【導讀】的、實質的影響，哪些因素又僅僅是表層的和直觀的？需求與變化，對房地產市場供應有著極大的影響。日益白熱化的今天，研究市場需求更加具有重要的決定性意義。特征顯著，但同時也具有結構性短缺市場的部分特征。微觀的項目競爭，也要面臨企業(yè)、板塊層面的競爭。通過對邯鄲房地產市。創(chuàng)新營銷體系，領先市場半步，創(chuàng)造差異化市場?？傊颠_到10887元，比上年增長%。2020年全市第一產業(yè)實現增加值125億元，比上年增長7%；年以來的最高增速。全年國有及其他經濟類型完成投資。食品方面的支出增長%；交通通訊方面的支。建筑業(yè)占全市生產總值的比重達到%。限額以上批發(fā)零售貿易企業(yè)實現商品銷售總值。共同組成邯鄲的商業(yè)業(yè)態(tài)主體。區(qū)人口萬人，主城區(qū)人口82萬人。職工年人均工資11565元，增長%。全市農民人均純收入3234. 城市市區(qū)居民住房人均建筑面積達到。全年實現商品房銷售額億元，下降%。竣工面積萬平方米，下降%。

　　

【正文】 計劃施工面積約 280 萬㎡，竣工面積約 98 萬㎡， 銷售面積已經超過 85 萬 ㎡，人均住房面積卻依然不足 23 ㎡，銷售價格較去年上漲 %，可見今年房地產市場熱點仍將集中于商品住宅。 點式住宅項目依然不被市場接受 通過對市區(qū)居民進行走訪調查， 80%的人表示不接受點式高層住宅， 20%的人表示在價格合理的情況下可以考慮，大多數人認為點式高層住宅居住舒適度極差，居住密度過大，通風條件不能滿足，尤其是朝向問題，邯鄲市居民大多喜歡正南朝向，點式住宅很難實現所有單位朝向正南，必有一半朝向 正北，如果這樣的產品在這樣的市場出現，必將有一半甚至更多的單位空置滯銷，并影響項目整體銷售。 9— 12 層小高層住宅已經完全被本地市場接受 邯鄲小高層住宅銷售均價從去年的 2566 元 /㎡，上漲到今年上半年的 2800 元 /㎡，漲幅達 9%，超過了邯鄲市同期商品住宅整體漲幅，可見小高層產品越來越受到邯鄲市場的青睞。 大型商場產權商鋪銷售明顯停滯 較 2020 年邯鄲市產權商鋪投資熱潮相比，今年上半年這種熱情明顯冷卻，北國商城、國貿名品、邯山步行街、稽山步行街等邯鄲主要商業(yè)項目的產權銷售平均銷售率不到 40%，基 本處于停滯狀態(tài)。造成突然市場冷卻的原因主要在于，各大商業(yè)項目前期招商準備工作沒有作足，甚至不少項目盲目的先銷售后招商，商場還沒成市就進行銷售，銷售情況可想而知。邯鄲商業(yè)項目市場正處于整體調整階段，所謂磨 刀不誤砍材功，先養(yǎng)市場再銷售是目前商業(yè)項目的唯一出路，待商場成市，經營正常時，再行產權銷售才會一氣呵成，實現預期利潤目標。 臨街商鋪依然火暴 臨街商業(yè)門市一直以來都是房地產市場中的長青樹，臨街商業(yè)門市是商業(yè)史上歷經千百年的商業(yè)業(yè)態(tài)，在邯鄲這樣有著悠久文化的歷史古城，臨街商鋪更是風采依舊，通過調研邯鄲臨街 商業(yè)的空置率僅為 10%，街鋪普遍銷售率為 90%，通過走訪包括順馳等房產中介機構，幾乎都沒有臨街商鋪的房源在售，可見邯鄲臨街商鋪的火暴程度。 二、 項目規(guī)劃建設定位 建筑面積及內容： 以市場中最需求的產品類型為項目主要規(guī)劃產品，市場調研顯示住宅產品需求最大，本項目的住宅體量應該占整體規(guī)劃面積的絕大部分，建議開發(fā)住宅 35000—— 40000 平米。 根據項目所處地段及基地情況，建議商業(yè)裙樓設計為兩層住宅底商臨街商鋪，建筑規(guī)劃面積 4000—— 4500 平米，項目所處地段適合引進大型超市，建議規(guī)劃出 5000 平米左 右的商業(yè)商業(yè)面積，引入一家大型超市，以用來聚集人氣，進行商業(yè)部分的前期預熱。 規(guī)劃定位的市場依據： 規(guī)劃類型 產品特征 市場依據 高層住宅 板式高層住宅，一體兩戶，戶型面積控制在 130 平米左右 住宅市場需求很大，小高層住宅已被市場認可，以其作為市場產品過度，規(guī)劃出視野更加開闊的高層板式住宅，相信更容易被市場接受。 臨街商鋪 臨中華大街與貿易街，兩層住宅底商街鋪，單層每間面積在40— 100 平米之間 項目地理位置很好，屬相對繁華地段，現項目附近臨街門市經營良好。另外臨街商鋪一直受到邯鄲市場青睞，市場風險幾 乎為零。 底層商業(yè)用房 兩層大型超市 5000 平米左右 周邊居民區(qū)眾多，適合引進大型綜合超市業(yè)態(tài) 建設規(guī)模及經濟技術指標 占地面積：約 10005 平方米 總建筑面積： 46344 平方米 其中：住宅建筑面積 36922 平方米 商業(yè)建筑面積 9422 平方米 層數：住宅： 26 層 商業(yè)： 2 層 總高： 8085 米 容積率： 綠化面積： 2500 平米 建筑形式：共分為 A、 B、 C 三棟單體高層建筑并列組團 兩層商業(yè)群樓 序號 項目 單位 數量 1 總用地面積 畝 15 2 總建筑面積 平方米 46344 住宅面積 平方米 36922 臨街商鋪面積 平方米 4016 底層商業(yè)用房 平方米 5406 3 容積率 4 綠化面積 平方米 2500 5 可售面積 平方米 46344 三、項目投資估算及盈利分析 投資估算 序號 項目 單價 數量 金額（萬元） 1 土地費用 95 萬元 /畝 15 畝 1425 2 前期費用 80 元 /㎡ 46344 ㎡ 3 建安工程費 1000元 /㎡ 46344 ㎡ 4 配套費用 190 元 /㎡ 46344 ㎡ 5 其他費用 （前期 +配套 +建安）的 3% 6 總投資 項目綜合平均成本： 總投資 /總建筑面積 = 萬元 /46344㎡ = /㎡ 銷售收入 根據項目所處位置、周圍環(huán)境和邯鄲房地產現行市場預測，考慮 到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價保守擬定為 2500 元 / ㎡，臨街商鋪均價擬定為 7200 元 / ㎡。底層商業(yè)用房均價擬定為 10000 元 / ㎡。銷售收入見下表： 序號 項目 數量（㎡ ） 單位價格 金額（萬元） 1 住宅 36922 2500 元 / ㎡ 2 臨街商鋪 4016 7200 元 / ㎡ 3 底層商業(yè)用房 5406 10000 元 / ㎡ 5406 3 合計 營業(yè)稅及附加 本項目應計營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為 6%，共應交納稅金及附加 萬元。 盈利能力分析 財務現金流量表 序號 項目 合計（萬元） 1 現金流入 銷售收入 2 現金流出 成本投資 營業(yè)稅及附加 3 稅前利潤額 4 項目稅前利潤率 % 5 稅后利潤額 6 項目稅后利潤率 % 四、項目開發(fā)資金流動控制 項目的前期準備及開竣工日期的假定： 假定本項目的前期拆遷及三通一平工作在三個月內完成。 假定本項目建安施工在十五個月內施工完畢。 項目的假定持續(xù)時間： 項目 分項 持續(xù)時間（月） 前期施工準備完成 拆遷及三通一平 3 建安施工 基礎施工 結構施工 裝修施工 5 竣工清理及驗收 1 開發(fā)資金流動控制 土地費用為： 1425 萬元，在項目轉讓協議簽定后，先付 40%， 570 萬元；三個月后即建安施工開始后，再付 40%， 570 萬元；竣工后支付剩余 20%， 285 萬元。 前期費用：（暫估為 80 元 /平米，計 萬元）。支付時分兩次進行，合同簽定后付 60%（ ），主體結構竣工時支付 40%（ 萬元）。 建安費用：結構施工為墊資到結構封頂后支付結構工程款的 90%，竣工后支付剩余 的 10%。此間的資金投入為：結構封頂前是零，結構封頂后支付 90%計 萬元（建安施工費用暫估為 1000 元 /平米，計 萬元），竣工后支付 10%， 萬元。 配套費：（配套費用暫估為 190 元 /平米，計 萬元）。按竣工前 5 個月均等支付 ,每月為 萬元。 其他費用：管理費用及不可預見費等共 萬元，按 15 個月均等支付，為 萬元 /月。 五、項目開發(fā)運作流程 運作步驟 時間周期 工程進度 資金投入 收益產出 商業(yè)群樓招商 3個月 前期施工準備完成拆遷 及三通一平 土地費用的 40%計 570萬元；前期費用的 60%計 萬元； 月支付其他費用 萬元 3= 萬元。 共計 萬元。 0 商業(yè)群樓 個月 基礎施工 土地費用的 40%計 570 萬 預售臨街商鋪 招商預售，準備引入大型超市 元；月支付其他費用 萬元 = 萬元。共計 萬元。 收益 臨街商鋪正式發(fā)售，引入大型超市，預售住宅部分 1個月 結構施工商業(yè)群樓施工完成 月支付其他費用 萬元 1= 萬元。共計 萬元。 臨街商鋪銷售收入 +超市租金收益，此時進入階段盈利期 臨街商鋪現房發(fā)售，住宅銷售，超市運營 個月 住宅部分結構施工主體結構完工 前期費用的 40%計 萬元，建安費用的 90%計 萬元，月支付其他費用 萬元= 萬元，共計 萬元 臨街商鋪銷售收入 +住宅銷售收入 +超市租金收益，此階段進入最大盈利期 臨街商鋪、清盤發(fā)售，住宅準現房銷售，此時如超市運營良好可做商業(yè)產權出售 5個月 裝修施工 月支付其他費用 萬元 3= 萬元，月等支付配套費用 萬元 5= 萬元，共計 萬元。 臨街商鋪銷售收入 +住宅銷售收入 +超市租金收益（或商業(yè)產權銷售收益），此階段盈利與投入趨于平衡 住宅清盤銷售，商業(yè)產權出售 1個月 竣工清理及驗收 土地費用的 20%計 285 萬元，建安費用的 10%計 萬元，共計 萬元 住宅銷售收入 +超市租金收益（或商業(yè)產權銷售收益），完成預期盈利目標 六、結論與建議 通過以上市場分析以及綜合本項目的基本情況，可以得出如下結論： 目前邯鄲市的房地產市場，高品質商品房市場有效供給不足，房價超 高卻又品質一般，性價比極低，諸多項目戶型設計普遍落后，生活設施不配套，住宅小區(qū)環(huán)境不盡人意，缺乏居住舒適度，等等原因造成購房者舉棋不定。 本項目市場定位為中高檔板式高層公寓，產品規(guī)劃優(yōu)勢明顯，優(yōu)越的地理位置決定了本項目具有旺盛的生命力，在區(qū)位、配套設施、交通等方面有較大的地段優(yōu)勢，只要在合理的銷售價格區(qū)間內銷售，本項目的銷售前景十分樂觀。綜合邯山區(qū)商品房的銷售水準，本項目銷售定價為住宅 2500 元 /平米，臨街商鋪 7200 元 /平米，價格的優(yōu)勢將極大地促進本項目的銷售火爆。 在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行 的工程技術措施和施 工方案，盡可能降低投資成本；在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，投資成本控制，是項目規(guī)避風險的重要因素之一。