【導(dǎo)讀】實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長%。財政收入快速增長。全年地方財政支出。國內(nèi)生產(chǎn)總值達億元，比上年同期增長%，增幅提高個。2020年全市完成工業(yè)增加值億元，增長%。其中全部國有和年。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益水平有所下滑。工業(yè)形勢良好，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)增長速度逐步加快，產(chǎn)銷銜接水平不斷提。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增長，5月份實現(xiàn)出口交貨。億元，同比下降%；實現(xiàn)利稅億元，同比下降%。前4個月，規(guī)模以。經(jīng)濟效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好。萬平方米，增長12%；竣工面積萬平方米，增長11%。投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。年末全市已有各類市場512個。全市年成交額超過10億元的市場13個。5月份全市社會消費品零售額達57億元，比上年同期增加6億元，增長。由于受煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化類價格上漲的拉動以及食品類價。%，與上月相比上升1個百分點。價格水平仍處于低位，居民消費價格指數(shù)為%。其中，服務(wù)項目價格

　　

【正文】 。 合計 390 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 582 按規(guī)劃地上建筑面積 140元 /平方米計算 合計 582 建筑安裝工程費 編號 項目名稱 金額 （萬元） 備注 1 建筑安裝工程費 4914 按規(guī)劃總建筑面積 1050元 /㎡計算 2 電梯 315 共 9部電梯，每部電梯按 35萬元計算 合計 5229 不可預(yù)見費 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 不可預(yù)見費 332 按上述 4項之和 3%計算 合計 332 開發(fā)期稅費及其他費用 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 城市建設(shè)綜合配套費 750 按規(guī)劃總建筑面積 160元 /㎡計算 2 工程質(zhì)量監(jiān)督費 21 按建筑安裝工程費的 %計算 3 工程監(jiān) 理費 31 按建筑安裝工程費的 %計算 4 其他 105 按建筑安裝工程費的 2%計算 合計 907 ? 項目開發(fā)成本為以上六項之和，共計為： 12324 萬元。 （二）開發(fā)費用 管理費用 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 管理費用 370 按開發(fā)成本的 3%計算 合計 370 財務(wù)費用 ? 貸款額初步按開發(fā)成本的 50%計算，約 6000 萬元。 ? 貸款利率按 %計算。 ? 為簡化計算，對項目財務(wù)測算影響不大的前提下，貸款利息初步按單利計算。 ? 貸款期限初步確定為 1年。 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 財務(wù)費用 335 合計 335 銷售費用 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 銷售費用 607 按銷售收入 3%計算 合計 607 ? 項目開發(fā)費用為以上三項之和，共計為： 1312 萬元。 （三）投資成本費用估算匯總 編號 項目名稱 金額（萬元） 1 開發(fā)成本 12324 土地費用 4884 前期工程費 390 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 582 建筑安裝工程費 5229 不可預(yù)見費 332 開發(fā)期 稅費及其他費用 907 2 開發(fā)費用 1312 管理費用 370 財務(wù)費用 335 銷售費用 607 合計 13636 ? 項目總建設(shè)投資為： 13636 萬元 ? 單位規(guī)劃建筑面積投資成本＝ 13636 萬元247。 46800 ㎡＝ 2194 元 /㎡ ? 單位規(guī)劃地上建筑面積投資成本＝ 13636 萬元247。 41600 ㎡＝ 3278 元 /㎡ 二、項目開發(fā)建設(shè)實施計劃 ? 項目實施進度初步計劃 項目建設(shè)期從拆遷到項目竣工驗收交付使用預(yù)計需要 1 年時間，以下為項目實施初步計劃安排。 項目實施進度初步計劃表 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 拆遷 三通一平 開挖基槽 基礎(chǔ)施工 結(jié)構(gòu)施工 水電安裝 裝修施工 電梯安裝 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) 樣板房裝修 ﹡備注：以上按月份進行分期。 ? 項目投資計劃與資金籌措安排 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 合計 1 2 3 4 1 項目總投資 13636 4102 6148 2715 671 開發(fā)建設(shè)投資 13301 3990 5980 2660 671 貸款利息 335 112 168 55 2 資金籌措 13636 4102 6148 2715 671 資本金 5501 1990 2980 460 71 借貸資金（含利息） 6335 2112 3168 1055 預(yù)售收入 1800 1200 600 ﹡備注 ：以上按三個月為一季度進行分期。 三、項目資金回收計劃 項目資金回收預(yù)計需要 9 個月，以下為項目的資金回收預(yù)期進度。 資金回收預(yù)期進度表 09 10 11 12 13 14 15 16 17 合計 商品房 比例（ %） 8 10 12 15 15 10 15 10 5 100 面積（㎡） 2512 3140 3768 4710 4710 3140 4710 3140 1570 31400 商業(yè)網(wǎng)點 比例（ %） 10 15 20 20 15 10 5 5 100 面積（㎡） 1020 1530 2040 2040 1530 1020 510 510 10200 車位 個 8 10 12 15 15 10 15 10 5 100 ﹡備注：以上按月份進行分期。 四、項目銷售收入及利潤的測算 ? 價格策略 根據(jù)競爭樓盤分析和本項目的自身特點，本項目商品房的銷售價格定位于 3400元 /㎡～ 4300 元 /㎡具有較強的競爭力，總體價格策略考慮以“低開高走”的方式入市。依據(jù)穩(wěn)健性原則，本報告初步將該項目的具體銷售價格定位于下，以此作為測算本項目銷售收入的依據(jù)。 ? 商品房以均價 3850 元 /㎡銷售 ? 商業(yè)網(wǎng)點以 7200 元 /㎡銷售 ? 地下停車位按 8萬元 /個進行銷售 ? 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加測算 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 序號 項目 合計 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1 銷售收入 20233 1766 2391 3015 3402 3035 2023 2301 1656 644 商品房 12089 967 1209 1451 1813 1813 1209 1813 1209 604 商業(yè)網(wǎng)點 7344 734 1102 1469 1469 1102 734 367 367 0 地下停車位 800 64 80 96 120 120 80 120 80 40 2 經(jīng)營稅金及附加 1232 108 146 184 207 185 123 140 101 39 營業(yè)稅 1012 88 120 151 170 152 101 115 83 32 城市維護建設(shè)稅 71 6 8 11 12 11 7 8 6 2 教育費附加 51 4 6 8 9 8 5 6 4 2 交易稅 99 9 12 15 17 15 10 11 8 3 ﹡備注：以上按月份進行分期。 ? 項目利潤測算 序號 項 目 金額（萬元） 1 銷售收入 20233 2 總成本費用 13636 3 經(jīng)營稅金及附加 1232 4 利潤總額 5365 5 所得稅 1770 6 稅后利潤 3594 ? 稅前投資利潤率＝ 5365247。 13636 100%＝ % ? 稅后投資利潤率＝ 3594247。 13636 100%＝ % 五、現(xiàn)金流量分析 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20233 0 0 1766 8808 7359 2301 銷售收入 20233 1766 8808 7359 2301 2 現(xiàn)金流出 16638 4102 6148 2823 1207 1505 853 開發(fā)建設(shè)投資 13636 4102 6148 2715 671 經(jīng)營稅金及附加 1232 108 536 448 140 所得稅 1770 1057 713 3 凈現(xiàn)金流量 3595 4102 6148 1057 7601 5854 1447 4 累計凈現(xiàn)金流量 4102 10250 11307 3706 2147 3595 ﹡備注：以上按三個月為一季度進行分期。 ? 財務(wù)凈現(xiàn)值 基準收益率 ic的大小取決于銀行利率的高低、項目經(jīng)營的風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標和要求等。一般趨于選取“捎大于銀行同期貸款利率”做為基準收益率。本項目貸款利率按 %計算，則季度貸款利率為 %247。 4= 左右，故基準收益率可取 3%。由此可以得出： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） =2270（ 萬元） ? 財務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)上表可以計算得出： 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率遠遠大于基準收益率。 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 ? 固定成本 本項目固定成本由以下相關(guān)成本組成： ? 土地費用： 4884 萬元 ? 前期工程費： 390 萬元 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費： 582 萬元 ? 財務(wù)費用： 335 萬元 固定成本合計： 6191 萬元 ? 變動成本 變動成本＝總成本－固定成本＝ 13636－ 6191＝ 7445 萬元 項目盈虧平衡點 =固定成本247。（銷售收入－變動成本） 100% =6191247。（ 20233－ 800－ 7445） 100% =52% ﹡備注：此處銷售收入扣除車位銷售所得共計 800 萬元。 由此可見，項目自身抗風(fēng)險能力較強。 （二）敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。而開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建筑安裝工程費。因而，本項目敏感性分析主要針對全部投資的評價指標財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR），分別計算售價、建筑安裝工程成本上下波動 5%、 10%時對財務(wù)評價指標的影響程度。計算結(jié)果見下表： 敏感性因素分析表 變動幅度 10% 5% 0 +5% +10% 銷售單價 % % % % % 建安工程費 % % % % % %%%%10%5%05%10%變動幅度銷售單價建安工程費 從以上分析結(jié)果可以看出，售價相對建筑安裝工程費的敏感程度大，但財務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準收益率。