【正文】 如本項目緊密，且與 CBD 的距離更遠，區(qū)位條件不如本項目。以這個公園為核心龍頭，四方新區(qū)將在幾年內(nèi)迅 速崛起，其周圍的大盤世紀(jì)東方城及華僑城等都將大大得利。 ? 世紀(jì)華僑城商業(yè) ： 由深圳著名的華僑城與南磨房地區(qū)、 世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)的世紀(jì)華僑城主題公園（暫定名）。 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū) 是本項目的重點競爭對手，但是從其整體定位來看，更傾向于以零售業(yè)為核心業(yè)態(tài) ，以其他業(yè)態(tài)為輔，定位高檔，主要面向在周邊辦公的高級白領(lǐng)。 “ 華貿(mào)酒吧文化廣場 ” ，薈萃世界各國風(fēng)情的酒吧、咖啡廳等，極其便于時尚飲食文化的推廣與展示 。 零售業(yè)態(tài)豐富，功能齊全 。因此在項目條件上處 于劣勢，但該項目的區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)優(yōu)越，如果開發(fā)商能解決停車場問題，則該項目會有很好的前景。 從經(jīng)營方式來看，基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式，目前也在努力進行招商。社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級 寫字樓、五星級酒店與會所、高檔商住第 26 頁 共 56 頁 公寓、高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合，形成了一個綜合性的大型高檔社區(qū)。這個兩層樓的商場，其 營業(yè)總面積達到 萬平方米，還擁有 500 個泊車位。通過調(diào)研，雙井店的經(jīng)營狀況較好， 主要原因有兩個，一個是周圍基本商圈的消費能力支撐，另一個就是有足夠的停車場，充分滿足顧客停車方便的需求。與其他店不同的是，雙井店增加了進口商品的比重，重點了推出自有品牌商品。賣場面積 11990 平方米，共分上下三層，其中一層為 34 家店中店，總面積 5000 平方米，包括肯德基、半畝園、永和大王等快餐品牌以及達芙妮、運動 100 等穿類品牌，還有書店、銀行等配套設(shè)施。 因此 ， 項目在進行規(guī)劃時 可以減少 現(xiàn)有商業(yè)的影響。 ? 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達，周邊 1 公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對于項目不會形成威脅。由于周邊現(xiàn)有居民消費水平普遍偏低，并且由于城市發(fā)展進度的影響，造成項目所在區(qū)域 現(xiàn)階段 對大型商家缺乏足夠的吸引力，但是這種情況隨著項目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項目商家的介入，特別是燕莎 OUTLETS 的開業(yè)，使本地區(qū)對于商家的吸引力在不斷增加。從這個角度考慮本項目，我們認為本項目在進行規(guī)劃時應(yīng)眼界放得更遠些，擴大商圈輻射范圍， 努力 在二級、三級商圈上做文章。 CBD 地區(qū)的東擴將帶動周邊地區(qū)地段價值的提高，增加消費人群，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機。 ? 項目 北 側(cè)是 CBD 東擴的主要區(qū)域， 在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是 華貿(mào)中心。而在房地產(chǎn)開發(fā)的進程中，商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展 。 隨著交通線路的建設(shè)改造，ＣＢＤ區(qū)域東擴的趨勢已顯露無疑。 ? CBD 東擴為項目帶來發(fā)展機會 ? 2021 年 5 月， 朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息。 最后，居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài)（如 SHOPPING MALL）更傾向與在 城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處 選址開店 。因為，面對轎車進入家庭的速度越來越快的形勢和已有 的 130 多萬輛私家車的消費家庭，其吸引力越發(fā)明顯。一方面 滿足 政府對商業(yè)設(shè)施配套政策要求；另一方面，興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場價值。 第四，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢。消費者求實、求廉的理性消費心理已經(jīng)成熟，而城市中心區(qū)的商業(yè)商品價格居高不下，逐漸被越來越多的消費者所放棄 。以此而論，市中心區(qū)則難以有進一步發(fā)展的有利條件。 從未來發(fā)展的趨勢上看，可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在 近 23 年內(nèi)進入高速發(fā)展第 21 頁 共 56 頁 階段，理由如下： 首先， 市的城市規(guī)模正在進一步擴大，圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū)，入住居民多為中等收入以上的階層，因而形成不斷擴大的成規(guī)模的購買力。 但是項目已經(jīng)設(shè)計了兩套建設(shè)方案，規(guī)劃面積在 6 萬平方米左右。 項目地塊基本指標(biāo) 項目地塊位于 市朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)， 與化工路交點的東北角，原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達廠及民工宿舍所在地塊，地塊四至范圍如下：東至王四營鄉(xiāng)界，南至焦化路，西至 化工機械廠，北至觀音堂路，地塊占地面積 46 畝（合計 30682 平方米）。但 由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大， 再加上 受城市商業(yè)發(fā)展、區(qū)位商業(yè)發(fā)展、項目自身條件和城市未來規(guī)劃等多種因素影響，風(fēng)險很大。 市商業(yè)地產(chǎn)市場 發(fā)展總結(jié) ? 產(chǎn)品定位普遍走高 ? 商鋪租價平穩(wěn)上揚 ? CBD 地 區(qū)成發(fā)展重心 ? 社區(qū)商業(yè)受市場追捧 3 商業(yè)地 產(chǎn)項目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù) 這次報告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是 ? 《 全國商品市場體系建設(shè)綱要 》 ? 《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范》 ? 《 市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》 詳細內(nèi)容見附錄一 第 20 頁 共 56 頁 4 立地開發(fā)條件 項目立地條件 按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來的發(fā)展及功能定位。開發(fā)商往往在商鋪待售之中進行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低風(fēng)險。 預(yù)計價格 預(yù)計未來商業(yè)物業(yè)租售價格水平穩(wěn)中略有提升。這 主要是因為 市娛樂市場的開放力度不夠。除近年流行的大型超市外，各種品牌店也相繼進入 ，它們對位臵好、人流多及運營成熟的商業(yè)項目需求較高，這類商場的租金還會維持在高位。 ? 外來資本繼續(xù)看好 市場。與此同時， 現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營空間，立足區(qū)域市場空白，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點，引進有一定特色之商業(yè)項目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢所在。 ? 南城區(qū)域?qū)⒊蔀? 市可發(fā)展商業(yè)項目潛力地區(qū)。比如預(yù)計于今年 10 月 1 日正式開業(yè)，位于 海淀區(qū)中部藍靛廠、西三環(huán)和西四環(huán)之間的新 燕莎 MALL，總建筑面積約38 萬平方米，將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店，同時還進駐了 2021 多家各類專賣店及品牌旗艦店。 第 18 頁 共 56 頁 新增的供應(yīng)令市場競爭加大，為增強項目的競爭力，迎合不同消費層次的需求，一方面，傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施在積極調(diào)整業(yè)態(tài)；另一方面，開發(fā)商將更加注重項目定位和市場細分，從市場定位、推廣到運營，都將日趨具有計劃性和專業(yè)性。在目前已知的 CBD 數(shù)百萬平方米的開工量中，在 2021 年之前， CBD 地區(qū)將新增 50 萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng) 。 對 市商業(yè)地產(chǎn)市場的展望 預(yù)計供給 ? 供給繼續(xù)放量。其中家樂福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出，而愛家國際收藏品交易中心和大紅門亮驛服裝城也有不錯的業(yè)績。 租售價格兩極分化：最高售價可達 30000 元 /平米，而最低只有 4000 元 /平米；最高租金可達 元 /平米 /天，而最低只有 元 /平米 /天。 租金售價分析 銷售價格28900400030000100003000014900050001000015000202102500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2021 年 6 月商業(yè)物業(yè)銷售均價為 19963 元 /平方米，出租平均價格為 元第 17 頁 共 56 頁 /平方米 /天。朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo)，其次是海淀區(qū)。 許多中小投資者紛紛看好 商業(yè)市場的投資潛力，成為 寫字樓和住宅底商的強有力需求者。 國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴張形成了 市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，為與即將到來的國際零售 巨 頭對抗，早在 2021 年，國內(nèi)的零售企業(yè)就開始進行積極擴張，而 是這些企業(yè)發(fā)展的重點，因此國內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進入 市場。 隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘 零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明 顯增加，美國沃爾瑪、法國家樂福、百安居等競相在京選址開店。 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況 根據(jù)統(tǒng)計，到 2021 年年底 市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空臵率為 %，但隱性空臵率在 15%以上，而 隨著大批正在規(guī)劃和在建項目的陸續(xù)竣工， 市場商鋪供應(yīng)將在未來兩三年急劇增加 ， 三四年后， 商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)過剩，而這種變化將在顯性空臵率上有更直接的體現(xiàn) 。 ? 其他幾個南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少。新增的幾大 獨體商業(yè) 物業(yè)都集中于該區(qū)域，短時間的放量供給給市場消化帶來不小壓力。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況 新增供給分析： 2021 年 6 月 商業(yè)營業(yè)用房新增供給項目： 項目名稱 項目位臵 總建筑面積 建筑形式 燕莎盛世 海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋 2800 平米 底 商 中安盛業(yè)大廈 朝陽區(qū)北苑路 3000 平米 底 商 莫奈花園 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng) 5000 平米 單體（會所） ZAMA?咱們 朝陽區(qū) 東風(fēng)橋東 2021 平米 單體（會所） 瑞都國際 通州區(qū)九棵樹 48 號 不清楚 底 商 太陽花社區(qū) 豐臺區(qū)五里店 2021 住宅可做底 商 大紅門亮驛服裝城 豐臺區(qū)南頂路 51 號 20210 平米 單體 季景沁園 朝陽區(qū)望京西路 不清楚 底 商 天創(chuàng)科技大廈 海淀區(qū)海淀北大街 14000 平米 底 商 柏陽景園 朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北 5000 平米 底 商 第 14 頁 共 56 頁 那爾水晶城 大興區(qū)興豐大街 3000 平米 底 商 嘉多麗巢 朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南 10000 平米 底 商 西 BD 海淀區(qū)紫竹橋東南 4000 底 商 愛家國際收藏品交易市場 海淀區(qū) 30000 平米 單體 愛家國際商業(yè)中心 海淀區(qū) 168000 平方米 單體 家樂福雙井店 朝陽 12021 平米 單體 新增分布分析 數(shù)量與分布個數(shù)比較01234567朝陽區(qū) 大興區(qū) 豐臺區(qū) 海淀區(qū) 順義區(qū)050000100000150000202100250000 ? 新增項目分布呈現(xiàn)這種布局 —— 東、北部地區(qū)供應(yīng)較大，而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少。蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令 商鋪市場持續(xù)活躍 ，并將進入一個大浪淘沙的過程，在這個過程中，將有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)和項目被市場淘汰或更新。根據(jù) 市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計在 2021 年人均商業(yè)面積將達到 0． 9 平方米 （這一目標(biāo)已經(jīng)在 2021 年提前實現(xiàn)） ，到 2021 年人均商業(yè)面積達到 平方米。 預(yù)計在未來幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)熱潮將會回落。 作為高度國際化的大都市， 近幾年 商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展勢頭十分迅猛，開發(fā)商也非常熱衷于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) 。 ? 餐飲娛樂業(yè)是講求個性化消費的行業(yè)，隨居民收入水平的提高和消費習(xí)慣的變化，伴隨著 近幾年進入城市建設(shè)高峰期，這些行業(yè)都將得到更快速發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展預(yù)測 ? 基于對 商業(yè)現(xiàn)狀的認識和趨勢分析研究，經(jīng)專家反復(fù)論證，我們認為 商業(yè)發(fā)展正在逐步形成 大企業(yè)主導(dǎo)型流通格局 的戰(zhàn)略發(fā)展模式，這一戰(zhàn)略模 式的確定，對預(yù)測 商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義。 ? 娛樂業(yè)異軍突起。近年 餐飲市場發(fā)展迅猛 ， 據(jù)不完全統(tǒng)計 ， 市餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點為 萬個 ， 餐飲市場規(guī)模巨大。 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ? 零售業(yè)發(fā)展迅速：連鎖超市開店勢頭迅猛，國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把 作為近幾年開店的重點區(qū)域，使近 2 年 連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根；專賣店、專業(yè)市場得到大力發(fā)展，客層區(qū)分更加明顯，店鋪面 積增加，商品品類越發(fā)齊全。 ? 餐廳聚集旺市。 ? 舊有餐飲中心削弱，新興中心發(fā)展機遇到來 。酒樓式店鋪連鎖規(guī)?；旧显?15 家以下 。九頭鳥、楚天情、紅番茄靠的就是楚菜楚文化；渝鄉(xiāng)人家、沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精，同時十分注重蜀國情調(diào)品位的營造 。 ? 注重文化品位 。 第 11 頁 共 56 頁 ? 餐飲品種的齊全性和 地域 性特征明顯 。目前 在圖書、醫(yī)藥、汽車及配件、家用電器、鐘表、眼鏡等領(lǐng)域都有很快的發(fā)展。 重視品牌經(jīng)營 ， 以及采用先進的質(zhì)量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是 專業(yè)店、專賣店 成功的要點。 ? 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中百貨地位受到挑 戰(zhàn)，處于轉(zhuǎn)型期， 百貨企業(yè)發(fā)展一部分繼續(xù)鞏固百貨市場 ， 另一部分 則 利用資本集聚的優(yōu)勢向大型綜合超市或購物中心轉(zhuǎn)型 。 ? 便利店的發(fā)展啟動 ， 預(yù)計到 2021 年 人均 GDP 達到 6000 美元 ， 標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài)。 各商業(yè)業(yè)態(tài) 的競爭性分析 零售業(yè)市場分析 ? 各大 連鎖企業(yè) 集團紛紛把 在 選址開發(fā)列為重中之重，開店熱潮正在 各地展開，并且開店位臵已經(jīng)逐漸從城內(nèi)向四環(huán)、五環(huán)和郊縣擴散。 餐飲和服裝方面的品牌店、大賣場式的主力店仍是主要力量。此外，很多國外品牌，也相繼進入大陸市場和計劃擴張其業(yè)務(wù)。為增強在市場的競爭力而重新包裝定位的舊項目，也開始投入市場，比如恒基中心和西單文化廣場。開業(yè)的購物中心，主要分布在木樨園、亞運村、中關(guān)村等新興的商業(yè)中心。同時，消費習(xí)