成一定的影響，但不是最主要的決定因素。 （ 11）簡(jiǎn)評(píng)： 從品質(zhì)上講，天驕年華是沙坪壩區(qū)南部新城鳳天路的第一樓盤，而且，天驕年華的戶型配比（二室、三室為主）也符合現(xiàn)在市場(chǎng)上的需求主流。 2）單價(jià)相對(duì)偏高，使部分消費(fèi)者望而止步 。 （ 6）工程進(jìn)度： 一期梅園、蘭園交房時(shí)間為 2020 年 4 月到 6月，二期松園、竹園交房時(shí)間為2020 年 3 月到 4月。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套：社區(qū)配套設(shè)施較為齊全，沙區(qū)政府、西南醫(yī)院、第三 醫(yī)大就在其附近，其周圍也即將建成一座小學(xué)和大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。自開盤以來(lái)銷售一直呈上升趨勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)較好。 （ 8）戶型 從一室一廳到去七室二廳四衛(wèi)，從 37 平方米到 252 平方米以中小型為主，以適應(yīng)多樣化的要求 （ 9）特點(diǎn)： 1）地段具有決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2）戶型多樣，采光、通風(fēng)俱佳 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好 （ 10）簡(jiǎn)評(píng)： 由于該項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，戶型多樣，很好的抓住了沙區(qū)的消費(fèi)群體。一期基本已售完，二期銷售也過(guò)半。由 11 棟高層建筑（時(shí)代星空、世 紀(jì)銀河、逸景樓、爾雅樓、三味樓、詩(shī)韻樓、五文樓、巴雨樓等）圍合大型中央廣場(chǎng)而成的超大型建筑群體。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套 華宇廣場(chǎng)獨(dú)享周邊成熟社區(qū)，寬闊的商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、重百、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、學(xué)校等星羅棋布分布在其周圍，西南醫(yī)院等知名醫(yī)院更可便捷到達(dá)。在時(shí)代 星空大門西側(cè)是規(guī)劃中的市地鐵沙坪壩站。其次，學(xué)林雅園在入市時(shí)機(jī)上也把握較好，在天驕年華還沒(méi)有正式開盤銷售之前既迅速推出，搶占市場(chǎng)先機(jī)。 學(xué)林雅園的 成功首先是產(chǎn)品定位的成功，主要針對(duì)沙坪壩區(qū)眾多學(xué)校教師，推出“琴、棋、書、畫”等具有濃厚文化色彩的主題景觀和針對(duì)教師所選定的地段，開盤時(shí)既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有較強(qiáng)購(gòu)買力的教師購(gòu)房，形成良好的社會(huì)影