【正文】 “利得爾大廈”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 報(bào) 告 書(shū) 重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 2020 年 3 月 31 日 前 言 受利得爾實(shí)業(yè)有限公司的委托，重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院組織了由高工、專家組成的研究小組，對(duì)“利得爾大廈”項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究。重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（原重慶建筑大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院）擁有很強(qiáng)的專業(yè)隊(duì)伍，人才力量雄厚。 可行性研究小組通過(guò)對(duì)“利得爾大廈”項(xiàng)目所在區(qū)域嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查工作，獲得了該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)、行業(yè)分析、居民狀況以及目標(biāo)客戶的第一手資料，整理分析后 總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過(guò)對(duì)比，從財(cái)務(wù)和營(yíng)銷的角度分析了“利得爾大廈”項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性，最后形成了本報(bào)告。 報(bào)告的編制基于以下假設(shè)： 本報(bào)告編制過(guò)程中所遵循的有關(guān)法律、法規(guī)及政策無(wú)重大變化。 項(xiàng)目所在地 —— 重慶市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。 本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)期內(nèi)有關(guān)信貸利率、稅率、匯率在正常范圍內(nèi)波動(dòng)。 無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)性因素所造成的重大影響。 本報(bào)告在編制過(guò)程中，參閱了有關(guān)部門(mén)提供或?qū)彾ǖ馁Y料，同時(shí)得到了有關(guān)部門(mén)、相關(guān)單位的大力協(xié)助，在此深表謝意。 報(bào)告編制組 成員名單 姓 名 職務(wù)、職能 張仕廉 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng) 副教授 國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師 重慶市技術(shù)咨詢專家 閆瑞娟 重慶大學(xué)管理經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 目 錄 第一章 總 論 ...................................... 7 一、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目概況及發(fā)展商 .......................................... 7 二、建設(shè)場(chǎng)址及外部條件 .................................................. 8 第二章 市場(chǎng)需求分析 ................................ 9 一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 ............................................... 10 （一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 .............................. 10 （二） 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要政策環(huán)境 ............................. 18 （三） 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ........................................... 19 二、 重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征 ..................................... 20 (一 ) 重慶市沙坪壩區(qū)概況 .......................................... 20 （二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ..................................... 23 （三）周邊樓盤(pán)個(gè)案調(diào)研分析： ....................................... 26 三、項(xiàng)目綜合分析 ...................................................... 31 （一） 項(xiàng)目背景分析 ................................................ 31 （二）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ................................................. 31 （三） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ................................................ 32 （四）對(duì)本項(xiàng)目的建議及結(jié)論 ......................................... 32 第三章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 .............................. 35 一、規(guī)劃依據(jù) .......................................................... 35 二、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想 ................................................. 35 三、建筑設(shè)計(jì) .......................................................... 36 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) .......................................................... 37 第四章 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 .......................... 38 一、給排水設(shè)計(jì) ........................................................ 38 二、供電設(shè)計(jì) .......................................................... 39 三、通訊及電視設(shè)計(jì) ..................................................... 41 四、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) ................................................. 42 五、天然氣設(shè)計(jì) ........................................................ 43 六、監(jiān)控、防盜系統(tǒng)設(shè)計(jì) ................................................. 43 七、動(dòng)力設(shè)計(jì) .......................................................... 44 第五章 消防、環(huán)保及綠化 ........................... 45 一、消防設(shè)計(jì) .......................................................... 45 二、環(huán)境保護(hù) .......................................................... 46 三、綠化設(shè)計(jì) .......................................................... 47 四、安全與衛(wèi)生 ........................................................ 47 五、節(jié)能 .............................................................. 48 二、運(yùn)行機(jī)制 .......................................................... 50 第七章 項(xiàng)目招投標(biāo) .................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、招投標(biāo)工作組織 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第八章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃與銷售計(jì)劃 .. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第九章 投資估算及資金籌措 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、投資估算 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、資金籌措 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)、原則及方法 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十四章 不確定性分析 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、盈虧平衡分析 ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、敏感性分析 ......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十五章 結(jié)論與建議 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目概況及發(fā)展商 項(xiàng)目名稱：“利得爾大廈” 項(xiàng)目概況 “利得爾大廈”位于重慶沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺(tái)村，重慶火車北站以東，緊鄰華宇廣場(chǎng)，南面為 32 米城市主干道 —— 站東路，與沙區(qū)中心三角碑遙相對(duì)望，場(chǎng)地交通條件良好車行系統(tǒng)自 成循環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，是沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)及改造的黃金繁華口岸地段，地理位置優(yōu)越。 “利得爾大廈”規(guī)劃用地為不規(guī)則多邊形，東西寬 62米，南北長(zhǎng) 96米，場(chǎng)地內(nèi)最高海拔標(biāo)高 米，最低海拔標(biāo)高 米，高差 米?；噩F(xiàn)為一塊平地，占地面積 平方米。 大廈規(guī)劃布局遵循以人為本，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模為： 主體分為 A、 B 兩個(gè)塔樓，消防車道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地下三層，地上四層商業(yè)裙房，A棟塔樓為 29+1 層住宿樓， B棟塔樓為 16+1 層住宿樓?？偨ㄖ叨葹? 米，總建筑 面積 平方米，為商住樓。整個(gè)建筑分為 A棟住宅區(qū)與 B棟住宅區(qū)，總投資人民幣 萬(wàn)元。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商重慶利得爾實(shí)業(yè)有限公司成立于 1986 年，注冊(cè)資金 2020 萬(wàn)元人民幣，是一家具有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和商貿(mào)為一體的大型綜合實(shí)體。至今為止，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)建筑面積達(dá) 40萬(wàn)平方米，總產(chǎn)值超過(guò)10 億元。目前正處在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目有：重慶 利得爾大廈、利得爾 文星大廈、利得爾 北碚國(guó)際商業(yè)城、利得爾 合川商業(yè)城。 二、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 重慶市規(guī)劃局重 規(guī)設(shè)（ 2020）沙字第 0031 號(hào)《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、要求通知書(shū)》。 重慶市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（ 2020）沙字第 0044 號(hào)《關(guān)于拆遷還建房工程的選址意見(jiàn)通知書(shū)》。 重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建函 [2020]68 號(hào)《重慶市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于利得爾等兩個(gè)項(xiàng)目列入危舊房改造工程的批復(fù)》。 渝府發(fā) [2020]41 號(hào)《重慶市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施意見(jiàn)的通知》。 重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。 重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于“利得爾大廈”項(xiàng)目的有關(guān)文件。 重慶市利得爾 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書(shū)。 重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。 國(guó)家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。 國(guó)家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。 第二章 市場(chǎng)需求分析 一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 （一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 重慶是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨(dú)特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。近幾年重慶在中國(guó)西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，她的獨(dú)特的作用決定了它在中國(guó)跨世紀(jì)的地區(qū)發(fā) 展中占據(jù)著越來(lái)越重要的地位。重慶市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等 13個(gè)區(qū)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。加之受長(zhǎng)江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大因素直接影響著樓盤(pán)的投資與收益。 1997 年 3 月，重慶被批準(zhǔn)設(shè)立為中國(guó)第四個(gè)直轄市，由此拉開(kāi)了國(guó)家開(kāi)發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場(chǎng)，重慶成為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國(guó)外資金和國(guó)內(nèi)資金涌入重慶，尋求投 資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為重慶經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。國(guó)際、國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的財(cái)