【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 景、一梯兩戶的小高層及多層住宅。從A戶型“2+1＋1”的6575㎡、B戶型“2+2＋1”的80100㎡到C戶型“3+2+2”的100120㎡、D戶型“3+2+2”的105130㎡。主力戶型為“3＋2＋2”（100㎡～120㎡），王牌戶型“3＋2＋2”（130㎡）為目前市場(chǎng)上非常流行的入戶花園，南北暢通，陽(yáng)光充足，空氣清新，南北均設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，滿足工作和休閑的需要。臥室處于靜區(qū)，動(dòng)靜分離，將人性化居住的戶型特征展現(xiàn)得淋漓盡致，充分體現(xiàn)出人性化、品質(zhì)化、功能合理的三大利好。雙層中空玻璃、落地飄窗、地板輻熱采暖、燃?xì)馊霊簟⒒◢弾r踏步、樓宇對(duì)講、園林式的花園洋房，更使住戶無(wú)論工作學(xué)習(xí)，還是居住進(jìn)出，都會(huì)有綠色的好心情。六、 給、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)：本項(xiàng)目采用**市自來(lái)水公司市政管網(wǎng)提供的自來(lái)水為建筑施工、住戶生活及消防用水水源，由小區(qū)外市政管網(wǎng)引入3路給水管，管徑DN250，在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀敷設(shè)。商業(yè)及住宅、辦公低區(qū)由市政自來(lái)水直接供給，高層住宅及辦公由恒壓變頻變速給水泵組加減壓閥供水，采用下行上給式。管網(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)正常用水。供水水質(zhì)均符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。2．排水系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)的排水采用雨、污分流制的排水體系。室內(nèi)生活和糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，化糞池容量為4個(gè)100立方米。屋面及場(chǎng)地雨水、消防用水采用雨水管和雨水口匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。在布置水管道時(shí)，盡量將雨水、污水以最短的距離排出，將收集的雨、污水由南向北接入市政排污管道。七、電氣、電訊系統(tǒng)設(shè)計(jì)1．供電系統(tǒng)：本項(xiàng)目電源按一級(jí)負(fù)荷供電，將在小區(qū)內(nèi)建一座10KV專用開(kāi)閉所，在地下一層設(shè)置一套600KW柴油發(fā)電機(jī)應(yīng)急電源系統(tǒng)。本項(xiàng)目設(shè)備容量為13386KW、用電計(jì)算負(fù)荷為4685KW，擬選用1250KVA干式變壓器4臺(tái)。高壓系統(tǒng)采用單電源進(jìn)線，單母線運(yùn)行。低壓配電系統(tǒng)采用三相五線制供電系統(tǒng)，另設(shè)置應(yīng)急電源母線段。2．電訊系統(tǒng)：在地下一層設(shè)電訊配線間一個(gè)，電話容量可達(dá)4000個(gè)出口，由**市電信公司提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，建立光纖到樓、五類雙絞線到戶、語(yǔ)音數(shù)據(jù)合而為一的智能信息平臺(tái)。商業(yè)店面每間設(shè)2部電話，住宅按每戶1部設(shè)置。有線電視系統(tǒng)：在首層設(shè)有線電視前端箱一臺(tái)，信號(hào)源接入當(dāng)?shù)赜芯€電視管網(wǎng)。傳輸550MHZ，用戶接受信號(hào)68dB177。4dB。住宅按每戶1個(gè)有線電視接駁頭預(yù)留。保安監(jiān)控系統(tǒng)：在車庫(kù)主要通道出入口處設(shè)帶云臺(tái)攝像機(jī)，在辦公、住宅樓入口大廳設(shè)固定式攝像機(jī)，在底層設(shè)可視對(duì)講主機(jī)，每戶設(shè)可視對(duì)講分機(jī)，信號(hào)電纜接入保安監(jiān)控室進(jìn)行安保監(jiān)控。八、供暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目小區(qū)引入**市天然氣公司以及電熱廠提供的能源作為熱源，各住戶、商鋪、辦公樓采用低溫?zé)崴匕遢椛洳膳?，供、回水溫度?0℃/40℃,系統(tǒng)采用分戶熱計(jì)量。供熱管道一律采用無(wú)縫鋼管，埋地敷設(shè)。小區(qū)居民氣化率為100%。九、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)消防電氣：電氣系統(tǒng)由報(bào)警控制器、非標(biāo)聯(lián)動(dòng)控制屏、消防電話、消防廣播、主機(jī)電源及外控電源等組成，配線均選用阻燃塑料絕緣護(hù)套軟線（ZRRV）。報(bào)警點(diǎn)分布在地下一層、地上層商場(chǎng)、前室、過(guò)廳、走道、設(shè)備機(jī)房等。消防給水：根據(jù)《小高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，住宅地下一層至地上十二層設(shè)消防栓供水系統(tǒng)，地下車庫(kù)、商場(chǎng)、辦公樓等公建設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。消防用水量：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為30L/S,室外消火栓給水不少于40L/S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為3小時(shí)；自動(dòng)噴淋系統(tǒng)給水不小于30L/S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為1小時(shí)。消防通風(fēng)：地下室和地下車庫(kù)均設(shè)有機(jī)械排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機(jī)排煙量每小時(shí)每平方米不小于120立方米，送風(fēng)量大于排風(fēng)（煙）量50％。地上凡不具備自然排煙條件的樓梯間及合用前室，分別設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)設(shè)于屋頂。所有通風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管在穿過(guò)防火墻或重要房間時(shí)，墻上均設(shè)有70℃自動(dòng)關(guān)閉的防火閥。十、道路、綠化設(shè)計(jì)1．道路：本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)設(shè)有1個(gè)主出入口、2個(gè)次出入口、兩條商業(yè)步行內(nèi)街。住宅區(qū)主干道路系統(tǒng)成“鯉魚(yú)”型結(jié)構(gòu)，設(shè)有1個(gè)主出入口、1個(gè)次出入口，輔以環(huán)形及一字型道路。道路系統(tǒng)分為四級(jí)，景觀軸紅線為23米（5米機(jī)動(dòng)車道＋13米景觀帶＋5米人行道），小區(qū)主干道紅線控制為12米（2米綠化帶＋1米人行道＋6米人車混合道＋1米人行道＋2米綠化帶），組團(tuán)級(jí)道路為6米，宅間路為3米。住宅小區(qū)臨銀平路、高平路各設(shè)2個(gè)景觀主軸線、2個(gè)休閑廣場(chǎng)、2個(gè)車行出入口。2．綠化：本項(xiàng)目小區(qū)綠化系統(tǒng)由公共綠化、組團(tuán)綠地、道路綠帶、樓間綠地共同構(gòu)成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠色體系，%以上，從而形成“綠葉、綠肺、綠色氧吧”，如果再加上銀平路和高平路夾角形成的“扇”形休閑綠化廣場(chǎng)，不同的空間層次綠地，從而共同構(gòu)成了整個(gè)“某世茂城/世茂苑”商業(yè)、住宅小區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)境。十一、環(huán)保節(jié)能、無(wú)障礙設(shè)計(jì)為了執(zhí)行國(guó)家有關(guān)節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)政策，本項(xiàng)目因地制宜，以科技為先導(dǎo)，以居住單元和組團(tuán)為載體，充分考慮風(fēng)能、太陽(yáng)能、地?zé)崮艿染G色能源的使用，全面實(shí)現(xiàn)小區(qū)節(jié)能治污、居住休閑、經(jīng)濟(jì)文化的統(tǒng)一。同時(shí)，也充分考慮了殘疾人的安全、方便和快捷，在小區(qū)的入口、道路、休閑場(chǎng)所等相應(yīng)設(shè)施進(jìn)行了極具人性化的無(wú)障礙設(shè)計(jì)。第六章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地192,㎡（），規(guī)劃建筑面積約367,500㎡，由1幢寫(xiě)字摟、1幢公寓和20棟板式多層、20棟小高層以及大型商業(yè)、公建、地下車庫(kù)組成。其中：多層住宅67,584㎡，小高層158,108㎡，公寓8,085㎡，商業(yè)房102,485㎡，辦公樓9,438㎡，公共建筑用房2,500㎡，地下車庫(kù)19,300㎡（可泊車位630個(gè)）、地上車位203個(gè)。二、項(xiàng)目建設(shè)方式本項(xiàng)目將采用公開(kāi)招標(biāo)方式建筑施工單位和工程監(jiān)理單位，以有效地控制項(xiàng)目的工期進(jìn)度、成本費(fèi)用和房屋質(zhì)量。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃本項(xiàng)目作為一塊與**市行政中心（CBD）、**汽車站相鄰的唯一絕版商業(yè)、住宅用地，考慮到地價(jià)之昂貴和樓盤(pán)之高品質(zhì)、市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及小區(qū)整體建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)：一期以東部（即魚(yú)頭區(qū)）為主，開(kāi)發(fā)面積約121,585㎡，首先完成10棟80㎡～100㎡為主的多層和8棟100120㎡的小高層主力戶型， 1棟辦公樓和1棟公寓以及地下車庫(kù)、部分商業(yè)等。另外，高大而漂亮且造型獨(dú)特的主入口大門和景觀廣場(chǎng)，將給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)吸引。一期作為樣板房工程，以吸引和增強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)買信心。二期以中部（即魚(yú)身區(qū)）為主，開(kāi)發(fā)面積約135,902㎡，在一期工程量過(guò)半時(shí)即開(kāi)始二期開(kāi)發(fā)，即處于“身魚(yú)”的大型商業(yè)房、5棟7590㎡的多層、10棟105㎡～130㎡的小高層主力戶型。二期商業(yè)、配套規(guī)模更大更齊全，勢(shì)必將園區(qū)品質(zhì)帶上更高一層。三期以西部（即魚(yú)尾區(qū)）為主，開(kāi)發(fā)面積約110,013㎡以二期為基礎(chǔ)發(fā)展三期，即靠近明莊規(guī)劃路的5棟65㎡～75㎡的多層小戶型廉租房和2棟小高層部分。屆時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目將建設(shè)成為設(shè)施完善、生態(tài)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)雅的一流商業(yè)、一流住宅的超大型社區(qū)。四、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)擬五年完成，共分三期進(jìn)行。，前期與后期交叉作業(yè)，即前一期工程量過(guò)大半時(shí)，后一期即開(kāi)工作業(yè)，詳見(jiàn)表二《項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃表》。表二 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃表 單位：平方米序號(hào)項(xiàng)目一期二期三期合計(jì)1建設(shè)時(shí)間（年、月）～～～～2總建筑用地56,51175,59060,780192,8813總建筑面積121,585135,902110,013367,5004其中: 住宅70,13388,83674,808233,7775辦公9,4389,4386商業(yè)22,71445,56634,205102,485 7公建1,5001,0002,5008地下車庫(kù)19,30019,300第七章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措一、項(xiàng)目投資估算（一）、開(kāi)發(fā)成本本項(xiàng)目總建筑面積367，500㎡，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本主要由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)、各種行政規(guī)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用六項(xiàng)構(gòu)成。開(kāi)發(fā)總成本為64,400萬(wàn)元,平米造價(jià)1,753元/㎡。即: 4,935＋858 +50,650 +4,043 +2,651＋1,263 =64,400（萬(wàn)元） 征地及土地平整費(fèi)4,935萬(wàn)元。該地塊總占地面積192,㎡()，其明細(xì)構(gòu)成詳見(jiàn)表三《征地費(fèi)估算明細(xì)表》。表三 征地費(fèi)估算明細(xì)表 金額單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)金額備注1土地出讓金4,550192,㎡2土地平整費(fèi)192,㎡20元/㎡ 3853合 計(jì)4,9354每平米土地費(fèi)用4,935萬(wàn)元247。367,500㎡135 元/㎡ 前期工程費(fèi)估算858萬(wàn)元。其明細(xì)構(gòu)成詳見(jiàn)表四《前期工程費(fèi)估算表》。表四 前期工程費(fèi)估算表 金額單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)金額備注1地質(zhì)勘察費(fèi)367,500㎡1元/㎡36按總建筑面積 2規(guī)劃方案費(fèi)50一次性支出3建筑設(shè)計(jì)費(fèi)367,500㎡10元/㎡3674圖紙審查費(fèi)367,500㎡1元/㎡375臨時(shí)建筑費(fèi)367,500㎡2元/㎡74含道路、水電6工程監(jiān)理費(fèi)367,500㎡8元/㎡294合 計(jì)858每平米費(fèi)用858萬(wàn)元247。367,500㎡24元/㎡建安工程費(fèi)估算44,911萬(wàn)元。其明細(xì)構(gòu)成詳見(jiàn)表五《建安工程費(fèi)估算表》。 表五 建安工程費(fèi)估算表 金額單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目工程量(㎡)平米造價(jià) （元/㎡）金 額(萬(wàn)元）備注1住 宅225,6921,350 30,468包括多層、小高層2公 寓8,0851,5001,213含精裝修3辦公樓9,4381,500 1,416含精裝修4商業(yè)房102,4851,500 15,37313層、14層5物業(yè)會(huì)所2,5001,000 250物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心6地下車庫(kù)19,3001,000 1,930可泊車位630個(gè)合 計(jì)367,5001,37950,650基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估算4,043萬(wàn)元，其明細(xì)構(gòu)成詳見(jiàn)表六《基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估算表》。 表六 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估算表 金額單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)金額備注1道路及景觀367,500㎡40