【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、總 論 ㈠ 項目概況 項目名稱與承辦單位 項目名稱： 岳陽市 云峰花園 項目實施地點： 岳陽市 南湖大道 項目承辦單位： 岳陽 安得置業(yè) 有限 公司 成立于 1996 年，注冊資金 1000 萬元， 是以 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 的企業(yè)， 具有國家房 地產(chǎn)開發(fā) 三 級資質(zhì)。 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及資金來源 建設(shè)內(nèi)容： 本項目為 集 商業(yè) 、服務(wù)、 住宅 為一體的房地產(chǎn)開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)。 建設(shè)規(guī)模： 項目總用地面積 平方米， 占地地 積 1754 平方米，總建筑面積 32020 平方米 （含地下層 2265 平 方米） ，其中商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑 5100 平方米，住宅 22655 平方米 ， 空中會所 1980 平方米 ，地下層 2265 平方米 ， 道路面積 400 平方米，綠化面積 1000 平方米。 ㈡ 可行性研究報告編制的依據(jù) １、關(guān)于編制 岳陽市 云峰花園 開發(fā)項目可行性研究報告的委托書； ２、 國家發(fā)展計劃委員會計辦投資 [2020]15號印發(fā)的《投資項目可行性研究指南》； ３、國家計委、建設(shè)部計投 [1993]530號關(guān)于“印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)的通知” ４、岳陽市城市建設(shè)總體規(guī)劃； ５、國家有關(guān)建筑工程設(shè)計規(guī)范和 標(biāo)準(zhǔn)； ６、項目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 ㈢ 工可研究范圍與工作概況 １、本項目可行性研究報告編制范圍包括：岳陽市 云峰花園 的市場預(yù)測、 建設(shè)的條件、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、效益分析等。 ２、可行性研究工作概況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)委托，我公司組織 相關(guān)工程技術(shù)人員 對項目建設(shè)相關(guān)情況進(jìn)行了調(diào)查，分析了有關(guān)資料，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和投資項目可行性研究報告的編制要求及項目地的地理、水文、氣象、交通、水電等基本情況，對項目的建設(shè)條件、建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模及綜合效益進(jìn)行了 研究與論證，在滿足技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。 ㈣ 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表 11） 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 2 占 地面積 平方米 1754 3 總建筑面積 平方米 32020 商業(yè)建筑面積 平方米 5100 住宅建筑面積 平方米 22655 地下層 建筑面積 平方米 2265 4 道路面積 平方米 400 5 綠化面積 平方米 1000 6 停車車位 個 70 地下車庫 7 總投資 萬元 5120 8 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 銷售額 萬元 開發(fā) 利潤率 % 所得稅后 銷售利潤率 % 所得稅后 盈虧平衡點 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (五 )結(jié)論 通過對建設(shè)場地的區(qū)位、項目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場預(yù)測、項目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結(jié)論如下： 項目是 在 岳陽市 繁華地段南湖 大道 開發(fā)建設(shè)的商業(yè)黃金鋪面， 有利于加快岳陽市 南湖大道 街 區(qū)的規(guī)范和 發(fā)展， 有利于優(yōu)化岳陽市 商業(yè) 、服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)和布局，給岳陽房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展理念，項目的 開發(fā)建設(shè) 符合城市發(fā)展規(guī)劃，對推進(jìn)岳陽市城市建設(shè) 具有 極積的作用 。 項目建設(shè)的場地周圍城市配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全，有利于提供經(jīng)濟(jì)可靠的水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，營造方便、安全、舒適、高效的商務(wù)、購物環(huán)境。 項目的前期工作比較扎實，支持項目順利建設(shè)的法律文件和手續(xù)等基礎(chǔ)資料齊全。 資金籌措和來源基本上落實。自有資金基本到位 。 項目建設(shè) 的各項經(jīng)濟(jì)、社會效益等指標(biāo)，均滿足國家發(fā)改 委、建設(shè)部關(guān)于項目建設(shè)的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。 根據(jù)以上各個方面研究的成果，經(jīng)過綜合評估，認(rèn)定項目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競爭力，具有抗御市場風(fēng)險的能力，資金籌措基本到位，市政府 有關(guān)部門的高度重視和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鼎力支持。因此項目的建設(shè)是可行的。 二、項目開發(fā)背景與市場分析 ㈠ 經(jīng)濟(jì)與地理環(huán)境 項目區(qū)概況 岳陽市位于湖南省東北部，地處東經(jīng) 112176。 18′～ 114176。 9′北緯 28176。 25′ ～ 29176。 51′之間。岳陽市現(xiàn)有行政區(qū)域包括四區(qū)（岳 陽樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)、屈原管理區(qū)）、四縣（岳陽、華容、湘陰、平江）、二市（臨湘、汩羅），東鄰湖北省通城縣和江西省銅鼓縣、修水縣，西抵沅江縣、南縣和湖北省石首市，北接湖北省監(jiān)利縣、洪湖市、赤壁市，南接長沙和瀏陽市、望城縣，土地面積 ，占全省土地面積的 %， 2020年全市 期末總?cè)丝跒? 萬人 。岳陽是一座歷史悠久的文化古城，距今已有 2500 多年歷史，是全國對外開放甲級旅游城市，人文景觀十分豐富，有岳陽樓、屈子祠等名勝古跡 193處。 岳陽是湖南唯一臨江口岸，是長江沿岸對外開放城市 ，岳陽地處一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、 107 國道）、三?。ㄏ?、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。京廣鐵路縱貫境內(nèi)三縣（市）二區(qū)；公路有京珠高速和 10 107 兩條國道平行穿越；水路通江 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 達(dá)海，有長江岸線 163公里，城陵磯是長江八大良港之一。 岳陽是新興的工業(yè)城市，是中南地區(qū)最大的石化基地，全市已形成石化、電力、造紙、紡織、機(jī)械、建材、食品、飼料等幾大支柱產(chǎn)業(yè)。岳陽有儲量豐富的金、銀、銅、鋅、鈾、獨居石、白云石、高嶺土、花崗巖等礦產(chǎn)資源。 岳陽市氣候溫和， 雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富。岳陽市城市綜合服務(wù)功能比較齊全，連續(xù)多次評為國家及省級衛(wèi)生城市。 改革開放以來，岳陽市優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境和改革開放的有利政策加快了岳陽經(jīng)濟(jì)社會事業(yè)的快速發(fā)展， 2020 年全市，比上年增長 %，規(guī)模和速度均創(chuàng)七年新高。人均 GDP 取得歷史性突破，達(dá)到 12408 元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::。 2020年，全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 %。 ㈡ 房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 １、全國房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 我國的房地產(chǎn)業(yè)從 2020 開始新一輪的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù) 5 年保持年均增長近 20％的基礎(chǔ)上 ， 動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)投資增長率從 1999 年開始發(fā)生很大的變化，一直保持在 25%以上，是GDP 增長的 3 倍左右 。 2020 年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15759億元，比上年增長 %，增幅比上年回落了 個百分點 。 全國完成商品住宅投資 10768 億元 ,同比增長 %。 全國商品住宅平均銷售價格同比增長 %，增幅比上年回落 個百分點 。 在 靜態(tài)的指標(biāo) 上， 先 看 價格，我國主要的有代表性的價格收 入比較高，一般都大于 8，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的高限 6； 再看空置率，較為官方的意見認(rèn)為 2020 年末我國的空置率為 12%或14%，而也有觀點認(rèn)為空置率不到 10％，另有意見認(rèn)為空置率早已超過了 20％。觀點不同的主要原因在于人們計算方法的不一和對空置率理解的差異。但無論哪種算法，都明顯高于國際公認(rèn)的 5%左右的警戒線 ；還有 在房地產(chǎn)投資貸款方面和按揭貸款方面， 2020年投資貸款占總投資的比重 %，但增長率卻達(dá)48%。在按揭貸款方面，增長率也十分迅速。 房地產(chǎn) 存在 泡沫 已受到政府部門、專家學(xué)者和普通大眾的關(guān)注，從 2020 年下半年開始，國家逐步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地供應(yīng)和房貸政策。最近國務(wù)院舉行了專門針對房地產(chǎn)市場，由溫總理主持的的工作會。 會議提出 八條措施對 當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場 進(jìn)行 引導(dǎo)和調(diào)控 ： 一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中 小戶型 住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn) 廉租住房 制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 但是政策的意圖是要讓房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，防止因房地產(chǎn)業(yè)的 泡沫 影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，仍將會保持持續(xù)快速發(fā)展： 其一、 從基本面上看，中國目前僅處于工業(yè)化中期，中 國城鎮(zhèn)人口比重目前只有 40%，估計到 2020 年以后中國才有可能達(dá)到 60％以上的城鎮(zhèn)人口比重，而中國人的住房由于歷史的欠帳，與歐美的情況不完全相同，在大部分城市可以說還剛剛開始進(jìn)入商品房階段，因此也可以說大部分的潛在需求并未得到滿足，由此可以肯定中國的房地產(chǎn)還有至少 15年以上的大發(fā)展。 其二、由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡造成房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)之間差別巨大。一方面沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、一線城市如北京、上海房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大、房地產(chǎn)銷售價格大幅上升、房地產(chǎn)投機(jī)普遍存在。另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的廣大內(nèi)陸地區(qū)和二、三線城市一 直保持理性或者說是偏冷的狀態(tài)。 國家的宏觀調(diào)控政策打擊了房地產(chǎn)存在的 泡沫 ，也為地處中部、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的湖南房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)會。最近一兩年一些大財團(tuán)、大房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投資可紛紛進(jìn)入武漢、長沙甚至岳陽，預(yù)示著湖南、長沙、岳陽和汨羅的房地產(chǎn)業(yè)即將走上一條快速發(fā)展的軌道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ２、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 2020 年，湖南省貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策措施，綜合運用土地供應(yīng)、金融、稅收、行政措施等手段，開展房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步克服了投資增速過快、開發(fā)規(guī)模過大、住房需求過熱等不利因素的影響，湖南省房地產(chǎn)市場實 現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，增速趨緩。 2020 年湖南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投