【導(dǎo)讀】的、實(shí)質(zhì)的影響，哪些因素又僅僅是表層的和直觀的？需求與變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)有著極大的影響。日益白熱化的今天，研究市場(chǎng)需求更加具有重要的決定性意義。特征顯著，但同時(shí)也具有結(jié)構(gòu)性短缺市場(chǎng)的部分特征。微觀的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，也要面臨企業(yè)、板塊層面的競(jìng)爭(zhēng)。通過對(duì)邯鄲房地產(chǎn)市。創(chuàng)新營(yíng)銷體系，領(lǐng)先市場(chǎng)半步，創(chuàng)造差異化市場(chǎng)。總值達(dá)到10887元，比上年增長(zhǎng)%。2020年全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值125億元，比上年增長(zhǎng)7%；年以來的最高增速。全年國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型完成投資。食品方面的支出增長(zhǎng)%；交通通訊方面的支。建筑業(yè)占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到%。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)商品銷售總值。共同組成邯鄲的商業(yè)業(yè)態(tài)主體。區(qū)人口萬(wàn)人，主城區(qū)人口82萬(wàn)人。職工年人均工資11565元，增長(zhǎng)%。全市農(nóng)民人均純收入3234. 城市市區(qū)居民住房人均建筑面積達(dá)到。全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售額億元，下降%。竣工面積萬(wàn)平方米，下降%。

　　

【正文】 計(jì)劃施工面積約 280 萬(wàn)㎡，竣工面積約 98 萬(wàn)㎡， 銷售面積已經(jīng)超過 85 萬(wàn) ㎡，人均住房面積卻依然不足 23 ㎡，銷售價(jià)格較去年上漲 %，可見今年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)仍將集中于商品住宅。 點(diǎn)式住宅項(xiàng)目依然不被市場(chǎng)接受 通過對(duì)市區(qū)居民進(jìn)行走訪調(diào)查， 80%的人表示不接受點(diǎn)式高層住宅， 20%的人表示在價(jià)格合理的情況下可以考慮，大多數(shù)人認(rèn)為點(diǎn)式高層住宅居住舒適度極差，居住密度過大，通風(fēng)條件不能滿足，尤其是朝向問題，邯鄲市居民大多喜歡正南朝向，點(diǎn)式住宅很難實(shí)現(xiàn)所有單位朝向正南，必有一半朝向 正北，如果這樣的產(chǎn)品在這樣的市場(chǎng)出現(xiàn)，必將有一半甚至更多的單位空置滯銷，并影響項(xiàng)目整體銷售。 9— 12 層小高層住宅已經(jīng)完全被本地市場(chǎng)接受 邯鄲小高層住宅銷售均價(jià)從去年的 2566 元 /㎡，上漲到今年上半年的 2800 元 /㎡，漲幅達(dá) 9%，超過了邯鄲市同期商品住宅整體漲幅，可見小高層產(chǎn)品越來越受到邯鄲市場(chǎng)的青睞。 大型商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪銷售明顯停滯 較 2020 年邯鄲市產(chǎn)權(quán)商鋪投資熱潮相比，今年上半年這種熱情明顯冷卻，北國(guó)商城、國(guó)貿(mào)名品、邯山步行街、稽山步行街等邯鄲主要商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售平均銷售率不到 40%，基 本處于停滯狀態(tài)。造成突然市場(chǎng)冷卻的原因主要在于，各大商業(yè)項(xiàng)目前期招商準(zhǔn)備工作沒有作足，甚至不少項(xiàng)目盲目的先銷售后招商，商場(chǎng)還沒成市就進(jìn)行銷售，銷售情況可想而知。邯鄲商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)正處于整體調(diào)整階段，所謂磨 刀不誤砍材功，先養(yǎng)市場(chǎng)再銷售是目前商業(yè)項(xiàng)目的唯一出路，待商場(chǎng)成市，經(jīng)營(yíng)正常時(shí)，再行產(chǎn)權(quán)銷售才會(huì)一氣呵成，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)。 臨街商鋪依然火暴 臨街商業(yè)門市一直以來都是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的長(zhǎng)青樹，臨街商業(yè)門市是商業(yè)史上歷經(jīng)千百年的商業(yè)業(yè)態(tài)，在邯鄲這樣有著悠久文化的歷史古城，臨街商鋪更是風(fēng)采依舊，通過調(diào)研邯鄲臨街 商業(yè)的空置率僅為 10%，街鋪普遍銷售率為 90%，通過走訪包括順馳等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，幾乎都沒有臨街商鋪的房源在售，可見邯鄲臨街商鋪的火暴程度。 二、 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)定位 建筑面積及內(nèi)容： 以市場(chǎng)中最需求的產(chǎn)品類型為項(xiàng)目主要規(guī)劃產(chǎn)品，市場(chǎng)調(diào)研顯示住宅產(chǎn)品需求最大，本項(xiàng)目的住宅體量應(yīng)該占整體規(guī)劃面積的絕大部分，建議開發(fā)住宅 35000—— 40000 平米。 根據(jù)項(xiàng)目所處地段及基地情況，建議商業(yè)裙樓設(shè)計(jì)為兩層住宅底商臨街商鋪，建筑規(guī)劃面積 4000—— 4500 平米，項(xiàng)目所處地段適合引進(jìn)大型超市，建議規(guī)劃出 5000 平米左 右的商業(yè)商業(yè)面積，引入一家大型超市，以用來聚集人氣，進(jìn)行商業(yè)部分的前期預(yù)熱。 規(guī)劃定位的市場(chǎng)依據(jù)： 規(guī)劃類型 產(chǎn)品特征 市場(chǎng)依據(jù) 高層住宅 板式高層住宅，一體兩戶，戶型面積控制在 130 平米左右 住宅市場(chǎng)需求很大，小高層住宅已被市場(chǎng)認(rèn)可，以其作為市場(chǎng)產(chǎn)品過度，規(guī)劃出視野更加開闊的高層板式住宅，相信更容易被市場(chǎng)接受。 臨街商鋪 臨中華大街與貿(mào)易街，兩層住宅底商街鋪，單層每間面積在40— 100 平米之間 項(xiàng)目地理位置很好，屬相對(duì)繁華地段，現(xiàn)項(xiàng)目附近臨街門市經(jīng)營(yíng)良好。另外臨街商鋪一直受到邯鄲市場(chǎng)青睞，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)幾 乎為零。 底層商業(yè)用房 兩層大型超市 5000 平米左右 周邊居民區(qū)眾多，適合引進(jìn)大型綜合超市業(yè)態(tài) 建設(shè)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積：約 10005 平方米 總建筑面積： 46344 平方米 其中：住宅建筑面積 36922 平方米 商業(yè)建筑面積 9422 平方米 層數(shù)：住宅： 26 層 商業(yè)： 2 層 總高： 8085 米 容積率： 綠化面積： 2500 平米 建筑形式：共分為 A、 B、 C 三棟單體高層建筑并列組團(tuán) 兩層商業(yè)群樓 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 畝 15 2 總建筑面積 平方米 46344 住宅面積 平方米 36922 臨街商鋪面積 平方米 4016 底層商業(yè)用房 平方米 5406 3 容積率 4 綠化面積 平方米 2500 5 可售面積 平方米 46344 三、項(xiàng)目投資估算及盈利分析 投資估算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 95 萬(wàn)元 /畝 15 畝 1425 2 前期費(fèi)用 80 元 /㎡ 46344 ㎡ 3 建安工程費(fèi) 1000元 /㎡ 46344 ㎡ 4 配套費(fèi)用 190 元 /㎡ 46344 ㎡ 5 其他費(fèi)用 （前期 +配套 +建安）的 3% 6 總投資 項(xiàng)目綜合平均成本： 總投資 /總建筑面積 = 萬(wàn)元 /46344㎡ = /㎡ 銷售收入 根據(jù)項(xiàng)目所處位置、周圍環(huán)境和邯鄲房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮 到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)保守?cái)M定為 2500 元 / ㎡，臨街商鋪均價(jià)擬定為 7200 元 / ㎡。底層商業(yè)用房均價(jià)擬定為 10000 元 / ㎡。銷售收入見下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（㎡ ） 單位價(jià)格 金額（萬(wàn)元） 1 住宅 36922 2500 元 / ㎡ 2 臨街商鋪 4016 7200 元 / ㎡ 3 底層商業(yè)用房 5406 10000 元 / ㎡ 5406 3 合計(jì) 營(yíng)業(yè)稅及附加 本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為 6%，共應(yīng)交納稅金及附加 萬(wàn)元。 盈利能力分析 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 成本投資 營(yíng)業(yè)稅及附加 3 稅前利潤(rùn)額 4 項(xiàng)目稅前利潤(rùn)率 % 5 稅后利潤(rùn)額 6 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率 % 四、項(xiàng)目開發(fā)資金流動(dòng)控制 項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備及開竣工日期的假定： 假定本項(xiàng)目的前期拆遷及三通一平工作在三個(gè)月內(nèi)完成。 假定本項(xiàng)目建安施工在十五個(gè)月內(nèi)施工完畢。 項(xiàng)目的假定持續(xù)時(shí)間： 項(xiàng)目 分項(xiàng) 持續(xù)時(shí)間（月） 前期施工準(zhǔn)備完成 拆遷及三通一平 3 建安施工 基礎(chǔ)施工 結(jié)構(gòu)施工 裝修施工 5 竣工清理及驗(yàn)收 1 開發(fā)資金流動(dòng)控制 土地費(fèi)用為： 1425 萬(wàn)元，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽定后，先付 40%， 570 萬(wàn)元；三個(gè)月后即建安施工開始后，再付 40%， 570 萬(wàn)元；竣工后支付剩余 20%， 285 萬(wàn)元。 前期費(fèi)用：（暫估為 80 元 /平米，計(jì) 萬(wàn)元）。支付時(shí)分兩次進(jìn)行，合同簽定后付 60%（ ），主體結(jié)構(gòu)竣工時(shí)支付 40%（ 萬(wàn)元）。 建安費(fèi)用：結(jié)構(gòu)施工為墊資到結(jié)構(gòu)封頂后支付結(jié)構(gòu)工程款的 90%，竣工后支付剩余 的 10%。此間的資金投入為：結(jié)構(gòu)封頂前是零，結(jié)構(gòu)封頂后支付 90%計(jì) 萬(wàn)元（建安施工費(fèi)用暫估為 1000 元 /平米，計(jì) 萬(wàn)元），竣工后支付 10%， 萬(wàn)元。 配套費(fèi)：（配套費(fèi)用暫估為 190 元 /平米，計(jì) 萬(wàn)元）。按竣工前 5 個(gè)月均等支付 ,每月為 萬(wàn)元。 其他費(fèi)用：管理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)等共 萬(wàn)元，按 15 個(gè)月均等支付，為 萬(wàn)元 /月。 五、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作流程 運(yùn)作步驟 時(shí)間周期 工程進(jìn)度 資金投入 收益產(chǎn)出 商業(yè)群樓招商 3個(gè)月 前期施工準(zhǔn)備完成拆遷 及三通一平 土地費(fèi)用的 40%計(jì) 570萬(wàn)元；前期費(fèi)用的 60%計(jì) 萬(wàn)元； 月支付其他費(fèi)用 萬(wàn)元 3= 萬(wàn)元。 共計(jì) 萬(wàn)元。 0 商業(yè)群樓 個(gè)月 基礎(chǔ)施工 土地費(fèi)用的 40%計(jì) 570 萬(wàn) 預(yù)售臨街商鋪 招商預(yù)售，準(zhǔn)備引入大型超市 元；月支付其他費(fèi)用 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元。共計(jì) 萬(wàn)元。 收益 臨街商鋪正式發(fā)售，引入大型超市，預(yù)售住宅部分 1個(gè)月 結(jié)構(gòu)施工商業(yè)群樓施工完成 月支付其他費(fèi)用 萬(wàn)元 1= 萬(wàn)元。共計(jì) 萬(wàn)元。 臨街商鋪銷售收入 +超市租金收益，此時(shí)進(jìn)入階段盈利期 臨街商鋪現(xiàn)房發(fā)售，住宅銷售，超市運(yùn)營(yíng) 個(gè)月 住宅部分結(jié)構(gòu)施工主體結(jié)構(gòu)完工 前期費(fèi)用的 40%計(jì) 萬(wàn)元，建安費(fèi)用的 90%計(jì) 萬(wàn)元，月支付其他費(fèi)用 萬(wàn)元= 萬(wàn)元，共計(jì) 萬(wàn)元 臨街商鋪銷售收入 +住宅銷售收入 +超市租金收益，此階段進(jìn)入最大盈利期 臨街商鋪、清盤發(fā)售，住宅準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，此時(shí)如超市運(yùn)營(yíng)良好可做商業(yè)產(chǎn)權(quán)出售 5個(gè)月 裝修施工 月支付其他費(fèi)用 萬(wàn)元 3= 萬(wàn)元，月等支付配套費(fèi)用 萬(wàn)元 5= 萬(wàn)元，共計(jì) 萬(wàn)元。 臨街商鋪銷售收入 +住宅銷售收入 +超市租金收益（或商業(yè)產(chǎn)權(quán)銷售收益），此階段盈利與投入趨于平衡 住宅清盤銷售，商業(yè)產(chǎn)權(quán)出售 1個(gè)月 竣工清理及驗(yàn)收 土地費(fèi)用的 20%計(jì) 285 萬(wàn)元，建安費(fèi)用的 10%計(jì) 萬(wàn)元，共計(jì) 萬(wàn)元 住宅銷售收入 +超市租金收益（或商業(yè)產(chǎn)權(quán)銷售收益），完成預(yù)期盈利目標(biāo) 六、結(jié)論與建議 通過以上市場(chǎng)分析以及綜合本項(xiàng)目的基本情況，可以得出如下結(jié)論： 目前邯鄲市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，高品質(zhì)商品房市場(chǎng)有效供給不足，房?jī)r(jià)超 高卻又品質(zhì)一般，性價(jià)比極低，諸多項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)普遍落后，生活設(shè)施不配套，住宅小區(qū)環(huán)境不盡人意，缺乏居住舒適度，等等原因造成購(gòu)房者舉棋不定。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔板式高層公寓，產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，優(yōu)越的地理位置決定了本項(xiàng)目具有旺盛的生命力，在區(qū)位、配套設(shè)施、交通等方面有較大的地段優(yōu)勢(shì)，只要在合理的銷售價(jià)格區(qū)間內(nèi)銷售，本項(xiàng)目的銷售前景十分樂觀。綜合邯山區(qū)商品房的銷售水準(zhǔn)，本項(xiàng)目銷售定價(jià)為住宅 2500 元 /平米，臨街商鋪 7200 元 /平米，價(jià)格的優(yōu)勢(shì)將極大地促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售火爆。 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行 的工程技術(shù)措施和施 工方案，盡可能降低投資成本；在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，投資成本控制，是項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。