【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 普特征周期區(qū)劃分圖》《中國(guó)地震動(dòng)峰值加速度區(qū)劃分圖》顯示，設(shè)計(jì)基本本地地震加速值： ，水平地震影響系數(shù)系數(shù)最大值：多遇地震 ，罕遇地震 ，場(chǎng)地 22 類(lèi)別為 3 類(lèi)，根據(jù)《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50223— 2021），輸氣管道應(yīng)按高于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度 1度的要求設(shè)防，按 8度設(shè)防。 23 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析 項(xiàng)目整體素質(zhì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)位于范縣城關(guān)鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越。規(guī)劃在基地東南西北以信譽(yù)道路設(shè)四個(gè)入口，各自分隔。沿金地路形成一個(gè)開(kāi)放的空間景觀生態(tài)廣場(chǎng)，營(yíng)造與周邊場(chǎng)地 互融互合的緊密關(guān)系。汽車(chē)流線結(jié)合出入口圍繞各個(gè)建筑單體設(shè)置，主要入流通過(guò)出入口和南側(cè)道路進(jìn)入，交通體系便捷高效。 項(xiàng)目集商業(yè)、住宅一體化建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目配置商業(yè)、銀行、辦公、住宅、餐飲娛樂(lè)等公共服務(wù)設(shè)施。住宅區(qū)內(nèi)配置物管中心、變配電房、青少年活動(dòng)中心、老年人活動(dòng)中心、公廁等公共服務(wù)設(shè)施，滿足居住者日常要求。 項(xiàng)目劣勢(shì) 投資較大。 住宅銷(xiāo)售還具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，市場(chǎng)可選擇空間小。 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不能分期開(kāi)發(fā)，要一次性投入，同時(shí)也加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 機(jī)會(huì)分析 商貿(mào)城中心區(qū)可開(kāi)發(fā)地塊資源 極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，均堪稱(chēng)鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的 24 可塑性。 本項(xiàng)目由置業(yè)有限公司投資建設(shè)，投資開(kāi)發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理能力。已有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全部獲得了成功，特別是在安徽開(kāi)發(fā)的 等項(xiàng)目在市場(chǎng)上具有良好的社會(huì)信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象。 范縣城關(guān)鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，滿足人們對(duì)于商業(yè)、銀行、酒店、餐飲、娛樂(lè)、辦公等一體化服務(wù)的需求?？h城關(guān)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長(zhǎng)將為本項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。 物業(yè)類(lèi)型分析 商業(yè) 本項(xiàng)目地處范，地理位置優(yōu)越，具有良好的商業(yè)前景。 從交通情況看：商貿(mào)城，東臨工業(yè)路，交通非常便利。這為范縣內(nèi)外顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 從消費(fèi)群體看，目前范縣已有較多的商業(yè)批發(fā)及物流市場(chǎng)，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等，主要客戶來(lái)源：縣區(qū)及周邊城鎮(zhèn)零售客戶批發(fā)配貨。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：范縣即將有知名度較高大賣(mài)場(chǎng)正在籌備。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合和商貿(mào)城對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。 餐飲 本項(xiàng)目處于該鎮(zhèn)的商業(yè)興旺地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及 25 零售私營(yíng)店，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂(lè)消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂(lè)業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動(dòng)該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 住宅樓 本地塊處于商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)住宅樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為落后，檔次也不夠高。隨著本項(xiàng)目的拉動(dòng)，外來(lái)客商逐步增多，原有的商貿(mào)城私營(yíng)店主也逐步活躍起來(lái)，使得住宅用房需求量增加，同時(shí)對(duì)樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高 的要求。本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過(guò)建設(shè)功能完善的中檔住宅樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域住宅樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、商住品質(zhì)的提升。 本項(xiàng)目運(yùn)作需注意的問(wèn)題 在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 掌握“引導(dǎo)市場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。 通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價(jià)格印象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度的本質(zhì)性飛躍。 對(duì)物業(yè)管理及商場(chǎng)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí) 現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。 在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目品位和身份象征的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注 26 度。 綜合評(píng)價(jià) 結(jié)合上述因素分析，我們可以看出，商貿(mào)城項(xiàng)目具備得天獨(dú)厚的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和千載難逢的市場(chǎng)機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場(chǎng)定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。 27 第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想及原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)規(guī)劃的法規(guī)及市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、 方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的遠(yuǎn)側(cè)，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 在設(shè)計(jì)過(guò)程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹(shù)立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營(yíng)造出溫馨、親和的商業(yè)、居住環(huán)境。 本著一人為本、從實(shí)際情況出發(fā)、兼具一定超前意識(shí)的原則，綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消防、抗震、管線埋設(shè)、避免視線干擾、保護(hù)私密性等各項(xiàng)因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個(gè)方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及居住環(huán)境，并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項(xiàng)活動(dòng) 提供方便。 配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。 供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對(duì)集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺(jué)效果。 組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。 28 項(xiàng)目建設(shè)采用國(guó)家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 市場(chǎng)定位 在對(duì)類(lèi)似項(xiàng)目及 市場(chǎng)需求進(jìn)行分析后我們發(fā)現(xiàn)，商貿(mào)城集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動(dòng)人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來(lái)越突出。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和開(kāi)發(fā)商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。這一定為內(nèi)涵是： 商貿(mào)城商業(yè)和住宅綜合型樓盤(pán)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為開(kāi)發(fā)商的基本理念。 商貿(mào)城為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。 商貿(mào)城的賣(mài)點(diǎn)在于零售集聚點(diǎn)、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。 形象定位 商貿(mào)城從營(yíng)銷(xiāo)的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī) 模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位。 業(yè)態(tài)定位 本項(xiàng)目位于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其他樓盤(pán)難以比擬的優(yōu)勢(shì)，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。 29 綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面： 。 。 。 。 。 。 、舒適。 經(jīng)營(yíng)定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。 ：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實(shí)力商人。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。 ，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位，以樓盤(pán)人文化、智能化系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目的都是商界中的“翹楚”、“梟雄”，這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲得他們的認(rèn)同，而對(duì)于 離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來(lái)說(shuō)也會(huì)以入住商貿(mào)城。 客戶定位 30 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、糧油經(jīng)營(yíng)企業(yè)、家電經(jīng)營(yíng)企業(yè)、服裝經(jīng)營(yíng)企業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)等。 對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶 15%，即現(xiàn)有租戶之 60%轉(zhuǎn)為買(mǎi)住宅樓。不過(guò)要使現(xiàn)有租戶 60%轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客 50%，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。自用型買(mǎi)家 35%，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè) ，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。 建筑設(shè)計(jì)定位 建筑設(shè)計(jì)用地項(xiàng)目指標(biāo) （ 1）住宅用地面積： ㎡ 序號(hào) 名稱(chēng) 占地面積 層高 層數(shù) 地下室面積 建筑面積 結(jié)構(gòu) 1 高層住宅 3488㎡ 11 18 11740㎡ 52084㎡ 框架剪 力墻 2 住宅區(qū)商業(yè) 2330㎡ 、 3 13400㎡ 框架加 框剪 小計(jì) 11740㎡ 65484㎡ （ 2）銀行用地面積： 4056 ㎡ 序號(hào) 名稱(chēng) 占地面積 層高 層數(shù) 地下室面積 建筑面積 結(jié)構(gòu) 銀行 950㎡ 15 1200 ㎡ 12780 ㎡ 框架 小計(jì) 1200 ㎡ 12780 ㎡ （ 3）商業(yè)用地面積： 42717 ㎡ 序號(hào) 名稱(chēng) 占地面積 層高 層數(shù) 地下室面積 建筑面積 結(jié)構(gòu) 1 商務(wù)樓 2300㎡ 3m 17 3600㎡ 36208㎡ 框架 2 大廈 1300㎡ 17 2400㎡ 18400㎡ 框架 3 商業(yè) 10015㎡ 、 5 37129㎡ 框架 小計(jì) 91737㎡ 建筑設(shè)計(jì)范圍 31 （ 1） 空調(diào) 設(shè)施 國(guó)產(chǎn)會(huì)進(jìn)口制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)增氧系統(tǒng)。 （ 2） 給（熱）水設(shè)施 ①給水水源有市政水管網(wǎng)供水。其水質(zhì)、水量均由市政管網(wǎng)保證，為保證建筑的生活及消防用水的安全，需從市政管網(wǎng)有預(yù)留分別引入二根 DN400 的進(jìn)水管，并與區(qū)內(nèi)室外形成環(huán)狀管網(wǎng)連接。市政給水管網(wǎng)供水壓力不小于 考慮，本工程給水采用分區(qū)供水，其中： 1～ 4 層為低區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供水； 5～ 11 層為加壓中區(qū)（其中 5～ 8 層采用減壓閥減壓供水）； 12～ 18 層為加壓高區(qū)（其中 12～ 15 層采用減壓閥減壓供水）； 加壓中區(qū)和加壓高區(qū) 由成套變頻無(wú)負(fù)壓設(shè)備二次加壓供水。無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備具有流量控制器、自動(dòng)增壓裝置，位于室外生活水泵房?jī)?nèi)。 ②本項(xiàng)目給水計(jì)量采用一戶一表制，水表集中設(shè)在每層水表間內(nèi)。 ③本項(xiàng)目住宅內(nèi)廚房和衛(wèi)生間的生活熱水由燃?xì)鉄崴骰螂姛崴鞴?yīng)。燃?xì)鉄崴?、電熱水器必須帶有保證使用安全的裝置。 ④生活給水的水質(zhì)，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求 。 分類(lèi) 最高日用水定額 最高日用水量 最大時(shí)用水量 最高日排水量 住宅用水 200L/（人 /天） 179。/d 179。/h 179。/d （ 3） 排水設(shè)施 排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)，污水、廢水采用合流制。室內(nèi)177。 以上污水、廢水重力自流排入室外污水 32 管，經(jīng)排水檢查井收集后經(jīng)化糞池處理同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。地下室地面、消防電梯基坑內(nèi)的集水排入集水坑經(jīng)潛污泵提升排至室外雨水井。小廣場(chǎng)內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。 （ 4）消防設(shè)施 消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過(guò)道設(shè)有手動(dòng)報(bào)警閥，多層次消防安全保護(hù)，應(yīng)設(shè)有防火、消煙、供氧、疏散，一路 10KV 高壓變電，24 小時(shí)供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)。 （ 5）弱電設(shè)計(jì)： ①小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。 ② 商貿(mào)城設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。 ③ 數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線。 ④ 小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 ⑤ 商貿(mào)城 CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每戶設(shè) 2～ 3 個(gè)電視用戶盒。 ⑥ 設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 （ 6） 節(jié)能：本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源 ，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項(xiàng)節(jié)能措施，主要節(jié)能措施有： ①所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。 33 ② 提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。 ③ 設(shè)立專(zhuān)門(mén)的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測(cè)各生產(chǎn)階段的能源及及節(jié)能情況并制定獎(jiǎng)懲制度。 外觀風(fēng)格 穩(wěn)重大方的厚現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主體。 目前項(xiàng)目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，該項(xiàng)目建議采用新技術(shù)、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和主修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降 低有害物質(zhì)排放，杜絕商住樓綜合癥。 功能元素 呼氣幕墻：非典之前，少數(shù)項(xiàng)目已先知先覺(jué)采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過(guò)濾流通。 隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派