【導(dǎo)讀】城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。株洲主要以發(fā)展工業(yè)。為主，在整個(gè)湖南省的經(jīng)濟(jì)格局中處于重要地位。城市依托著貫穿我國南北鐵路。大動(dòng)脈和湘江水域貿(mào)易的特殊地位和優(yōu)勢，帶動(dòng)了整個(gè)城市穩(wěn)步發(fā)展。市、株洲縣五縣（市）?？偯娣e11420平方公里，其中市區(qū)面積542平方公里。全市總?cè)丝诩s370萬，市區(qū)人口76萬。蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。株洲火車站是全國五大客貨運(yùn)輸。特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。黃花機(jī)場距市區(qū)不過60公里，有高速公路相連。目前株洲市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展已與鐵路交通密切相關(guān)。眠在株洲境內(nèi)炎陵縣鹿原陂。術(shù)等，在株洲初見端倪，正在形成新的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，必須指出，這些酒店已經(jīng)成為株洲當(dāng)?shù)厝酥苣┑?。上半年，株洲城市?shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額

　　

【正文】 生活概念。 意在從小品設(shè)計(jì)、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量。由過去的內(nèi)向型 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 30 頁 共 41 頁 環(huán)境 (即環(huán)境地裝飾效果 )，向外向型環(huán)境 (即環(huán)境地功能性延伸性 )轉(zhuǎn)變。 “泛環(huán)境”生活主要表現(xiàn)在： A、 相融綠化 B、 造坡組團(tuán) C、 精“點(diǎn)”放大及實(shí)用 主義 D、 水景點(diǎn)綴住宅 相融綠化 強(qiáng)調(diào)內(nèi)部綠化的同時(shí)，注意對外部區(qū)域綠化的鋪設(shè)、使小區(qū)的內(nèi)外自然環(huán)境達(dá)到統(tǒng)一。 在實(shí)現(xiàn)一定綠化率指標(biāo)的基礎(chǔ)上，從平面綠化向立體綠化拓展，實(shí)現(xiàn)綠化的跳躍性，將綠化與建筑融合在一起，實(shí)現(xiàn)一體化，無邊界性。 A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性： 開拓“引綠入?yún)^(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。 B、 小區(qū)綠化與內(nèi)部建筑物的相融性 通過空中綠化，增強(qiáng)綠化的縱深和層次，借助植物的延伸性，將綠化與建筑自然銜接。 C、 小區(qū)綠化與小區(qū)景觀的相融性 小品景觀可以多樣，其中藝術(shù)性的綠化 可以造就綠化小品，增加小品與綠化的聯(lián)系，發(fā)揮綠化的觀賞性作用。小區(qū)內(nèi)所有功能活動(dòng)區(qū)均由植物作自然分隔。 造坡組團(tuán) 株洲的城市地勢平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團(tuán)均在同一水平面，使整個(gè)小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。本案是否能夠制造一些坡地現(xiàn)象，使得居住者推窗見到的綠化，將不是止于家門前的一塊綠地，而是隱約起伏的動(dòng)態(tài)綠化。 新實(shí)用主義小品的“精點(diǎn)放大” 物理學(xué)中從質(zhì)子到量子再到夸克，體積越小，其能量釋放空 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 31 頁 共 41 頁 間越大，引入到現(xiàn)實(shí)生活中也是同理。 (1) 新實(shí)用主義的運(yùn)用 小區(qū)景觀小品， 與整個(gè) 萬平方米的空間來對比，實(shí)在微不足道。但它又是小區(qū)的一個(gè)標(biāo)志，反面，每一處小品景點(diǎn)我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致。 秉持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，小品選擇上多注重功能性，外觀處理上，對細(xì)部線條的勾畫更細(xì)致。 (2) 精點(diǎn)放大 縱觀全國房產(chǎn)佳作，在小品設(shè)計(jì)上均是巧花心思，力爭小品觀賞性在一定程度上的放大。本案的小品景觀應(yīng)當(dāng)有怎樣的唯一性？注重門前廣場、大門、中心花園這條中軸線的景觀資源，一方面要控制開發(fā)成本，一方面要追求新意，鑒于這兩方面考慮，充分利用景觀設(shè)計(jì)資源，可以邀請外籍園藝設(shè)計(jì)大師 ，為本案的小品景觀作設(shè)計(jì)規(guī)劃。 巴喱島式水景住宅 水景住宅實(shí)因人類的親水情結(jié)應(yīng)運(yùn)而生，“仁者樂山，智者愛水”和“ 近山有德，近水有財(cái)”的觀點(diǎn)進(jìn)行推廣，為小區(qū)添加流動(dòng)元素，增強(qiáng)小區(qū)的動(dòng)感。在本案設(shè)計(jì)應(yīng)該區(qū)別當(dāng)?shù)匾恍潜P的集中小塊水池的水景設(shè)計(jì)方式，而使用枯水景觀，追求自然感覺。水體不深，最多沒腳脖，以石頭子鋪設(shè)，雨季為水溪效果，枯季為枯水石效果。同時(shí)植物與水系很好的連通，澆灌時(shí)的水也有了雙重用途，既控制成本，又增添環(huán)境的觀賞性。 (二 )、居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住” 數(shù)碼生活時(shí)代 步入 21 世紀(jì)，住宅 領(lǐng)域的科技含量也越來越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務(wù)。 高安全系數(shù)生活 居住第一要求是安全，高安全系數(shù)住宅，無疑是對產(chǎn)品質(zhì)量無可爭議的保證。主要表現(xiàn)為： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 32 頁 共 41 頁 A、 建筑質(zhì)量 B、 安全防范管理質(zhì)量 健康環(huán)保生活 在建筑選材，生活配套設(shè)施等細(xì)節(jié)方面提倡環(huán)保意識(shí)，創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅。這一點(diǎn)在株洲尤為重要。 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)具體指標(biāo)建議： (一 )、項(xiàng)目概況 ? 本項(xiàng)目總占地面積 98 畝（ 65366 ㎡） ? 計(jì)劃容積率 ； ? 綠化率 40％； ? 建筑密度 28%； ? 市場定位為高品質(zhì) 精品住宅區(qū)； ? 公共建筑面積約占 2％，約 1000 平方米 ? 總建筑面積： 104586 ㎡，可銷售面積： 103586 ㎡ ? (二 )、總體布局 基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計(jì)出以人為本的舒適性居住空間。具體建議如下： 因當(dāng)?shù)厥袌鰧Χ鄬幼≌南俣容^快，接受程度相對較高， 故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài)， 引入組團(tuán)，增加組團(tuán)間的變化，如架空、退臺(tái)式、洋房等元素 。 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現(xiàn)象普遍， 建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪。 設(shè)地上停車場，并在部分架空建筑底層設(shè)車庫和自行車 停車庫。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。歐式景觀建筑為一條中軸，廣場、大門、花園、小品等一系列景觀的設(shè)置。而后現(xiàn)代主義建筑注重實(shí)用性適合住宅的建造。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部，并在兩端設(shè)輔助出入口。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 33 頁 共 41 頁 (三 )、單體設(shè)計(jì) 整個(gè)小區(qū)配備住宅和商鋪 2 大主要功能。 建議結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用混合結(jié)構(gòu)， 即在考慮住宅功能性的基礎(chǔ)上又兼顧成本控制。 建筑立面，外觀設(shè)計(jì) 后現(xiàn)代主義雖然是市場發(fā)展的主導(dǎo)潮流，其簡約建筑立面及實(shí)用性原則經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，但是對于株洲這個(gè)發(fā)展較晚的城市，市場 已經(jīng)擁有眾多的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品，能夠明確的提出獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格，與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來，是項(xiàng)目的成功關(guān)鍵之一。完全作到歐式在實(shí)用性方面有一定的欠缺，因此整個(gè)項(xiàng)目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，即 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 屋頂設(shè)計(jì) 通過一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化 陽臺(tái)及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實(shí)用性。同時(shí)，部分觀景陽臺(tái)，可以考慮采用 局部鋼化玻璃陽臺(tái)隔板， 增加小區(qū)美觀性，提高小區(qū)品質(zhì)。 住 宅 根據(jù)市場調(diào)查報(bào)告資料顯示，二房一廳一衛(wèi) 100 平方米，三房二廳二衛(wèi) 120－ 130 平方米，較為適銷。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶多為成功人士，對房型空間要求更為苛刻。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。具體建議如下： （ 1） 房型面積安排： 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì)： 90～ 105 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì)： 110 平方米、 120 平方米、 130 平方米、 140 平方米 復(fù)式 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì) ： 160 平方米（躍層） （ 2） 房型配比 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 30％ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 60％ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 34 頁 共 41 頁 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10％ 設(shè)計(jì)理由： A、 據(jù)在株洲的市場調(diào)查摸底，多以 130 平方米以上的大面積住房為主。這樣的情況并非完全是市場情況導(dǎo)致的，而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。100110 的房型在少數(shù)項(xiàng)目有推出，銷售率都在 90%以上；同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭觀念的遠(yuǎn)離，小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟(jì)面積住宅的出現(xiàn)。 B、 分析本項(xiàng)目特色，由于本案定位較高，未來的推出價(jià)格也有可能引領(lǐng)株洲的房價(jià)，牽涉到總價(jià)問題，可能會(huì)在市場上造成一定的阻力，故而對面積的控制比較嚴(yán)格。 C、為了縮短市場消化時(shí)間 ，故而適度增加 2 房 1 廳的比例，力求先消化一部分住宅，緩解市場壓力，而由 3 房主力房型帶動(dòng)市場影響力，通過小區(qū)的各項(xiàng)配套建設(shè)拉動(dòng)需求。 （四）、小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計(jì)建議 小區(qū)智能化服務(wù)管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無論是設(shè)計(jì)上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時(shí)代性和超前性，據(jù)市場信息反饋，目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套，但對智能化的認(rèn)識(shí)不夠，因此，智能化設(shè)置也不夠到位。 具體建議如下： （ 1）、三表出戶 實(shí)現(xiàn)三表（水、電、煤）出戶自動(dòng)計(jì)費(fèi)，已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點(diǎn)之一。 三表出 戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場采集儀表、信號召集器、信息管理站。 三表出戶主要功能為： A、 保證住戶人身財(cái)產(chǎn)安全，免去上門抄表造成的麻煩； B、 方便管理，節(jié)省人力，便于交費(fèi)； C、 計(jì)量準(zhǔn)確，單據(jù)清晰，收費(fèi)合理； D、 遠(yuǎn)程斷水，斷電功能，杜絕拖欠現(xiàn)象。 （ 2）、安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 35 頁 共 41 頁 項(xiàng)目高檔精品的市場定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容： A、 紅外線監(jiān)控 B、 可視對講系統(tǒng) C、 小區(qū)圍墻周圍報(bào)警裝置 小區(qū)會(huì)所及生活輔助設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡 單的室內(nèi)活動(dòng)會(huì)所（如乒乓館、健身房）， 即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機(jī)會(huì)，又可以提升物業(yè)品質(zhì)。 管線設(shè)計(jì) （ 1）、建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝 各類管線系統(tǒng)應(yīng)相對集中布置， 建議設(shè)立集中管井和水平管線區(qū)；室外電線采用埋地電纜線；電話線、電視線接收線均采用安裝入戶。 （ 2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。 （五）、其他環(huán)境功能性配套設(shè)置 垃圾處理設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置集中壓縮式垃圾收集站， 此設(shè)備不僅投入成本較低，而且為小區(qū)引入了環(huán)保概念。 給水設(shè)施 建議采用變頻給水泵給水， 如此建議， 主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。 污水處理設(shè)施 建議設(shè)置污水處理設(shè)備，集中排水。 提高小區(qū)的環(huán)保意識(shí)。 雨水收集及灌溉 當(dāng)?shù)氐挠炅砍渑妫瑥墓?jié)能環(huán)保的角度考慮 建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 36 頁 共 41 頁 四、開發(fā)建議 在株洲，根據(jù)市場的調(diào)研情況基本上 100%的住宅項(xiàng)目要到準(zhǔn)現(xiàn)房才能銷售。當(dāng)然，這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果，這是老百姓對開發(fā)商的信心問題。因?yàn)?，在株洲這樣一個(gè)簡單的房地產(chǎn)環(huán)境中是否能夠把房子造起來是老百姓評判開發(fā)商的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闆]見到房子他們不敢買。但是，在別的城市實(shí)際操作中，老百姓其實(shí)最擔(dān)心的不是房子，而是 環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費(fèi)了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。因此，本案可以采用先造環(huán)境再建房屋的開發(fā)方式打破株洲當(dāng)?shù)氐膽T例，能夠提前完成銷售任務(wù)并為開發(fā)公司樹立良好的市場形象。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部。屆時(shí)門前廣場、大門、主路、中心花園、以及小品將成為本項(xiàng)目的景觀中軸線。在開發(fā)中建議先對此中軸線進(jìn)行施工，形成良好的形象。 附錄一： 湖南株洲背景資料 株洲 ，古稱建寧，公元 214 年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。古時(shí)，當(dāng)?shù)囟鄼綐?，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。到南宋紹熙元年（公元 1190 年）正式定名為株洲。株洲位于湖南省東部，在東經(jīng) 176。114176。，北緯 26176。 28176。之間，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。 解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個(gè)小集鎮(zhèn)。 1951 年 5 月，株洲設(shè)專轄縣級市， 1956 年 3 月，升為省轄地級市， 1983 年實(shí)行市帶縣新體制。 株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。株洲是我國 南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和 10 320 國道以及京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲火車站是全國五大客 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 37 頁 共 41 頁 貨運(yùn)輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。黃花機(jī)場距市區(qū)不過 60 公里，有高速公路相連。 株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，年平均氣溫 16176。 C 至 18176。 C， 年降水量 1200 多毫升，年均日照 1600 多小時(shí)， 無霜期在