【導(dǎo)讀】實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)%。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。全年地方財(cái)政支出。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)億元，比上年同期增長(zhǎng)%，增幅提高個(gè)。2020年全市完成工業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%。其中全部國(guó)有和年。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平有所下滑。工業(yè)形勢(shì)良好，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)增長(zhǎng)速度逐步加快，產(chǎn)銷銜接水平不斷提。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增長(zhǎng)，5月份實(shí)現(xiàn)出口交貨。億元，同比下降%；實(shí)現(xiàn)利稅億元，同比下降%。前4個(gè)月，規(guī)模以。經(jīng)濟(jì)效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好。萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12%；竣工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11%。投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。年末全市已有各類市場(chǎng)512個(gè)。全市年成交額超過(guò)10億元的市場(chǎng)13個(gè)。5月份全市社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)57億元，比上年同期增加6億元，增長(zhǎng)。由于受煙酒及用品、衣著、娛樂(lè)教育文化類價(jià)格上漲的拉動(dòng)以及食品類價(jià)。%，與上月相比上升1個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格水平仍處于低位，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為%。其中，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格

　　

【正文】 。 合計(jì) 390 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 582 按規(guī)劃地上建筑面積 140元 /平方米計(jì)算 合計(jì) 582 建筑安裝工程費(fèi) 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 （萬(wàn)元） 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 4914 按規(guī)劃總建筑面積 1050元 /㎡計(jì)算 2 電梯 315 共 9部電梯，每部電梯按 35萬(wàn)元計(jì)算 合計(jì) 5229 不可預(yù)見費(fèi) 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 不可預(yù)見費(fèi) 332 按上述 4項(xiàng)之和 3%計(jì)算 合計(jì) 332 開發(fā)期稅費(fèi)及其他費(fèi)用 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 城市建設(shè)綜合配套費(fèi) 750 按規(guī)劃總建筑面積 160元 /㎡計(jì)算 2 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 21 按建筑安裝工程費(fèi)的 %計(jì)算 3 工程監(jiān) 理費(fèi) 31 按建筑安裝工程費(fèi)的 %計(jì)算 4 其他 105 按建筑安裝工程費(fèi)的 2%計(jì)算 合計(jì) 907 ? 項(xiàng)目開發(fā)成本為以上六項(xiàng)之和，共計(jì)為： 12324 萬(wàn)元。 （二）開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 管理費(fèi)用 370 按開發(fā)成本的 3%計(jì)算 合計(jì) 370 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 貸款額初步按開發(fā)成本的 50%計(jì)算，約 6000 萬(wàn)元。 ? 貸款利率按 %計(jì)算。 ? 為簡(jiǎn)化計(jì)算，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算影響不大的前提下，貸款利息初步按單利計(jì)算。 ? 貸款期限初步確定為 1年。 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 335 合計(jì) 335 銷售費(fèi)用 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 銷售費(fèi)用 607 按銷售收入 3%計(jì)算 合計(jì) 607 ? 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用為以上三項(xiàng)之和，共計(jì)為： 1312 萬(wàn)元。 （三）投資成本費(fèi)用估算匯總 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 1 開發(fā)成本 12324 土地費(fèi)用 4884 前期工程費(fèi) 390 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 582 建筑安裝工程費(fèi) 5229 不可預(yù)見費(fèi) 332 開發(fā)期 稅費(fèi)及其他費(fèi)用 907 2 開發(fā)費(fèi)用 1312 管理費(fèi)用 370 財(cái)務(wù)費(fèi)用 335 銷售費(fèi)用 607 合計(jì) 13636 ? 項(xiàng)目總建設(shè)投資為： 13636 萬(wàn)元 ? 單位規(guī)劃建筑面積投資成本＝ 13636 萬(wàn)元247。 46800 ㎡＝ 2194 元 /㎡ ? 單位規(guī)劃地上建筑面積投資成本＝ 13636 萬(wàn)元247。 41600 ㎡＝ 3278 元 /㎡ 二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 ? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度初步計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)期從拆遷到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用預(yù)計(jì)需要 1 年時(shí)間，以下為項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃安排。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度初步計(jì)劃表 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 拆遷 三通一平 開挖基槽 基礎(chǔ)施工 結(jié)構(gòu)施工 水電安裝 裝修施工 電梯安裝 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) 樣板房裝修 ﹡備注：以上按月份進(jìn)行分期。 ? 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措安排 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 1 項(xiàng)目總投資 13636 4102 6148 2715 671 開發(fā)建設(shè)投資 13301 3990 5980 2660 671 貸款利息 335 112 168 55 2 資金籌措 13636 4102 6148 2715 671 資本金 5501 1990 2980 460 71 借貸資金（含利息） 6335 2112 3168 1055 預(yù)售收入 1800 1200 600 ﹡備注 ：以上按三個(gè)月為一季度進(jìn)行分期。 三、項(xiàng)目資金回收計(jì)劃 項(xiàng)目資金回收預(yù)計(jì)需要 9 個(gè)月，以下為項(xiàng)目的資金回收預(yù)期進(jìn)度。 資金回收預(yù)期進(jìn)度表 09 10 11 12 13 14 15 16 17 合計(jì) 商品房 比例（ %） 8 10 12 15 15 10 15 10 5 100 面積（㎡） 2512 3140 3768 4710 4710 3140 4710 3140 1570 31400 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 比例（ %） 10 15 20 20 15 10 5 5 100 面積（㎡） 1020 1530 2040 2040 1530 1020 510 510 10200 車位 個(gè) 8 10 12 15 15 10 15 10 5 100 ﹡備注：以上按月份進(jìn)行分期。 四、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的測(cè)算 ? 價(jià)格策略 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析和本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目商品房的銷售價(jià)格定位于 3400元 /㎡～ 4300 元 /㎡具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，總體價(jià)格策略考慮以“低開高走”的方式入市。依據(jù)穩(wěn)健性原則，本報(bào)告初步將該項(xiàng)目的具體銷售價(jià)格定位于下，以此作為測(cè)算本項(xiàng)目銷售收入的依據(jù)。 ? 商品房以均價(jià) 3850 元 /㎡銷售 ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以 7200 元 /㎡銷售 ? 地下停車位按 8萬(wàn)元 /個(gè)進(jìn)行銷售 ? 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加測(cè)算 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1 銷售收入 20233 1766 2391 3015 3402 3035 2023 2301 1656 644 商品房 12089 967 1209 1451 1813 1813 1209 1813 1209 604 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 7344 734 1102 1469 1469 1102 734 367 367 0 地下停車位 800 64 80 96 120 120 80 120 80 40 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1232 108 146 184 207 185 123 140 101 39 營(yíng)業(yè)稅 1012 88 120 151 170 152 101 115 83 32 城市維護(hù)建設(shè)稅 71 6 8 11 12 11 7 8 6 2 教育費(fèi)附加 51 4 6 8 9 8 5 6 4 2 交易稅 99 9 12 15 17 15 10 11 8 3 ﹡備注：以上按月份進(jìn)行分期。 ? 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 1 銷售收入 20233 2 總成本費(fèi)用 13636 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1232 4 利潤(rùn)總額 5365 5 所得稅 1770 6 稅后利潤(rùn) 3594 ? 稅前投資利潤(rùn)率＝ 5365247。 13636 100%＝ % ? 稅后投資利潤(rùn)率＝ 3594247。 13636 100%＝ % 五、現(xiàn)金流量分析 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20233 0 0 1766 8808 7359 2301 銷售收入 20233 1766 8808 7359 2301 2 現(xiàn)金流出 16638 4102 6148 2823 1207 1505 853 開發(fā)建設(shè)投資 13636 4102 6148 2715 671 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1232 108 536 448 140 所得稅 1770 1057 713 3 凈現(xiàn)金流量 3595 4102 6148 1057 7601 5854 1447 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 4102 10250 11307 3706 2147 3595 ﹡備注：以上按三個(gè)月為一季度進(jìn)行分期。 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 基準(zhǔn)收益率 ic的大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般趨于選取“捎大于銀行同期貸款利率”做為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率按 %計(jì)算，則季度貸款利率為 %247。 4= 左右，故基準(zhǔn)收益率可取 3%。由此可以得出： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） =2270（ 萬(wàn)元） ? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)上表可以計(jì)算得出： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益率。 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 ? 固定成本 本項(xiàng)目固定成本由以下相關(guān)成本組成： ? 土地費(fèi)用： 4884 萬(wàn)元 ? 前期工程費(fèi)： 390 萬(wàn)元 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 582 萬(wàn)元 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 335 萬(wàn)元 固定成本合計(jì)： 6191 萬(wàn)元 ? 變動(dòng)成本 變動(dòng)成本＝總成本－固定成本＝ 13636－ 6191＝ 7445 萬(wàn)元 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =固定成本247。（銷售收入－變動(dòng)成本） 100% =6191247。（ 20233－ 800－ 7445） 100% =52% ﹡備注：此處銷售收入扣除車位銷售所得共計(jì) 800 萬(wàn)元。 由此可見，項(xiàng)目自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （二）敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。而開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建筑安裝工程費(fèi)。因而，本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR），分別計(jì)算售價(jià)、建筑安裝工程成本上下波動(dòng) 5%、 10%時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度。計(jì)算結(jié)果見下表： 敏感性因素分析表 變動(dòng)幅度 10% 5% 0 +5% +10% 銷售單價(jià) % % % % % 建安工程費(fèi) % % % % % %%%%10%5%05%10%變動(dòng)幅度銷售單價(jià)建安工程費(fèi) 從以上分析結(jié)果可以看出，售價(jià)相對(duì)建筑安裝工程費(fèi)的敏感程度大，但財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率。