【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)業(yè)已成為遼寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在保增長(zhǎng)、惠民生中起到重要作用。工面積萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米。本文對(duì)葫蘆島市房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目微觀性進(jìn)行了分析，效益評(píng)價(jià)、不確定性分析、投資風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行了分析說(shuō)明。利能力分析，清償能力分析；不確定性分析包括：敏感性分析、盈虧平衡分析。通過(guò)對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析，確定了本項(xiàng)目在社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益上是可行的。

　　

【正文】 可供分配利潤(rùn)（ 891011） 0 0 0 13 應(yīng)付利潤(rùn) 14 未分配利潤(rùn)（ 1213） 15 累計(jì)未分配利潤(rùn) 項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部投資按折現(xiàn)率 8％測(cè)算，得出累計(jì)凈現(xiàn)值（稅前、稅后）、財(cái)務(wù)凈限值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。詳見(jiàn)下表： 表 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入 0 回收固定資產(chǎn) 余值 回收流動(dòng)資金 其 他 現(xiàn)金 流 入（長(zhǎng)期借款） 2 現(xiàn)金流出 6 4 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 銷(xiāo)售稅金及附加 0 其 他 現(xiàn)金 流 出（利息） 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 14 4 累積凈現(xiàn)金流量 6 3 本項(xiàng)目貸款按季度給付利息，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束一次性償還本金?？傆?jì)貸款額度為 萬(wàn)元，支付利息總額為 萬(wàn)元。 表 1借款償還計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 2020 2020 2020 2020 1 借款 年初本息余額 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 其中：還本 0 0 0 付息 年末本息余額 0 2 還本資金來(lái)源 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷(xiāo) 以前年度結(jié)余可用于還本資金 可用于還款的其他資金 10 項(xiàng)目的不確定分析 敏感性分析 銷(xiāo)售總收入與總成本的變動(dòng)對(duì)全部投資及資本金的敏感性分析。 現(xiàn)設(shè)定建設(shè)總成本在 10%～ 10%范圍內(nèi)變動(dòng)：全部投資（資本金）內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動(dòng)狀況見(jiàn)下表： 因素變化對(duì)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率的影響 項(xiàng)目 變化率 09 年凈現(xiàn)金流量 10 年凈現(xiàn)金流量 11 年凈現(xiàn)金流量 12 年凈現(xiàn)金流量 13 年凈現(xiàn)金流量 NPV IRR 敏感度系數(shù) 銷(xiāo)售收入 10% 676 24 9914 2 274 ￥ 11,7 102% 5% 676 664 4014 2 312 ￥ 10,6 91% 0 676 504 8114 2 35 ￥ 9,85 85% 0 5% 676 344 2214 2 388 ￥ 8,86 76% 2 10% 676 184 6314 2 426 ￥ 7,84 67% 建設(shè)投資 10% 9676 904 114 2 35 ￥ 8,62 63% 5% 2676 204 9614 2 35 ￥ 9,22 72% 0% 676 504 8114 2 35 ￥ 9,85 85% 0 5% 676 04 6614 2 35 ￥ 10,4 101% 10% 676 04 5114 2 35 ￥ 11,0 127% 敏感性分析表 不確定性因素 變化率（ %） 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn) 臨界值 銷(xiāo)售收入 177。 5,177。 10 % 建設(shè)投資 177。 5,177。 10 % NPV 與銷(xiāo)售收入變化的函數(shù)： NVP=（ 1+X） NPV 與建設(shè)投資變化的函數(shù)： NVP=（ 1+X） 通過(guò)敏感分析得：在分析的各種情況下，項(xiàng)目均能保持較高的內(nèi)部收益率，并且內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率。凈現(xiàn)值對(duì)銷(xiāo)售收入的敏感性較大，預(yù)期銷(xiāo)售收入比臨界值高出較多，預(yù)期建設(shè)投資比臨界值低較多，項(xiàng)目盈利能力有較強(qiáng)保證。 盈虧平衡分析 分析所用數(shù)據(jù)如下：固定成本包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 萬(wàn)元、居民安置費(fèi) 2600 萬(wàn)元、房屋拆除費(fèi) 56 萬(wàn)元、拆遷安置管理費(fèi) 萬(wàn)元、土地批租費(fèi) 400 萬(wàn)元；總可變成本為項(xiàng)目投入總資金 萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元、城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn)元，共 萬(wàn)元；銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元；總建筑面積 250000㎡。 根據(jù)公式 P0=C2+t+C1/Qc、 Q0＝ C1/(PC2t)分別求出盈虧平衡時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量。其中 P0 為盈虧平衡時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格， C1 為總成本中的固定成本， C2 為單位產(chǎn)品可變成本，t 為單位產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加， Qc 為建筑面積， P 為平均單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格， Q0 盈虧平衡時(shí)銷(xiāo)售量。本案例中： C1= ， C2=， t= = ,Qc= 250000 ， P=， 盈虧平衡時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格： P0=C2+t+C1/Q =++ =（元） 占預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格百分比 =盈虧平衡時(shí)的銷(xiāo)售量： Q0＝ C1/(PC2t) =() =(萬(wàn)㎡ ) 占總建筑面積百分比為 =由以上數(shù)據(jù)得到如下結(jié)論：當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格的 %時(shí)盈虧平衡，當(dāng)銷(xiāo)售面積達(dá)到總面積的 %時(shí)盈虧平衡。 11 項(xiàng)目投資社會(huì)效益評(píng)價(jià) 社會(huì)效益影響 一 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有助于保證項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境的相互協(xié)調(diào)； 二 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有利于促進(jìn)國(guó)家社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)； 三 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有利于減少項(xiàng)目投資的短期行為和盲目投資； 四 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有利于資源的合理利用和社會(huì)環(huán)境保護(hù)。 項(xiàng)目社會(huì)參與性 目標(biāo)群體參與性 通過(guò)對(duì)于旁“水岸帝景”的調(diào)查顯示： 、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都明顯偏高。 90 平方米～ 140 平方米居多。 體感受良好，并未達(dá)到最佳居住要求，表明優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品仍有廣闊的市場(chǎng)空間。 ，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)房更趨理性化。 由此可以證明，地理位置不是影響購(gòu)買(mǎi)行為的最重要因素，收入高、品位高的居民認(rèn)為優(yōu)美的居住環(huán)境才是決定性因素。而且越來(lái)越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購(gòu)房選擇的要素。 受影響群體參與性 龍灣新區(qū)是政府實(shí)施城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)潛力巨大。在未來(lái)的幾年中，龍灣新區(qū)必然成為房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。隨著周邊龍灣 CBD 等重點(diǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，會(huì)有越來(lái)越多的葫蘆島市民關(guān)注龍灣新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，別墅、公寓住宅、高層、商業(yè)街渾然一體，這樣的綜合商住一體的規(guī)劃，在龍灣新區(qū)必然會(huì)吸引各大商家投資者的關(guān)注。我們的 時(shí)尚商業(yè)步行街財(cái)富街 ，可以面向在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)有一定影響力的企業(yè)，如：家樂(lè)福連鎖超市、星巴克咖啡、聯(lián)想集團(tuán)等。 12 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)定義、作用 風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn) ?社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) ?技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ?自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等 ,而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大 ,同時(shí)又是可以預(yù)測(cè) ?規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) ?經(jīng) 濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ?經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等 ? 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ，而且質(zhì)量高，面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。 “宏運(yùn)奧園”“翠海花園”等項(xiàng)目樓盤(pán)的具體位置、項(xiàng)目風(fēng)格、戶型等方面，在葫蘆島市場(chǎng)有明顯優(yōu)勢(shì)，受到葫蘆島市消費(fèi)者的廣泛關(guān)注和歡迎。，有很好的品牌效應(yīng)，直接影響到此項(xiàng)目。 ，而且周期長(zhǎng)，受到政府和市場(chǎng)影響大，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 ，樓盤(pán)定位面向中高端，消費(fèi)群體的定位有局限性。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 指公司的決策 和管理人員在經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)失誤導(dǎo)致公司的盈利水平變化從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的趨勢(shì)，或者成本增加。如融資方式的選擇，招標(biāo)方式選擇 ，施工合同類(lèi)型的選擇等都會(huì)影響項(xiàng)目未來(lái)的收益。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 由于各種財(cái)務(wù)因素發(fā)生變化給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的各種損失，主要包括融資風(fēng)險(xiǎn)、通脹及利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 如銀行貸款利率上升， 導(dǎo)致無(wú)法按期常會(huì)貸款及利息 。 該項(xiàng)目中該項(xiàng)目融資中集團(tuán)自有資金占總投資 35％，約為 7105． 52 萬(wàn)元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的 65％，約為 萬(wàn)元。 大部分的融資來(lái)源于銀行貸款，如果銀行貸款利率上升，可能導(dǎo)致無(wú)法按期常會(huì)貸款及利息。 資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ：該項(xiàng)目收入主要源于銷(xiāo)售商品房，商品房是否能按期、按進(jìn)度、按計(jì)劃價(jià)格銷(xiāo)售，是決定該項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。通貨膨脹導(dǎo)致原材料、設(shè)備、勞動(dòng)力、機(jī)械等上漲，造成流動(dòng)資金緊張。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （一）做好充分的市場(chǎng)調(diào)查 （二）打造高品質(zhì)、高質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌 （三）售房途徑多樣化。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （一）建立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門(mén)，加強(qiáng)市場(chǎng)研究、政策研究以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （二）抓住時(shí)機(jī)、抓緊資金回籠 （三）合理定價(jià)、穩(wěn)步推盤(pán) （四）調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低自有負(fù)債比例 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （一）融資中的風(fēng)險(xiǎn)防范 拓寬融資渠道，可以多渠道選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源，減少對(duì)銀行融資的過(guò)度依賴，也可以降低融資成本，從而能夠降低企業(yè)在融資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在融資渠道的拓寬方面，可以考慮的渠道主要有：股權(quán)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款、階段性股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資銀行等等。 （三）日常資金運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)防范 1．加快資金流轉(zhuǎn) 2．嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出 13 項(xiàng)目結(jié)論及項(xiàng)目市場(chǎng)前景 項(xiàng)目結(jié)論 通過(guò)上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷(xiāo)售價(jià)格確定采用相對(duì)保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤(rùn)水平的真實(shí)性。在實(shí)際操作過(guò)程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。另外從社會(huì)效益與環(huán)境效益方面講，也是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目。 本項(xiàng)目普通公寓住宅部分市場(chǎng)前瞻 普通公寓住宅越來(lái)越受到廣大中高收入人群的青睞。普通公寓住宅相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。大城市的公寓式住宅，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，有一部分附設(shè)于旅館酒 店之內(nèi)，這樣的格局理念越來(lái)越被現(xiàn)代人所接受，項(xiàng)目以先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，打造長(zhǎng)春市場(chǎng)高品質(zhì)公寓住宅。在周邊樓盤(pán)以普通居住住宅為主力戶型的情況下，發(fā)展公寓住宅必定獨(dú)樹(shù)一幟，同時(shí)也能彌補(bǔ)凈月開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)公寓住宅稀少的缺憾。所以相信，項(xiàng)目中的公寓住宅必將為項(xiàng)目帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。