【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 六、房型配比優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過(guò)價(jià)格淘汰，因而有能力至本項(xiàng)目置業(yè)者就具備一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)能力。因此，依之社會(huì)屬性，對(duì)住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì)上不宜于將面積控制過(guò)小，本方案設(shè)計(jì)房型控制如下：房型：小二房二廳單衛(wèi)（100下）；大兩房?jī)蓮d雙衛(wèi)（110）；小三房?jī)蓮d雙衛(wèi)（120）；三房?jī)蓮d雙衛(wèi)（130上）；四房?jī)蓮d雙衛(wèi)（140上）面積100下110120130140配比50%15%15%15%5%七、附屬設(shè)施（1）門(mén)窗：高級(jí)裝紗塑鋼窗，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為高級(jí)裝紗塑鋼門(mén)；（2）廚房：設(shè)排煙道、并預(yù)留下水接口、管道煤氣接口；（3）衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口；（4）門(mén)扇：每戶(hù)大門(mén)采用高級(jí)防盜門(mén)；（5）空調(diào)：預(yù)留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設(shè)置冷凝水排水管；（6）樓梯：公共樓梯間防滑處理；（7）網(wǎng)絡(luò)：有線(xiàn)電視線(xiàn)、電話(huà)線(xiàn)、寬帶網(wǎng)線(xiàn)進(jìn)戶(hù)；（8）安保： 24小時(shí)保安；（9）供水：一戶(hù)一表，抄表到戶(hù)。（10）供電：每戶(hù)安裝分時(shí)電表，每戶(hù)電負(fù)荷6KW，電線(xiàn)接至套內(nèi)空開(kāi)箱；（11）內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級(jí)涂料；（12）層高：采用舒適大空間設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層；（13）外墻：華美外觀設(shè)計(jì)，外墻為高級(jí)涂料，局部為高級(jí)墻面磚；（14）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計(jì)；（15）陽(yáng)臺(tái)：造型獨(dú)特的落地觀景陽(yáng)臺(tái)；（16）能源：除了天然氣，電能外，最主要的能源是可使用具有環(huán)保性能的太陽(yáng)能。第四章 環(huán)保與市政配套一、設(shè)計(jì)中配套A、吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。B、水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。C、通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。D、廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。E、地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。F、水泵等震動(dòng)較大設(shè)備均采用減震器控制。二、施工中環(huán)保A、現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的對(duì)方及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛。B、地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。C、混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。D、環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”。E、施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。F、建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。三、使用中的環(huán)保A、室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專(zhuān)用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。B、室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。C、設(shè)備專(zhuān)人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。D、廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。E、進(jìn)出基地的車(chē)輛限制行使路線(xiàn)及速度，禁鳴喇叭。F、大樓的生活垃圾由清潔車(chē)搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。四、市政配套基地水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)要求。第五章 機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)巨大工程，部門(mén)多，工種全，經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)非常重。因此有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工,爭(zhēng)取做到精簡(jiǎn)、實(shí)用、提高工作效率。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：（略）任務(wù)劃分：總經(jīng)理負(fù)責(zé)工程的總的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案確定、政策制定等總的任務(wù)。副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)工程的開(kāi)發(fā)和對(duì)下屬部門(mén)的監(jiān)督。經(jīng)理部負(fù)責(zé)人力資源、行政計(jì)劃、接待。（3人）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。（3人）銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷(xiāo)售。（2人）工程部負(fù)責(zé)工程，監(jiān)理。（3人）行政秘書(shū)人員崗位職責(zé)的確立：（略）管理人員崗位職責(zé)的確立：（略）市場(chǎng)崗位人員職責(zé)的確立：（略）銷(xiāo)售人員崗位職責(zé)的確立：（略）經(jīng)理職責(zé)：（略）為了提高公司的業(yè)務(wù)水平，拓展公司業(yè)務(wù)范圍，急需向社會(huì)招聘有志之士到本公司。對(duì)招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)。公司具體錄用原則為：（1）旺盛的精力；（2）表達(dá)能力強(qiáng)；（3）具有高超的社會(huì)技能；（4）服從指揮；（5）腳踏實(shí)地；（6）適合顧客；（7）有沖勁、有創(chuàng)意；（8）具有與他人共同合作的能力。優(yōu)良的服務(wù)是公司樹(shù)立形象的重要方式，也是顧客對(duì)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。因此對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)成為本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個(gè)中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學(xué)會(huì)”，即：一個(gè)中心——以客戶(hù)為中心；兩種能力——應(yīng)付能力、協(xié)調(diào)能力；三顆心——對(duì)工作的熱心、對(duì)客戶(hù)的耐心、對(duì)成項(xiàng)的信心；四條熟悉——熟悉國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、熟悉本公司業(yè)務(wù)情況；五必會(huì)——學(xué)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查、學(xué)會(huì)分析算賬、學(xué)會(huì)揣摩顧客心理、學(xué)會(huì)追蹤客戶(hù)、學(xué)會(huì)與客戶(hù)交朋友。第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)，該項(xiàng)目擬采用建筑規(guī)劃方案整體設(shè)計(jì)分期開(kāi)發(fā)，按照西安市政府有關(guān)規(guī)定的要求，根據(jù)西安市規(guī)劃，國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)、施工方案，計(jì)劃4年內(nèi)完成設(shè)計(jì)、施工、安裝、園林、配套、銷(xiāo)售工作。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度*+根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的狀況，建議本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)分二期進(jìn)行。第一期北區(qū)商業(yè)、南區(qū)4及9樓，搞好小區(qū)總體公共區(qū)域規(guī)劃，完善小區(qū)綠化及會(huì)所建設(shè)，為整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售增加賣(mài)點(diǎn)。第二期開(kāi)發(fā)8樓，1015樓，1622227樓，完善整體生活配套，達(dá)到區(qū)域建設(shè)規(guī)模效益化。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表各期總面積(萬(wàn)平方米)住宅(萬(wàn)平方米)商業(yè)(萬(wàn)平方米)地下室與閣樓開(kāi)工日期預(yù)售日期竣工日期一期二期二、 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃本項(xiàng)目第一期于2005年11月開(kāi)始預(yù)售，此時(shí)樓盤(pán)的形象進(jìn)度為9樓主體封頂。銷(xiāo)售計(jì)劃詳見(jiàn)下頁(yè)《“皇城麗都”項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表》：“皇城麗都”項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表分期開(kāi)發(fā)時(shí) 間銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售率累計(jì)銷(xiāo)售率第一期2005年3－5月前期銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作2005年5月－6月樣板房、銷(xiāo)售大堂裝修、辦理預(yù)售許可證2005年11月發(fā)售初期10%32%42%2005年12月強(qiáng)銷(xiāo)期2005年12月2007年4月持續(xù)銷(xiāo)售38%80%2007年5月以后余盤(pán)銷(xiāo)售15%95%第二期2007年35月銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作、樣板房、銷(xiāo)售大堂裝修、辦理預(yù)售