【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)業(yè)已成為遼寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在保增長、惠民生中起到重要作用。工面積萬平方米，商品房銷售面積萬平方米。本文對葫蘆島市房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境、房地產(chǎn)市場、項目區(qū)域市場、項目微觀性進(jìn)行了分析，效益評價、不確定性分析、投資風(fēng)險分析等方面進(jìn)行了分析說明。利能力分析，清償能力分析；不確定性分析包括：敏感性分析、盈虧平衡分析。通過對以上數(shù)據(jù)的分析，確定了本項目在社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益上是可行的。

　　

【正文】 可供分配利潤（ 891011） 0 0 0 13 應(yīng)付利潤 14 未分配利潤（ 1213） 15 累計未分配利潤 項目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 項目全部投資按折現(xiàn)率 8％測算，得出累計凈現(xiàn)值（稅前、稅后）、財務(wù)凈限值、財務(wù)內(nèi)部收益率等財務(wù)數(shù)據(jù)。詳見下表： 表 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 計算期 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售（營業(yè)）收入 0 回收固定資產(chǎn) 余值 回收流動資金 其 他 現(xiàn)金 流 入（長期借款） 2 現(xiàn)金流出 6 4 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 流動資金 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 0 其 他 現(xiàn)金 流 出（利息） 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 14 4 累積凈現(xiàn)金流量 6 3 本項目貸款按季度給付利息，建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束一次性償還本金?？傆嬞J款額度為 萬元，支付利息總額為 萬元。 表 1借款償還計劃表 序號 項目 合計 計算期 2020 2020 2020 2020 1 借款 年初本息余額 本年借款 本年應(yīng)計利息 本年還本付息 其中：還本 0 0 0 付息 年末本息余額 0 2 還本資金來源 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 可用于還款的其他資金 10 項目的不確定分析 敏感性分析 銷售總收入與總成本的變動對全部投資及資本金的敏感性分析。 現(xiàn)設(shè)定建設(shè)總成本在 10%～ 10%范圍內(nèi)變動：全部投資（資本金）內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動狀況見下表： 因素變化對凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率的影響 項目 變化率 09 年凈現(xiàn)金流量 10 年凈現(xiàn)金流量 11 年凈現(xiàn)金流量 12 年凈現(xiàn)金流量 13 年凈現(xiàn)金流量 NPV IRR 敏感度系數(shù) 銷售收入 10% 676 24 9914 2 274 ￥ 11,7 102% 5% 676 664 4014 2 312 ￥ 10,6 91% 0 676 504 8114 2 35 ￥ 9,85 85% 0 5% 676 344 2214 2 388 ￥ 8,86 76% 2 10% 676 184 6314 2 426 ￥ 7,84 67% 建設(shè)投資 10% 9676 904 114 2 35 ￥ 8,62 63% 5% 2676 204 9614 2 35 ￥ 9,22 72% 0% 676 504 8114 2 35 ￥ 9,85 85% 0 5% 676 04 6614 2 35 ￥ 10,4 101% 10% 676 04 5114 2 35 ￥ 11,0 127% 敏感性分析表 不確定性因素 變化率（ %） 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn) 臨界值 銷售收入 177。 5,177。 10 % 建設(shè)投資 177。 5,177。 10 % NPV 與銷售收入變化的函數(shù)： NVP=（ 1+X） NPV 與建設(shè)投資變化的函數(shù)： NVP=（ 1+X） 通過敏感分析得：在分析的各種情況下，項目均能保持較高的內(nèi)部收益率，并且內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率。凈現(xiàn)值對銷售收入的敏感性較大，預(yù)期銷售收入比臨界值高出較多，預(yù)期建設(shè)投資比臨界值低較多，項目盈利能力有較強(qiáng)保證。 盈虧平衡分析 分析所用數(shù)據(jù)如下：固定成本包括土地開發(fā)費(fèi) 萬元、居民安置費(fèi) 2600 萬元、房屋拆除費(fèi) 56 萬元、拆遷安置管理費(fèi) 萬元、土地批租費(fèi) 400 萬元；總可變成本為項目投入總資金 萬元；營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅 萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅 萬元，共 萬元；銷售收入 萬元；總建筑面積 250000㎡。 根據(jù)公式 P0=C2+t+C1/Qc、 Q0＝ C1/(PC2t)分別求出盈虧平衡時的銷售價格、銷售量。其中 P0 為盈虧平衡時銷售價格， C1 為總成本中的固定成本， C2 為單位產(chǎn)品可變成本，t 為單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加， Qc 為建筑面積， P 為平均單位產(chǎn)品銷售價格， Q0 盈虧平衡時銷售量。本案例中： C1= ， C2=， t= = ,Qc= 250000 ， P=， 盈虧平衡時的銷售價格： P0=C2+t+C1/Q =++ =（元） 占預(yù)計銷售價格百分比 =盈虧平衡時的銷售量： Q0＝ C1/(PC2t) =() =(萬㎡ ) 占總建筑面積百分比為 =由以上數(shù)據(jù)得到如下結(jié)論：當(dāng)銷售價格達(dá)到預(yù)計銷售價格的 %時盈虧平衡，當(dāng)銷售面積達(dá)到總面積的 %時盈虧平衡。 11 項目投資社會效益評價 社會效益影響 一 、社會效益評價 有助于保證項目社會環(huán)境的相互協(xié)調(diào)； 二 、社會效益評價 有利于促進(jìn)國家社會發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)； 三 、社會效益評價 有利于減少項目投資的短期行為和盲目投資； 四 、社會效益評價 有利于資源的合理利用和社會環(huán)境保護(hù)。 項目社會參與性 目標(biāo)群體參與性 通過對于旁“水岸帝景”的調(diào)查顯示： 、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都明顯偏高。 90 平方米～ 140 平方米居多。 體感受良好，并未達(dá)到最佳居住要求，表明優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。 ，除了關(guān)心環(huán)境外，對于開發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購房更趨理性化。 由此可以證明，地理位置不是影響購買行為的最重要因素，收入高、品位高的居民認(rèn)為優(yōu)美的居住環(huán)境才是決定性因素。而且越來越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。 受影響群體參與性 龍灣新區(qū)是政府實(shí)施城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場潛力巨大。在未來的幾年中，龍灣新區(qū)必然成為房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。隨著周邊龍灣 CBD 等重點(diǎn)項目的啟動，會有越來越多的葫蘆島市民關(guān)注龍灣新區(qū)的房地產(chǎn)市場。同時，別墅、公寓住宅、高層、商業(yè)街渾然一體，這樣的綜合商住一體的規(guī)劃，在龍灣新區(qū)必然會吸引各大商家投資者的關(guān)注。我們的 時尚商業(yè)步行街財富街 ，可以面向在國內(nèi)外市場有一定影響力的企業(yè)，如：家樂福連鎖超市、星巴克咖啡、聯(lián)想集團(tuán)等。 12 項目投資風(fēng)險分析 風(fēng)險定義、作用 風(fēng)險分類 房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險 ?社會風(fēng)險 ?技術(shù)風(fēng)險 ?自然風(fēng)險和國際風(fēng)險等 ,而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大 ,同時又是可以預(yù)測 ?規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 ?經(jīng) 濟(jì)風(fēng)險主要包含市場風(fēng)險 ?經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等 ? 風(fēng)險識別與分析 市場風(fēng)險 ，而且質(zhì)量高，面臨嚴(yán)峻的競爭。 “宏運(yùn)奧園”“翠?；▓@”等項目樓盤的具體位置、項目風(fēng)格、戶型等方面，在葫蘆島市場有明顯優(yōu)勢，受到葫蘆島市消費(fèi)者的廣泛關(guān)注和歡迎。，有很好的品牌效應(yīng)，直接影響到此項目。 ，而且周期長，受到政府和市場影響大，有一定的風(fēng)險性。 ，樓盤定位面向中高端，消費(fèi)群體的定位有局限性。 經(jīng)營風(fēng)險 指公司的決策 和管理人員在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤導(dǎo)致公司的盈利水平變化從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的趨勢，或者成本增加。如融資方式的選擇，招標(biāo)方式選擇 ，施工合同類型的選擇等都會影響項目未來的收益。 財務(wù)風(fēng)險 由于各種財務(wù)因素發(fā)生變化給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來的各種損失，主要包括融資風(fēng)險、通脹及利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、開發(fā)費(fèi)用變動風(fēng)險、稅率變動風(fēng)險。 如銀行貸款利率上升， 導(dǎo)致無法按期常會貸款及利息 。 該項目中該項目融資中集團(tuán)自有資金占總投資 35％，約為 7105． 52 萬元；申請商業(yè)銀行貸款占投資的 65％，約為 萬元。 大部分的融資來源于銀行貸款，如果銀行貸款利率上升，可能導(dǎo)致無法按期常會貸款及利息。 資金變現(xiàn)風(fēng)險 ：該項目收入主要源于銷售商品房，商品房是否能按期、按進(jìn)度、按計劃價格銷售，是決定該項目成敗的關(guān)鍵因素。通貨膨脹導(dǎo)致原材料、設(shè)備、勞動力、機(jī)械等上漲，造成流動資金緊張。 風(fēng)險規(guī)避 市場風(fēng)險 （一）做好充分的市場調(diào)查 （二）打造高品質(zhì)、高質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌 （三）售房途徑多樣化。 經(jīng)營風(fēng)險 （一）建立專門的風(fēng)險評估部門，加強(qiáng)市場研究、政策研究以規(guī)避市場風(fēng)險。 （二）抓住時機(jī)、抓緊資金回籠 （三）合理定價、穩(wěn)步推盤 （四）調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低自有負(fù)債比例 財務(wù)風(fēng)險 （一）融資中的風(fēng)險防范 拓寬融資渠道，可以多渠道選擇項目開發(fā)資金來源，減少對銀行融資的過度依賴，也可以降低融資成本，從而能夠降低企業(yè)在融資方面的財務(wù)風(fēng)險。在融資渠道的拓寬方面，可以考慮的渠道主要有：股權(quán)收購、開發(fā)商貼息委托貸款、階段性股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資銀行等等。 （三）日常資金運(yùn)作中的風(fēng)險防范 1．加快資金流轉(zhuǎn) 2．嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出 13 項目結(jié)論及項目市場前景 項目結(jié)論 通過上述計算分析得出如下結(jié)論：即本項目可行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價格確定采用相對保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤水平的真實(shí)性。在實(shí)際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。另外從社會效益與環(huán)境效益方面講，也是一個很好的投資項目。 本項目普通公寓住宅部分市場前瞻 普通公寓住宅越來越受到廣大中高收入人群的青睞。普通公寓住宅相對于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。大城市的公寓式住宅，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，有一部分附設(shè)于旅館酒 店之內(nèi)，這樣的格局理念越來越被現(xiàn)代人所接受，項目以先進(jìn)的設(shè)計理念，打造長春市場高品質(zhì)公寓住宅。在周邊樓盤以普通居住住宅為主力戶型的情況下，發(fā)展公寓住宅必定獨(dú)樹一幟，同時也能彌補(bǔ)凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)公寓住宅稀少的缺憾。所以相信，項目中的公寓住宅必將為項目帶來可觀的利潤。