【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀(guān)調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。 “ 9070”政策 “九部委新政”的 “ 9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，這一條迫使開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品主要定位 中、小戶(hù)型商品房，對(duì) 2020 年和未來(lái)的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。雖 12 然 沈陽(yáng)市 對(duì)已辦相關(guān)手續(xù)但未開(kāi)工項(xiàng)目的實(shí)施細(xì)則沒(méi)有正式出臺(tái)，但此政策已對(duì) 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃產(chǎn)生了一定影響。 （二） 規(guī)劃政策 城市規(guī)劃 《 沈陽(yáng)市中心城區(qū) 總體規(guī)劃 19962020》提出的城市空間布局，并規(guī)劃 南北兩 城 和 六個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、三大產(chǎn)業(yè)、五個(gè)園區(qū)等 多個(gè)城市職能中心，來(lái)緩解城市中心區(qū)的壓力。 沈北新區(qū) 是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn) ， 將成為 沈陽(yáng)市 中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。 住宅建設(shè)規(guī) 劃 《 沈陽(yáng)市 住房建設(shè)規(guī)劃（ 20202020 年）》的重點(diǎn)是切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障性住房建設(shè)，優(yōu)先保證并積極引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，有效調(diào)控其它商品住房建設(shè)的健康有序發(fā)展。住宅建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)，這一點(diǎn)與 2020 年的“九部委新政”、 2020 年的政策導(dǎo)向 —— 調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，是一致的。 住宅建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)、調(diào)整布局，這一點(diǎn)體現(xiàn)了 2020 年之后住宅市場(chǎng)的發(fā)展方向，住宅建設(shè)繼續(xù)向 沈北新區(qū) 傾斜。 （三） 土地政策 一個(gè)重申 “九部委新政”再次重 申對(duì)閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開(kāi)發(fā)商加速將土地投放市場(chǎng)，減少市場(chǎng)投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)。 2020 年的土地政策重點(diǎn)是節(jié)約集約用地； 2020 年土地政策將繼續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應(yīng)會(huì)趨于緊張，價(jià)格將繼續(xù)上漲；政府應(yīng)按時(shí)向市場(chǎng)投放土地，打擊投機(jī)行為和提高土地利用率，以保證未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。 兩個(gè)目錄 2020 年版的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》將大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過(guò) 144 13 平方米的住宅 項(xiàng)目）等列入限制用地項(xiàng)目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對(duì)別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國(guó)家明令禁止投資的項(xiàng)目，則列入禁止用地項(xiàng)目目錄。 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 2020 年 12 月 23日，國(guó)土資源部公布《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 【 國(guó)土資發(fā)[2020] 307 號(hào) 】 ?！稑?biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，全國(guó)各地工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓?zhuān)涑鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 該《標(biāo)準(zhǔn)》是招、拍、掛政策的擴(kuò)展和延伸，也進(jìn)一步抬 升了整體地價(jià)水平。 （四） 稅收政策 2020 年的“九部委新政”規(guī)定營(yíng)業(yè)稅的征收從 2 年為限提升至 5 年，大大增加了炒房者的風(fēng)險(xiǎn)和成本。另外， 2020 年 7月 18 日國(guó)稅總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》【國(guó)稅發(fā) 74 號(hào)文件】從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來(lái)抑制投機(jī)行為。加上目前 沈陽(yáng) 市住宅租售比過(guò)低，住房投機(jī)行為得到了很好的抑制。 物業(yè)稅的征收是完善我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是 2020 年討論的熱點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者的影響主要局限于心理方面，其實(shí)際作用和影響還未顯現(xiàn)。 （五） 金融政策 嚴(yán)格開(kāi)發(fā)貸 嚴(yán)格房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件，明確開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的資本金比例不低于 35%。提高開(kāi)發(fā)商的資金門(mén)檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。 住房貸 區(qū)別住房貸：對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到 30%。配合“ 9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶(hù)型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。 央行加息 2020 年 4 月、 8 月和 2020 年 3 月、 8 月，央行數(shù)次加息，目的是限制購(gòu)房需求， 14 鞏固宏觀(guān)調(diào)控成果等。但住房剛性需求會(huì)影響此政策效果。 影響：一方面加息會(huì)產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購(gòu)房者進(jìn) 入觀(guān)望狀態(tài)；另一方面可能會(huì)使一部分購(gòu)房者選擇提前還貸。 存款準(zhǔn)備金率和定向票據(jù) 2020 年存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。 外資準(zhǔn)入 2020 年 7 月 11 日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，對(duì) 境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房 進(jìn)行了嚴(yán)格 管理 。提高了外商企業(yè)投資中國(guó)房地產(chǎn)的門(mén)檻，對(duì)境外資金購(gòu)房條件設(shè)限，縮小了外資購(gòu)房的范圍。此舉在一定程度上控制了境外資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對(duì)一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒(méi)有涉及到 二手房，部分境外資金會(huì)轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場(chǎng)。 （六） 一級(jí)土地市場(chǎng) 土地供應(yīng)量分析 沈陽(yáng) 市 市本級(jí) 2020 年土地供應(yīng)總量為 公頃， 2020 年為 公頃，2020 年供應(yīng)量達(dá)到了 公頃； 2020 年土地實(shí)際供應(yīng)總量為 公頃， 2020年為 670 公頃 。土地供應(yīng)總量包括基礎(chǔ)設(shè)施、科教文和行政辦公、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅商品房和商服等用地供應(yīng)量。 2020 年初， 沈陽(yáng) 市 規(guī)劃和國(guó)土資源 局調(diào)查顯示， 2020～ 2020 年， 沈陽(yáng) 市已出讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積 約 為 2020 萬(wàn)平方米。 土地供應(yīng)特點(diǎn) 2020 年土地出讓平均地面價(jià)格 8001200 元 /平方米。另外，土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)這一趨勢(shì)也拉低了土地平均地面價(jià)格。把區(qū)域位置因素考慮進(jìn)來(lái)，實(shí)際上， 沈陽(yáng)市 2020年土地的出讓價(jià)格水平是穩(wěn)中上揚(yáng)的。 未來(lái)土地供應(yīng)趨勢(shì) 根據(jù)《 沈陽(yáng)市中心城區(qū) 總體規(guī)劃 19962020》、《 沈陽(yáng) 市土地利用總體規(guī)劃 15 （ 19972020）》、近期建設(shè)規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在 2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中， 市內(nèi)五區(qū) 指標(biāo)約占 30%； 其他 幾 個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占 70%。 （七 ） 沈北新 區(qū)鼓勵(lì)的投資領(lǐng)域及相關(guān)政策 政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)向 城市 改造、綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行投資，并從中獲得實(shí)物 性 收入，例如 城市 改造項(xiàng)目的代征地可用于道路、綠化建設(shè)；同時(shí)政府也給予一定的政策支持；對(duì)于其他經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行政府壟斷下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)或掛牌方式直接向政府購(gòu)買(mǎi)土地 本項(xiàng)目 住宅以 70－ 110平方米的戶(hù)型為主 ，符合 沈陽(yáng) 市住房 的建設(shè)要求。 三、 行業(yè)準(zhǔn)入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備 下列條件： 有 100 萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本； 有 4 名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 30 日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。 工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 16 企業(yè)章程 驗(yàn)資證明； 企業(yè)法定代表的身份證明； 專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì) 等級(jí)， 承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。 2020 年 已 成為相關(guān)宏觀(guān)調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀(guān)調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。 下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn) 將是通過(guò)稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)整合加劇給他們帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策 在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購(gòu)重組將成為行業(yè)趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來(lái)的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇， 房地產(chǎn)聚集狀況將最 終促進(jìn)一批全國(guó)性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國(guó)主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們的經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)發(fā)理念將對(duì)中國(guó)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對(duì)其他中小型公司進(jìn)入市場(chǎng)形成實(shí)際的壁壘。 遼寧 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 是以 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商品房為主營(yíng)業(yè)務(wù)的 現(xiàn)代 企 17 業(yè) 。依據(jù) 沈陽(yáng) 市工商行政管理局 2020年 6月 16 日 頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照， 其注冊(cè)資本為 1000 萬(wàn)元，符合國(guó)家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 18 第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體．城市化的過(guò)程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開(kāi)發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過(guò)程。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開(kāi)發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀(guān)上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得更為明顯。長(zhǎng)期以來(lái)， 沈陽(yáng)市 等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊張、交通擁擠、環(huán)境退化等 “ 城市病 ” 的主要原因之一。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的有效 途徑。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必然。 合理利用土地資源是解決“城市病”的有效途徑。 一、 資源利用方案 本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，對(duì)水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。 （一）給水 給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根 DN200 進(jìn)水管，并在建筑周?chē)笤O(shè)成環(huán)狀布置。（二）中水 本項(xiàng)目 在小區(qū)內(nèi) 設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁 、綠地、道路澆灑用水、景觀(guān)水系等用水 。 （ 三 ）雨水、污水 排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目 產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū) 2號(hào)路流向小區(qū) 1號(hào)路 ，經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)小區(qū) 4 號(hào)路流向小區(qū) 3號(hào)路，經(jīng)匯集后 ，排入市政雨水管網(wǎng)。 二、 資源節(jié)約措施 （一） 水資源現(xiàn)狀 沈陽(yáng) 市多年平均降水 毫米 ，年均降水總量 億 立方米 ，形成地表徑流 19 億 立方米 ，地下水資源 億 立方米 。 （二）水資源節(jié)約措施 根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152020），《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500132020）選取給水用水定額。 充分利用市政供水壓力 （ 1）通過(guò)調(diào)查收集和掌握準(zhǔn)確的市政水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水 系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。 （ 2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。 高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū) （ 1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處的靜水壓不大于 ，特殊情況下不大于 Mpa；水壓大于 Mpa的入戶(hù)管（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。 （ 2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶(hù)管（或配水橫管）上采取適當(dāng)?shù)臏p壓措施。 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152020 指出，一個(gè)水龍間的流量為額定流量，所需流出水頭為 20KPa。 從理論上講，當(dāng)水頭為 40KPa 時(shí)，流量可達(dá) ?？梢?jiàn)水頭增大時(shí)，其流量將增加，人們?yōu)檎{(diào)節(jié)流量或進(jìn)行閥門(mén)操作時(shí)，使無(wú)用耗水量亦 增大。同時(shí)， “ 剩余水壓 ” 過(guò)高的用水點(diǎn)將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點(diǎn)則可能出現(xiàn) “ 斷流 ” 現(xiàn)象。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩?hù)是分布在管網(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。 剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。在高層 建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，