【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑密度 % 綠化率 3235% 容積率 六、房型配比 優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過(guò)價(jià)格淘汰，因而有能力至本項(xiàng)目置業(yè)者就具備一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)能力。因此，依之社會(huì)屬性，對(duì)住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì)上不宜于將面積控制過(guò)小，本方案設(shè)計(jì)房型控制如下： 房型：小二房二廳單衛(wèi)（ 100 下）；大兩房?jī)蓮d雙衛(wèi)（ 110）；小三房?jī)蓮d雙衛(wèi)（ 120）；三房?jī)蓮d雙衛(wèi)（ 130 上）；四房?jī)蓮d雙衛(wèi)（ 140上） 面積 100 下 110 120 130 140 配比 50% 15% 15% 15% 5% 七、附屬設(shè)施 （ 1）門窗：高級(jí)裝紗塑鋼窗，陽(yáng)臺(tái)門為高級(jí)裝紗塑鋼門； （ 2）廚房：設(shè)排煙道、并預(yù)留下水接口、管道煤氣接口； “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 31 頁(yè)嚴(yán)謹(jǐn)協(xié)作高效 141414 （ 3）衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口； （ 4）門扇：每戶大門采用高級(jí)防盜門； （ 5）空調(diào)：預(yù)留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設(shè)置冷凝水排水管； （ 6）樓梯：公共樓梯間防滑處理； （ 7）網(wǎng)絡(luò)：有線電視線、電話線、寬帶網(wǎng)線進(jìn)戶； （ 8）安保： 24 小時(shí)保安； （ 9）供水：一戶一表，抄表到戶。 （ 10）供電：每戶 安裝分時(shí)電表，每戶電負(fù)荷 6KW，電線接至套內(nèi)空開(kāi)箱； （ 11）內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級(jí)涂料； （ 12）層高：采用舒適大空間設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層； （ 13）外墻：華美外觀設(shè)計(jì)，外墻為高級(jí)涂料，局部為高級(jí)墻面磚； （ 14）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計(jì)； （ 15）陽(yáng)臺(tái)：造型獨(dú)特的落地觀景陽(yáng)臺(tái)； （ 16）能源：除了天然氣，電能外，最主要的能源是可使用具有環(huán)保性能的太陽(yáng)能。 第四章 環(huán)保與市政配套 一、設(shè)計(jì)中配套 A、吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 31 頁(yè)嚴(yán)謹(jǐn)協(xié)作高效 151515 B、水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟 接頭。 C、通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。 D、廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。 E、地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10 米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。 F、水泵等震動(dòng)較大設(shè)備均采用減震器控制。 二、施工中環(huán)保 A、現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的對(duì)方及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車 輛應(yīng)限速 行駛。 B、地塊周圍樹(shù)立高于 3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。 C、混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。 D、環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”。 E、施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。 F、建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 31 頁(yè)嚴(yán)謹(jǐn)協(xié)作高效 161616 三、使用中的環(huán)保 A、室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 B、室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城 市雨水管。 C、設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。 D、廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 E、進(jìn)出基地的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。 F、大樓的生活垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。 四、市政配套 基地水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。 第五章 機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)巨大工程，部門多，工種全，經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)非常重。因此有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工 ,爭(zhēng)取做到精簡(jiǎn)、實(shí)用、提高工作效率。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：（略） 任務(wù)劃分： 總經(jīng) 理負(fù)責(zé)工程的總的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案確定、政策制定等總的任務(wù)。 副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)工程的開(kāi)發(fā)和對(duì)下屬部門 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 31 頁(yè)嚴(yán)謹(jǐn)協(xié)作高效 171717 的監(jiān)督。 經(jīng)理部負(fù)責(zé)人力資源、行政計(jì)劃、接待。（ 3 人） 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。（ 3人） 銷售部負(fù)責(zé)原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷售。（ 2人） 工程部負(fù)責(zé)工程，監(jiān)理。（ 3 人） 行政秘書(shū)人員崗位職責(zé)的確立：（略） 管理人員崗位職責(zé)的確立：（略） 市場(chǎng)崗位人員職責(zé)的確立：（略） 銷售人員崗位職責(zé)的確立：（略） 經(jīng)理職責(zé)：（略） 為了提高公司的業(yè)務(wù)水平，拓展公司業(yè)務(wù)范圍，急需向社會(huì)招聘 有志之士到本公司。對(duì)招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)。公司具體錄用原則為： （ 1）旺盛的精力；（ 2）表達(dá)能力強(qiáng)；（ 3）具有高超的社會(huì)技能； （ 4）服從指揮；（ 5）腳踏實(shí)地；（ 6）適合顧客；（ 7）有沖勁、有創(chuàng)意；（ 8）具有與他人共同合作的能力。 優(yōu)良的服務(wù)是公司樹(shù)立形象的重要方式，也是顧客對(duì)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。因此對(duì)銷售人員的培訓(xùn)成為本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 對(duì)銷售人員的培訓(xùn)必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個(gè)中心”、“兩種 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 31 頁(yè)嚴(yán)謹(jǐn)協(xié)作高效 181818 能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五 必學(xué)會(huì)”，即： 一個(gè)中心 —— 以客戶為中心； 兩種能力 —— 應(yīng)付能力、協(xié)調(diào)能力； 三顆心 —— 對(duì)工作的熱心、對(duì)客戶的耐心、對(duì)成項(xiàng)的信心； 四條熟悉 —— 熟悉國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、熟悉本公司業(yè)務(wù)情況； 五必會(huì) —— 學(xué)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查、學(xué)會(huì)分析算賬、學(xué)會(huì)揣摩顧客心理、學(xué)會(huì)追蹤客戶、學(xué)會(huì)與客戶交朋友。 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)，該項(xiàng)目擬采用建筑規(guī)劃方案整體設(shè)計(jì)分期開(kāi)發(fā)，按照西安市政府有關(guān)規(guī)定的要求，根據(jù)西安市規(guī)劃，國(guó)土部門批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)、施工方案，計(jì)劃 4 年內(nèi)完成設(shè)計(jì)、施工、安裝、園林、配套、銷售工作，開(kāi)發(fā)周期為 。 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 *+根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的狀況，建議本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)分二期進(jìn)行。 第一期北區(qū)商業(yè)、南區(qū) 4及 9樓，搞好小區(qū)總體公共區(qū)域規(guī)劃，完善小區(qū)綠化及會(huì)所建設(shè)，為整個(gè)項(xiàng)目的銷售增加賣點(diǎn)。 第二期開(kāi)發(fā) 8樓， 1015樓， 162 2227樓，完善整體生活配套，達(dá)到區(qū)域建設(shè)規(guī)模效益化。 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 31 頁(yè)嚴(yán)謹(jǐn)協(xié)作高效 191919 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表 各期總面積 (萬(wàn)平方米 ) 住宅 (萬(wàn)平方米 ) 商業(yè) (萬(wàn)平方米 ) 地下室與閣樓 開(kāi)工日期 預(yù)售日期 竣工日期 一期 二期 二、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 本項(xiàng)目第一期于 2020 年 11 月開(kāi)始預(yù)售，此時(shí)樓盤的形象進(jìn)度為 9樓主體封頂。銷售計(jì)劃詳見(jiàn)下頁(yè)《 “皇城麗都”項(xiàng)目銷售計(jì)劃 表》： “皇城麗都”項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 分期開(kāi)發(fā) 時(shí) 間 銷售進(jìn)度 銷售率 累計(jì)銷售率 第一期 2020年 3－ 5月 前期銷售準(zhǔn)備工作 2020年 5月 － 6月 樣板房、銷售大堂裝修、辦理 預(yù)售許可證 2020年 11月 發(fā)售初期 10% 32% 42% 2020年 12月 強(qiáng)銷期 2020年 12月 2020年4月 持續(xù)銷售 38% 80% 2020年 5