【正文】 6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目施工組織 前期工作 （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資： 2020 年 4 月前完成。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已購(gòu)置大量土地于此，可以預(yù)期，除了現(xiàn)有項(xiàng)目外，周邊還會(huì)有樓盤(pán)項(xiàng)目競(jìng)相跟進(jìn)的態(tài)勢(shì)，形成開(kāi)發(fā)熱潮。用普通公寓的價(jià)格坐擁葫蘆島核心商業(yè)城，不再只是夢(mèng)想。相對(duì)于首創(chuàng) 價(jià)格定位 定價(jià)，普通高層住宅 3900 元 /平方米?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶(hù)群定位。 產(chǎn)品定位 以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的居住社區(qū)。 項(xiàng)目周邊“水岸帝景”等項(xiàng)目，有很好的品牌效應(yīng)，直接影響到此項(xiàng)目。項(xiàng)目將購(gòu)物休閑融為一體，成為葫蘆島龍灣新城區(qū)集 商業(yè)、休閑、時(shí)尚購(gòu)物為一體的新時(shí)代街區(qū)。 項(xiàng)目位于五里河邊際，周邊環(huán)境優(yōu)雅。隨著政府規(guī)劃發(fā)展，此區(qū)域?qū)⒊蔀橐越鹑?，信息，服?wù)，交流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城市商務(wù)平臺(tái)。 本項(xiàng)目主要面向有私家車(chē)用戶(hù)，樓盤(pán)定位面向中高端，消費(fèi)群體的定位有局限性。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ Weakness） 項(xiàng)目包括零售超市及娛樂(lè)設(shè)施，人口流動(dòng)性大，管理難度大。除了具有高級(jí)公寓所具備的基本功能外，還有門(mén)廳、車(chē)庫(kù)、私家花園、閣樓等，并在儲(chǔ)藏、露臺(tái)、工作陽(yáng)臺(tái)等功能上放大，財(cái)富廣場(chǎng)所具有的這些功能，同時(shí)也滿(mǎn)足了自有空間和私密性的要求。”相信高質(zhì)量的 房屋品質(zhì)，加上低廉的銷(xiāo)售價(jià)格，必然能夠吸引葫蘆島的消費(fèi)者。 公司歷來(lái)以注重產(chǎn)品質(zhì)量為優(yōu)勢(shì)，用極高的性?xún)r(jià)比打造精品住宅。 項(xiàng)目周邊的公共設(shè)施配套： 商業(yè)： 沃爾瑪 超市、世紀(jì)大廈、口岸大廈 教育：師范學(xué)校附屬小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)中學(xué) 娛樂(lè)：潔康洗浴中心、健身會(huì)館 項(xiàng)目所在地龍灣大街是葫蘆島市目前最理想的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級(jí)住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項(xiàng)基礎(chǔ) 設(shè)施，市政配套設(shè)施在短期內(nèi)就會(huì)健全；項(xiàng)目鄰近師范學(xué)校附屬小學(xué)，毗鄰五里河，生活環(huán)境適宜；大批醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)散布于小區(qū)周?chē)?，免去后顧之憂(yōu)； 區(qū)內(nèi)會(huì)所、區(qū)外各類(lèi)商業(yè)場(chǎng)所、商業(yè)購(gòu)物極為便利。這些項(xiàng)目都將為葫蘆島龍港新區(qū)建設(shè)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。周邊交通便利，五里河生態(tài)公園市政重點(diǎn)項(xiàng)目也同期在建設(shè)當(dāng)中。本項(xiàng)目一期設(shè)計(jì)指標(biāo)如下： 樓盤(pán)地址：葫蘆島市教育園區(qū) J3B 地塊 整盤(pán)建面： 250000 ㎡ 整盤(pán)戶(hù)數(shù)： 2020 多套 占地面積： 59840 ㎡ 本期總建筑面積： 192020 ㎡ 其中：地上建筑面積： 190000 ㎡ 1）住宅： 160000 ㎡ 2）商業(yè)： 28000 ㎡ 3）公建配套： 4000 ㎡ 4）架空層： 1160 ㎡ 地下建筑面積： 2046 ㎡ 1）地下車(chē)庫(kù)： 0 ㎡ 2）住宅地下室： 1046 ㎡ 3）公建及配套設(shè)施： 1000 ㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 集中綠地率： 15% 非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)量： 627 富爾沃財(cái)富廣場(chǎng)一期位置：教育園區(qū) J3B 地塊內(nèi) 基地周邊情況：位于龍灣大街，葫蘆島市環(huán)境較好的地段。 根 據(jù)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)， 由 9 棟板式高層住宅、一棟產(chǎn)權(quán)式公寓 、 一棟建筑面積 4000平方米的綜合健身會(huì)館 、一棟商業(yè)娛樂(lè)綜合性建筑和 建筑面積 28000 平方米的財(cái)富街 所組成 ， 高層住宅主要設(shè)計(jì)層數(shù)為 18 層及 21 層，產(chǎn)權(quán)式公寓 33 層， 規(guī)劃建筑面積約 25 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)約 11 萬(wàn)平方米，高層住宅約 14 萬(wàn)平方米。整體規(guī)劃建筑面積 28000 ㎡財(cái)富街， 由 9 棟板式高層住宅、一棟產(chǎn)權(quán)式公寓和一棟建筑面積 4000 平方米的綜合健身會(huì)館所組成的住宅區(qū) 和 50000 ㎡商業(yè)聯(lián)盟。所以可以判定，此價(jià)位在葫蘆島市是可以被中高收入人群所接受的價(jià)位。 價(jià)格分析 “ 水岸帝景 ”主要銷(xiāo)售價(jià)格在 31884388 元 /㎡，其中多數(shù)戶(hù)型價(jià)位在 3488 元 /㎡上下。 （ 3）價(jià)格多在 3500 元左右，在葫蘆島市場(chǎng)屬于高檔住宅。 產(chǎn)品分析 （ 1）“ 水岸帝景 ”以英倫風(fēng)情作為建筑風(fēng)骨，力求營(yíng)造出自然、淳樸、和諧 的生活方式，既能享受優(yōu)雅生活又不失都市氣息，而且品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大。水木清華 900 0 100 3000 100 150 50% 3000 3300 10% 凌云 金域華城 龍繡街與海翔路交匯處 40 新加坡風(fēng)情 60140 3600 多層 , 小高層 , 高層 , 別墅 ； 戶(hù)型多為兩室一廳、三室一廳等中等戶(hù)型； 周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán) 06 年銷(xiāo)售情況 周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán) 06 年銷(xiāo)售分析 (表 ) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總套數(shù) 剩余套數(shù) 總銷(xiāo)售率 對(duì)外報(bào)價(jià) 1 月銷(xiāo)售套數(shù) 2 月銷(xiāo)售套數(shù) 環(huán)比 1 月成交均價(jià) 2 月成交均價(jià) 環(huán)比 首創(chuàng)象墅 葫蘆島市龍港區(qū)龍程街 7235 花園洋房 103 133149 315 3800 多層，高層，躍層； 高中低檔各種戶(hù)型齊全； 號(hào) 水岸帝景 教育園區(qū)五里河西岸 22 英倫風(fēng)情 102 3500 多層，高層，躍層； 戶(hù)型多為兩室一廳兩衛(wèi)及三室兩廳等大戶(hù)型； 天馬金域華城 等銷(xiāo)售情況來(lái)看，均受到廣大葫蘆島市民的歡迎，所以只要保證較高的性?xún)r(jià)比，必然能讓葫蘆島房產(chǎn)消費(fèi)者接受我們的樓盤(pán)。 從該項(xiàng)目附近的幾個(gè)樓盤(pán)，首創(chuàng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 525 億元，增長(zhǎng) ％。 2020 年葫蘆島市全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 ％，全市 GDP 完成 億元，增長(zhǎng) ％；地方級(jí)財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng) ％。再?gòu)闹苓厧准覙潜P(pán)的銷(xiāo)售情況和周?chē)惋媻蕵?lè)設(shè)施情況來(lái)看，便利的交通及完善的娛樂(lè)休閑設(shè)施是項(xiàng)目重要的競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目地位于葫蘆島市龍灣大街西側(cè)，與五里河遙遙相望，所謂近水者智，必定吸引大部分消費(fèi)者的青睞。 項(xiàng)目周邊分布有中小學(xué)，銀行，超市，醫(yī)院，健身會(huì)館等各種城市配套設(shè)施。 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名大型零售商 ―― 沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍、歐尚、大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)等連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)。它的開(kāi)工建設(shè)，對(duì)于 完善城市功能，提升城市品位和檔次，都將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，并將進(jìn)一步帶動(dòng)我市地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。可以預(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，在我市的中心區(qū)將會(huì)崛起一座現(xiàn)代化商業(yè)中心，這里正成為國(guó)內(nèi)外投資者、商家創(chuàng)業(yè)平臺(tái)和投資寶地。財(cái)富廣場(chǎng)占地面積 83， 300 平方米，規(guī)劃建筑面積約 25 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)約 11 萬(wàn)平方米，高層住宅約 14 萬(wàn)平方米。葫蘆島富爾沃財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目位于葫蘆島市教育園區(qū) J3B 地塊內(nèi)，地處我市城市規(guī)劃建設(shè)的中心，雄居教育園區(qū)之龍頭，由葫蘆島富爾沃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)家投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。商品住宅平均價(jià)格2034 元，比上年的 1622 元增加 412 元，增長(zhǎng) %，是葫蘆島市房?jī)r(jià)上漲幅 度最高的一年。 2020 年，葫蘆島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)，高出全省平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。 葫蘆島市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格走勢(shì) 2020 年葫蘆島市房地產(chǎn)承接 2020 年下半年上升走勢(shì)，總體運(yùn)行的特點(diǎn)是高開(kāi)高走，到后兩個(gè)月增幅有所回落，全年各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。葫蘆島市商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，高出全省平均水平 13 個(gè)百分點(diǎn)，其中：商品住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積分別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米，比上年分別增長(zhǎng) %、 %。 2020 年葫蘆島市在新開(kāi)工住宅施工面積中， 90 平方米以下面積 萬(wàn)平方米，占新開(kāi)工住宅全部面積的 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 葫蘆島市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 葫蘆島市人口 萬(wàn)人， 其中 城市人口 68 萬(wàn)人 ， 葫蘆島全市城鎮(zhèn) 日前 人均住房面積達(dá) 平方米比建市之初增加了 倍。占全市的比重分別是 ％、 ％、 ％、 ％。 3 葫蘆島市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 今年前 7 個(gè)月，葫蘆島市房地產(chǎn)完成投資 億元，房屋施工面積 平方米，房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米。 隨著人民生活水平的提高，對(duì)人居住房的要求越來(lái)越高，住房選擇也越來(lái)越多樣化。 19 月份共引進(jìn)新 項(xiàng)目 29 個(gè)，計(jì)劃總投資 億元，其中投資 5000 萬(wàn)元以上項(xiàng)目 19 個(gè)，投資 10 億元以上項(xiàng)目 3 個(gè)。 ② 《遼寧省房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》 文號(hào)： 遼建發(fā) [2020]62 號(hào) 實(shí)施時(shí)間： 2020 年 12 月 01 日 內(nèi)容： 按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā) [2020]37 號(hào)）、《建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易 秩序》（建住房 [2020]166 號(hào)）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案的通知》 (建住房 [2020]216 號(hào) )等文件的要求，現(xiàn)就我省房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)制定如下工作方案，請(qǐng)參照?qǐng)?zhí)行 影響：此舉措加強(qiáng)了葫蘆島市房地產(chǎn)交易管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 影響：根據(jù)住房調(diào)查的實(shí)際狀況以及土地、能源、水資源和環(huán)境等綜合承載能力，合理確定長(zhǎng)春市新建商品住房總面積的套型結(jié)構(gòu)比例。 三、嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為 。 一、明確新建住房結(jié)構(gòu)比例 。 加強(qiáng)了城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 。 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改，重新公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。各地房地產(chǎn)、發(fā)展改革、價(jià)格、工商管理部門(mén)要從實(shí)踐 三個(gè)代表 重要思想和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)的 高度出發(fā)，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院的決策部署上來(lái) ,堅(jiān)持深化改革和加強(qiáng)法治并舉、堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，加強(qiáng)制度建設(shè)，加大對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。 三、落實(shí)主管部門(mén)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的責(zé)任 。 中國(guó)房地產(chǎn)政策綜述 （ 1）宏觀(guān)政策文件，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響； ① 《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》 文號(hào) ：建住房 [2020]166 號(hào) 實(shí)施時(shí)間 ： 2020 年 07 月 06 日 內(nèi) 容： 為貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔 2020〕 37 號(hào)），現(xiàn)就進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序有關(guān)問(wèn)題通知如下： 一、充分認(rèn)識(shí)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的重要意義 。今年遼寧將投資 2400 億元推動(dòng)居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)三類(lèi)地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)業(yè)已成為遼寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在保增 長(zhǎng)、惠民生中起到重要作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量、交易額均創(chuàng)歷史新高；房屋成交價(jià)格指數(shù)全線(xiàn)繼續(xù)攀升；商品房合同備案旺盛；年份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 GDP 2 240 29 29 34 41 商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足；市民可支配收入提高，大大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。收入主體中，工資性收入為 2443 元，占主導(dǎo)地位，同比增長(zhǎng) %，政策性措施推動(dòng)轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，達(dá) 1500 元，同比增長(zhǎng) %。它的開(kāi)工建設(shè)， 對(duì)于完善城市功能，提升城市品位和檔次，都將