河南鴻基洛陽市房地產(chǎn)-九都路項目可行性研究報告(52頁)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-04 11:41本頁面
【導讀】于硬性規(guī)定以外，其余所有政策的控制權(quán)全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績等問題等影響，在執(zhí)行上并非嚴格落實，所以收效并不明顯。種種跡象表明，2020年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將從土。地、金融、稅收這三方面進一步深化，并著力貫徹執(zhí)行。物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)實施征稅，將加大不動。一旦實施，將有效抑制投機性購房行為?？臻g縮小，對投資性住房需求會產(chǎn)生一定的沖擊作用。以往的多人大面積住房，開始轉(zhuǎn)向每人都有小面積住房的情形。總之，國家政策的出臺，肯定會影響到當?shù)厥袌龅倪\行，費者的影響，需要時間的進一步潤釋。洛陽市的經(jīng)濟駛?cè)肓诉M入了發(fā)展的快車道。同時經(jīng)濟指標各年的增幅平穩(wěn)，說明經(jīng)濟發(fā)展。這一點在近幾年來洛陽城市翻天覆地的變化中可以得到充分印證。從圖中數(shù)據(jù)可以看出近年來洛陽市民年人均可支配收入指標逐年大。態(tài)勢，無論是銷量還是均價均有大幅上漲；沒有隨銷量一同回落，而是繼續(xù)創(chuàng)造新高，截至2020年底，
【正文】 生商業(yè)形態(tài)可能造成市場風險。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機會（ O） 1 兩區(qū)交匯地帶的稀缺性項目。 2 區(qū)域市場投放量有限，市場有一定的需求缺口。 3 周邊居民生活質(zhì)量提升，消費能力提高，追求高品位的生活與完善配套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 風險（ T） 1 國家貨幣緊縮和經(jīng)濟不確定性，房地產(chǎn)新政策的出臺和落實會存在潛在的風險； 2 近來北京、上海、廣州等一線城市的拐點論會讓一些客戶形成持幣觀望心態(tài)； 3 世紀華陽項目吸收了一部分購房者，較之的對比性明顯，將會對本項目銷售與推廣帶來一定影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 決策要點 合理推廣，樹立產(chǎn)品形象，以彌補價格與舒適度的劣勢； 加大宣傳力度，擴大宣傳面，擴大項目覆蓋范圍，吸引相關區(qū)域及洛陽市的購房者關注，擴寬客戶群層面。 嚴格執(zhí)行規(guī)劃標準，注重品牌打造。以社區(qū)品質(zhì)，商業(yè)氛圍及配套提升本項目的競爭優(yōu)勢。 以合理適宜的價格開盤，然后緩慢的小幅度提升價格，以打消受眾對拐點論及項目自身劣勢的擔憂； 戶型設計應盡量凸現(xiàn)人性化與舒適化，從而吸引購房者購買。 在合理范圍內(nèi)縮減商鋪比例，控制單套面積不宜過大，盡量由客戶按自身需求自由分割。 合理控制開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)步伐，隨時掌握市場動態(tài)，制定相對應的銷售措施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第五部分 項目定位與產(chǎn)品方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、項目定位 1 產(chǎn)品定位 綜合項目自身特征分析和區(qū)域狀況調(diào)查，建議項目建設為以高層住宅為主，兼顧商業(yè)街的建筑群落； 項目針對西工澗西兩大區(qū)域的購房者，并延展整個洛陽市縣中高端的購房人群。定位為： ? 住宅定位：繁華便利地段更新?lián)Q代住宅產(chǎn)品。 ? 商業(yè)定位：區(qū)域首創(chuàng)，內(nèi)環(huán)商業(yè)街，結(jié)合臨街獨立商鋪的標志性商業(yè)群落。 主干道旁 地標型商住群落 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 價格定位 ? 住宅部分： ? 結(jié)合區(qū)域內(nèi)目前房地產(chǎn)銷售價格和本項目自身情況，同時為了規(guī)避項目后期運作風險，建議項目住宅入市銷售均價為 3500元 /㎡ ； ? 商業(yè)部分： ? 考慮到本項目要做的商業(yè)街為區(qū)域首創(chuàng)，前期可以以較低價格探測市場反應，建議項目商鋪入市銷售均價為 12020元 /㎡ （兩層均價），后期根據(jù)市場情況調(diào)整； ? 地下車位： ? 結(jié)合洛陽市場地下車位售價平均水平和成本因素，建議項目地下車位銷售均價為： 7萬 /個（ 70年使用權(quán)）； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標客戶群定位 主力目標客戶群： 本項目的購房主體為西工澗西兩大區(qū)域的購房者及投資者 。 年齡段集中在 30—— 50歲左右 家庭月收入在 5000—— 8000元 對目前的居住條件不夠滿意或有意購置新房產(chǎn)，有改善居住條件和追求居住地段繁華便利的需求，有多余資金的投資型客戶。 渴望生活品質(zhì)的提高，同時對價格敏感程度不高 輔助目標客戶群： 周邊市縣的購房者，以及外地想遷居洛陽的富足人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型配比 考慮到本項目地段的稀缺性以及項目產(chǎn)品的多樣性，因此住宅主力戶型設計應兼顧實用性與舒適性兩大方面。而商務公寓應該慮到商業(yè)和住宅一體化，具體戶型配比設計如下： 商住及住宅部分 客戶類型 房型 建筑面積 比例 總比例 實用居住型 兩室一廳一衛(wèi) 80— 100㎡ 10% 40% 兩室兩廳一衛(wèi) 30% 舒適改善型 三室兩廳一衛(wèi) 100— 120㎡ 20% 60% 三室兩廳兩衛(wèi) 120— 140㎡ 40% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶類型 房型 建筑面積 比例 投資型 單間一衛(wèi)一廚 30— 50 ㎡ 70% 一室一廳一衛(wèi)一廚 50— 70 ㎡ 30% 商務公寓部分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、產(chǎn)品方案 整體布局規(guī)劃 本項目沿東西走向呈三條軸線分布。南側(cè)沿九都路建設商住樓商務公寓等與中軸線上的商住樓由底商連接形成內(nèi)環(huán)商業(yè)街結(jié)構(gòu)。 項目北面為純住宅小區(qū)結(jié)構(gòu)。 （ 1）建筑高度：沿澗河和城市干道九都路建筑高度建議 60— 99米區(qū)域，以提升該區(qū)域的城市形象，創(chuàng)造優(yōu)美的沿河城市天際線 。其余地段建筑高度可結(jié)合日照，消防等因素綜合考慮。 （ 2）交通組織方式：鑒于地塊的規(guī)模和周邊的城市交通條件，地塊內(nèi)未再細劃分城市支路，通過內(nèi)部規(guī)劃的小區(qū)道路與周邊的城市道路系統(tǒng)相銜接。 （ 3）地塊出入口控制：為了確保交通安全，在主干道，次干道和其他道路機動車出入口距離交叉口分別不小于 70m和 30m。 車行入口沿東側(cè)濱河路設置，人行入口結(jié)合珠江路和九都路設置。 （ 4）項目區(qū)隔：建議本項目北面商業(yè)街與南面住宅區(qū)區(qū)隔開，保證商業(yè)的業(yè)態(tài)完整，也可創(chuàng)造北面住宅區(qū)安逸的環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑風格建議 根據(jù)本項目的定位于產(chǎn)品特性，建議項目建設風格以簡約明朗的現(xiàn)代建筑風格為主，凸現(xiàn)商業(yè)氛圍的同時兼顧住宅的舒適。 外力面以明朗沉穩(wěn)卻不失活力的冷色調(diào)為基調(diào)，可適當帶些點綴色彩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 配套規(guī)劃建議 （ 1）市政基礎設施配套：地上式消火栓，配電間， Ic卡電話，熱交換站。 （ 2）公建配套設施： 城市商業(yè)金融設施：沿九都路和珠江路設置。 居住公建配套設施：地上地下停車場，幼兒園，小區(qū)內(nèi)健身設施等 （ 3）生活配套： 煤氣、暖氣、市政熱水、電話寬帶閉路入戶。 （ 4）安防配套： 閉路監(jiān)控、電子巡更、單元對講門等 （ 5）綠地控制：東側(cè)澗河地段設置濱河綠地，用地規(guī)模 。 居住人均公共綠地指標不低于 ㎡ /人。
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