【文章內(nèi)容簡介】 普特征周期區(qū)劃分圖》《中國地震動峰值加速度區(qū)劃分圖》顯示，設計基本本地地震加速值： ，水平地震影響系數(shù)系數(shù)最大值：多遇地震 ，罕遇地震 ，場地 22 類別為 3 類，根據(jù)《建筑工程抗震設防分類標準》（ GB50223— 2021），輸氣管道應按高于本地區(qū)抗震設防烈度 1度的要求設防，按 8度設防。 23 第四章 項目市場情況分析 項目整體素質(zhì)分析 項目優(yōu)勢 項目區(qū)位于范縣城關鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越。規(guī)劃在基地東南西北以信譽道路設四個入口，各自分隔。沿金地路形成一個開放的空間景觀生態(tài)廣場，營造與周邊場地 互融互合的緊密關系。汽車流線結合出入口圍繞各個建筑單體設置，主要入流通過出入口和南側(cè)道路進入，交通體系便捷高效。 項目集商業(yè)、住宅一體化建設項目，項目配置商業(yè)、銀行、辦公、住宅、餐飲娛樂等公共服務設施。住宅區(qū)內(nèi)配置物管中心、變配電房、青少年活動中心、老年人活動中心、公廁等公共服務設施，滿足居住者日常要求。 項目劣勢 投資較大。 住宅銷售還具有一定的風險性，市場可選擇空間小。 該項目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時也加大項目開發(fā)的風險。 機會分析 商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源 極少，本項目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，均堪稱鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強的 24 可塑性。 本項目由置業(yè)有限公司投資建設，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽和開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)商具有較強的商業(yè)運作和招商管理能力。已有項目開發(fā)全部獲得了成功，特別是在安徽開發(fā)的 等項目在市場上具有良好的社會信譽將有助于提高項目的品質(zhì)形象。 范縣城關鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，滿足人們對于商業(yè)、銀行、酒店、餐飲、娛樂、辦公等一體化服務的需求?？h城關鎮(zhèn)經(jīng)濟近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項目帶來較大的發(fā)展機遇。 物業(yè)類型分析 商業(yè) 本項目地處范，地理位置優(yōu)越，具有良好的商業(yè)前景。 從交通情況看：商貿(mào)城，東臨工業(yè)路，交通非常便利。這為范縣內(nèi)外顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務半徑提供了有利條件。 從消費群體看，目前范縣已有較多的商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等，主要客戶來源：縣區(qū)及周邊城鎮(zhèn)零售客戶批發(fā)配貨。因此有強大的消費基礎。 從競爭環(huán)境看：范縣即將有知名度較高大賣場正在籌備。 綜上所述，本項目建設商業(yè)設施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合和商貿(mào)城對商業(yè)設施的需求，具有良好的市場前景。 餐飲 本項目處于該鎮(zhèn)的商業(yè)興旺地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設施及 25 零售私營店，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設施建設完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關房產(chǎn)市場的需求。 住宅樓 本地塊處于商貿(mào)城商務板塊，但這一地區(qū)住宅樓市場的發(fā)展相對滯后，規(guī)劃設計較為落后，檔次也不夠高。隨著本項目的拉動，外來客商逐步增多，原有的商貿(mào)城私營店主也逐步活躍起來，使得住宅用房需求量增加，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高 的要求。本項目的啟動將順應這一發(fā)展需求，通過建設功能完善的中檔住宅樓，以彌補該區(qū)域住宅樓供應的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、商住品質(zhì)的提升。 本項目運作需注意的問題 在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。 掌握“引導市場”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。 通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱化價格印象，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。 對物業(yè)管理及商場文化活動方面繼續(xù)加大投入，實 現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉(zhuǎn)化。 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎上，注意對項目入住理念的提升，加強對項目品位和身份象征的營造，在操作上應不斷制造熱點，提高市場關注 26 度。 綜合評價 結合上述因素分析，我們可以看出，商貿(mào)城項目具備得天獨厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機遇，如能從產(chǎn)品設計和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場。 27 第五章 項目整體規(guī)劃與定位 規(guī)劃設計方案的指導思想及原則 規(guī)劃設計方案的指導思想 根據(jù)建設部有關城市建設規(guī)劃的法規(guī)及市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設計旨在創(chuàng)造一個舒適、 方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設、充分利用土地”的遠側(cè)，綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益。 規(guī)劃設計方案的原則 在設計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的商業(yè)、居住環(huán)境。 本著一人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則，綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風、消防、抗震、管線埋設、避免視線干擾、保護私密性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及居住環(huán)境，并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項活動 提供方便。 配套公建設施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。 供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣及供熱管線地下敷設，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。 組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。 28 項目建設采用國家推廣的新技術、新材料和新產(chǎn)品，認真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導思想。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案 市場定位 在對類似項目及 市場需求進行分析后我們發(fā)現(xiàn)，商貿(mào)城集群內(nèi)大量商戶、年輕白領、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和開發(fā)商的設想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。這一定為內(nèi)涵是： 商貿(mào)城商業(yè)和住宅綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設施和軟件服務為開發(fā)商的基本理念。 商貿(mào)城為企業(yè)及白領階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。 商貿(mào)城的賣點在于零售集聚點、人文關懷和智能化服務。 形象定位 商貿(mào)城從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī) 模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位。 業(yè)態(tài)定位 本項目位于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其他樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領袖風范、商貴首選。 29 綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面： 。 。 。 。 。 。 、舒適。 經(jīng)營定位 根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領袖風范、商貴首選。 ：由于項目的主要目標客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。 ，表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、智能化系統(tǒng)等設施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認同，而對于 離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入住商貿(mào)城。 客戶定位 30 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。 對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶 15%，即現(xiàn)有租戶之 60%轉(zhuǎn)為買住宅樓。不過要使現(xiàn)有租戶 60%轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客 50%，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。自用型買家 35%，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè) ，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。 建筑設計定位 建筑設計用地項目指標 （ 1）住宅用地面積： ㎡ 序號 名稱 占地面積 層高 層數(shù) 地下室面積 建筑面積 結構 1 高層住宅 3488㎡ 11 18 11740㎡ 52084㎡ 框架剪 力墻 2 住宅區(qū)商業(yè) 2330㎡ 、 3 13400㎡ 框架加 框剪 小計 11740㎡ 65484㎡ （ 2）銀行用地面積： 4056 ㎡ 序號 名稱 占地面積 層高 層數(shù) 地下室面積 建筑面積 結構 銀行 950㎡ 15 1200 ㎡ 12780 ㎡ 框架 小計 1200 ㎡ 12780 ㎡ （ 3）商業(yè)用地面積： 42717 ㎡ 序號 名稱 占地面積 層高 層數(shù) 地下室面積 建筑面積 結構 1 商務樓 2300㎡ 3m 17 3600㎡ 36208㎡ 框架 2 大廈 1300㎡ 17 2400㎡ 18400㎡ 框架 3 商業(yè) 10015㎡ 、 5 37129㎡ 框架 小計 91737㎡ 建筑設計范圍 31 （ 1） 空調(diào) 設施 國產(chǎn)會進口制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風增氧系統(tǒng)。 （ 2） 給（熱）水設施 ①給水水源有市政水管網(wǎng)供水。其水質(zhì)、水量均由市政管網(wǎng)保證，為保證建筑的生活及消防用水的安全，需從市政管網(wǎng)有預留分別引入二根 DN400 的進水管，并與區(qū)內(nèi)室外形成環(huán)狀管網(wǎng)連接。市政給水管網(wǎng)供水壓力不小于 考慮，本工程給水采用分區(qū)供水，其中： 1～ 4 層為低區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供水； 5～ 11 層為加壓中區(qū)（其中 5～ 8 層采用減壓閥減壓供水）； 12～ 18 層為加壓高區(qū)（其中 12～ 15 層采用減壓閥減壓供水）； 加壓中區(qū)和加壓高區(qū) 由成套變頻無負壓設備二次加壓供水。無負壓供水設備具有流量控制器、自動增壓裝置，位于室外生活水泵房內(nèi)。 ②本項目給水計量采用一戶一表制，水表集中設在每層水表間內(nèi)。 ③本項目住宅內(nèi)廚房和衛(wèi)生間的生活熱水由燃氣熱水器或電熱水器供應。燃氣熱水器、電熱水器必須帶有保證使用安全的裝置。 ④生活給水的水質(zhì)，應符合現(xiàn)行國家標準《生活飲用水衛(wèi)生標準》的要求 。 分類 最高日用水定額 最高日用水量 最大時用水量 最高日排水量 住宅用水 200L/（人 /天） 179。/d 179。/h 179。/d （ 3） 排水設施 排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)，污水、廢水采用合流制。室內(nèi)177。 以上污水、廢水重力自流排入室外污水 32 管，經(jīng)排水檢查井收集后經(jīng)化糞池處理同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。地下室地面、消防電梯基坑內(nèi)的集水排入集水坑經(jīng)潛污泵提升排至室外雨水井。小廣場內(nèi)的道路設雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。 （ 4）消防設施 消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設有手動報警閥，多層次消防安全保護，應設有防火、消煙、供氧、疏散，一路 10KV 高壓變電，24 小時供電，另設人防應急柴油機發(fā)電機組，以供主要設備的緊急啟動。 （ 5）弱電設計： ①小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。 ② 商貿(mào)城設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 ③ 數(shù)據(jù)語音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 ④ 小區(qū)范圍內(nèi)設 CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 ⑤ 商貿(mào)城 CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每戶設 2～ 3 個電視用戶盒。 ⑥ 設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 （ 6） 節(jié)能：本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源 ，減少生產(chǎn)成本，應采取多項節(jié)能措施，主要節(jié)能措施有： ①所有設備選型盡量采用節(jié)能型。 33 ② 提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。 ③ 設立專門的能源和材料管理機構，檢測各生產(chǎn)階段的能源及及節(jié)能情況并制定獎懲制度。 外觀風格 穩(wěn)重大方的厚現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主體。 目前項目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，該項目建議采用新技術、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和主修材料采用高標準的環(huán)保材料，降 低有害物質(zhì)排放，杜絕商住樓綜合癥。 功能元素 呼氣幕墻：非典之前，少數(shù)項目已先知先覺采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過濾流通。 隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派