【文章內(nèi)容簡介】 漣源大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 42998 平方米 綠化率： 35% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：一期 項(xiàng)目工程進(jìn)度： 項(xiàng)目動工已有將近兩個(gè)月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成 開盤時(shí)間： 2021 年 12 月底 交房時(shí)間： 2021 年 6 月 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 價(jià)格 住宅均價(jià)： 950元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1200 元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi) ： 未定 主力戶型面積： 160 平方米左右 付款方式及折扣：三成十年、五成十年、 銷售率 貴賓卡已售 50張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 項(xiàng)目劣 勢分析 大戶型居多，選擇空間小。 目前交通不方便 項(xiàng)目優(yōu) 勢分析 該項(xiàng)目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)動場所，雙陽臺設(shè)計(jì)比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評價(jià) 該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點(diǎn)，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群 ，所以總體而言，該項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢。 項(xiàng)目名稱 漣水名城 位置 漣源市自來水公司旁 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 項(xiàng)目概況 開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 萬平方米 建筑面積： 26 萬平方米 綠化率： 50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：兩期 開盤時(shí)間： 2021 年 1 月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格 住宅均價(jià)： 1040 元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1280 元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價(jià)格分析及走勢預(yù)測 近年來，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，漣源 市的商業(yè)物業(yè)均(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。 2021 年五江購物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊(yùn)藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，五江購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了 7500 元 /平米以上，而得房率僅為 52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了 15000 元 /平米左右。 2021年 11 月 26 日開盤的金地帶●時(shí)尚廣場臨街商鋪銷售均價(jià)為 18000 元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為 4800元 /平米，公攤率在 33%左右。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好 。 目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶●時(shí)尚廣場項(xiàng)目在售，剩余單位主要以 3樓為主。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣， 2021 年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場競爭。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房價(jià)格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。 六 商 業(yè) 用房的 市 場 供 給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前漣源市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目僅為金地帶●時(shí)尚廣場： 總建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 平米 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 銷售價(jià)格： 臨人民路商鋪：均價(jià) 18000 元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000 元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出 租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原漣源市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地，將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。 七 商 業(yè) 用房的 市 場 需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購買自有(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。 因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場 內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶●時(shí)尚廣場，其銷售情況較為良性。 八 商 業(yè) 用房的 市 場 價(jià)格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況 漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 較少。目前漣源市場上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為 金地帶 ● 時(shí)尚廣場 。價(jià)格情況參照本報(bào)告 。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃 價(jià)格情況 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營品牌 月租金價(jià)格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場內(nèi)商鋪 建材零售 24 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出“受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置妫嗣衤贰拔羼R廣場” “五江購物中心”臨街商鋪的租金均在 65 元 /平米 /月以上，金地帶●時(shí)尚廣場的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120 元 /平米 /月。根據(jù)置嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在市場調(diào)研顯示，本區(qū)域 500 米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租 賃價(jià)格自 2060元 /月 /平米不等，對面建材市場內(nèi)月租金甚至低于 10元 /平米 /月。與五馬廣場、光明山等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 九 居住用房的市 場 分析 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 市場供應(yīng)情況 漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為 30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。 市場需求情況 通過市場調(diào)查結(jié)果的分析和研究，置嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 48%的被 訪者并不打算購房。僅 5%的被訪者考慮在 1 年內(nèi)購房， 35%的被訪者考慮在未來 3年內(nèi)購房。說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購買時(shí)間集中在未來 23 年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。 目前漣源市民對商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。比較符合四線城市居民對購房的 面積需求特征。 物業(yè)出租情況 住宅戶型面積需求分析圖100 平米以下100120平米120140平米140160平米160 平米以上(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 目前漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流動居民。租金普遍比較低，單間租 金為 50元 /月，簡單裝修套間租金為 200 元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。 在售樓盤銷售情況 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強(qiáng)。導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動工以來，銷售都很不理想。 市場在售戶型及特點(diǎn)分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三 室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受市民歡迎。 水榭花都的主力戶型為 165 平方米左右的 四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺， 據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。 金地帶 ● 時(shí)尚廣場 的主力戶型為 150平方米左右的三 室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 在價(jià)格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒有超過 1000 元 /平米。僅金地帶●時(shí)尚廣場 4 樓以上的臨街住宅超過了 1000 元 /平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對于整個(gè)漣源商品房市場來說，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。大部分市民對商品房價(jià)格仍集中在 800 元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 破千元大關(guān)較為困難。 十 市 場預(yù)測 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用 房需求預(yù)測 （ 1） 在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者 都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大，在五江購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民 對商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時(shí)，也有 16%的被訪者正 在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價(jià)格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。 （ 2） 市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小， 40% 的客戶表示不會進(jìn)行商鋪投資。市民對商鋪投資概念的理解 市民投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價(jià)格而定看情況不會購買扇面 5經(jīng)營戶投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價(jià)格而定看情況不會購買(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 程度仍然有限，且在五江購物中心的 影響下，使一部分市民對 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強(qiáng)。對商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。況且漣源市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)，漣源市民對居住房的需求不是很大。 綜述 總體而言，漣源市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)，“五江購 物中心”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目 再次打擊 消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。針對市場現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 漣 源 華鑫項(xiàng) 目 可行性 研 究 報(bào) 告 第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 十一 項(xiàng) 目地 塊 特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處 。就目前來看，地塊