【正文】 玉 溪 市 福 安 康 頤 養(yǎng) 中 心 項 目 建 設(shè) 可 行 性 研 究 報 告 （代項目建議書） 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項目籌備組 二 00 九年三月 機密材料 請勿外傳 目 錄 第一章 項目概述???????????????? 1 項目名稱及項目承擔(dān)單位情況??????? 1 可行性研究報告編制的依據(jù)和研究范圍? ?? 2 主要技術(shù)經(jīng)濟指標???????? ???? 5 第二章 項目建設(shè)背景及必要性?????????? 6 項目提出 的背景??? ???? ?????? 6 項目建設(shè)的必要性???? ???????? 7 第三章 市場分析預(yù)測及營銷方案????????? 9 社會福利事業(yè)市場化發(fā)展前景??????? 9 營銷方案???????? ???????? 13 第四章 項目建設(shè)地點及建設(shè)條件????????? 15 項目建設(shè)地點?????????????? 15 建設(shè)條件???????????????? 15 第五章 項目建設(shè)目標?????????????? 17 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想??????????? 17 項目建設(shè)目標????????????? ? 17 第六章 建設(shè)內(nèi)容及公用工程??????????? 18 建設(shè)內(nèi)容???????????????? 18 公用工程?????????????? ?? 21 第七章 環(huán)境保護及安全衛(wèi)生????? ? ???? ?? 24 中心環(huán)境保護 ? ????? ?? ? ??? ??? 24 安全衛(wèi)生??????? ??????? ? ? ? 25 第八章 中心組織機構(gòu)、定員及運作機制? ? ?? ?? ? 28 中心組織機構(gòu)框架圖?????? ??? ??? 28 中心定員編制計劃?????? ???? ??? 29 運作機制簡介??? ??? ?????? ??? 29 第九章 項目實施進度?????? ?????? ??? 31 項目建設(shè)期????? ??????? ???? 31 項目實施進度計劃??? ???? ?????? 31 第十章 工程的組織管理????? ????? ???? 33 工程的組織管理????????? ???? 33 招投標??????? ???????? ?? 33 第十一章 投資估算及資金籌措 ?? ?? ?????? 35 投資估算??????? ??????? ?? 35 資金籌措??????? ????? ?? ?? 36 第十二章 經(jīng)濟效益分析及評價 ?? ?? ?????? 37 主營業(yè)務(wù)收入?????? ????? ??? 37 成本費用估計????? ????? ???? 37 盈利綜合評價? ???? ????? ???? 38 第十三章 研究結(jié)論 ???? ??????? ??? ? 40 第一章 項目概述 項目名稱及項目承擔(dān)單位情況 項目名稱： 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心 項目承擔(dān)單位名稱： 玉溪市匯海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目承擔(dān)單位通訊地址： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 08772789678 2789687 通訊地址：玉溪市紅塔區(qū)玉興路匯溪大廈 703 室 項目承擔(dān)單位簡介： 玉溪匯海 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司是專業(yè)從事 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理，以及物業(yè)管理、裝飾裝修等業(yè)務(wù) 的企業(yè)，公司成立于 2020 年，年輕且充滿活力，注冊資本三百萬元，目前已經(jīng)成功投資開發(fā)了多處市場以及住宅，包括目前正在建設(shè)的尚品高層建筑“磊山大廈”， 對于 房地產(chǎn)開發(fā)等方面經(jīng)驗豐富。 公司自成立以來， 一直秉承“ 塑物為美，樹仁成林，以人為本，回報社會”的經(jīng)營理念。在社會各界的支持下，經(jīng)營發(fā)展取得了好成績，拓寬了市場渠道 ，步入了多元化發(fā)展時期，公司事業(yè)蒸蒸日上。為回報社會，致力于開發(fā)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，現(xiàn)傾力打造一流老年人頤養(yǎng)中心。 項目宗旨：以建立和諧社會為目標， 結(jié)合市政府建設(shè)生態(tài)城市的指導(dǎo)思想， 大力發(fā)展社會福利事業(yè) ；以管理價格、齊備功能提供社會所需求的全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 項目理念：以人為本，無微不致；溫馨和諧，功能完備。 項目經(jīng)營方針： 夕陽無限好，永留人間美； 承接美德，忠于職守，熱愛工作，強化交流； 注重關(guān)愛、創(chuàng)意和環(huán)境。完善醫(yī)療保健功能，建立和諧老年社區(qū)，健全頤養(yǎng)居住設(shè)施，消除老年“孤獨”，創(chuàng)建美好社會； 制定合理通暢的管理 制度和工作流程； 注重國情，引領(lǐng) 潮流，健康向上，不懈追求； 同心協(xié)力，融 入社會，全面發(fā)展。 項目建設(shè)地點： 項目選址方案： 方案一：聶耳文化廣場州大河北岸，占地 畝 方案二：州大河北岸代井村以南，占地 畝 可行性研究報告編制的依據(jù)和研究范圍 可行性研究報告編制的依據(jù) （ 1）國務(wù)院民政部《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見》民發(fā) [2020]170 號 （ 2）全國老年辦發(fā) [2020]46 號《關(guān)于加強老年人有待工作的意 見》 （ 3）《玉溪市紅塔區(qū)人民政府“十一五”發(fā)展計劃 綱要》 可行性報告研究范圍 根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會對項目可行性研究報告的有關(guān)內(nèi)容和要求，依據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，結(jié)合項目的實際情況，全方位、多層次地對項目建設(shè)的背景、項目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項目建設(shè)進度和組織管理、投資結(jié)算和資金籌措、效益分析等方面進行研究和論述，為項目的決策提供依據(jù)。 研究結(jié)論 （ 1）玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項目建設(shè)，符合國家大力發(fā)展社會公益事業(yè)的政策導(dǎo)向，順應(yīng)“贍養(yǎng)老人”傳統(tǒng)美德與現(xiàn)代社會高節(jié)奏、高效率時代精神的要求，符合國家倡導(dǎo)“老有所養(yǎng)、老有 所學(xué)、老有所樂、老有所為”的老齡工作指導(dǎo)思想。 （ 2）玉溪市紅塔區(qū)作為玉溪市政治、經(jīng)濟、文化、科教中心，完善社會福利事業(yè)，特別是建立老年人頤養(yǎng)天年的場所，建立健全社會服務(wù)體系，立足老年福利事業(yè)發(fā)展史各級政府部門工作的重點。玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項目的建設(shè)，對完善玉溪社會福利事業(yè)，積極探索新形勢下社會福利市場化和完善社會化服務(wù)功能等方面具有重要的現(xiàn)實意義。 （ 3）項目規(guī)劃、 設(shè)計建設(shè)目標是建成云南省乃至西南地區(qū)規(guī)范化、標準化，集庭園式、花園式、養(yǎng)老、保健、醫(yī)療、健身、休閑等多功能為一體的社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的典范，項目 始終堅持“以人為本” 的理念，為玉溪社會福利事業(yè)的完善和發(fā)展提供強有力的支持，帶動老年福利事業(yè)向標準化、規(guī)范化、市場化、一體化方向發(fā)展，降低政府社會管理成本，加快老年福利事業(yè)發(fā)展步伐。 （ 4）項目建設(shè)單位通過 多年經(jīng)營發(fā)展，具有較強的資金實力和融資能力，有著豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗。經(jīng)營發(fā)展理念超前，商業(yè)信用良好，對項目實施措施保障到位。 （ 5）根據(jù)市場分析，項目性質(zhì)是公益性社會福利事業(yè)，與其它行業(yè)比較而言，雖利潤較薄，投資回收期較長，但老年事業(yè)既是一項新型的社會事業(yè)，也是一種大有可為的新興產(chǎn)業(yè)，在政府領(lǐng)導(dǎo)和大力扶持 下，市場潛力將最大化釋放，龐大的客戶需求群體將為社會穩(wěn)定作出巨大貢獻，穩(wěn)定的客戶可為企業(yè)維持正常經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。 （ 6）建議主管部門對可行性研究報告盡快進行論證審批，以便使項目盡早開展下階段工作。 （ 7）鑒于項目社會公益的特殊性和玉溪處于空白的實際，建議政府在規(guī)劃選址、土地政策等方面給予支持。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序 號 項 目 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 土地利用 畝 202． 5 總占地面積 平方米 135095 建筑面積 平方米 77567 其他設(shè)施配套面積 平方米 17567 建筑占地利用率 % % 2 勞動定員 人 130 年工作日 日 日工作班次 班 3 項目總投資 萬元 14200 建設(shè)投資 萬元 10200 其中：固定資產(chǎn)投資 萬元 10200 無形資產(chǎn)投資 萬元 4000 遞延資產(chǎn)投資 萬元 預(yù)備費 萬元 4 流動資金 萬元 500 5 年營業(yè)收入 萬元 年營業(yè)稅及附加稅 萬元 營業(yè)費用 萬元 540 管理費用 萬元 財務(wù)費用 萬元 6 利稅 年利潤總額 萬元 年所得稅 萬元 年利稅總額 萬元 7 經(jīng)濟效益指標 評價投資利潤率 平均投資利稅率 % 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 年 18 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 項目提出的背景 玉溪 市老年社會福利事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 從