河南鴻基洛陽市房地產(chǎn)-九都路項(xiàng)目可行性研究報告(52頁)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-04 11:41本頁面
【導(dǎo)讀】于硬性規(guī)定以外，其余所有政策的控制權(quán)全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績等問題等影響，在執(zhí)行上并非嚴(yán)格落實(shí)，所以收效并不明顯。種種跡象表明，2020年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將從土。地、金融、稅收這三方面進(jìn)一步深化，并著力貫徹執(zhí)行。物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)實(shí)施征稅，將加大不動。一旦實(shí)施，將有效抑制投機(jī)性購房行為?？臻g縮小，對投資性住房需求會產(chǎn)生一定的沖擊作用。以往的多人大面積住房，開始轉(zhuǎn)向每人都有小面積住房的情形?？傊?，國家政策的出臺，肯定會影響到當(dāng)?shù)厥袌龅倪\(yùn)行，費(fèi)者的影響，需要時間的進(jìn)一步潤釋。洛陽市的經(jīng)濟(jì)駛?cè)肓诉M(jìn)入了發(fā)展的快車道。同時經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各年的增幅平穩(wěn)，說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這一點(diǎn)在近幾年來洛陽城市翻天覆地的變化中可以得到充分印證。從圖中數(shù)據(jù)可以看出近年來洛陽市民年人均可支配收入指標(biāo)逐年大。態(tài)勢，無論是銷量還是均價均有大幅上漲；沒有隨銷量一同回落，而是繼續(xù)創(chuàng)造新高，截至2020年底，
【正文】 生商業(yè)形態(tài)可能造成市場風(fēng)險。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī)會（ O） 1 兩區(qū)交匯地帶的稀缺性項(xiàng)目。 2 區(qū)域市場投放量有限，市場有一定的需求缺口。 3 周邊居民生活質(zhì)量提升，消費(fèi)能力提高，追求高品位的生活與完善配套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 風(fēng)險（ T） 1 國家貨幣緊縮和經(jīng)濟(jì)不確定性，房地產(chǎn)新政策的出臺和落實(shí)會存在潛在的風(fēng)險； 2 近來北京、上海、廣州等一線城市的拐點(diǎn)論會讓一些客戶形成持幣觀望心態(tài)； 3 世紀(jì)華陽項(xiàng)目吸收了一部分購房者，較之的對比性明顯，將會對本項(xiàng)目銷售與推廣帶來一定影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 決策要點(diǎn) 合理推廣，樹立產(chǎn)品形象，以彌補(bǔ)價格與舒適度的劣勢； 加大宣傳力度，擴(kuò)大宣傳面，擴(kuò)大項(xiàng)目覆蓋范圍，吸引相關(guān)區(qū)域及洛陽市的購房者關(guān)注，擴(kuò)寬客戶群層面。 嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，注重品牌打造。以社區(qū)品質(zhì)，商業(yè)氛圍及配套提升本項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。 以合理適宜的價格開盤，然后緩慢的小幅度提升價格，以打消受眾對拐點(diǎn)論及項(xiàng)目自身劣勢的擔(dān)憂； 戶型設(shè)計應(yīng)盡量凸現(xiàn)人性化與舒適化，從而吸引購房者購買。 在合理范圍內(nèi)縮減商鋪比例，控制單套面積不宜過大，盡量由客戶按自身需求自由分割。 合理控制開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)步伐，隨時掌握市場動態(tài)，制定相對應(yīng)的銷售措施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第五部分 項(xiàng)目定位與產(chǎn)品方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、項(xiàng)目定位 1 產(chǎn)品定位 綜合項(xiàng)目自身特征分析和區(qū)域狀況調(diào)查，建議項(xiàng)目建設(shè)為以高層住宅為主，兼顧商業(yè)街的建筑群落； 項(xiàng)目針對西工澗西兩大區(qū)域的購房者，并延展整個洛陽市縣中高端的購房人群。定位為： ? 住宅定位：繁華便利地段更新?lián)Q代住宅產(chǎn)品。 ? 商業(yè)定位：區(qū)域首創(chuàng)，內(nèi)環(huán)商業(yè)街，結(jié)合臨街獨(dú)立商鋪的標(biāo)志性商業(yè)群落。 主干道旁 地標(biāo)型商住群落 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 價格定位 ? 住宅部分： ? 結(jié)合區(qū)域內(nèi)目前房地產(chǎn)銷售價格和本項(xiàng)目自身情況，同時為了規(guī)避項(xiàng)目后期運(yùn)作風(fēng)險，建議項(xiàng)目住宅入市銷售均價為 3500元 /㎡ ； ? 商業(yè)部分： ? 考慮到本項(xiàng)目要做的商業(yè)街為區(qū)域首創(chuàng)，前期可以以較低價格探測市場反應(yīng)，建議項(xiàng)目商鋪入市銷售均價為 12020元 /㎡ （兩層均價），后期根據(jù)市場情況調(diào)整； ? 地下車位： ? 結(jié)合洛陽市場地下車位售價平均水平和成本因素，建議項(xiàng)目地下車位銷售均價為： 7萬 /個（ 70年使用權(quán)）； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)客戶群定位 主力目標(biāo)客戶群： 本項(xiàng)目的購房主體為西工澗西兩大區(qū)域的購房者及投資者 。 年齡段集中在 30—— 50歲左右 家庭月收入在 5000—— 8000元 對目前的居住條件不夠滿意或有意購置新房產(chǎn)，有改善居住條件和追求居住地段繁華便利的需求，有多余資金的投資型客戶。 渴望生活品質(zhì)的提高，同時對價格敏感程度不高 輔助目標(biāo)客戶群： 周邊市縣的購房者，以及外地想遷居洛陽的富足人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型配比 考慮到本項(xiàng)目地段的稀缺性以及項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性，因此住宅主力戶型設(shè)計應(yīng)兼顧實(shí)用性與舒適性兩大方面。而商務(wù)公寓應(yīng)該慮到商業(yè)和住宅一體化，具體戶型配比設(shè)計如下： 商住及住宅部分 客戶類型 房型 建筑面積 比例 總比例 實(shí)用居住型 兩室一廳一衛(wèi) 80— 100㎡ 10% 40% 兩室兩廳一衛(wèi) 30% 舒適改善型 三室兩廳一衛(wèi) 100— 120㎡ 20% 60% 三室兩廳兩衛(wèi) 120— 140㎡ 40% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶類型 房型 建筑面積 比例 投資型 單間一衛(wèi)一廚 30— 50 ㎡ 70% 一室一廳一衛(wèi)一廚 50— 70 ㎡ 30% 商務(wù)公寓部分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、產(chǎn)品方案 整體布局規(guī)劃 本項(xiàng)目沿東西走向呈三條軸線分布。南側(cè)沿九都路建設(shè)商住樓商務(wù)公寓等與中軸線上的商住樓由底商連接形成內(nèi)環(huán)商業(yè)街結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目北面為純住宅小區(qū)結(jié)構(gòu)。 （ 1）建筑高度：沿澗河和城市干道九都路建筑高度建議 60— 99米區(qū)域，以提升該區(qū)域的城市形象，創(chuàng)造優(yōu)美的沿河城市天際線 。其余地段建筑高度可結(jié)合日照，消防等因素綜合考慮。 （ 2）交通組織方式：鑒于地塊的規(guī)模和周邊的城市交通條件，地塊內(nèi)未再細(xì)劃分城市支路，通過內(nèi)部規(guī)劃的小區(qū)道路與周邊的城市道路系統(tǒng)相銜接。 （ 3）地塊出入口控制：為了確保交通安全，在主干道，次干道和其他道路機(jī)動車出入口距離交叉口分別不小于 70m和 30m。 車行入口沿東側(cè)濱河路設(shè)置，人行入口結(jié)合珠江路和九都路設(shè)置。 （ 4）項(xiàng)目區(qū)隔：建議本項(xiàng)目北面商業(yè)街與南面住宅區(qū)區(qū)隔開，保證商業(yè)的業(yè)態(tài)完整，也可創(chuàng)造北面住宅區(qū)安逸的環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑風(fēng)格建議 根據(jù)本項(xiàng)目的定位于產(chǎn)品特性，建議項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)格以簡約明朗的現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，凸現(xiàn)商業(yè)氛圍的同時兼顧住宅的舒適。 外力面以明朗沉穩(wěn)卻不失活力的冷色調(diào)為基調(diào)，可適當(dāng)帶些點(diǎn)綴色彩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 配套規(guī)劃建議 （ 1）市政基礎(chǔ)設(shè)施配套：地上式消火栓，配電間， Ic卡電話，熱交換站。 （ 2）公建配套設(shè)施： 城市商業(yè)金融設(shè)施：沿九都路和珠江路設(shè)置。 居住公建配套設(shè)施：地上地下停車場，幼兒園，小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施等 （ 3）生活配套： 煤氣、暖氣、市政熱水、電話寬帶閉路入戶。 （ 4）安防配套： 閉路監(jiān)控、電子巡更、單元對講門等 （ 5）綠地控制：東側(cè)澗河地段設(shè)置濱河綠地，用地規(guī)模 。 居住人均公共綠地指標(biāo)不低于 ㎡ /人。
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