【文章內(nèi)容簡介】 商品房結構”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應結構方面的傾斜。 “ 9070”政策 “九部委新政”的 “ 9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位 中、小戶型商品房，對 2020 年和未來的住房供給結構將產(chǎn)生重要影響。雖 12 然 沈陽市 對已辦相關手續(xù)但未開工項目的實施細則沒有正式出臺，但此政策已對 沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)商未來的開發(fā)計劃產(chǎn)生了一定影響。 （二） 規(guī)劃政策 城市規(guī)劃 《 沈陽市中心城區(qū) 總體規(guī)劃 19962020》提出的城市空間布局，并規(guī)劃 南北兩 城 和 六個經(jīng)濟區(qū)、三大產(chǎn)業(yè)、五個園區(qū)等 多個城市職能中心，來緩解城市中心區(qū)的壓力。 沈北新區(qū) 是新的城市空間結構中的重要節(jié)點 ， 將成為 沈陽市 中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。 住宅建設規(guī) 劃 《 沈陽市 住房建設規(guī)劃（ 20202020 年）》的重點是切實加強經(jīng)濟適用住房和廉租住房等保障性住房建設，優(yōu)先保證并積極引導中低價位、中小套型普通商品住房建設，有效調(diào)控其它商品住房建設的健康有序發(fā)展。住宅建設規(guī)劃目標是穩(wěn)定市場、調(diào)整結構，這一點與 2020 年的“九部委新政”、 2020 年的政策導向 —— 調(diào)整住宅供應結構，加強保障性住房建設，是一致的。 住宅建設規(guī)劃目標是穩(wěn)定市場、調(diào)整布局，這一點體現(xiàn)了 2020 年之后住宅市場的發(fā)展方向，住宅建設繼續(xù)向 沈北新區(qū) 傾斜。 （三） 土地政策 一個重申 “九部委新政”再次重 申對閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場，減少市場投機，以形成土地的有效供應。 2020 年的土地政策重點是節(jié)約集約用地； 2020 年土地政策將繼續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應會趨于緊張，價格將繼續(xù)上漲；政府應按時向市場投放土地，打擊投機行為和提高土地利用率，以保證未來的可持續(xù)發(fā)展。 兩個目錄 2020 年版的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》將大型商業(yè)設施項目，低密度、大套型住宅項目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過 144 13 平方米的住宅 項目）等列入限制用地項目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目及黨政機關、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓中心項目等國家明令禁止投資的項目，則列入禁止用地項目目錄。 一個標準 2020 年 12 月 23日，國土資源部公布《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》 【 國土資發(fā)[2020] 307 號 】 。《標準》規(guī)定，全國各地工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。 該《標準》是招、拍、掛政策的擴展和延伸，也進一步抬 升了整體地價水平。 （四） 稅收政策 2020 年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從 2 年為限提升至 5 年，大大增加了炒房者的風險和成本。另外， 2020 年 7月 18 日國稅總局下發(fā)了《關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》【國稅發(fā) 74 號文件】從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機行為。加上目前 沈陽 市住宅租售比過低，住房投機行為得到了很好的抑制。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制的必然結果；物業(yè)稅也是 2020 年討論的熱點，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實際作用和影響還未顯現(xiàn)。 （五） 金融政策 嚴格開發(fā)貸 嚴格房地 產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項目的資本金比例不低于 35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場。 住房貸 區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到 30%。配合“ 9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結構，使其偏向中小戶型供應，保證中低收入人群利益。 央行加息 2020 年 4 月、 8 月和 2020 年 3 月、 8 月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求， 14 鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住房剛性需求會影響此政策效果。 影響：一方面加息會產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進 入觀望狀態(tài)；另一方面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。 存款準備金率和定向票據(jù) 2020 年存款準備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對房地產(chǎn)市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。 外資準入 2020 年 7 月 11 日，商務部、建設部等六部委下發(fā)了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，對 境外機構和個人購房 進行了嚴格 管理 。提高了外商企業(yè)投資中國房地產(chǎn)的門檻，對境外資金購房條件設限，縮小了外資購房的范圍。此舉在一定程度上控制了境外資金對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到 二手房，部分境外資金會轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場。 （六） 一級土地市場 土地供應量分析 沈陽 市 市本級 2020 年土地供應總量為 公頃， 2020 年為 公頃，2020 年供應量達到了 公頃； 2020 年土地實際供應總量為 公頃， 2020年為 670 公頃 。土地供應總量包括基礎設施、科教文和行政辦公、經(jīng)濟適用住房、住宅商品房和商服等用地供應量。 2020 年初， 沈陽 市 規(guī)劃和國土資源 局調(diào)查顯示， 2020～ 2020 年， 沈陽 市已出讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積 約 為 2020 萬平方米。 土地供應特點 2020 年土地出讓平均地面價格 8001200 元 /平方米。另外，土地供應郊區(qū)化的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)出來，同時這一趨勢也拉低了土地平均地面價格。把區(qū)域位置因素考慮進來，實際上， 沈陽市 2020年土地的出讓價格水平是穩(wěn)中上揚的。 未來土地供應趨勢 根據(jù)《 沈陽市中心城區(qū) 總體規(guī)劃 19962020》、《 沈陽 市土地利用總體規(guī)劃 15 （ 19972020）》、近期建設規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在 2020年度土地供應計劃指標中， 市內(nèi)五區(qū) 指標約占 30%； 其他 幾 個區(qū)縣指標約占 70%。 （七 ） 沈北新 區(qū)鼓勵的投資領域及相關政策 政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)向 城市 改造、綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設進行投資，并從中獲得實物 性 收入，例如 城市 改造項目的代征地可用于道路、綠化建設；同時政府也給予一定的政策支持；對于其他經(jīng)營性用地實行政府壟斷下的市場競爭，由開發(fā)企業(yè)通過拍賣、招標或掛牌方式直接向政府購買土地 本項目 住宅以 70－ 110平方米的戶型為主 ，符合 沈陽 市住房 的建設要求。 三、 行業(yè)準入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備 下列條件： 有 100 萬元以上的注冊資本； 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關審批手續(xù)。 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應當自收到申請之日起 30 日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應當說明理由。 工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 營業(yè)執(zhí)照復印件； 16 企業(yè)章程 驗資證明； 企業(yè)法定代表的身份證明； 專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì) 等級， 承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。 2020 年 已 成為相關宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。 下一個調(diào)控要點 將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關系等措施，達到調(diào)整結構、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策 在平抑房價的同時，將引導房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應商、政府部門及金融機構對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇， 房地產(chǎn)聚集狀況將最 終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。 遼寧 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是以 房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務的 現(xiàn)代 企 17 業(yè) 。依據(jù) 沈陽 市工商行政管理局 2020年 6月 16 日 頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照， 其注冊資本為 1000 萬元，符合國家相關行業(yè)準入標準。 18 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 城市是現(xiàn)代經(jīng)濟社會活動的主要載體．城市化的過程是土地等自然資源和社會資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。城市的各項功能都要落實到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設所需土地的供應至關重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點在城市土地利用中顯得更為明顯。長期以來， 沈陽市 等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊張、交通擁擠、環(huán)境退化等 “ 城市病 ” 的主要原因之一。城市土地資源資本化是促進城市可持續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)城市建設中經(jīng)濟效益和社會效益最大化的有效 途徑。為促進土地資源的資本化，政府主導型土地儲備機制的建立和運作成為必然。 合理利用土地資源是解決“城市病”的有效途徑。 一、 資源利用方案 本項目為居住建筑項目，對水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項目資源利用方案的重點。 （一）給水 給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根 DN200 進水管，并在建筑周圍敷設成環(huán)狀布置。（二）中水 本項目 在小區(qū)內(nèi) 設置中水處理設備，主要用于衛(wèi)生間沖廁 、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水 。 （ 三 ）雨水、污水 排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目 產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū) 2號路流向小區(qū) 1號路 ，經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)小區(qū) 4 號路流向小區(qū) 3號路，經(jīng)匯集后 ，排入市政雨水管網(wǎng)。 二、 資源節(jié)約措施 （一） 水資源現(xiàn)狀 沈陽 市多年平均降水 毫米 ，年均降水總量 億 立方米 ，形成地表徑流 19 億 立方米 ，地下水資源 億 立方米 。 （二）水資源節(jié)約措施 根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設計規(guī)范》（ GB500152020），《室外給水設計規(guī)范》（ GB500132020）選取給水用水定額。 充分利用市政供水壓力 （ 1）通過調(diào)查收集和掌握準確的市政水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設計給水 系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。 （ 2）根據(jù)用水設備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。 高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū) （ 1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點處的靜水壓不大于 ，特殊情況下不大于 Mpa；水壓大于 Mpa的入戶管（或配水橫管），設減壓或調(diào)壓設施。 （ 2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當?shù)臏p壓措施。 《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB500152020 指出，一個水龍間的流量為額定流量，所需流出水頭為 20KPa。 從理論上講，當水頭為 40KPa 時，流量可達 ?？梢娝^增大時，其流量將增加，人們?yōu)檎{(diào)節(jié)流量或進行閥門操作時，使無用耗水量亦 增大。同時， “ 剩余水壓 ” 過高的用水點將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點則可能出現(xiàn) “ 斷流 ” 現(xiàn)象。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因為用戶是分布在管網(wǎng)的各個位置，有遠有近，有高有低，低、近處用水點自然會出現(xiàn)剩余水壓。 剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。在高層 建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟合理，