【正文】 房地產(chǎn)項目微觀市場分析是建立在同區(qū)位同類項目對比的基礎(chǔ)之上的：綜觀淮安市房地產(chǎn)市場，與本項目住宅部分最具有可比性的項目有“****”和“****”，通過對“****”和“****”項目實地調(diào)查，可以看出區(qū)域內(nèi)住宅地產(chǎn)的市場前景：一、****1)項目概況：“*****”位于本項目東北方向，距本項目僅1公里，項目分別由3216層組成的兩棟住宅和一棟9層的文化宮文娛、商業(yè)、辦公用房構(gòu)建而成。綜合三個數(shù)據(jù)可看出，淮安市房地產(chǎn)市場供需基本平衡。第二節(jié) 項目市場環(huán)境分析淮安市房地產(chǎn)市場宏觀分析20042006年淮安市房地產(chǎn)市場投資狀況圖01020304050億元2004年2005年2006年總投資額住宅投資額商業(yè)用房及其他(1) 淮安房地產(chǎn)市場投資狀況從數(shù)據(jù)可以看出：近三年以來淮安市房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，特別是2007年1—6月份，%，2006年在國家宏觀調(diào)控的影響下，淮安市房地產(chǎn)投資增長依然強勁，可見淮安作為內(nèi)陸中小城市，市場起步較晚，發(fā)展比較健康，受到投資者的青睞。由兩棟點式高層和兩棟板式高層及臨街商鋪所組成。其中地上建筑面積為：****平方米，地下建筑面積為***平方米?！耥椖扛艣r：項目名稱：淮安***國際商業(yè)廣場*****住宅項目開發(fā)單位：淮安***置業(yè)發(fā)展有限公司項目規(guī)劃：淮安***國際廣場****住宅項目位于淮安市****，****，地理位置優(yōu)越、交通便利、周圍基礎(chǔ)設(shè)施完善，自然景色極佳。***住宅項目而成立的專業(yè)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營管理的全資控股公司。其中****商業(yè)廣場項目由***集團聯(lián)合英國TESCO、冠軍滑冰場、中國電影集團星美院線競得項目的土地開發(fā)權(quán)，體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)中“訂單式生產(chǎn)”的最高層次。伴隨著***集團大陸總部在上海的建立，香港****集團將成為中國最具影響力的多元化大型企業(yè)集團。未來將以此模式陸續(xù)在上海、天津、無錫等中國大中城市建設(shè)新項目，打造“中國城市商業(yè)新典范”。2007年6月30日在無錫***一舉簽下占地約***畝的*****溫泉度假區(qū)項目。國際商業(yè)城市廣場”，不斷打造“中國城市商旅首選”，為締造國內(nèi)創(chuàng)新和專業(yè)的房地產(chǎn)集團傾情奮斗。***集團的房地產(chǎn)業(yè)——***集團的房地產(chǎn)是***集團支柱產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)形成了集前期策劃、工程管理、銷售及良好的售后服務和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理為一體的開發(fā)經(jīng)營與管理的模式。***集團的物流碼頭、商貿(mào)業(yè)——在中國石材之鄉(xiāng)南安水頭市，打造出中國石材之鄉(xiāng)的龍頭企業(yè)——福建泉州市**石業(yè)有限公司，該公司占地30畝，產(chǎn)品依托集團控股企業(yè)****科技有限公司和***（中國）通訊設(shè)備制造有限公司的商貿(mào)網(wǎng)點，打造完善的產(chǎn)業(yè)鏈條；并且投資成立福建********有限公司，占地100余畝，擁有三個60噸位的埠頭，該產(chǎn)業(yè)鏈年創(chuàng)收高達2億元左右。****集團還將在***，建設(shè)服務于整個長三角都市群的大型綜合性旅游度假項目——****國際桃園溫泉度假區(qū)。****大酒店（五星級）擁有311間高檔客房，形成高級酒店與康體、娛樂、美食、休閑交映生輝的旅游服務品牌?！耥椖客顿Y商介紹： 香港***集團投資有限公司香港***集團投資有限公司投資創(chuàng)建于1997年，注冊地為**********，著名愛國企業(yè)家****先生任董事長，經(jīng)過十多年的經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)已形成融房地產(chǎn)業(yè)、酒店旅游業(yè)、物流碼頭、商貿(mào)業(yè)和高科技工業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)為主的綜合性大型集團企業(yè)，集團下屬控股公司十五余家，遍布澳門、香港、重慶、浙江、江蘇、福建、廈門、泉州、安徽等境內(nèi)外城市，總資產(chǎn)達20多億元，擁有員工2000余人。明清時，清江浦與揚州、蘇州、杭州并稱運河沿岸“四大都市”。l ***概述：***是江蘇省淮安市的市轄區(qū)，面積296平方公里，人口31萬。1986年國務院公布淮安為國家歷史文化名城。有周恩來故居、童年讀書處、紀念館、遺物陳列館，有老子山，在盱眙境內(nèi)有朱元璋高祖、曾祖和祖父的陵墓明祖陵。歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛國將領(lǐng)關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚。淮安名人輩出。 州郡志》記載:武帝永明七年(公元489年)，割直瀆、破釜塘以東淮陰鎮(zhèn)下流雜一百戶置淮安縣，隸屬于東平郡。歷史文化：淮安，即淮水安瀾之意，得名于1500多年前的南北朝時期。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，品種多，有盱眙縣的凹凸棒石粘土、玄武巖、白云巖；楚州區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)的巖鹽；洪澤縣、淮陰區(qū)的芒硝等。礦產(chǎn)：淮安市礦產(chǎn)資源較為豐富，分布相對集中。高校、中專校的數(shù)量和在校生分別在蘇北和全省名列前茅，培養(yǎng)的大批專業(yè)人才受到了沿海和江蘇蘇南等發(fā)達地區(qū)的青睞。科技教育：淮安是一座具有深厚文化積淀的城市，重視教育的傳統(tǒng)非常悠久，人民受教育的程度普遍較高，高中入學率達78%以上，超過了全省平均水平?，F(xiàn)在，公路、鐵路、水路四通八達，京滬、寧宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯，從江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路縱貫全境，京杭大運河、蘇北灌溉總渠等河道縱橫交錯，淮安到上海虹橋機場僅3個半小時的路程，到南京祿口機場、徐州觀音機場、連云港港口和機場分別只有2個半小時、1個半小時、1小時的路程，在十一五期間籌建淮安機場。交通：淮安是區(qū)位優(yōu)勢明顯的重要交通樞紐。預計到2012年，淮安市地區(qū)生產(chǎn)總值將實現(xiàn)1565億元，人均GDP超4000美元，全社會固定資產(chǎn)投資超2000億元，財政收入超300億元，城市化率超50%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入力爭超3000美元，力爭2014年全面建成小康社會。綜合經(jīng)濟實力： “十五”期間淮安市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值765億元，財政收入突破百億元大關(guān)，全社會固定資產(chǎn)投資610億元?；窗彩芯硟?nèi)河川交錯，水網(wǎng)密布，內(nèi)河航運的主干線京杭大運河流經(jīng)于此，淮沭新河、蘇北灌溉總渠、淮河入江水道、淮河干流、廢黃河等9條河流在境內(nèi)縱橫交錯。淮安***置業(yè)發(fā)展有限公司 **國際商業(yè)廣場****住宅項目 可行性研究報告目 錄第一章 總論 第 223 頁第一節(jié) 項目背景 第 212 頁第二節(jié) 項目市場環(huán)境分析 第1317頁第三節(jié) 項目SWOT分析 第1719頁第四節(jié) 項目定位 第2023頁第二章 項目總體建筑規(guī)劃思路 第2325頁第三章 項目投資收益分析 第2529頁第一節(jié) 項目投資估算 第2527頁第二節(jié) 項目功能面積指標 第2728頁第三節(jié) 項目價格定位 第2828頁第四節(jié) 銷售收入預測 第2829頁第五節(jié) 利潤預算表 第2929頁第四章 資金籌措計劃 第 3032頁第五章 敏感性分析 第3233 頁第六章 項目風險性分析 第3338頁第七章 研究結(jié)論 第3838頁第一章 總 論第一節(jié) 項目建設(shè)背景本項目位于江蘇省淮安市***，現(xiàn)就淮安市的有關(guān)情況做如下介紹：l 淮安市概述：淮安是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，地處蘇北腹地，北接連云港，東北接鹽城市，偏南接揚州市，南鄰安徽省，西連宿遷市，南距江蘇省省會南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里，現(xiàn)下轄清河、清浦、楚州、淮陰四區(qū)和漣水、洪澤、金湖、盱眙四縣，人口527萬，市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，人