【導(dǎo)讀】場可行性進(jìn)行了較為全面、系統(tǒng)、詳實(shí)的研究。在此基礎(chǔ)上，報(bào)告對(duì)貴溪的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，濟(jì)增長出現(xiàn)過熱苗頭。2020年，北京將召開奧運(yùn)會(huì)、國家迎來改革。經(jīng)濟(jì)增長將面臨加速滑坡的風(fēng)險(xiǎn)，主要有五個(gè)因素影響?；芈?，先后爆發(fā)的自然災(zāi)害也給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來一定負(fù)面影響。料大幅度漲價(jià)，用工成本快速上升。為防止通貨膨脹，政府實(shí)行緊縮。年同期提高了１．３５個(gè)百分點(diǎn)，增長了２０％。浙江部分地區(qū)的民間借貸利率已超過２。東目前已出現(xiàn)“開三停四”現(xiàn)象，部分企業(yè)重新啟動(dòng)自備發(fā)電機(jī)。體來看，未來投資仍有較大反彈的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資仍應(yīng)堅(jiān)持總量控制，2020年國家金融政策將繼續(xù)以謹(jǐn)慎。以，必須將其控制在合理的范圍。國房地產(chǎn)的敏感之年，更是中國房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)之年！實(shí)，市場已經(jīng)高度異變。性價(jià)跌量縮，開發(fā)企業(yè)普遍遭遇資金鏈危機(jī)。2020年中國房地產(chǎn)市場，注定是調(diào)整的一年。

　　

【正文】 貴溪市房地產(chǎn)價(jià)格（參考值）如下：（ 2020 年底銷售價(jià)格） 商住樓類型 銷售價(jià)格（元 /m2） 商用住宅 2400— 3200 一類住宅 2100— 3100 二類住宅 1500— 2100 三類住宅 1100— 1600 一級(jí)地段店面 22020— 43000 二級(jí)地段店面 15000— 24000 三級(jí)地段店面 11000— 15000 四級(jí)地段店面 5000— 11000 （以上數(shù)據(jù)來源：貴溪房地產(chǎn)網(wǎng)） 項(xiàng)目規(guī)劃及可見度 根據(jù)對(duì)本地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目所處位臵，以及本專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 32 項(xiàng)目建成后將是貴溪市中心廣場周邊最為時(shí)尚、最高檔、最高的城市建筑，將成為貴溪市標(biāo)志性建筑的商業(yè)定位， 我們將“宏發(fā)大廈 ——泰昌苑”定位為當(dāng)前流行的大型現(xiàn)代綜合性高檔商住樓，是一個(gè)集商業(yè)、文化娛樂、餐飲、金融、服務(wù)、住宅、甲級(jí)寫字樓等于一體的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。提供吃、住、購物、商務(wù)、文化、休閑、娛樂、健身于一體的一條龍服務(wù)，各種行業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，相互促進(jìn)，形成規(guī)模優(yōu)勢，通過各個(gè)子項(xiàng)目的獨(dú) 立經(jīng)營，統(tǒng)一管理，整合營銷，提高項(xiàng)目的綜合競爭力，從而占據(jù)貴溪商業(yè)制高點(diǎn)，形成自有的、獨(dú)特的項(xiàng)目特色。 項(xiàng)目的建設(shè)將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、經(jīng)營、管理等多方面突出以人為本的經(jīng)營理念，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，確保項(xiàng)目成為江西省優(yōu)工程，充分體現(xiàn)二十一世紀(jì)最具現(xiàn)代化的建筑形象，力爭成為貴溪房地產(chǎn)的標(biāo)桿！ 地塊優(yōu)劣勢分析總結(jié) 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 33 Strength 優(yōu)勢 ? 地域優(yōu)勢：項(xiàng)目地是貴溪市唯一最佳的商業(yè)黃金地段，投資價(jià)值極高 ? 市場稀缺性，項(xiàng)目是 商業(yè)與住宅的綜合體，開創(chuàng)了貴溪房地產(chǎn)市場的先河 ? 設(shè)計(jì)規(guī)劃布局合理，極具現(xiàn)代特色 ? 建筑結(jié)構(gòu)科學(xué)，適應(yīng) 當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求 Weakness 劣勢 ? 項(xiàng)目運(yùn)作資金不足 Opportunity 機(jī)遇 ? 地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略部署為本項(xiàng)目 建設(shè)奠定了艱實(shí)的政治基礎(chǔ) ? 人民生活水平提高，市場需求增加 ? WTO 推動(dòng)國際貿(mào)易，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展 Threat 挑戰(zhàn) ? 本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)模較大，容易在管理和運(yùn)營上出現(xiàn)漏洞 ? 國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的政策變化會(huì)影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 34 第 5 部分：擬建項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)測 項(xiàng)目開發(fā)水平預(yù)測 對(duì)擬建 項(xiàng)目 進(jìn)行市場 開發(fā) 水平預(yù)測，需考慮現(xiàn)有市場的競爭情況，以及客源市場的潛在競爭 能力。我們從影響顧客或者第三方?jīng)Q定選擇什么 項(xiàng)目開發(fā) 的因素進(jìn)行考慮，主要包括： 1）與 城市商業(yè)配套 的臨近程度； 2）擬建 項(xiàng)目 道路網(wǎng)絡(luò)的交通便利程度； 3）坐落的位臵、設(shè)施的品質(zhì)和多樣性，以及環(huán)境的舒適性； 4）擬建 項(xiàng)目 規(guī)模、預(yù)期的市場定位和 開發(fā) 公司品牌； 5）硬件設(shè)施配套的完善程度 ； 6）市場營銷的力度、品牌價(jià)值認(rèn)知等。 依據(jù)項(xiàng)目的初步規(guī)劃和發(fā)展構(gòu)想，我們預(yù)期擬建 項(xiàng)目 的市場滲透能力和潛在的房價(jià)可以獲得以下因素的強(qiáng)有力支持： 1）擬建項(xiàng)目坐落于 城市中心區(qū)域； 2）全新的 開發(fā)理念及出色的成本控制。 3）項(xiàng) 目的體量規(guī)模精致，開發(fā)運(yùn)作效率較高。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 35 7）隨著擬建項(xiàng)目受托于一家 專業(yè)地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市場銷售 ，其品牌受矚目程度、服務(wù)水準(zhǔn)、專業(yè)能力、銷售及市場營銷網(wǎng)絡(luò)的使用將幫助 項(xiàng)目 達(dá)到預(yù)期的市場滲透能力。 平均房價(jià)水平預(yù)測 １、周邊相近樓盤售價(jià)： 樓盤名稱 開售價(jià)格（元 / m2） 二手樓售價(jià)（元 / m2） 住宅 商鋪 住宅 商鋪 遠(yuǎn)東國際華城 23003300 70008000 新盤 新盤 金色年華廣場 25883198 800011000 新盤 新盤 雅利安〃貴閣 23703200 70008000 新盤 新盤 嘉?；ㄔ? 23983100 末出 新盤 新盤 時(shí)代廣場 22002800 800010000 26003000 900011000 陽光時(shí)尚廣場 20202400 60008000 22002600 70009000 都市家苑 20202400 60008000 22002600 70009000 貴都華城 23003200 1800042000 新盤 新盤 江濱花苑 23003200 800010000 新盤 新盤 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 36 項(xiàng)目 預(yù)售 價(jià)： 結(jié)合周邊樓盤售價(jià)，考慮到項(xiàng)目資金回收因素，該項(xiàng)目的合理價(jià)格應(yīng)確定為 35003800 元 / m2 營運(yùn)現(xiàn)金流預(yù)測 根據(jù)擬建項(xiàng)目的特征、位臵和在貴溪市場預(yù)期所處的競爭地位，通過注重推行積極進(jìn)取的開發(fā)策略和市場策略，并對(duì)各項(xiàng)成本及費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，總體而言是比較合理的。 擬建項(xiàng)目現(xiàn)金流的預(yù)測是基于項(xiàng)目土地城成本、建安成本、配套費(fèi)用、市場營銷成本及開發(fā)管理稅費(fèi)進(jìn)行估算可預(yù)測整體項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投入和收益 項(xiàng)目開發(fā)成本估算： 土地成本構(gòu)成 土地成本總額合計(jì)： 550 萬元 5. 配套費(fèi)用 （建安成本中已計(jì)算入配套費(fèi)用） 項(xiàng)目建設(shè)成本 項(xiàng)目建設(shè)按規(guī)劃要求為小高層建筑，在目前市場情況下的建安成本及配套成本為 1270 元 /平米。 建安及配套成本： 1270 元 /平米 平米 = 萬 元 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 37 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用 按目前政府規(guī)定之相關(guān)費(fèi)用及房地產(chǎn)正常開發(fā)的開支預(yù)算約為項(xiàng)目銷售總金額的 16%。 市場保守銷售均價(jià) 住宅： 2800 元 /平米 商業(yè)： 10000 元 /平米 實(shí)際可銷售面積為： 平米 其中：住宅 平米；商業(yè) 平米。 盈利模式 住宅銷售均價(jià)設(shè)定為 3850 元 /平米；商業(yè)銷售均價(jià)設(shè)定為 15000元 /平米。 則可實(shí)現(xiàn)銷售收入為： 約 億 （ 120187985 元） 。 項(xiàng)目收益： 銷售收入 （ 120187985）－ 土地成本 （ 5500000）－建安配套成本 （ 22020972）－ 開發(fā)稅費(fèi)及管理費(fèi)用 （ ） = 元 （約 萬元） 以上估算數(shù)據(jù)皆排除正常的通貨膨脹指數(shù)，以靜態(tài)市場經(jīng)濟(jì)為背景的預(yù)估價(jià)值！ 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 38 第 6 部分：擬建項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估 經(jīng)濟(jì)價(jià)值 擬建項(xiàng)目是適合當(dāng)?shù)厥?場需要求的精品商住項(xiàng)目，具有良好的市場背景和剛性需求，項(xiàng)目的建設(shè)和投入的成本較低，收益與利潤均可達(dá)到市場的最大價(jià)值。 除直接經(jīng)濟(jì)收益外，擬建項(xiàng)目地理位臵優(yōu)越，具有較高的商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目的建設(shè)成功， 可以 產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 城市價(jià)值 擬建項(xiàng)目 準(zhǔn)確 的市場定位以及高品質(zhì)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，必將成為貴溪 市新的 城市地標(biāo) ，成為 貴溪 新的城市名片。 更為重要的是，項(xiàng)目的高起點(diǎn)、高目標(biāo)的發(fā)展構(gòu)想和開發(fā)建設(shè)，將帶動(dòng)以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楹诵牡?商業(yè)項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè)，成為區(qū)域開發(fā)建設(shè)的標(biāo)桿，為建設(shè)生態(tài)化人文化的 宜居城市環(huán)境，有效地提升城市形象增添價(jià)值。 社會(huì)價(jià)值 擬建項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，在于營造一個(gè)獨(dú)一無二、具有高品位、生態(tài)化和藝術(shù)化的 人居 環(huán)境，著力于倡導(dǎo)一種全新的理念和生活方式，引領(lǐng) 城市 生活的新潮流。 特別是在經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)快速增長的大背景下，人們擁有較好的經(jīng)專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 39 濟(jì)基礎(chǔ)和較高的消費(fèi)能力，卻沒有形成一個(gè)健康、科學(xué)的 人居 生活方式。擬建項(xiàng)目以此為己任，倡導(dǎo)科學(xué)的生活理念，創(chuàng)設(shè)宜人的生活環(huán)境，引領(lǐng)健康的 人居 生活方式，為新時(shí)期社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)、發(fā)展、繁榮及穩(wěn)定起到積極的推動(dòng)作用。 第 7 部分投資價(jià)值分析結(jié) 論 投資價(jià)值綜述 本項(xiàng)目經(jīng)過細(xì)密的研究分析，開發(fā)地址合理，建設(shè)前期條件具備，后期銷售可觀，經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測可靠，財(cái)務(wù)分析結(jié)果樂觀，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，從一系列財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)的定量性分析和不確定性分析結(jié)果來看，無論是微觀的靜態(tài)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)，還是宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，“宏發(fā)大廈 — 泰昌苑”項(xiàng)目應(yīng)是切實(shí)可行的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，極具投資價(jià)值。