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利得爾商住樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(66頁(yè))-地產(chǎn)可研-免費(fèi)閱讀

  

【正文】 ( 2)地內(nèi)設(shè)置一個(gè)生化池,污(廢)水與雨水分流匯集排入生化池,進(jìn)行統(tǒng)一處理達(dá)標(biāo)后,再排入市政排污管道。商場(chǎng)最大防煙分區(qū)以不超過 500 m2 計(jì),每個(gè)系統(tǒng)的排煙量按其所負(fù)擔(dān)最大防煙分區(qū)每平方米 120 m2/h 排煙量計(jì)。 車庫(kù)增設(shè) MF70 型推車式干粉滅火器。 本工程由 A 棟 B 棟及裙房組成,分為地下車庫(kù)、商業(yè)裙 房、住宅主樓三個(gè)使用功能,均按高層防火設(shè)計(jì)規(guī)范考慮。住宅用戶設(shè)流量計(jì)單獨(dú)計(jì)量。 各設(shè)備的通風(fēng)量根據(jù)以下原則確定: ( 1)變電間、柴油發(fā)電機(jī)房,按設(shè)備發(fā)熱量;柴油發(fā)電機(jī)房進(jìn)風(fēng)采用自然進(jìn)風(fēng)。 ( 2)整個(gè)大樓水系統(tǒng)采用異程式。電話設(shè)置按:商業(yè): 1對(duì) /20M2,住宅: 2 對(duì) /戶設(shè)置,設(shè)備用房按需要設(shè)置。 照明 照明系統(tǒng)采用樹干式供電,商場(chǎng)和住宅照明主干線采用插接母線接至各樓層照明配電箱。變壓器 B B2 系統(tǒng)采用放射方式分別為消防負(fù)荷供電。另在大樓的負(fù)一樓設(shè)置一臺(tái) 475KW 柴油發(fā)電機(jī)組作為消防負(fù)荷的備用電源。 第四章 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 一、給排水設(shè)計(jì) (一)設(shè)計(jì)依據(jù) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ13— 86 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14— 87 業(yè)主提供的資料和要求 建筑專業(yè)提供的平、立、剖面圖 (二)給水 用水量(見下表) 序 號(hào) 用 水 名 稱 用 水 數(shù) 量 計(jì) 算 水 量 備 注 最高日( m3/d) 最大小時(shí)( m3/h) 1 住宅 250L/人 .d 756 189 Kh= 2 商場(chǎng) 3L/人 .次 2020 / 3 車庫(kù)地面沖洗水 3L/ 5292 16 / 4 道路、綠化用水 2L/ 2500 / 5 空調(diào)冷卻水補(bǔ)水 168 / 按循環(huán)水量 2%計(jì) 小 計(jì) 384 未預(yù)見水 39 2 按小時(shí) 10%考慮 合 計(jì) 423 22 給水水源 本工程采用城市自來(lái)水,由市政給水管接入,接入管管徑為 DN150mm。 立面說(shuō)明 設(shè)計(jì)追求城市現(xiàn)代文化的風(fēng)采,緊密結(jié)合周邊原有的城市景觀,采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法,著重輪廓線的起伏韻 律,運(yùn)用金屬、玻璃、石材等現(xiàn)代建筑材料,營(yíng)造出具有全新時(shí)代感的都市新形象。使該項(xiàng)目做到環(huán)境效益,社會(huì)效益和投資收益的有機(jī)統(tǒng)一。 重慶市公安局消防局重公消審( 2020)(高)(初)字第( 147)號(hào)。 ( 4)沙坪壩房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)住宅建筑類型的取向具有兩個(gè)明顯的特點(diǎn):其一就是對(duì)“高層”和“小高層”表現(xiàn)出相對(duì)其他 各區(qū)較大的興趣,分別有 %和 %的被訪者選擇這兩類住宅;其二就是對(duì)住宅建筑類型的不關(guān)注程度相對(duì)其他各區(qū)較高,有 %的被訪者選擇“無(wú)所謂”;造成這種原因是該區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)尚未完全激活,住宅項(xiàng)目的發(fā)展并未進(jìn)入高峰階段,并且在該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)占主要地位的住宅項(xiàng)目多以高層為主,因此形成上述消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn);該區(qū)在消費(fèi)市場(chǎng)多元化發(fā)展方面具有進(jìn)一步挖掘潛力的趨勢(shì)。 ,能滿足城市不同消費(fèi)層次的需要。 但我們同時(shí)也應(yīng)該看到,近年來(lái)沙區(qū)出現(xiàn)了不少有名的樓盤:學(xué)林雅園、華宇廣場(chǎng)、天驕年華、芳草地等。同時(shí),沙坪壩區(qū)的另一個(gè)高品質(zhì)樓盤 — 學(xué)林雅園的 競(jìng)爭(zhēng)也對(duì)天驕年華的銷售帶來(lái)影響。 ( 5)規(guī)模:占地面積 160 畝,總建筑面積 27 萬(wàn)平方米,容積率 ,綠化率 %,先期建設(shè) A區(qū),占地面積 100 畝,建筑面積 17 萬(wàn)平方米。 ( 6)工程進(jìn)度及銷售情況 一期工程交房時(shí)間為 2020 年 7月,二期交房時(shí)間為 2020 年 6 月。在這些教師的帶動(dòng)下,學(xué)林雅園銷售迅速取得成功。 2)聘請(qǐng)品牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、品牌的景觀設(shè)計(jì)公司、品牌的物業(yè)管理顧問公司打造品牌物業(yè)形象。 ( 5)規(guī)模: 占地面積 70000m2,總建筑面積 209799m2,綠化率 %, 容積率 3。 ( 7)起價(jià): 2100 元 /m2 均價(jià): 2700 元 /m2 ( 8)物業(yè)定位 中青年人士,成功人士,二次置業(yè)者 ( 9)戶型結(jié)構(gòu): 一房一廳( m2) 二房二廳( m2 、 m2)、 二房三廳( m2) 三臥一房三廳( m2) ( 10)項(xiàng)目特色: 1)地段具有決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2)對(duì)文化進(jìn)行了重點(diǎn)炒作,較為符合本區(qū)域消費(fèi)者心態(tài) 3)價(jià)格優(yōu)勢(shì)及所體現(xiàn)的性價(jià)比較為明顯 ( 11)項(xiàng)目抗性 1)目標(biāo)客戶群不夠明確 2)周邊樓盤眾多,競(jìng)爭(zhēng)激烈,客戶分流嚴(yán)重 3)開發(fā)商實(shí)力及操作經(jīng)驗(yàn)有 限。 為 了獲得沙坪壩區(qū)的行情更為確切、詳實(shí)的資料,我們還對(duì)沙坪壩區(qū)的樓盤進(jìn)行了抽樣調(diào)查,抽樣調(diào)查樓盤共 16 個(gè),并制成了下表 24。在這個(gè)階段實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時(shí)、地利、人氣旺的三大優(yōu)越條件,勝數(shù)較大,這是在其他城市做房地產(chǎn)開發(fā)不可具有的優(yōu)越條件。 2020 年 末,全區(qū)金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn) 200 個(gè),金融機(jī)構(gòu)貸款余額 億元,金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元;保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速, 2020 年保險(xiǎn)承保額突破百億元大關(guān),保險(xiǎn)費(fèi)收入 億元,賠款給付 億元。近幾年來(lái),沙區(qū)多渠道籌集資金 23 億元,新建了濱江路、風(fēng)天路、龍泉路、磁童路;拓寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、沙梨路、烈歌路;鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時(shí)也加快, 1997 年實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通公路的目標(biāo),到 2020 年有 70%的社通公路, 2020 年底全區(qū)公路總里程 公里,比 95年增長(zhǎng) %。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng) ,民營(yíng)和個(gè)體私營(yíng)工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大。 2. 城市建設(shè) 近幾年來(lái),沙坪壩新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模不斷擴(kuò)大。如此大好的形勢(shì)吸引了眾多的商家來(lái)此投資,成為各商家的必爭(zhēng)之地。在重慶市政府進(jìn)一步加快改革和發(fā)展的步伐的同時(shí),確定要完善城市功能,不斷提高城市品位,在開發(fā)大西部的大形勢(shì)下,爭(zhēng)取樹立“龍頭”形象地位,因而加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),深化住房制度和土地使用制度改革,促進(jìn)城市建設(shè)管理的全面發(fā)展,充分提升房地產(chǎn)業(yè)在重慶各物業(yè)的突出地位,這一切都給重慶市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了好的時(shí)機(jī)和環(huán)境。 (三) 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 重慶市房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)育程度和價(jià)格水平與沿海城市相比存在著較大的差距,但發(fā)展速 度較快,特別是 97 年 3 月設(shè)立直轄市以來(lái),持續(xù)增長(zhǎng)的需求極大地刺激了重慶市房地產(chǎn)的發(fā)展。包括: ⑴ 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。允許房改房上市交易,鼓勵(lì)差價(jià)換購(gòu),以舊換新,以小換大。 2020 年,開發(fā)投資量位居前 6 位的依次是渝中區(qū)( 億元)、九龍坡區(qū)( 億元)、南岸區(qū)( 億元)、沙區(qū)( 億元)、渝北區(qū)( 億元)、江北區(qū)( 億元)。 2020 年 我市商品住宅建設(shè)投資累計(jì)達(dá) 億元,比上年增長(zhǎng) %,占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的 %提高到 %。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了很好的大環(huán)境。國(guó)際、國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的財(cái)團(tuán)、公司進(jìn)入重慶,國(guó)內(nèi)外駐重慶機(jī)構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個(gè)人財(cái)富,都成為推動(dòng)重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。 國(guó)家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。 二、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 重慶市規(guī)劃局重 規(guī)設(shè)( 2020)沙字第 0031 號(hào)《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、要求通知書》。整個(gè)建筑分為 A棟住宅區(qū)與 B棟住宅區(qū),總投資人民幣 萬(wàn)元。 二、敏感性分析 ......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、投資估算 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 本報(bào)告在編制過程中,參閱了有關(guān)部門提供或?qū)彾ǖ馁Y料,同時(shí)得到了有關(guān)部門、相關(guān)單位的大力協(xié)助,在此深表謝意。 “利得爾大廈”開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 報(bào) 告 書 重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 2020 年 3 月 31 日 前 言 受利得爾實(shí)業(yè)有限公司的委托,重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院組織了由高工、專家組成的研究小組,對(duì)“利得爾大廈”項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究。 報(bào)告編制組 成員名單 姓 名 職務(wù)、職能 張仕廉 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng) 副教授 國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師 重慶市技術(shù)咨詢專家 閆瑞娟 重慶大學(xué)管理經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 目 錄 第一章 總 論 ...................................... 7 一、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目概況及發(fā)展商 .......................................... 7 二、建設(shè)場(chǎng)址及外部條件 .................................................. 8 第二章 市場(chǎng)需求分析 ................................ 9 一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 ............................................... 10 (一)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 .............................. 10 (二) 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策環(huán)境 ............................. 18 (三) 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ........................................... 19 二、 重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征 ..................................... 20 (一 ) 重慶市沙坪壩區(qū)概況 .......................................... 20 (二) 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ..................................... 23 (三)周邊樓盤個(gè)案調(diào)研分析: ....................................... 26 三、項(xiàng)目綜合分析 ...................................................... 31 (一) 項(xiàng)目背景分析 ................................................ 31 (二)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ................................................. 31 (三) 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ................................................ 32 (四)對(duì)本項(xiàng)目的建議及結(jié)論 ......................................... 32 第三章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 .............................. 35 一、規(guī)劃依據(jù) .......................................................... 35 二、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想 ................................................. 35 三、建筑設(shè)計(jì) .......................................................... 36 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) .......................................................... 37 第四章 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 .......................... 38 一、給排水設(shè)計(jì) ........................................................ 38 二、供電設(shè)計(jì) .......................................................... 39 三、通訊及電視設(shè)計(jì) ..................................................... 41 四、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) ................................................. 42 五、天然氣設(shè)計(jì) ........................................................ 43 六、監(jiān)控、防盜系統(tǒng)設(shè)計(jì) ................................................. 43 七、動(dòng)力設(shè)計(jì) ...............................
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