【文章內(nèi)容簡介】 景、一梯兩戶的小高層及多層住宅。從A戶型“2+1＋1”的6575㎡、B戶型“2+2＋1”的80100㎡到C戶型“3+2+2”的100120㎡、D戶型“3+2+2”的105130㎡。主力戶型為“3＋2＋2”（100㎡～120㎡），王牌戶型“3＋2＋2”（130㎡）為目前市場上非常流行的入戶花園，南北暢通，陽光充足，空氣清新，南北均設(shè)有陽臺，滿足工作和休閑的需要。臥室處于靜區(qū)，動靜分離，將人性化居住的戶型特征展現(xiàn)得淋漓盡致，充分體現(xiàn)出人性化、品質(zhì)化、功能合理的三大利好。雙層中空玻璃、落地飄窗、地板輻熱采暖、燃氣入戶、花崗巖踏步、樓宇對講、園林式的花園洋房，更使住戶無論工作學(xué)習(xí)，還是居住進出，都會有綠色的好心情。六、 給、排水系統(tǒng)設(shè)計給水系統(tǒng)：本項目采用**市自來水公司市政管網(wǎng)提供的自來水為建筑施工、住戶生活及消防用水水源，由小區(qū)外市政管網(wǎng)引入3路給水管，管徑DN250，在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀敷設(shè)。商業(yè)及住宅、辦公低區(qū)由市政自來水直接供給，高層住宅及辦公由恒壓變頻變速給水泵組加減壓閥供水，采用下行上給式。管網(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)正常用水。供水水質(zhì)均符合國家生活飲用水標(biāo)準。2．排水系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)的排水采用雨、污分流制的排水體系。室內(nèi)生活和糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，化糞池容量為4個100立方米。屋面及場地雨水、消防用水采用雨水管和雨水口匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。在布置水管道時，盡量將雨水、污水以最短的距離排出，將收集的雨、污水由南向北接入市政排污管道。七、電氣、電訊系統(tǒng)設(shè)計1．供電系統(tǒng)：本項目電源按一級負荷供電，將在小區(qū)內(nèi)建一座10KV專用開閉所，在地下一層設(shè)置一套600KW柴油發(fā)電機應(yīng)急電源系統(tǒng)。本項目設(shè)備容量為13386KW、用電計算負荷為4685KW，擬選用1250KVA干式變壓器4臺。高壓系統(tǒng)采用單電源進線，單母線運行。低壓配電系統(tǒng)采用三相五線制供電系統(tǒng)，另設(shè)置應(yīng)急電源母線段。2．電訊系統(tǒng)：在地下一層設(shè)電訊配線間一個，電話容量可達4000個出口，由**市電信公司提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，建立光纖到樓、五類雙絞線到戶、語音數(shù)據(jù)合而為一的智能信息平臺。商業(yè)店面每間設(shè)2部電話，住宅按每戶1部設(shè)置。有線電視系統(tǒng)：在首層設(shè)有線電視前端箱一臺，信號源接入當(dāng)?shù)赜芯€電視管網(wǎng)。傳輸550MHZ，用戶接受信號68dB177。4dB。住宅按每戶1個有線電視接駁頭預(yù)留。保安監(jiān)控系統(tǒng)：在車庫主要通道出入口處設(shè)帶云臺攝像機，在辦公、住宅樓入口大廳設(shè)固定式攝像機，在底層設(shè)可視對講主機，每戶設(shè)可視對講分機，信號電纜接入保安監(jiān)控室進行安保監(jiān)控。八、供暖系統(tǒng)設(shè)計本項目小區(qū)引入**市天然氣公司以及電熱廠提供的能源作為熱源，各住戶、商鋪、辦公樓采用低溫?zé)崴匕遢椛洳膳?，供、回水溫度?0℃/40℃,系統(tǒng)采用分戶熱計量。供熱管道一律采用無縫鋼管，埋地敷設(shè)。小區(qū)居民氣化率為100%。九、消防系統(tǒng)設(shè)計消防電氣：電氣系統(tǒng)由報警控制器、非標(biāo)聯(lián)動控制屏、消防電話、消防廣播、主機電源及外控電源等組成，配線均選用阻燃塑料絕緣護套軟線（ZRRV）。報警點分布在地下一層、地上層商場、前室、過廳、走道、設(shè)備機房等。消防給水：根據(jù)《小高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，住宅地下一層至地上十二層設(shè)消防栓供水系統(tǒng)，地下車庫、商場、辦公樓等公建設(shè)自動噴淋系統(tǒng)。消防用水量：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為30L/S,室外消火栓給水不少于40L/S，火災(zāi)持續(xù)時間為3小時；自動噴淋系統(tǒng)給水不小于30L/S，火災(zāi)持續(xù)時間為1小時。消防通風(fēng)：地下室和地下車庫均設(shè)有機械排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機排煙量每小時每平方米不小于120立方米，送風(fēng)量大于排風(fēng)（煙）量50％。地上凡不具備自然排煙條件的樓梯間及合用前室，分別設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)，風(fēng)機設(shè)于屋頂。所有通風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管在穿過防火墻或重要房間時，墻上均設(shè)有70℃自動關(guān)閉的防火閥。十、道路、綠化設(shè)計1．道路：本項目商業(yè)區(qū)設(shè)有1個主出入口、2個次出入口、兩條商業(yè)步行內(nèi)街。住宅區(qū)主干道路系統(tǒng)成“鯉魚”型結(jié)構(gòu)，設(shè)有1個主出入口、1個次出入口，輔以環(huán)形及一字型道路。道路系統(tǒng)分為四級，景觀軸紅線為23米（5米機動車道＋13米景觀帶＋5米人行道），小區(qū)主干道紅線控制為12米（2米綠化帶＋1米人行道＋6米人車混合道＋1米人行道＋2米綠化帶），組團級道路為6米，宅間路為3米。住宅小區(qū)臨銀平路、高平路各設(shè)2個景觀主軸線、2個休閑廣場、2個車行出入口。2．綠化：本項目小區(qū)綠化系統(tǒng)由公共綠化、組團綠地、道路綠帶、樓間綠地共同構(gòu)成點、線、面相結(jié)合的綠色體系，%以上，從而形成“綠葉、綠肺、綠色氧吧”，如果再加上銀平路和高平路夾角形成的“扇”形休閑綠化廣場，不同的空間層次綠地，從而共同構(gòu)成了整個“某世茂城/世茂苑”商業(yè)、住宅小區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)境。十一、環(huán)保節(jié)能、無障礙設(shè)計為了執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)約能源、保護環(huán)境的法規(guī)政策，本項目因地制宜，以科技為先導(dǎo)，以居住單元和組團為載體，充分考慮風(fēng)能、太陽能、地?zé)崮艿染G色能源的使用，全面實現(xiàn)小區(qū)節(jié)能治污、居住休閑、經(jīng)濟文化的統(tǒng)一。同時，也充分考慮了殘疾人的安全、方便和快捷，在小區(qū)的入口、道路、休閑場所等相應(yīng)設(shè)施進行了極具人性化的無障礙設(shè)計。第六章 項目建設(shè)規(guī)模與開發(fā)計劃一、項目建設(shè)規(guī)模本項目總占地192,㎡（），規(guī)劃建筑面積約367,500㎡，由1幢寫字摟、1幢公寓和20棟板式多層、20棟小高層以及大型商業(yè)、公建、地下車庫組成。其中：多層住宅67,584㎡，小高層158,108㎡，公寓8,085㎡，商業(yè)房102,485㎡，辦公樓9,438㎡，公共建筑用房2,500㎡，地下車庫19,300㎡（可泊車位630個）、地上車位203個。二、項目建設(shè)方式本項目將采用公開招標(biāo)方式建筑施工單位和工程監(jiān)理單位，以有效地控制項目的工期進度、成本費用和房屋質(zhì)量。三、項目開發(fā)計劃本項目作為一塊與**市行政中心（CBD）、**汽車站相鄰的唯一絕版商業(yè)、住宅用地，考慮到地價之昂貴和樓盤之高品質(zhì)、市場推廣計劃以及小區(qū)整體建設(shè)的需要，擬將整個項目分為三期開發(fā)：一期以東部（即魚頭區(qū)）為主，開發(fā)面積約121,585㎡，首先完成10棟80㎡～100㎡為主的多層和8棟100120㎡的小高層主力戶型， 1棟辦公樓和1棟公寓以及地下車庫、部分商業(yè)等。另外，高大而漂亮且造型獨特的主入口大門和景觀廣場，將給人以強烈的視覺吸引。一期作為樣板房工程，以吸引和增強購房者的購買信心。二期以中部（即魚身區(qū)）為主，開發(fā)面積約135,902㎡，在一期工程量過半時即開始二期開發(fā)，即處于“身魚”的大型商業(yè)房、5棟7590㎡的多層、10棟105㎡～130㎡的小高層主力戶型。二期商業(yè)、配套規(guī)模更大更齊全，勢必將園區(qū)品質(zhì)帶上更高一層。三期以西部（即魚尾區(qū)）為主，開發(fā)面積約110,013㎡以二期為基礎(chǔ)發(fā)展三期，即靠近明莊規(guī)劃路的5棟65㎡～75㎡的多層小戶型廉租房和2棟小高層部分。屆時，整個項目將建設(shè)成為設(shè)施完善、生態(tài)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)雅的一流商業(yè)、一流住宅的超大型社區(qū)。四、建設(shè)進度計劃項目開發(fā)擬五年完成，共分三期進行。，前期與后期交叉作業(yè)，即前一期工程量過大半時，后一期即開工作業(yè)，詳見表二《項目分期開發(fā)計劃表》。表二 項目分期開發(fā)計劃表 單位：平方米序號項目一期二期三期合計1建設(shè)時間（年、月）～～～～2總建筑用地56,51175,59060,780192,8813總建筑面積121,585135,902110,013367,5004其中: 住宅70,13388,83674,808233,7775辦公9,4389,4386商業(yè)22,71445,56634,205102,485 7公建1,5001,0002,5008地下車庫19,30019,300第七章 項目投資估算及資金籌措一、項目投資估算（一）、開發(fā)成本本項目總建筑面積367，500㎡，本項目開發(fā)成本主要由土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施及配套費、各種行政規(guī)費、不可預(yù)見費用六項構(gòu)成。開發(fā)總成本為64,400萬元,平米造價1,753元/㎡。即: 4,935＋858 +50,650 +4,043 +2,651＋1,263 =64,400（萬元） 征地及土地平整費4,935萬元。該地塊總占地面積192,㎡()，其明細構(gòu)成詳見表三《征地費估算明細表》。表三 征地費估算明細表 金額單位：萬元序號項目計費依據(jù)金額備注1土地出讓金4,550192,㎡2土地平整費192,㎡20元/㎡ 3853合 計4,9354每平米土地費用4,935萬元247。367,500㎡135 元/㎡ 前期工程費估算858萬元。其明細構(gòu)成詳見表四《前期工程費估算表》。表四 前期工程費估算表 金額單位：萬元序號項目計費依據(jù)金額備注1地質(zhì)勘察費367,500㎡1元/㎡36按總建筑面積 2規(guī)劃方案費50一次性支出3建筑設(shè)計費367,500㎡10元/㎡3674圖紙審查費367,500㎡1元/㎡375臨時建筑費367,500㎡2元/㎡74含道路、水電6工程監(jiān)理費367,500㎡8元/㎡294合 計858每平米費用858萬元247。367,500㎡24元/㎡建安工程費估算44,911萬元。其明細構(gòu)成詳見表五《建安工程費估算表》。 表五 建安工程費估算表 金額單位：萬元序號項目工程量(㎡)平米造價 （元/㎡）金 額(萬元）備注1住 宅225,6921,350 30,468包括多層、小高層2公 寓8,0851,5001,213含精裝修3辦公樓9,4381,500 1,416含精裝修4商業(yè)房102,4851,500 15,37313層、14層5物業(yè)會所2,5001,000 250物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心6地下車庫19,3001,000 1,930可泊車位630個合 計367,5001,37950,650基礎(chǔ)設(shè)施配套費估算4,043萬元，其明細構(gòu)成詳見表六《基礎(chǔ)設(shè)施配套費估算表》。 表六 基礎(chǔ)設(shè)施配套費估算表 金額單位:萬元序號項目計費依據(jù)金額備注1道路及景觀367,500㎡40