【文章內容簡介】 六、房型配比優(yōu)秀的產品規(guī)劃必然會帶動產品售價的提高，這樣經過價格淘汰，因而有能力至本項目置業(yè)者就具備一定的社會地位和經濟能力。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設計上不宜于將面積控制過小，本方案設計房型控制如下：房型：小二房二廳單衛(wèi)（100下）；大兩房兩廳雙衛(wèi)（110）；小三房兩廳雙衛(wèi)（120）；三房兩廳雙衛(wèi)（130上）；四房兩廳雙衛(wèi)（140上）面積100下110120130140配比50%15%15%15%5%七、附屬設施（1）門窗：高級裝紗塑鋼窗，陽臺門為高級裝紗塑鋼門；（2）廚房：設排煙道、并預留下水接口、管道煤氣接口；（3）衛(wèi)生間：預留下水接口；（4）門扇：每戶大門采用高級防盜門；（5）空調：預留空調穿墻管，統(tǒng)一設置冷凝水排水管；（6）樓梯：公共樓梯間防滑處理；（7）網絡：有線電視線、電話線、寬帶網線進戶；（8）安保： 24小時保安；（9）供水：一戶一表，抄表到戶。（10）供電：每戶安裝分時電表，每戶電負荷6KW，電線接至套內空開箱；（11）內墻：公共樓梯間采用高級涂料；（12）層高：采用舒適大空間設計，標準層；（13）外墻：華美外觀設計，外墻為高級涂料，局部為高級墻面磚；（14）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設計；（15）陽臺：造型獨特的落地觀景陽臺；（16）能源：除了天然氣，電能外，最主要的能源是可使用具有環(huán)保性能的太陽能。第四章 環(huán)保與市政配套一、設計中配套A、吊裝的軸流風機均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。B、水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。C、通風系統(tǒng)均用消聲器。D、廚房等含有廢水經管道收集，經過油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。E、地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護帶。F、水泵等震動較大設備均采用減震器控制。二、施工中環(huán)保A、現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產生大量粉塵，故建材的對方及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。B、地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。C、混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。D、環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”。E、施工中不產生超標準的空氣污染。F、建筑垃圾及時清理，文明施工。三、使用中的環(huán)保A、室內衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用通氣立管。污水經化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網。B、室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。C、設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。D、廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。E、進出基地的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。F、大樓的生活垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。四、市政配套基地水、電、通信等市政配套設施齊全，能夠滿足項目建設要求。第五章 機構組織與人力資源配置房地產開發(fā)是一項巨大工程，部門多，工種全，經營管理任務非常重。因此有必要采用先進的組織管理方式進行配置干部和職工,爭取做到精簡、實用、提高工作效率。組織機構設置圖：（略）任務劃分：總經理負責工程的總的規(guī)劃設計、方案確定、政策制定等總的任務。副總經理在總經理的帶領下，負責工程的開發(fā)和對下屬部門的監(jiān)督。經理部負責人力資源、行政計劃、接待。（3人）財務部負責會計、經濟核算。（3人）銷售部負責原材料供應、產品銷售。（2人）工程部負責工程，監(jiān)理。（3人）行政秘書人員崗位職責的確立：（略）管理人員崗位職責的確立：（略）市場崗位人員職責的確立：（略）銷售人員崗位職責的確立：（略）經理職責：（略）為了提高公司的業(yè)務水平，拓展公司業(yè)務范圍，急需向社會招聘有志之士到本公司。對招聘人員采用口試和筆試相結合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機會。公司具體錄用原則為：（1）旺盛的精力；（2）表達能力強；（3）具有高超的社會技能；（4）服從指揮；（5）腳踏實地；（6）適合顧客；（7）有沖勁、有創(chuàng)意；（8）具有與他人共同合作的能力。優(yōu)良的服務是公司樹立形象的重要方式，也是顧客對公司開發(fā)的產品的一種信任。因此對銷售人員的培訓成為本開發(fā)項目的一項重要內容。對銷售人員的培訓必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學會”，即：一個中心——以客戶為中心；兩種能力——應付能力、協(xié)調能力；三顆心——對工作的熱心、對客戶的耐心、對成項的信心；四條熟悉——熟悉國家政治經濟形勢、熟悉房地產政策法規(guī)、熟悉房地產市場行情、熟悉本公司業(yè)務情況；五必會——學會市場調查、學會分析算賬、學會揣摩顧客心理、學會追蹤客戶、學會與客戶交朋友。第六章 項目開發(fā)計劃結合該項目特點，該項目擬采用建筑規(guī)劃方案整體設計分期開發(fā)，按照西安市政府有關規(guī)定的要求，根據(jù)西安市規(guī)劃，國土部門批準的建筑設計、施工方案，計劃4年內完成設計、施工、安裝、園林、配套、銷售工作。一、項目開發(fā)進度*+根據(jù)項目所在片區(qū)項目開發(fā)的狀況，建議本項目的開發(fā)分二期進行。第一期北區(qū)商業(yè)、南區(qū)4及9樓，搞好小區(qū)總體公共區(qū)域規(guī)劃，完善小區(qū)綠化及會所建設，為整個項目的銷售增加賣點。第二期開發(fā)8樓，1015樓，1622227樓，完善整體生活配套，達到區(qū)域建設規(guī)模效益化。項目開發(fā)進度表各期總面積(萬平方米)住宅(萬平方米)商業(yè)(萬平方米)地下室與閣樓開工日期預售日期竣工日期一期二期二、 項目銷售計劃本項目第一期于2005年11月開始預售，此時樓盤的形象進度為9樓主體封頂。銷售計劃詳見下頁《“皇城麗都”項目銷售計劃表》：“皇城麗都”項目銷售計劃表分期開發(fā)時 間銷售進度銷售率累計銷售率第一期2005年3－5月前期銷售準備工作2005年5月－6月樣板房、銷售大堂裝修、辦理預售許可證2005年11月發(fā)售初期10%32%42%2005年12月強銷期2005年12月2007年4月持續(xù)銷售38%80%2007年5月以后余盤銷售15%95%第二期2007年35月銷售準備工作、樣板房、銷售大堂裝修、辦理預售