【正文】 貴溪市 宏發(fā)大廈 房地產(chǎn)項目可行性研究報告 深圳市 廣融信 集團(tuán)有限公司 2020 年 06 月 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 2 目 錄 導(dǎo) 言 第 1 部分： 國家宏觀 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì) 狀況 前景 國家金融政策 國家房地產(chǎn)政策 第 2 部分： 江西 省 發(fā)展概況 區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 分析 投資 環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)狀況 第 3 部分： 貴溪 市 發(fā)展 概況 地理位臵 及城市定位 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 投資 環(huán)境政策 房地產(chǎn)市場狀況分析 城市 發(fā)展規(guī)劃 項目開發(fā)契機(jī) 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 3 第 4 部分： 地塊分析 與發(fā)展構(gòu)想 項目概述 需求及鄰近度 項目規(guī)劃 及可見度 地塊優(yōu)劣勢分析總結(jié) 第 5 部分： 擬建項目 經(jīng)營預(yù)測 項目開發(fā) 水平預(yù)測 平均 房價 水平 預(yù)測 營運(yùn)現(xiàn)金流預(yù)測 第 6 部分： 擬建項目價值評估 經(jīng)濟(jì)價值 城市價值 社會價值 第 7 部分投資價值分析結(jié)論 第 8 部分 報告依據(jù)備份法律文件 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 4 導(dǎo) 言 本報告選用 了目前 國際通行的 房地產(chǎn) 市場研究方法， 在對市場進(jìn)行充分調(diào)查的基礎(chǔ)上， 對 貴溪 市擬建【 宏發(fā)大廈 — 泰昌苑 】項目的市場可行性進(jìn)行了較為全面、系統(tǒng) 、詳實的研究。 報告以國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境為出發(fā)點，依次論述 江西 省、 貴溪 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、 房地產(chǎn)開發(fā) 的最新發(fā)展態(tài)勢，從宏觀層面系統(tǒng)把握 總體市場環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，報告對 貴溪 的 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以及 未來市場需求進(jìn)行了詳盡分析，并通過對擬建項目基本情況及其優(yōu)劣勢的分析總結(jié)，得出了項目地塊開發(fā)建設(shè)具有較高可行性的基本結(jié)論。 為進(jìn)一步對擬建項目的可行性進(jìn)行論證，報告對擬建項目的 開發(fā)周期 、平均房價水平，以及 建設(shè) 營運(yùn)現(xiàn)金流量進(jìn)行了 初步預(yù)測， 報告最后 對擬建項目的經(jīng)濟(jì)價值、城市價值和社會價值進(jìn)行 了 評估和總結(jié)。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 5 第 1 部分 國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)狀況前景 2020 年，我國國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)維持高速增長態(tài)勢，物價漲幅也呈加速趨勢，固有的經(jīng)濟(jì)失衡、結(jié)構(gòu)矛盾突出的問題尚未根本緩解，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)過熱苗頭。 2020 年，北京將召開奧運(yùn)會、國家迎來改革開放 30 周年、適逢政府換屆等，而面對的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境卻是不確定性因素增多。 經(jīng)濟(jì)增長 將 面臨加速滑坡的風(fēng)險， 主要 有五個因素影響中國經(jīng)濟(jì)增長 ： 第一，美國次貸危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國出口面臨較大的下行風(fēng)險 ； 第二， 從緊的宏觀調(diào)控政策和成本上升壓力使國內(nèi)投資增速逐步回落，先后爆發(fā)的 自然災(zāi)害也給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來一定負(fù)面影響。 第三，房地產(chǎn)、證券市場波動對經(jīng)濟(jì)增長的影響。 第四，企業(yè)綜合成本上升，中小企業(yè)融資困難。今年以來，原材料大幅度漲價，用工成本快速上升。為防止通貨膨脹，政府實行緊縮的貨幣政策，2020年６次上調(diào)貸款利率，年底銀行基準(zhǔn)利率比上年同期提高了１．３５個百分點，增長了２０％。尤其是緊縮信貸規(guī)模，中小企業(yè)融資相當(dāng)困難。浙江部分地區(qū)的民間借貸利率已超過２０％。 第五，資源性產(chǎn)品價格扭曲，供給不足。在國際市場原油價格大專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 6 幅度上漲之后，政府選擇了給予成品油生產(chǎn)企業(yè) 補(bǔ)貼的辦法，維持相對較低的成品油價格。但由于補(bǔ)貼不足以抵消成本上升，全國普遍出現(xiàn) “ 油荒 ” 。在國內(nèi)原煤價格大幅度上漲之后，仍然維持相對較低的電價，導(dǎo)致五大發(fā)電公司全部虧損，有可能出現(xiàn)全國性 “ 電荒 ” 。廣東目前已出現(xiàn) “ 開三停四 ” 現(xiàn)象，部分企業(yè)重新啟動自備發(fā)電機(jī)?！?油荒 ” 和 “ 電荒 ” 增加了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，擾亂了正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，對經(jīng)濟(jì)增長的影響是顯而易見的。 雖然有眾多不利因素的存在，但 從投資來看，投資需求近期雖有回落，但后期反彈壓力較大。一是由于我國尚處于工業(yè)化、城市化加速階段，京滬高鐵等一系列重大基礎(chǔ)設(shè)施項目 開工仍將拉動投資增長；二是目前投資回報空間仍然較大；三是災(zāi)后重建會推動固定資產(chǎn)投資高速增長；四是地方政府換屆基本完成，投資沖動仍然較強(qiáng)?？傮w來看，未來投資仍有較大反彈的風(fēng)險，對投資仍應(yīng)堅持總量控制，有保有壓。 國家金融政策 2020 年宏觀經(jīng)濟(jì)政策走向已越來越清晰，瞄準(zhǔn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的突出問題，立足促進(jìn)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，政策變化與制度創(chuàng)新相結(jié)合，經(jīng)濟(jì)、法律手段唱主角。 2020 年國家金融政策將繼續(xù)以謹(jǐn)慎為主，隨著 CPI、 GDP 的不斷攀升，我們面臨 “ 泡沫 ” 的威脅，所以，必須將其控制在合理的范圍 。 2020 年將更多的在日常生活中得專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 7 到體現(xiàn) ，會較大幅度增加對社會保障、衛(wèi)生、教育、住房保障等方面的支出 。 要實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，將防止經(jīng)濟(jì)增長全面過熱、防止明顯通貨膨脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。 國家房地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)行業(yè)既是資金密集、對資金依賴、高投入、周期長、高回報的專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，同時也是高度依賴政策、宏觀經(jīng)濟(jì)大勢的高風(fēng)險行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)既存在運(yùn)作過程中與之相伴隨的經(jīng)營方面風(fēng)險，更具有來自包括金融、財政、土地、行政等方面宏觀政策變化及整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等方面的風(fēng)險。 2020，是中國房地產(chǎn)的敏感之年，更是中國房地產(chǎn)的風(fēng)險之年！由于近幾年的房地產(chǎn)高熱、房價持續(xù)快速瘋漲，導(dǎo)致了房地產(chǎn)未來尤其是房地產(chǎn)未來需求、房價被透支，尤其是房價不斷快速上漲，招致了一系列嚴(yán)厲調(diào)控措施。隨著連續(xù)的宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)正在形成，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著生存環(huán)境的巨大變化：金融政策從緊，土地政策從嚴(yán)，政府保障性住房（包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房）制度建立和政策的逐步落實，市場已經(jīng)高度異變。自 2020 年 9 月 27 日“房貸新政”出臺后，時至今日，中央政府堅定不移地繼續(xù)堅持從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從高度賣方市場 異變?yōu)橘I方市場，一片觀望，成交清淡，全國性價跌量縮，開發(fā)企業(yè)普遍遭遇資金鏈危機(jī)。 2020 年中國房地產(chǎn)市場，注定是調(diào)整的一年。 國家的政策調(diào)整，專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 8 只是在調(diào)整我國的住房結(jié)構(gòu)，使低收入、中低收入家庭的住房問題得到逐步解決，而并不壓制房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，所以，在未來政策的變化，并不會直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展，反而會使整個房地產(chǎn)市場變得更加有序、和諧。 統(tǒng)計顯示， 今年 15 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 9519億元，同比增長 %； 增幅比去年同期提高 個百分點 。 住宅完成投資 6806 億元，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā) 施工面積和竣工面積分別增長 %和 %，增幅比去年同期分別上升 和 個百分點。 從資金來源看，前 5 個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)到位資金 15099 億元，同比增長 %。其中，國內(nèi)貸款 3423 億元，增長 %；利用外資 246 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 5630億元，增長 %。此外，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積10196 萬平方米，同比增長 %；全國房屋施工面積 億平方米，增長 %。其中，住宅施工面積 億平方米，增長%。 截至 5 月底，全 國商品房空臵面積為 億平方米，同比增長 %。其中，空臵商品住宅 6495 萬平方米，下降 %；空臵辦公樓 794 萬平方米，增長 %；空臵商業(yè)營業(yè)用房 3938 萬平方米，增長 %。此前，全國 商品房 空臵面積連續(xù) 9 個月保持同比下降。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 9 第 2 部分：江西省發(fā)展概況 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 江西省，簡稱贛。因公元 733 年唐玄宗設(shè)江南西道而道省名，又因為江西 省最大河流為贛江而得簡稱。 全省面積 萬平方公里，總?cè)丝?4339 萬，轄 11 個設(shè)區(qū)市、 99個縣（市、區(qū)）。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展。 據(jù)統(tǒng)計 ，全年全省生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，連續(xù)五年實現(xiàn) 12%以上增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。人均生產(chǎn)總值 12562