【文章內(nèi)容簡介】 （ 7）、優(yōu)勢地理、黃金產(chǎn)業(yè)區(qū)。 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 13 綏中 萬家 濱 海經(jīng)濟區(qū)地處東北與華北兩大經(jīng)濟圈結合部，具有承接兩大經(jīng)濟圈雙向輻射的先天優(yōu)勢。距北京 298 公里、沈陽 350 公里， 3個小時左右車程；到山海關國際機場 12公里， 10分鐘車程；遼寧濱海公路從這里起步，沿途可達葫蘆島、營口、大連、丹東等六個沿海城市。 零度觀點： 綏中縣正在以她獨有的資源優(yōu)勢和區(qū)域位優(yōu) 勢，吸引著廣大投資者，如一塊天然的璞玉等待著智者的雕琢。雖然她曾有著尷尬的城市區(qū)位，歸遼寧，但遠離遼寧，而近河北，甚至與河北 秦皇島相融。 但 在政府 建設 濱海經(jīng)濟帶的影響下，這座歷史 悠久的城市 正在蘇醒。 城市的發(fā)展需要政府 政策的扶持，合理的招商引資、適當?shù)膬?yōu)惠鼓勵將更加有效的推動城市的經(jīng)濟建設。 綏中縣在濱海經(jīng)濟區(qū)的規(guī)劃引導下， 目前 區(qū)域 整個 招商平臺 、 當?shù)卣呀?jīng)搭建完成 ，其輻射力以 延伸至 整個環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)，這里 將成為未來遼寧省內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟帶 ，這里將是遼寧的第二個“大連” 。在政府有效的引導下，以及政策扶持下， 綏中將是連接東北與華北經(jīng)濟的橋頭堡。這里有著 比北戴河還要美的海灘和海岸線， 以及歷史旅游名勝，這里是北方的三亞。 但這一切目前還沒 有 開發(fā)出來，目前處于原生態(tài)階段。這為區(qū)域 的經(jīng)濟發(fā)展和 房地產(chǎn)市場注入了良好的基礎和價綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 14 值點。 五 、 區(qū)域在售項目研究分析 一、 區(qū)域競爭 在售項目對比分析 在售 競爭 項目列舉 從上表可以看出 ： 區(qū)域市場在售項目產(chǎn)品類型 分布 較 廣 ， 基本都以 倚海獨棟別墅、海景連排別墅、假日迷你公寓和觀海精裝公寓等四種產(chǎn)品為主 。 同時，所有項目都 優(yōu)先 推 出精裝修 小面積 公寓和 小面積 成品房這一理念，這主要是因為區(qū)域有著良好的海景資源和旅游資源 ，這類產(chǎn)品 總價低，方便實用，深受廣大客戶的喜愛。 而 這種面積 的戶型 屬于過度性產(chǎn)品， 這是非常符合區(qū)域目前的現(xiàn)狀的，說明區(qū)域缺乏剛性需求， 主要是針對投資客和度 假型客戶 而設計的 產(chǎn)品 。 競爭 項目地理位置分析 項目名稱 建筑 建筑 容積率 綠化率 銷售均價 開盤時間 銷售率 形態(tài) 面積 假日藍灣 多層、獨棟、 聯(lián)排 總 ㎡ % 公寓精裝均價 6500元 /平米，聯(lián)排均價8000元 /平米。別墅均價 15000元 /平米 2021年 9月 27日 尾盤 合生天戴河 獨棟別墅、聯(lián)排別墅、高層 總 76萬 ㎡ 67% 預計一期推出精裝聯(lián)排別墅，均價為1202116000之間 2021年 未開盤 山海同灣 多層 、獨棟、聯(lián)排、高層 總 100萬 ㎡ 35% 目前高層精裝均價 5800元 /平方米 2021616 未開盤 項目名稱 假日藍灣 合生天戴河 山海同灣 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 15 從上表可以看出 ： 按照區(qū)域 5公里范圍 的 項目來對比本案，目前區(qū)域在售的項目有以上 3個， 基本都位于濱海路上， 都是以海景為賣點。 3 、項目建筑形態(tài)對比分析 從上表可以看出 ： 所有項目，產(chǎn)品類型分布較廣，主要以多層、高層、獨棟別墅、聯(lián)排別墅為主，說明 目前市場 開發(fā)企業(yè)都比較注重銷售風險，因此在產(chǎn)品的設計上走多元化發(fā)展路線，滿足 不同 客戶群體的需要， 以便于項目產(chǎn)品的市場消化力。 項目銷售均價對比分析 從上表可以看 出 ： 在良好的濱海景觀、旅游資源以及 政府濱海經(jīng)濟區(qū)建設的帶動 與影響 下， 目前 區(qū)所在位置 秦皇島老龍頭風景區(qū) 內(nèi)， 沿海 大道中部。 山海關老龍頭景區(qū)與遼寧省綏中縣交界處 ，濱海大道向東 500 米 山海關老龍頭景區(qū)與遼寧省綏中縣交界處 ，濱海大道向東600 米 項目名稱 假日藍灣 合生天戴河 山海同灣 建筑形態(tài) 多層、獨棟、聯(lián)排 獨棟別墅、聯(lián)排別 墅、 高層 多層、獨棟、聯(lián)排、 高層 項目名稱 假日藍灣 合生天戴河 山海同灣 銷售價格 公寓均價 6500 元 /平米，別墅起價 8000 元 /平米 ，均價15000 元 /平米 預計一期推出精裝聯(lián)排別墅，均價為1202116000之間 均價 5800 元 /平方米 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 16 域市場精裝度假型公寓銷售價格均維持在 6000 元 /平米，別墅的均價維持在 15000 元 /平米。 項目主力戶型對比分析 從上表可以看出 ： 目前區(qū)域在售項目基本都是以小面積度假型和投資型戶型為主，這主要是受目前整個大區(qū)位發(fā)展 滯后 的 影響，因此所有開發(fā)企業(yè)結合區(qū)位 目前良好的度假和旅游資源，集中推出精裝小面積戶型，以此快速實現(xiàn) 銷售資金 回籠，減少資金 和銷售 的雙重 壓力。 零度觀點 目前區(qū)域樓盤大部分集中在濱海路上，都在借助海景優(yōu)勢 和旅游優(yōu)勢 提升項目自身的賣點和品質， 個項目為達到較好的觀景效果， 建筑形態(tài)基本為高層 ， 多層及別墅為主。 這 說明，區(qū)域項目主要 是 借助海景 優(yōu)勢 來打造臨海居住區(qū)，以海景 營造舒適的居住環(huán)境為賣點吸引消費者。 在萬家濱海經(jīng)濟區(qū)的影響下和 未 來城市 建設 的需要下 ，使得市場后期 土地出讓情況呈現(xiàn)出多和大的特征，后期市場競爭將加大 。 從項目的建筑品質上看，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目非常注重小區(qū)硬件設施的建設，其綠化率基本在 35%—— 60%之間， 容積率保持在 以內(nèi) 。說明， 區(qū)域房地產(chǎn)項目都是以較高品質和 高 舒適度為發(fā)展 方向，通過良好的建筑 環(huán)境來提升項目的價值 和賣點 。 項目名稱 假日藍灣 合生天戴河 山海同灣 主力戶型 目前在售少量 多層精裝公寓 36— 116平米，以及少量別墅 160300 目前主推高層精裝公寓 3595 目前主推高層精裝公寓 42102 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 17 從戶型上看， 目前區(qū)域內(nèi)各個項目 主力 推出的 戶型面積基本 都 在 30110㎡ 之間。這主要是因為區(qū)域 現(xiàn)今的購房 客戶 需求 比較單一，基本為滿足度假和投資的目標客戶為主。 從銷售價格上來看，目前市場在售項目的銷售價格從 580015000 元 /平方米不等，以“合生天戴河”為代表的 標桿項目正在帶動著區(qū)域 房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 由于目前區(qū)域整個市場處于開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目基本處于剛起步發(fā)展階段， 在政府濱海經(jīng)濟區(qū)的帶動下，區(qū)域房地產(chǎn)將得到快速發(fā)展。但后期市場產(chǎn)品同質化和競爭力，將加大。 項目所在地雖然有較好的景觀資源和政策帶動，但由于城市發(fā)展滯后，整個市政配套基本為零的情況下，對于 本 項目 的 銷售 將 有很大的干擾。同時，本案處境較 為 尷尬，雖說是歸遼寧省葫蘆島市和綏中縣轄屬，但都遠離該區(qū) ，車程都在 1 小時以上 ， 區(qū)域認可度對于本地市場 客戶群 來說目前很難認可， 因此本地客戶 群 難以成為本案的目 標主要 客戶群體。反而 臨近的河北 省 秦皇島市和北京市將是本案的主要客戶群體，區(qū)域將依托秦皇島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和影響力，運用環(huán)渤海濱海經(jīng)濟區(qū)的宏觀政策優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢吸引其投資置業(yè)。 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 18 六、 項目地塊研究 分析 地塊的自然價值分析 本地塊位于綏中縣“萬家 鎮(zhèn) ”濱海經(jīng)濟區(qū)內(nèi) 的西南部 ， 她 處于 濱海路 起始處 ， 緊鄰河北秦皇島經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 和山海關老龍頭景區(qū) 。地處河北 省 與遼寧省 綏中縣交界處 ，交通便利 ， 至“山海關”天下第一關也僅 3公里。 該區(qū)域是 未來萬家 濱海經(jīng)濟區(qū) 的 經(jīng)濟、商務、高尚居住區(qū)的中心 ， 后期發(fā)展趨勢良好。 地快現(xiàn)狀 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 19 規(guī)劃用地面積