【導(dǎo)讀】《2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款

　　

【正文】 8 :69031789 以改進(jìn)，以便于日后物業(yè)的管理，保障建設(shè)責(zé)任與管理利益有機結(jié)合，提前做好建設(shè)和管理的工作銜接，主要作用如下： （ 1）規(guī)劃設(shè)計時，安排好建設(shè)期間的小區(qū)封閉管理，垃圾點的設(shè)置，監(jiān)控設(shè)施的安裝、防盜系統(tǒng)的設(shè)置、物業(yè)管理用房的位置確定等。 （ 2）在工程建設(shè)中參與，一方面監(jiān)督建設(shè)單位按原設(shè)計意圖 進(jìn)行建設(shè)，保證工程質(zhì)量，制止建設(shè)單位不顧今后物業(yè)管理的難度和廣大業(yè)主的利益，而隨意改變設(shè)計的現(xiàn)象發(fā)生，另一方面，可以熟悉了解物業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施情況，提前作好準(zhǔn)備，使建設(shè)寓于管理之中。 （ 3）在物業(yè)驗收接管期間，對配套設(shè)施設(shè)備、公共設(shè)施環(huán)境等進(jìn)行前期管理，以便于進(jìn)一步熟悉環(huán)境、方便業(yè)主的入住裝修和為業(yè)主入住后的管理做好準(zhǔn)備。 對本項目的配套設(shè)施及服務(wù)的建議： （ 1）常規(guī)性的服務(wù)項目（此項目費用包括在管理費內(nèi)）： a、二十四小時保安值班，出入口有固定崗位守衛(wèi)，小區(qū)內(nèi)各分區(qū)有保安巡邏或安裝閉路監(jiān)控； b、有專業(yè)清潔隊 伍對樓宇內(nèi)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行日常保潔，垃圾清運； c、對物業(yè)內(nèi)的配套設(shè)備設(shè)施實行定期維修保養(yǎng)； d、綠化有專業(yè)的人員進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)； e、對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施包括停車場進(jìn)行科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)。 （ 2）特約服務(wù)項目（另外收費）： a、家政服務(wù)：包括家居清潔、大掃除、專業(yè)洗衣、家電維修、代接送小孩等； b、商務(wù)服務(wù)：代辦票務(wù)、代購物品、收發(fā)傳真、打字、代訂書《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 報等； c、設(shè)計、裝修服務(wù)：為有需要的業(yè)主提供專業(yè)的室內(nèi)裝修設(shè)計及裝修施工； d、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。 （ 3）公共配套設(shè)施的設(shè)置： a、做戶外兒童游樂中心； b、設(shè)置會所； c、利用廣播做背景音樂，定時開放； （ 4）會所配套設(shè)施的設(shè)置： a、室內(nèi)泳池； b、健身室； c、乒乓球室； d、保健中心（與醫(yī)療機構(gòu)合作設(shè)立門診部） e、多功能會議室； f、音樂茶藝室（對外營業(yè)）； h、壁球室； i、羽毛球室； j、桌球室。 除此之外，管理公司應(yīng)定期舉行小區(qū)內(nèi)文化及聯(lián)誼活動，增強小區(qū)內(nèi)居民的歸屬感。 為了促進(jìn)物業(yè)的后期銷售，在制訂物業(yè)管理收費水平時，應(yīng)抱著管理費收入與支出應(yīng)大致平衡為原則，不宜太高。相鄰金碧御水山莊物業(yè)管理費為 元 /㎡ ，所以南航碧花園銷售期的物業(yè)管理費也定在 元 /㎡ 的標(biāo)準(zhǔn)為宜。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 10．社會和環(huán)境效益評價 本項目的建成，將在花都形成一個環(huán)境幽雅，景色宜人的度假休閑居住區(qū)，其全新的建筑造型、雅致的園林景點，秀麗的自然景觀與功能齊全，配套完備的公共服務(wù)設(shè)施，無疑將在花都形成一個新的休閑居住勝地，對于美化環(huán)境，促進(jìn)花都旅游區(qū)形象建設(shè)，繁榮房地產(chǎn)市場，改善投資環(huán)境將帶來較大的影響，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。 11．結(jié)論 通過上述對該項目經(jīng)濟、社會效益的分析可知，南航碧花園的市場前景還是好的，項目的自然條件良好，容易營造良好的居住環(huán)境。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標(biāo)顯 示，其具有高出基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評估結(jié)果表明，該項目是可行的，但敏感性分析表明，該項目抗風(fēng)險能力較低，而且項目贏利水平不高，在同類項目中，并不是最理想的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計和項目開發(fā)經(jīng)營方案，以提高經(jīng)濟效益。 有關(guān)說明和建議 （ 1）我司買斷項目的開發(fā)權(quán)，能根據(jù)自身的資金狀況和項目情況，對項目的是設(shè)計、開發(fā)建設(shè)進(jìn)行全面控制，充分發(fā)揮我司各方面的資源，有利于公司品牌的塑造。 （ 2）用地方所提出 15619 萬元的轉(zhuǎn)讓價格，其中 5000萬元的項目轉(zhuǎn)讓費及部分工程費用應(yīng)該還有下浮的空間，能夠 進(jìn)一步增加項目的收益。 （ 3）由于項目的建筑設(shè)計尚有待修改，工程施工條件和方法需《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 進(jìn)一步研究確定，因此項目的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。 （ 4）本報告的測算是在考察廣州和花都房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其銷售價的，這在很大程度上倚賴廣州、花都房地產(chǎn)的供求關(guān)系和未來幾年內(nèi)廣州政治、經(jīng)濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于廣州、花都目前及今后相當(dāng)一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。因此，公司做好開發(fā)管理工作，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機會，減少風(fēng)險，達(dá)到 項目的贏利目標(biāo)，并取得良好的社會效益。 （ 5）建筑施工過程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。因此在在工程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行竟投招標(biāo)、工料包工等一系列措施，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。 （ 6）本項目建設(shè)投資需 47276 萬元，龐大的資金需求將成為項目是否能如期進(jìn)行的關(guān)鍵?！?2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表一 開發(fā)進(jìn)度計劃表 序號 內(nèi)容 2020年 2020年 2020年 2020年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目談判、規(guī)劃方案調(diào)整及 D區(qū)報建工作 2 D區(qū)第一期工程三通一平 3 D區(qū)第一期工程施工約 6萬 ㎡ 4 D區(qū)第一期配套工程施工 5 D區(qū)第二期工程三通一平 6 D區(qū)第二期工程施工約 6萬 ㎡ 7 D區(qū)第二期配套工程施工 8 E區(qū)報建工作 9 E區(qū)三通一平 10 E區(qū)工程施工 11 E區(qū)配套工程施工 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表二 D 區(qū)第一期工程銷售前我司投放計劃表 序號 內(nèi)容 2020 年 2020 年 小計（萬元） 2 3 4 1 5 1 項目轉(zhuǎn)讓費 3000 3000 2 建筑安裝工程費 1000 2020 1000 4000 3 勘測設(shè)計費 100 150 250 4 三通一平費 200 250 450 5 配套工程費 400 1000 1400 6 各種稅費 150 150 7 企業(yè)管理費及不可預(yù)見費 50 50 50 50 250 450 8 扣減甲方已投入 1000 800 1800 合計 7900 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表三 建設(shè)期資金流出表 序號 內(nèi)容 2020 年 2020 年 2020 年 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 1 項目轉(zhuǎn)讓費 3000 5000 5000 2650 2 建筑安裝工程費 1000 2020 1000 2300 3000 1000 2300 3000 1000 2840 3 勘測設(shè)計費 100 150 100 214 100 264 70 4 三通一平費 200 250 200 450 100 200 600 107 288 5 配套工程費 400 1000 500 1000 1000 757 1000 1000 1106 6 各種稅費 150 400 361 7 企業(yè)管理費及不可預(yù)見費 50 50 50 50 250 50 500 500 50 500 500 50 552 8 利息 100 100 200 167 9 扣減甲方已投入 1000 800 1000 800 10 合計 47276 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表四 項目分期銷售計劃表 項目 20202jd 20203jd 20204jd 20201jd 20202jd 20203jd 20204jd 20201jd 20202jd 20203jd 20204jd 獨立別墅 （ m2） 12085 12085 6043 12085 12085 24170 12085 12085 6043 6043 6043 聯(lián)體別墅 （ m2） 2507 1504 501 1003 2020 1003 501 501 501 公寓 （ m2） 12745 6373 12745 19118 6373 3186 3186 合計 14592 26334 12916 25833 33208 31545 15773 15773 6544 6043 6043 附表五 項目分期銷售收入估算表 （單位：萬元） 項目 20202jd 20203jd 20204jd 20201jd 20202jd 20203jd 20204jd 20201jd 20202jd 20203jd 20204jd 合計 獨立別墅 4713 4713 2357 4713 4713 9426 4713 4713 2357 2357 2357 47132 聯(lián)體別墅 702 421 140 281 561 281 140 140 140 2807 公寓 2549 1275 2549 3824 1275 637 637 12745 合計 5415 7683 3771 7543 9098 10982 5491 5491 2497 2357 2357 62684 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 附表六 項目凈現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 項目 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 2jd 3jd 4jd 1jd 2jd 3jd 4jd 1jd 2jd 3jd 4jd 1jd 2jd 3jd 4jd 現(xiàn)金流入 62684 5415 7683 3771 7543 9098 10982 5491 5491 2497 2357 2357 銷售收入 62684 5415 7683 3771 7543 9098 10982 5491 5491 2497 2357 2357 現(xiàn)金流出 57749 3150 1550 1300 650 7245 5000 4084 2668 6878 5930 5511 2921 7826 302 2733 建設(shè)投資 47276 3150 1550 1300 650 6550 4014 3600 1700 5711 4521 4807 2217 7506 銷售稅費 8042 695 986 484 968 1167 1409 704 704 320 302 302 所得稅 2430 凈現(xiàn)金流量 3150 1550 1300 650 1830 2683 312 4875 2220 5052 21 2569 5329 2054 376 累計凈現(xiàn)金流量 3150 4700 6000 6650 8480 5796 6109 1234 986 6038 6017 8586 3257 5311 4935 計算指標(biāo)： 財務(wù)凈 現(xiàn)值（ FNPV） =15640 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =9%5%