【導(dǎo)讀】、葫蘆島市位于遼寧省西南沿海處，東鄰錦州，西接秦皇島，北枕燕山余脈，喉，是中國東北的西大門，素有“關(guān)外第一市”之稱。1989年6月建立地級市，是遼寧。最年輕的城市，也是一座新興的工業(yè)城市、港口城市和旅游城市。蘆島是半島，伸向遼東灣內(nèi)，因頭小尾大，中部稍狹，狀如葫蘆而得名。遼寧省西南部，礦產(chǎn)資源頗豐富，擁有鉛、鋅、銅、鉬等礦產(chǎn)。有化工廠，鋅廠和造船廠。此地的渤海造船廠生產(chǎn)了中國的第一艘核潛艇，所以，它也。是重要的潛艇基地。國共內(nèi)戰(zhàn)時，遼沈戰(zhàn)役中的塔山阻擊戰(zhàn)于此地展開。后，東北約百萬日本僑民在此地被遣返回國。市下所轄縣級市綏中是中國第一位宇航員。、葫蘆島地區(qū)地處沿海，海岸線達261公里，居遼寧省第二位。投資金額預(yù)計367億元的龍灣海濱中央商務(wù)區(qū)，后勁十足。全國運動會協(xié)辦城市。全市客運車輛擁有量5150輛，其中出租車3987輛；貨運車輛擁有量。是中國優(yōu)秀旅游城市，有景區(qū)景點55處，文物保護單位127處。

　　

【正文】 銀行利率按 %計算 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 26 □ 我司多年的評估經(jīng)驗 開發(fā)成本估算： （ 1）土地使用權(quán)出讓金： 40 400=16000 萬元（土地地價暫按 40萬元 /畝計算） （ 2）土地轉(zhuǎn)讓費： A、 國有土地出讓金： 400 萬元 /畝 30000 元 /畝 =1200 萬元 B、 當(dāng)?shù)?市政 配套費： 200 元 /㎡ ： 200（ 400 ） =5332 萬元 合計： 22532 萬元 ，分?jǐn)傊撩科矫拙鶅r為： 元 /㎡ 。 （ 3）、建安工程費。 ◎ 小高層 建安工程費包括 樁基礎(chǔ)及檢測、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理費、施工許可證等費用 平均樓面分?jǐn)倖蝺r綜合取 1500 元 /平方米， 共計約 萬平方米 25% 1500= 萬元 。 ◎ 多層、花園洋房、別墅 建安工程費包括 樁基礎(chǔ)及檢測、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理費、施工許可證等費用 平均樓面分?jǐn)倖蝺r綜合取 900 元 /平方米， 多層： 萬平方米 15% 900= 萬元 。 花園洋房： 萬平方米 30% 900=12609 萬元 。 別墅： 萬平方米 30% 900=12609 萬元 。 ◎ 多層、小高層精裝修費 多層： 萬平方米 15% 1000=7005 萬元 。 小高層： 萬平方米 25% 1000=11675 萬元 。 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 27 本項目總體建安成本為： ++12609+12609+7005+11675=67715 萬元 （ 3）本項目前期工程費估算參見下表： 前期工程估算表 序號 項目內(nèi)容 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計費 10元 /㎡ ㎡ 467 2 三通一平費 13元 /㎡ ㎡ 607 3 地質(zhì)勘探費 3元 /㎡ ㎡ 140 4 籌建開辦費 建安工程費 % 1015 合計 2229 前期工程費平均樓面分?jǐn)倖蝺r 后得： 元 /㎡ （ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施費 參考我司對于 當(dāng)?shù)厥袌鲆约拔錆h 基礎(chǔ)建設(shè)所需的相關(guān)費用結(jié)算資料，結(jié)合項目的實際情況，基礎(chǔ)設(shè)施配套費用包括供電 、道路、給排水、園林綠化工程、休閑設(shè)施工程、幼兒游樂設(shè)施和公共設(shè)施配套等。根據(jù)項目情況，平均基礎(chǔ)設(shè)施配套費用樓面分?jǐn)倖蝺r綜合取 50元 /平方米。總投資約為： 50=2335 萬元 （ 5）代收代交費用 各種規(guī)費包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、生活垃圾服務(wù)費、公共消防設(shè)施配套費等。各種規(guī)費樓面分?jǐn)倖蝺r綜合取 30元 /平方米，共計約 30=1401 萬元。 （ 6）不可預(yù)見費 按前期建安費、工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費 用等投資的 3%估計。綜合?。?67715+2229+2335） % =1084 萬元，折合樓面分?jǐn)倖蝺r為 1084/=23 元 /平方米。 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 28 開發(fā)費用估算 （ 1）管理費用 取【開發(fā)成本估算】中前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費用、建筑安裝工程費用等投資的 3%估計， （ 67715+2229+2335） 3% =2168 萬元；按樓面平均單價為： 2168/=46元 /㎡ （ 2）銷售費用 （營銷、推廣、包裝、廣告、可研費等） 我司認(rèn)為銷售費用可把握在銷售收入的 3%范圍。 銷售費用 =銷售收入 3% =345580 3% =10367 萬元 按樓面平均單價為： 10367/=222 元 （ 3）財務(wù)費用 由于建設(shè)資金成本（財務(wù)費用）將由收支差額所需的銀行貸款決定，即銀行貸款又取決于收支差額，而收支差額又與即商品價格有關(guān)，在此，以最不利的可能，先用建設(shè)成本的 3%作為建設(shè)資金成本（即財務(wù)費用）。 財務(wù)費用 =（前期工程 +建安工程 +基礎(chǔ)設(shè)施） 3% =（ 67715+2229+2335） 3% =2168 萬元 折合樓面分?jǐn)倖蝺r為 46元 /平方米。 總成本費用匯總表 本項目總成本匯總詳見表 A— 3 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 29 投資與成本費用估算匯總表 單方成本 成本合計 （元 /㎡ ） （萬元） 開發(fā)成本 （ 1）土地使用權(quán)出讓金 22532 （ 2）建安工程費 1450 67715 （ 3）前期工程費 2229 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費 50 2335 （ 5）代收代交費 30 1401 （ 6）不可預(yù)見費 23 1084 合 計 97296 開發(fā)費用及稅費 （ 1）管理費用 46 2168 （ 2）銷售 費用 222 10367 （ 3）財務(wù)費用 46 2168 合 計 314 14703 項目財務(wù)評價 損益表及靜態(tài)盈利分析 （ 1）銷售稅金 按現(xiàn)行稅費標(biāo)準(zhǔn)，按扣除代收代交費用后的 % 計算 。 銷售稅金 =（銷售收入 — 代收費用） % =（ 345580— 1401） % =19962 萬元 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 30 （ 2） 項目成本統(tǒng)計 計算表 序號 項目 計算依據(jù) 交納金額 （萬元） 1 銷售收入 345580 2 扣除項目金額 以下 4 項之和 111999 開發(fā)成本 97296 開發(fā)費用 銷售稅金 14703 其他扣除項目 3 盈利 額 （ 1） — （ 2） 233581 4 增值率 （ 3） /（ 2） 200% （ 3）損益表 序號 項目名稱 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 銷售收入 345580 2 總成本費用 111999 3 銷售稅金 4 利潤總額 （ 123） 233581 5 所得稅 （ 4） 25% 58395 6 稅后利潤 （ 4）－（ 5） 175186 評價指標(biāo)： A、 全部投資的投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 100% =175186/111999 100% =% 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 31 B、 項目銷售利潤率 =利潤總額 /銷售收入 100% =175186/345580 100% =% C、 投資總成本占銷售收入的比例為： 111999/345580 100%=% D、 項目成本估算 每 平方建筑成本為 =總建筑成本 /建筑面積 =111999/ 萬平方米 = 元 /平方米 盈虧平衡分析 銷售面積盈虧平衡點： 銷售均價 :345580/=7400 元 /㎡ 銷售面積盈虧平衡點為 =總成本 /[銷售均價（ 1— 稅率） ] =111999/ = 當(dāng)實際銷售面積達到 平米 時、項目 即可 達到盈虧平衡。 銷售價格盈虧平衡點： 銷售價格盈虧點平衡點 =總成本 /銷售量 =111999/ = 元 /㎡ 當(dāng)實際銷售價格達到計劃銷售價格的 %時、項目處于盈虧平衡點。 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 32 通過 以上各項指標(biāo) 分析 ，均說明 本 項目 的 操作 是可行的。 武漢零度地產(chǎn)顧問有限公司 2021 年 6月 1日